200 tys. zł za ciepły dom? Liczymy koszty termomodernizacji i sprawdzamy dopłaty

Do 2050 roku każdy europejski dom ma być zeroemisyjny, więc zdecydowaną większość tych, które już stoją, trzeba będzie zmodernizować i poddać termomodernizacji. Oczywiście w różnej skali - zależnie od ich standardu energetycznego budynku czy wieku.

Co to jest termomodernizacja?

Zacznijmy od wyjaśnienia, co oznacza tak modne ostatnio pojęcie termomodernizacji. Wbrew temu, co mogłoby się wydawać, nie chodzi tylko o ocieplenie ścian. Termomodernizacja to wszelkie roboty budowlane i instalacyjne, w wyniku których dom staje się bardziej energooszczędny, a więc zużywa mniej energii, przede wszystkim na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej. Podsumowując, termomodernizacja to działania, które prowadzą do zwiększenia efektywności energetycznej budynku.

Co to jest efektywność energetyczna budynku?

Efektywność energetyczna to z kolei sprawność energetyczna, czyli stopień przygotowania budynku do zapewnienia mieszkańcom komfortu jego użytkowania, głównie komfortu cieplnego, przy możliwie najniższym zużyciu energii na ogrzewanie bądź chłodzenie. Im wyższa efektywność energetyczna, tym niższe rachunki za ciepło i mniejsza emisja zanieczyszczeń.

Co trzeci polski dom nie ma żadnego ocieplenia i wymaga pilnej termomodernizacji, fot. J. Werner

Co obejmuje termomodernizacja?

Do termomodernizacji zalicza kilka prac związanych z modernizacyjnych. Termomodernizacja obejmuje:

• ocieplenie przegród zewnętrznych - czyli ścian, dachu, podłogi;
• wymianę stolarki okiennej, drzwi wejściowych, bramy garażowej;
• wymianę lub modernizację systemu grzewczego, w tym wymianę źródła ciepła (starego kotła) na bardziej efektywne energetycznie;
• modernizację wentylacji w domu.

Do termomodernizacji zalicza się również działania prowadzące do zmniejszenia zużycia energii elektrycznej. Oznacza to, że w zakres termomodernizacji wchodzą też montaż instalacji fotowoltaicznej oraz wymiana oświetlenia na energooszczędne.

Co to znaczy kompleksowa termomodernizacja?

Kompleksowa termomodernizacja budynku to zestaw powiązanych prac, które jednocześnie ograniczają straty ciepła i zmniejszają zużycie energii w całym domu. Obejmuje ocieplenie przegród zewnętrznych (ścian, dachu/stropu, podłogi na gruncie lub stropu nad piwnicą), wymianę lub uszczelnienie stolarki okiennej i drzwiowej, modernizację wentylacji oraz wymianę źródła ciepła wraz z dostosowaniem instalacji grzewczej do nowego, mniejszego zapotrzebowania na energię. Często w skład kompleksowej termomodernizacji wchodzi także montaż OZE, np. fotowoltaiki czy kolektorów, aby ograniczyć koszty prądu i ciepłej wody. Kluczowe jest to, że prace wykonuje się w logicznej kolejności, na podstawie audytu energetycznego, tak aby efekt był trwały - ma uzyskać oszczędności na kosztach ogrzewania i zyskać komfort mieszkania. Kompleksowa termomodernizacja to wydatek liczony w dziesiątkach, czy nawet setkach tysięcy złotych. Dlatego bez względu na wiek domu zaleca się wykonanie audytu. 

Kilkudziesięcioletnie domy-kostki zwykle wymagają kompleksowej termomodernizacji, fot. J. Werner

Czy termomodernizacja budynku się opłaca?

Przez ostatnie lata rachunki za ogrzewanie rosły, szczególnie po ataku Rosji na Ukrainę. Chęć ich zmniejszenia to dla właścicieli domów najsilniejszy argument za termomodernizacją. A opłacalność termomodernizacji jeszcze wzrośnie, zważywszy na fakt, że przytłaczająca większość polskich domów ogrzewana jest paliwami kopalnymi. Te zaś są w Unii Europejskiej na cenzurowanym i zostaną obłożone specjalnym podatkiem od ogrzewania. Warto zauważyć, że w Polsce pomp ciepła zainstalowano około 400 tys., kotłów gazowych i rozmaitych urządzeń grzewczych na węgiel (kotłów, pieców, kuchenek) mamy natomiast blisko 10 mln.

Państwowe wsparcie finansowe do termomodernizacji zależy od standardu energetycznego budynku, fot. J. Werner

Z początkiem 2028 r. ETS2 (European Union Emissions Trading System 2) czyli Unijny System Handlu Emisjami Faza 2 wprowadzi opłaty za emisję CO₂ z gospodarstw domowych. Nowy podatek zapłacą gospodarstwa domowe, ogrzewające się węglem, gazem ziemnym, gazem płynnym (LPG), olejem opałowym. Kowalski nie będzie płacił tej daniny osobiście - opłata zostanie nałożona na dostawców paliw. Którzy doliczą ją do ceny gazu, węgla, oleju opałowego. Podatek od ogrzewania najmocniej uderzy w właścicieli starych, nieocieplonych domów. Dlatego termomodernizacja, mimo że kosztowna na pewno jest opłacalna! Gospodarstwo domowe, które ogrzewa się węglem i emituje średnio przez rok 6 ton CO₂, zapłaci dodatkowo za ogrzewanie 1200 zł. W roku 2030 dwa razy więcej. To może skłonić ludzi do termomodernizacji - czyli wymiany źródła ciepła i do ocieplenia domu. Jak oszacował ostatnio Polski Alarm Smogowy, koszt ogrzania tzw. wampira energetycznego (domu o zużyciu ciepła na poziomie 200 kWh/rok/m2) jest w zależności od źródła ciepła 2,5 do 3 razy wyższy od kosztu ogrzania nowoczesnego domu, w którym zużycie ciepła wynosi 55 kWh/rok/m2 (dane za wrzesień 2025 r.).

Jak zaplanować termomodernizację budynku?

Prawidłowe zaplanowanie prac termomodernizacyjnych jest kluczowe. Podamy je na konkretnych przykładach. Porównamy zakres prac, które można wykonać w ramach termomodernizacji w dwóch różnych domach. Pierwszy ma 50 lat, to dom-kostka, jakich wiele wybudowano w Polsce w drugiej połowie XX w. Dotychczas go nie modernizowano. Takie domy, zupełnie bez ocieplenia, to u nas 1/3 wszystkich. Drugi dom jest dość nowy, ma dopiero 20 lat, użytkowe poddasze pod skośnym dachem ocieplone wełną mineralną i 10 cm termoizolacji ze styropianu na ścianach. Domy z ociepleniem ścian o grubości do 10 cm to nieco powyżej 1/3 krajowego zasobu.

Przy kompleksowej termomodernizacji rozpoczynamy od wymiany stolarki, fot. J. Werner

Prace termomodernizacyjne w starym domu kostce

W niemodernizowanym domu-kostce do zrobienia jest w zasadzie wszystko. Ponieważ straty ciepła przez nieocieplone mury i stare okna są porównywalne (według różnych źródeł przez mury ucieka 15-25% traconego przez dom ciepła, przez okna i drzwi 15-30%), najlepiej termomodernizację zacząć od wymiany stolarki. Ten zabieg da taki sam zysk energetyczny, jak ocieplenie ścian. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, wartość współczynnika przenikania ciepła Uw okna pionowego (i drzwi balkonowych) nie może przekraczać 0,9 W/(m2·K), drzwi wejściowych i bramy garażowej, zamykającej pomieszczenie ogrzewane 1,3 W/(m2·K). Przy wymianie stolarki należy pamiętać o wentylacji. W budynkach z wentylacją grawitacyjną w oknach potrzebne są nawiewniki, które umożliwią napływ świeżego powietrza. Bez nich we wnętrzach nie zachodzi wymiana powietrza, wzrasta wilgotność, a wilgoć umożliwia rozwój pleśni i grzybów.

Następnie w drugim etapie termomodernizacji ociepla się przegrody zewnętrzne - czyli w zakres termomodernizacji wchodzi tu docieplenie ściany, ocieplenie dachu lub stropu nad górną kondygnacją, a także ocieplenie podłogi na gruncie albo sufitu piwnicy. Prace można też rozpocząć od ocieplenia dachu i piwnicy, ale okna i drzwi wejściowe należy wstawić przed ociepleniem ścian (żeby nie niszczyć nowej elewacji).

Dopiero po dociepleniu budynku kolejnym etapem termomodernizacji jest wymiana starego kotła i modernizacja instalacji grzewczej. To ważne, bo moc nowego źródła ciepła dobiera się do zapotrzebowania na energię już ocieplonego domu. Jeśli nowym źródłem ciepła jest np. kocioł na pellet, warto zamontować kolektory słoneczne, które latem za darmo podgrzeją wodę użytkową i nie będzie potrzeby rozpalania w kotle. Gdy zostają stare kaloryfery, trzeba zamontować na nich głowice termostatyczne. W pięćdziesięcioletnim budynku przeważnie konieczna jest także wymiana instalacji elektrycznej - te stare są aluminiowe i niebezpieczne.

Przeczytaj

Może cię zainteresować

Czym najlepiej kleić aluminium? Plamy na suficie po zalaniu? Sprawdź skuteczne rozwiązanie Profesjonalny system renowacyjny do usuwania wilgoci i...

Dowiedz się więcej

• Jak nie stresować się w czasie budowy?
• Wymiana okien za grosze. Tak uzyskasz dofinansowanie
• Zabudowa z płyt gipsowo-kartonowych. Praktyczne porady
• Jakie płyty, profile i akcesoria będą potrzebne do zabudowy poddasza?
• Wnętrza w duchu glamour z farbami Tikkurila
• Jak urządzić sypialnię na poddaszu?
• Jak urządzić wnętrza w stylu loftowym?

Zobacz więcej Zobacz mniej

Prace termomodernizacyjne w 20-letnim domu

W domu dwudziestoletnim podczas termomodernizacji ocieplenie przegród zewnętrznych też można poprawić. Na pytanie, czy warto i kiedy się to zwróci, odpowie audytor po analizie konkretnego przypadku. Podobnie ze stolarką - współczesna jest zdecydowanie cieplejsza od dawnej, nawet jeśli ta ma tylko 20 lat. Ale jej wymiana to spory remont, więc może da się z nią poczekać kolejne 10 lat. Co innego źródło ciepła - urządzenia grzewcze zużywają się szybciej i dwudziestoletnie zdecydowanie zasługuje na wymianę podczas termomodernizacji. Zamiast kotła można zainstalować pompę ciepła. Jej uzupełnieniem powinna być instalacja fotowoltaiczna, która wytworzy prąd, potrzebny do zasilania pompy, ale także oświetlenia czy klimatyzacji. W domach z użytkowym poddaszem mamy zwykle okna dachowe. Ich wymiana wbrew pozorom nie jest bardzo skomplikowana (a szkody wewnątrz raczej niewielkie), więc warto się na nią zdecydować podczas termomodernizacji. Uw okna wyprodukowanego ćwierć wieku temu jest dwa, trzy razy wyższe od obowiązującej normy, a im jego wartość większa, tym więcej ciepła ucieka na zewnątrz.

Ile kosztuje termomodernizacja domu?

W poprzednim akapicie wyliczyliśmy, prace termomodernizacyjne, które trzeba przeprowadzić w 50-letnim, wcześniej niemodernizowanym domu-kostce. Ile taka kompleksowa termomodernizacja może kosztować? Licząc bardzo zgrubnie koszt termomodernizacji wyniesie: wymiana stolarki to 40-50 tys. zł, ocieplenie ścian z elewacją i ocieplenie dachu dwa razy tyle, wymiana źródła ciepła i modernizacja instalacji grzewczej w zależności od źródła ciepła to 30-70 tys. zł. Bardzo zgrubnie i nie licząc żadnych robót wewnątrz (a potrzebna jest choćby wymiana instalacji elektrycznej) koszt kompleksowej termomodernizacji wychodzi między 150 a 200 tys. zł. Dużo pieniędzy. Oczywiście nie dla wszystkich, ale dla wielu Polaków to kwota wręcz zaporowa. Jeśli Unia Europejska chce być neutralna klimatycznie, niektórym właścicielom domów musi pomóc państwo.

Audyt pokaże, jak wydając jak najmniej na termomodernizację, zaoszczędzić jak najwięcej, fot. AUSTROTHERM

Jakie są dopłaty do termomodernizacji? Dofinansowanie 2025/2026

Największy w historii Polski program wsparcia termomodernizacji budynków Czyste Powietrze ruszył we wrześniu 2018 r. i miał być głównym instrumentem walki ze smogiem na poziomie ogólnokrajowym. Rządzący wyznaczyli podstawowe cele: poprawę efektywności energetycznej budynków jednorodzinnych i zmniejszenie emisji pyłów do atmosfery. Pod koniec 2024 r. Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej (podlega Ministerstwu Klimatu) niespodziewanie wstrzymał program ze względu na nadużycia. Do momentu wstrzymania programu Polacy złożyli przeszło 1 milion wniosków o dofinansowanie termomodernizacji, na kwotę 37 mld zł. Podpisano 820 tys. umów o dofinansowanie na sumę 26 mld zł. 650 tysiącom beneficjentów wypłacono 14 mld zł. Rozbieżność między przyznanym dofinansowaniem a wypłatami wynosiła 12 mld zł! Z końcem marca 2025 r. NFOŚiGW uruchomił nową odsłonę programu Czyste Powietrze. Przez kwartał Polacy złożyli 14 tys. wniosków na 803 mln zł. Rok wcześniej, w analogicznym okresie, wniosków było przeszło 78 tys., czyli 7 razy więcej! Specjaliści ocenili to krótko: zapaść.

Na dotacje do termomodernizacji z Czystego Powietrza mogą liczyć tylko ci inwestorzy, którzy są właścicielami modernizowanego domu przynajmniej 3 lata, fot. PAROC

Do początku października, czyli przez pół roku po uruchomieniu nowej odsłony programu, złożono 35 tys. wniosków o dofinansowanie na kwotę 2,16 mld zł. Zawarto 13,8 tys. umów o wsparcie i wypłacono 26,89 mln zł dofinansowania. Tak, przez pół roku wypłacono niespełna 27 mln zł dofinansowania! Uśredniając, mamy około 280 tys. zł miesięcznie na województwo! Dwa zmodernizowane domy? Prowadzona w tym tempie termomodernizacja zajmie nam kilka tysięcy lat, więc do roku 2050, kiedy Unia chce być neutralna klimatycznie, zdecydowanie się nie wyrobimy.

Kto może dostać dofinansowanie do termomodernizacji z Czystego Powietrza?

Dopłata do termomodernizacji z Czystego Powietrza przysługuje właścicielom lub współwłaścicielom domów jednorodzinnych lub wydzielonych w budynkach jednorodzinnych lokali mieszkalnych z wyodrębnioną księgą wieczystą. W nowej edycji programu pojawiła się jednak istotna zmiana - żeby dostać dofinansowanie, trzeba być właścicielem domu przynajmniej 3 lata. Wyjątkiem jest spadek.

Ile wynosi dopłata do termomodernizacji z Czystego Powietrza?

Podstawowa dotacja do termomodernizacji w ramach Czystego Powietrza wynosi do 40% kosztów kwalifikowanych netto (bez VAT) i jest przeznaczona dla osób, których roczny dochód nie przekracza 135 tys. zł (według ostatniego zeznania podatkowego). Podwyższona dotacja to do 70% kosztów kwalifikowanych netto i można na nią liczyć, gdy miesięczny dochód na głowę nie przekracza 2250 zł w gospodarstwie wieloosobowym i 3150 zł w jednoosobowym. Roczny przychód z tytułu prowadzenia przez wnioskodawcę lub małżonka działalności gospodarczej może wynosić maksymalnie czterdziestokrotność minimalnego wynagrodzenia za pracę. Najwyższe dofinansowanie z Czystego Powietrza to 100% kosztów netto inwestycji termomodernizacyjnej. Obowiązuje przy średnim miesięcznym dochodzie do 1300 zł na osobę w gospodarstwach wieloosobowych i 1800 zł w gospodarstwie jednoosobowym. Mogą je otrzymać także osoby, które mają ustalone prawo do zasiłku - stałego, okresowego, rodzinnego lub specjalnego opiekuńczego. Roczny przychód z tytułu prowadzenia przez wnioskodawcę lub małżonka wnioskodawcy działalności gospodarczej może wynosić maksymalnie dwunastokrotność minimalnego wynagrodzenia za pracę. Najwyższe dofinansowanie z Czystego Powietrza przysługuje wyłącznie osobom ubogim energetycznie. To właściciele domów, w których wskaźnik zapotrzebowania na energię użytkową do ogrzewania wynosi powyżej 140 kWh/(m2·rok). Maksymalna dotacja do termomodernizacji dla beneficjenta z najwyższego poziomu dofinansowania, który wyposaży swój dom w gruntową pompę ciepła o podwyższonej klasie efektywności energetycznej, może wynieść 170 tys. zł.

Jakie są warunki przyznania dopłat do termomodernizacji?

Przed rozpoczęciem termomodernizacji należy wykonać audyt energetyczny, a po jej zakończeniu uzyskać świadectwo charakterystyki energetycznej. Oba dokumenty są obowiązkowe, by ubiegać się o dopłaty z Czystego Powietrza i muszą być sporządzone przez osobę wpisaną do rejestru uprawnionych do wystawiania świadectw (wykaz Ministerstwa Rozwoju i Technologii). Można na nie też dostać dofinansowanie - np. na poziomie podstawowym łącznie 640 zł.

Państwowe dopłaty do termomodernizacji powiązano dodatkowo ze standardem energetycznym budynku. Jeżeli wskaźnik zapotrzebowania na energię użytkową do ogrzewania budynku wynosi poniżej 80 kWh/(m2·rok), dofinansowanie z Czystego Powietrza przysługuje tylko do wymiany źródła ciepła, ewentualnie instalacji c.o. i c.w.u. W budynkach o wskaźniku od 80 do 140 kWh/(m2·rok) dofinansowanie przysługuje do wymiany źródła ciepła lub do termomodernizacji (jeśli źródło ciepła jest zgodne z programem), albo i do wymiany źródła ciepła i do termomodernizacji.

Przy czym, żeby dostać dopłatę do termomodernizacji, wartość wskaźnika zapotrzebowania na energię użytkową do ogrzewania ma zostać obniżona o co najmniej 40% i finalnie wynosić góra 80 kWh/(m2·rok). Jeżeli wskaźnik zapotrzebowania na energię użytkową do ogrzewania budynku przekracza 140 kWh/(m2·rok) można wymienić źródło ciepła i przeprowadzić termomodernizację (rozumianą jako ocieplenie budynku i wymianę stolarki). Wartość wskaźnika zapotrzebowania na energię użytkową ma zostać obniżona o co najmniej 40% i finalnie wynosić nie więcej niż 140 kWh/(m2·rok).

Nowością w programie Czyste Powietrze są operatorzy, którzy mają wspierać beneficjentów najwyższego i podwyższonego poziomu dofinansowania. Operatorami są gminy, a tam gdzie nie podjęły się tego zadania - Wojewódzkie FOŚiGW. Najwyższy poziom dofinansowania termomodernizacji dostępny jest wyłącznie przy wsparciu operatora. Podobnie prefinansowanie z Czystego Powietrza, które wynosi teraz do 35% kosztów inwestycji.

Co to są koszty kwalifikowane w Czystym Powietrzu?

Koszty kwalifikowane to wydatki na termomodernizację, które zgodnie z warunkami programu mogą być uwzględnione przy dofinansowaniu. Rozpoczęcie termomodernizacji to poniesienie pierwszego kosztu kwalifikowanego - data wystawienia pierwszej faktury lub innego dokumentu księgowego. Może to nastąpić nie wcześniej niż 6 miesięcy przed złożeniem wniosku o dofinansowanie. Maksymalny czas realizacji termomodernizacji w ramach Czystego Powietrza to 24 miesiące od daty złożenia wniosku o dopłatę. Program Czyste Powietrze ma trwać do końca 2032 r. Umowy z beneficjentami będą podpisywane do 31 grudnia 2030 r., a wypłata środków zakończy się 31 grudnia 2032 r.

Co to jest ulga termomodernizacyjna i ile wynosi?

Roczne zarobki powyżej 135 tys. zł uniemożliwiają uzyskanie wsparcia z programu Czyste Powietrze. Wszyscy inwestorzy, także ci zamożniejsi, mogą jednak skorzystać z podatkowej ulgi termomodernizacyjnej, która obowiązuje od 2019 r. i pozwala na odliczenie od podstawy opodatkowania do 53 tys. zł, wydanych na materiały budowlane, urządzenia i usługi, związane z realizacją przedsięwzięcia termomodernizacyjnego. Podobnie jak dofinansowanie z programu Czyste Powietrze, ulga termomodernizacyjna przysługuje tylko przy remoncie domu. Mogą z niej skorzystać podatnicy, którzy są właścicielami lub współwłaścicielami budynku jednorodzinnego. Nie ma znaczenia, czy rozliczają się według skali podatkowej, płacą podatek liniowy czy ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Limit 53 tys. zł jest związany z podatnikiem, nie z przedsięwzięciem, co oznacza, że jeśli inwestor jest właścicielem dwóch domów i w każdym z nich przeprowadził termomodernizację, to i tak odliczy maksymalnie 53 tys. zł, nawet gdyby wydał więcej na termomodernizację.

Ulga termomodernizacyjna, tak jak dotacje z programu Czyste Powietrze, przysługuje tylko przy remoncie domu, fot. ISOVER

W przypadku małżonków limit dotyczy każdego z osobna, więc jeśli dom jest współwłasnością, każde z nich może odliczyć poniesione przez siebie wydatki na termomodernizację do wysokości 53 tys. zł. Wielkość udziału w nieruchomości nie ma znaczenia. Małżeństwo posiadające wspólny dom może zatem odliczyć w ramach ulgi termomodernizacyjnej nawet 106 tys. zł! Odliczane wydatki w uldze muszą być potwierdzone fakturami VAT.

Jak rozliczać ulgę termomodernizacyjną?

Podatnik może odliczyć tylko tę ich część, którą rzeczywiście poniósł. Jeśli na jakąś część inwestycji otrzymał dofinansowanie, np. z programu Czyste Powietrze, to tej kwoty odliczyć mu nie wolno. Na przeprowadzenie prac termomodernizacyjnych mamy 3 lata od końca roku, w którym się zaczęły - jeśli ktoś rozpoczął termomodernizację np. w 2023 r., może odliczać poniesione wydatki pod warunkiem, że przeprowadzi wszystkie prace do końca 2026 r. Jeśli nie dotrzyma tego terminu, będzie zobowiązany do zwrotu ulgi termomodernizacyjnej. Kwota odliczenia, która nie znalazła pokrycia w dochodzie (przychodzie) podatnika za rok podatkowy, podlega odliczeniu w kolejnych latach, nie dłużej jednak niż przez 6 lat, licząc od końca roku, w którym poniesiono pierwszy wydatek.