Nie wszyscy budują domy na działkach idealnych, czyli dużych i kształtnych. Są i tacy, którzy – ze względu na skromny budżet albo chęć mieszkania jak najbliżej centrum – decydują się na zakup posesji „trudniejszej”: wąskiej, z ruiną do wyburzenia, ze spadkiem terenu, złymi warunkami gruntowymi, bez dostępu do mediów. Takie działki wcale nie muszą być złe – podpowiemy, jak sobie z nimi poradzić.
W poprzednim numerze BD pisaliśmy o ładnych działkach z ukrytą wadą. Opisaliśmy też działkę idealną: kwadratową, albo zbliżoną do kwadratu, o powierzchni ok. 1000 m2, w dobrej lokalizacji. Płaską, z dostępem do mediów i wjazdem najlepiej od północy. Niestety, takich posesji nie ma zbyt wiele. Kształtne, duże i jednocześnie przystępne cenowo parcele można znaleźć w małych miejscowościach lub daleko od centrów większych miast. Im bliżej do centrum i im większa metropolia, tym cena ziemi wyższa. Dlatego, jeśli zależy nam na dobrym położeniu, a nie wygraliśmy milionów na loterii, bądź kiedy marzenia o własnym domu są silniejsze od ograniczeń natury finansowej, musimy rozważyć zakup działki mniejszej, często również zdecydowanie „trudniejszej”.
1. DZIAŁKA WĄSKA
Większość domów wolno stojących projektuje się na działki o szerokości od ok. 20 m. Zgodnie z przepisami, ściana budynku powinna być odsunięta od granicy o 3 m (kiedy nie ma w niej okien lub drzwi) albo 4 m (gdy w ścianie są otwory). Jeżeli działka ma 20 m szerokości, to na dom zostanie od 12 do 14 m.
W niektórych przypadkach (gdy działka jest węższa niż 16 m), dom można usytuować nawet półtora metra od granicy (ślepa ściana).
Na węższej parceli można postawić połówkę bliźniaka. Właściciele działek o szerokości mniejszej niż 12–13 m nie mają wyboru i jeśli chcą się budować, muszą wybrać dom bliźniaczy. Połówkę bliźniaka możemy planować, gdy na sąsiedniej działce już taka stoi, albo gdy sąsiad ma prawomocne pozwolenie na jej budowę. W pasie 3 m od granicy nasz budynek nie może być wyższy i głębszy (chodzi o długość stykających się ścian) od domu sąsiada – całą powierzchnią ściany musi przylegać do jego siedziby. Co nie znaczy, że nasza połówka musi być symetrycznym odbiciem sąsiedniej. Jeżeli nie chcemy sąsiada bezpośrednio za ścianą, to domy bliźniacze można łączyć np. garażami. To możliwe, kiedy szerokość posesji zbliża się do 15 m.
Na wąskiej działce nie da się posadowić rozłożystej parterowej rezydencji – budowany na niej dom ma prawie zawsze przynajmniej dwie kondygnacje. Warto o tym pamiętać szczególnie wtedy, gdy na budowę decydują się inwestorzy w jesieni życia, którzy w nieodległej przyszłości mogą mieć problem z pokonywaniem schodów.
W gęsto zabudowanej przestrzeni miejskiej, należy uważnie przeanalizować położenie budynków na działkach sąsiadujących z tą, którą jesteśmy zainteresowani. Wyobraźmy sobie parcelę, która ma 17 m szerokości (czyli w myśl prawa nie jest wąska), w jej granicach nie ma żadnych budynków, ale po sąsiedzku, w odległości ok. metra od ogrodzenia, są domy wybudowane kilkadziesiąt lat wcześniej. W takim przypadku nie będziemy mogli ot tak pobudować się 3 czy 4 m od granicy. Trzeba jeszcze uwzględnić przepisy przeciwpożarowe. Te stanowią, że bez spełnienia specjalnych wymagań odnośnie odporności ogniowej ścian i dachów, odległość między ścianami budynków znajdujących się na sąsiednich posesjach nie może być mniejsza niż 6 m (ściany bez otworów) i 8 m (ściany z otworami). A jeżeli dom jest drewniany, odległości muszą być jeszcze większe.
