Kluczowe decyzje przed budową domu - to musisz sprawdzić

Wybór działki to bez wątpienia jeden z najważniejszych momentów podczas inwestycji. Niestety, dostępność najlepszych gruntów budowlanych jest ograniczona, dlatego ten etap trwa nieraz dłużej, niż samo wznoszenie domu.

Z projektem domu może być nieco łatwiej, choć też trzeba rozstrzygnąć istotną kwestię. Budować dom według projektu indywidualnego, czy zdecydować się na dokumentację z katalogu?

Wreszcie kwestia wyboru wykonawcy. Najlepiej zdecydować się na ekipę z polecenia, która pracowała u znajomego czy sąsiada i dobrze wywiązała się ze swoich zadań.

(fot. PROADAPT)

Zaczynamy od działki

Parametry i lokalizacja

Trudno określić idealną powierzchnię działki przeznaczonej pod budowę domu jednorodzinnego. Można jednak przyjąć, że wygodna posesja powinna mieć nie mniej niż 800-1000 m². Najlepiej, jeśli parcela ma regularny kształt, zbliżony do kwadratu lub szerokiego prostokąta, płaskie ukształtowanie terenu i właściwe warunki gruntowe. Istotne jest też sąsiedztwo - o wiele lepiej mieszkać w cichej okolicy, niż w pobliżu hałaśliwego warsztatu samochodowego czy uciążliwego sklepu.

Działka pod budowę domu powinna mieć powierzchnię nie mniejszą niż 800-1000 m², regularny kształt, zbliżony do kwadratu lub szerokiego prostokąta, w miarę płaskie ukształtowanie terenu i właściwe warunki gruntowe. (fot. Prefab Saint-Gobain)

Wybierając działkę, należy też zwrócić uwagę, czy prowadzi do niej dobra, utwardzona droga i czy jest regularnie odśnieżana. Lepiej jednak, aby nie była to ruchliwa arteria. Szczególnie dotkliwe mogą być korki, tworzące się w godzinach szczytu. Jeśli teren nie jest uzbrojony, trzeba sprawdzić, czy bez problemu można do niego doprowadzić wszystkie media.

Kluczowe znaczenie dla wygody mieszkańców ma lokalizacja działki. Niestety, te najlepiej położone i skomunikowane cieszą się dużym powodzeniem, dlatego wybór gruntu pod budowę to prawdziwe wyzwanie. (fot. Domek)

Co jednak zrobić, gdy nie uda się kupić działki spełniającej powyższe kryteria? Nie jest przecież tajemnicą, że najkorzystniej położone i najlepsze pod budowę grunty cieszą się dużym powodzeniem. Na większość niedoskonałości jest na szczęście recepta.

Nie każdego stać na dużą działkę, nie każdy też jest pasjonatem prac w ogrodzie. Kupując mniejszą parcelę, sporo zaoszczędzimy, ale pozostaje dylemat, jak zmieścić na niej wygodny dom. Rozwiązaniem może być zabudowa bliźniacza oraz wielokondygnacyjna.

Większym problemem jest działka bardzo wąska lub o nieregularnym kształcie. W takiej sytuacji trzeba się liczyć z koniecznością wykonania indywidualnego projektu domu, który jest droższy niż projekt katalogowy. Będzie on niezbędny także w przypadku zakupu terenu ze znacznym spadkiem. Biorąc pod uwagę wymagane przez prawo odległości pomiędzy domem a granicą działki, w praktyce trudno będzie zagospodarować parcelę węższą niż 15-16 m.

Przed zakupem ziemi musimy sprawdzić, czy warunki gruntowe pozwalają na budowę na niej domu. Może się bowiem okazać, że grunt jest niestabilny, znajduje się na nim np. zasypany staw lub przysypane śmieci. W razie poważnych wątpliwości - lepiej zapłacić za przeprowadzenie badań gruntu, niż kupić ziemię, na której nie da się wybudować domu.

Nie każda działka zlokalizowana jest przy cichej, ale wygodnej drodze dojazdowej. Jeśli zdecydujemy się na zakup terenu położonego w pobliżu ruchliwej arterii, budowlę należy zaplanować jak najdalej od niej, w głębi działki. Dobrym rozwiązaniem jest też ograniczenie od tej strony liczby okien oraz wzniesienie solidnego, pełnego ogrodzenia lub nasypu ziemnego, który ochroni przed hałasem i drganiami. Jeżeli spodziewamy się naprawdę dużego natężenia ruchu, warto rozważyć budowę domu parterowego, ponieważ ogrodzenie nie ochroni skutecznie przed hałasem wyższych kondygnacji.

Plan zagospodarowania lub decyzja o warunkach zabudowy

Teren, na którym znajduje się działka, może być objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. To dokument, przyjmowany w formie uchwały rady gminy, określający przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, a także rozmieszczenie na nim inwestycji.

Reguluje takie kwestie, jak:

• przeznaczenie gruntów, na przykład tylko pod zabudowę jednorodzinną czy też na potrzeby działalności przemysłowej, usługowej itp. - to determinuje możliwość zabudowy i nasze przyszłe sąsiedztwo;
• minimalną wielkość działki budowlanej;
• jak duża jej część może zostać zabudowana;
• czy budynki muszą być wolno stojące, czy dopuszcza się także zabudowę bliźniaczą lub szeregową;
• ile kondygnacji i jaką wysokość mogą mieć budynki;
• jaka ma być szerokość elewacji frontowej;
• jak ma być rozwiązany problem mediów, np. zaopatrzenia w wodę (wodociąg czy studnie), kanalizacji itd.

Wybór działki, na obszarze dla którego przyjęto miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest ogromnym ułatwieniem dla inwestora, ponieważ formalności związane z budową będą wtedy dużo mniej uciążliwe, a procedury będą trwały krócej, niż w przypadku działki nieobjętej takim planem. Trzeba jednak mieć świadomość, że taki wariant wiąże się też z pewnymi ograniczeniami.

Plan może na przykład określać, jakich paliw można używać do ogrzewania domu, jakie nachylenie ma mieć dach czy w jaki sposób wykończyć elewację. Dokument należy więc uważnie przestudiować - plany bardzo różnią się szczegółowością oraz zakresem regulacji. Są one dostępne w lokalnym urzędzie gminy oraz publikowane w dziennikach urzędowych województw, które są udostępniane w formie elektronicznej w Internecie.

W planie zagospodarowania przestrzennego mogą znaleźć się zapisy dotyczące np. wysokości budynku, szerokości elewacji frontowej, a nawet rodzaju pokrycia dachowego. (fot. Budmat)

Niestety, znaczna część terenów w naszym kraju nie jest objęta planami zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli zakupiona przez nas działka leży właśnie na takim obszarze, musimy wystąpić do gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, w której będą ujęte wymienione wyżej wymagania. Jak wspomniano, taka procedura jest czasochłonna - na wydanie decyzji możemy czekać nawet kilka miesięcy. Pozwolenie na budowę uzyskamy szybciej, jeśli działka, którą zamierzamy kupić, sąsiaduje z inną, już zabudowaną.

Poradnik

Cenisz nasze porady? Możesz otrzymywać najnowsze w każdy czwartek!

Dołącz do naszej listy i odbierz darmowy magazyn ABC Budowania

Cenisz nasze porady? Możesz otrzymywać najnowsze w każdy czwartek!

Zapisz się

Dołącz do naszej listy i odbierz darmowy magazyn ABC Budowania

Własność gruntu

Przed zakupem gruntu trzeba sprawdzić jego status prawny. Oczywiście najlepiej, gdy jest on uregulowany, tzn. gdy nabywamy ziemię od jej jedynego właściciela. Często jednak działki, na skutek dziedziczenia, mają kilku właścicieli. W takiej sytuacji musimy zaspokoić roszczenia ich wszystkich. To warunek, abyśmy mogli stać się jedynym właścicielem i móc swobodnie gospodarować ziemią. Kolejni właściciele powinni być wpisani do księgi wieczystej przypisanej danej działce, jednak zdarza się, że dla posesji takiej księgi nie założono. Jeśli sprawy własności są nieuregulowane, lepiej zrezygnować z zakupu.

W księdze wieczystej znajdują się też informacje o ewentualnym obciążeniu działki - może stanowić ona np. zabezpieczenie pożyczki. Dlatego nabywając ziemię, zawsze żądajmy aktualnego wypisu z ksiąg wieczystych. Dodatkowym zabezpieczeniem jest dołączone do umowy oświadczenie sprzedającego, że działka od chwili sporządzenia wypisu nie została obciążona wierzytelnościami. Dopilnowanie tych kwestii jest niezwykle istotne, ponieważ obciążenia hipoteczne są przypisane do działki i przechodzą na nowego właściciela. Na szczęście, znaczna część ksiąg wieczystych jest dostępna w formie elektronicznej, na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości (https://ekw.ms.gov.pl).

Nabywając działkę, należy również zwrócić uwagę na jej status. Jeśli w ewidencji gruntów figuruje jako rolna lub leśna, musimy wystąpić o zmianę statusu działki lub jej części - najczęściej to tzw. odrolnienie (wyłączenie z produkcji rolnej). Niestety, taka procedura często ciągnie się latami i - szczególnie w przypadku gruntów lepszej klasy - nie musi zakończyć się powodzeniem. Ponadto chcąc kupić ziemię rolną, gdy nie jesteśmy rolnikami - musimy liczyć się z tym, że prawo pierwokupu, za cenę określoną w umowie przedwstępnej, przysługuje Agencji Nieruchomości Rolnych. W praktyce Agencja korzysta z tego prawa tylko w przypadku działek o dużej powierzchni.

Niezbędna infrastruktura

Jak wspomniano, do działki powinna prowadzić droga dojazdowa, najlepiej publiczna. Zdarza się jednak, że dojazd do posesji wiedzie przez cudzy grunt. W takiej sytuacji niezbędne będzie ustanowienie tzw. służebności drogi koniecznej, czyli poświadczone notarialnie porozumienie z sąsiadem. Może zażądać za takie prawo wynagrodzenia. Jeśli nie uda się osiągnąć porozumienia, pozostaje wystąpienie na drogę sądową. Informacja o służebności drogi koniecznej jest umieszczana w księdze wieczystej działki.

Kolejną kluczowa kwestią są media. Każda działka musi być zaopatrzona w wodę, prąd i odprowadzenie ścieków. Nawet jeśli w pobliżu działki biegnie linia energetyczna lub wodociąg, powinniśmy uzyskać od właściwych zakładów (energetycznego, wodociągowego) pisemne potwierdzenie tzw. gotowości na przyłączenie i jego warunków technicznych.

Nie znaczy to jeszcze, że zostaniemy do nich przyłączeni w rozsądnym czasie. Najważniejszy jest prąd, bo przyłączenia do sieci energetycznej w praktyce nie da się zastąpić. Natomiast w razie problemów z przyłączeniem do wodociągu, możemy zdecydować się na studnię, jeśli zaś nie mamy dostępu do kanalizacji zbiorczej - na szambo lub przydomową oczyszczalnię ścieków, choć może się zdarzyć, że miejscowy plan zagospodarowania wymusza np. przyłączenie do kanalizacji.

Warto wybrać działkę, w pobliżu której znajduje się przystanek autobusowy lub stacja kolejowa. Docenią to szczególnie rodziny z dziećmi i młodzieżą w wieku szkolnym. Samochód bywa zawodny, na drogach mogą też powstawać korki, warto mieć więc alternatywę w postaci komunikacji publicznej, najlepiej kursującej z odpowiednią częstotliwością. Z podobnych powodów lepsza będzie działka, w pobliżu której zlokalizowane jest przedszkole, szkoła, przychodnia zdrowia oraz inne miejsca usługowe.

Dom na papierze

Powierzchnia

Większość budowanych w Polsce domów ma powierzchnię od 110 do 180 m². Oczywiście, żaden inwestor nie kieruje się statystyką, ale własnymi potrzebami i możliwościami. Powierzchnia zależy przede wszystkim od liczby pokoi, a ta jest wypadkową liczby domowników i ewentualnych gości. Planując parametry domu trzeba również przemyśleć, czy w przyszłości nie szykuje się powiększenie rodziny. Jeśli będziemy pracować w domu, warto pomyśleć o oddzielnym pomieszczeniu, które będzie pełniło rolę gabinetu. W przypadku gdy będziemy przyjmować w nim interesantów, najlepszą lokalizacją dla tego pomieszczenia będzie miejsce w pobliżu wejścia.

Liczba kondygnacji

Najprostsze w budowie są domy parterowe. Odchodzi bowiem konieczność wykonania solidnego stropu i schodów. Tego typu domy są też wygodne w użytkowaniu - w pozbawionym schodów budynku łatwiej się poruszać, szczególnie osobom starszym lub niepełnosprawnym. Rodzice z dziećmi nie muszą się z kolei martwić, że ich pociechy spadną z dużej wysokości. Wadą takich domów jest stosunkowo duża powierzchnia podłogi na gruncie oraz większe fundamenty i znaczna powierzchnia dachu. W przypadku mniejszej działki, problemem może być też duża powierzchnia zabudowy.

Dlatego wielu inwestorów decyduje się na dom piętrowy, który łatwiej jest zmieścić na małej posesji. Niestety, tego typu budynki są często droższe w budowie, co wynika m.in. z kosztów wykonania wspomnianych stropów (ten element musi być solidny i dobrze tłumiący dźwięki) oraz schodów. Wariantem pośrednim, wybieranym przez zdecydowaną większość inwestorów, jest dom z poddaszem użytkowym. Co prawda, na górnej kondygnacji ma on skosy, które zmniejszają powierzchnię użytkową i utrudniają jej zagospodarowanie, z drugiej strony nadają pomieszczeniom oryginalny charakter.

Najprostsze w budowie są domy parterowe, ale największą popularnością cieszą się budynki z poddaszem użytkowym. (fot. Archon+ Biuro Projektów)

Decydując się na dom wielokondygnacyjny, musimy zaplanować położenie schodów. Najpopularniejszym rozwiązaniem jest umieszczenie ich w korytarzu lub wydzielonej klatce schodowej. Dzięki temu podzielimy wnętrza na strefę dzienną (głośną) z salonem i kuchnią na parterze oraz prywatną (cichą) z sypialniami na piętrze.

Wydzielona klatka schodowa wymaga jednak wygospodarowania ok. 10 m² powierzchni. Jeśli nie możemy sobie na to pozwolić, powinniśmy rozważyć umieszczenie schodów w salonie - zajmą one tam nawet dwukrotnie mniejszą powierzchnię. Wiele osób wybiera taki wariant jeszcze z innego powodu - ładne schody są świetną ozdobą salonu. Niestety, takie rozwiązanie ma też wady. Taka aranżacja zaburza podział domu na strefę głośną i cichą, a także może utrudniać zagospodarowanie przestrzeni w salonie.

Kolejnym dylematem jest podpiwniczenie. Dawniej w piwnicach lokalizowało się kotłownię, spiżarnię na przetwory czy warsztat majsterkowicza. Obecnie coraz więcej osób odchodzi jednak od tego rozwiązania, umieszczając wspomniane pomieszczenia na parterze domu, ewentualnie w oddzielnym budynku gospodarczym lub w garażu.

Wynika to przede wszystkim z oszczędności. Wykonanie izolacji przeciwwodnej podpiwniczenia jest kosztowne, a w przypadku wysokiego poziomu wód gruntowych - trudne do wykonania. Dlatego też budowę piwnicy można rozważać w sytuacji, gdy działka jest bardzo mała lub wąska, lub gdy ukształtowanie terenu i tak zmusza nas do wykonania wysokiego fundamentu.

Kotłownia

Planując lokalizację tego pomieszczenia trzeba kierować się wygodą. Jednak oprócz tego, że musi być do niej wygodny dostęp, pomieszczenia tego nie należy zbytnio eksponować. Wymagania co do rozmiarów kotłowni, sposobu wentylacji itp. wynikają z przepisów budowlanych i zależą od tego, jak ma być zasilany kocioł.

Najmniej kłopotliwy jest kocioł gazowy. Właściwie nie wymaga obsługi, nie trzeba też wydzielać miejsca na opał.

Wymagania, co do minimalnej kubatury, są następujące:

• 8 m³ - w przypadku urządzeń pobierających powietrze do spalania z tych pomieszczeń;
• 6,5 m³ - w przypadku urządzeń z zamkniętą komorą spalania, pobierających powietrze z zewnątrz.

Kocioł gazowy można zainstalować nie tylko w kotłowni, ale również w kuchni, holu czy łazience. Wentylacja grawitacyjna jest wymagana tylko w przypadku kotłów z otwartą komorą spalania; gdy jest ona zamknięta, rodzaj wentylacji może być dowolny. Trzeba jednak zaznaczyć, że kotłów zasilanych gazem płynnym (LPG) dotyczą pewne obostrzenia. Kotłownia z takim kotłem nie może być umiejscowiona poniżej poziomu terenu, np. w piwnicy. Nie może też mieć wpustów kanalizacyjnych w podłodze. Ponadto otwory wentylacyjne powinny znajdować się przy podłodze. Te wymagania wynikają z faktu, że LPG jest cięższy od powietrza i w razie wycieku gromadzi się w najniżej położonych miejscach.

Znacznie więcej warunków trzeba spełnić w przypadku stosowania paliw stałych. Kotłownia z kotłem na tego typu paliwo musi mieć przede wszystkim odpowiednią wielkość, zapewniającą dystans minimum 1 m pomiędzy przodem kotła a ścianą, oraz wygodny dostęp do wyczystek kotła i komina. Wymagana jest także sprawna wentylacja grawitacyjna - otwór nawiewny o powierzchni przekroju co najmniej 200 cm² oraz umieszczony pod sufitem wlot do kanału wentylacyjnego wyprowadzonego ponad dach. Minimalny wymiar kanału to 14 × 14 cm lub średnica 15 cm. Niezbędny jest również wpust kanalizacyjny umieszczony w podłodze.

Kocioł na paliwo stałe wymaga regularnej obsługi. Ponadto w kotłowni niezbędne jest wygospodarowanie miejsca na zapas paliwa lub zawierający je zasobnik oraz na duży zbiornik na ciepłą wodę użytkową, zwykle dobrany według wskaźnika 50 l na osobę. W takiej kotłowni warto zaprojektować drzwi prowadzące bezpośrednio na zewnątrz, aby nie trzeba było przechodzić z opałem ani popiołem przez inne pomieszczenia.

Jeśli w domu planujemy instalację kolektorów słonecznych, to niezależnie od rodzaju kotła, będziemy musieli wygospodarować miejsce na zasobnik c.w.u. o pojemności 150-300 l. Jego rolą jest odbiór ciepła z kolektorów, a także magazynowanie ciepłej wody.

Kuchnia

Kuchnię można zaplanować jako wydzielone pomieszczenie, lub jako aneks, będący częścią pokoju dziennego. Oba rozwiązania mają swoich zwolenników. W przypadku pierwszego wariantu, unika się przenikania zapachów poza obszar gotowania.

W zamkniętej kuchni łatwiej też utrzymać porządek. Jeśli jest odpowiednio duża, można ustawić w niej stół i spożywać w tym pomieszczeniu posiłki. Aneks będzie natomiast wygodniejszy dla osób, które gotują sporadycznie, a posiłki i tak wolą jeść w pokoju dziennym. Praktyczne jest zaprojektowanie przy kuchni pomieszczenia gospodarczego - spiżarni, jednak by było wygodne, powinno mieć co najmniej 3 m².

Garaż

Wielkość garażu zależy od liczby samochodów, które będą w nim parkować. Planując to pomieszczenie, trzeba jednak pamiętać, że często służy ono również za magazyn dla maszyn ogrodniczych, rowerów i narzędzi. Pasjonaci ogrodu powinni więc rozważyć wydzielenie osobnej powierzchni na wszystkie niezbędne sprzęty. Najwygodniej, jeśli z garażu będziemy mogli wejść bezpośrednio do domu, ewentualnie dojść do wejścia chronieni szerokim okapem dachu. W związku z tym omawiane pomieszczenie najlepiej zaplanować w sąsiedztwie domu, choć dla ograniczenia strat ciepła - lepiej, by nie było częścią bryły domu, ale zostało dostawione do dobrze ocieplonej ściany zewnętrznej.

Garaż najlepiej zaplanować na poziomie gruntu. Umieszczenie go w piwnicy, choć często praktykowane, nie jest najlepszym rozwiązaniem. Zjazd do takiego garażu jest niewygodny, a dodatkowo zimą odcinek ten bywa oblodzony lub zaśnieżony. Samo pomieszczenie będzie też narażone na zalanie w razie bardzo gwałtownych opadów, nawet gdy wykonano odwodnienie. Wjazd do garażu najlepiej umieścić od strony ulicy.

Garaż na poziomie gruntu jest wygodniejszy niż ten umieszczony w piwnicy, bo łatwiej do niego wjechać. (fot. Gerda)

Bryła budynku

Wiele osób uważa, że domy o skomplikowanej bryle wyglądają bardziej okazale. Praktyka przemawia jednak za tym, aby wybrać budynek o jak najmniejszej liczbie załamań, wykuszy itp. Najlepiej, jeśli rzuty kondygnacji są zbliżone do kwadratu lub niezbyt wydłużonego prostokąta. Dzięki temu powierzchnia przegród zewnętrznych (ściany, podłoga, dach) jest niewielka w stosunku do kubatury oraz powierzchni budynku. W efekcie mniejsze będą koszty budowy oraz ogrzewania w czasie eksploatacji. Nie warto budować balkonów - są one przyczyną znacznych strat ciepła, gdyż płyta balkonu jest zwykle przedłużeniem płyty stropowej. Poza tym w domach otoczonych zielenią, wyposażonych w tarasy, balkony są zwykle bezużyteczne.

Niezalecane jest też projektowanie skomplikowanych, wielopołaciowych dachów. Ich wykonanie jest trudne, a błędy popełnione podczas prac dekarskich będą skutkować przeciekami. Najlepiej sprawdzają się proste dachy dwu- lub czterospadowe.

Pomieszczenia należy zgrupować ze względu na funkcje oraz potrzebne w nich instalacje. Najlepiej, jeśli łazienki umieszczone są obok siebie lub jedna nad drugą, dzięki czemu można je przyłączyć do wspólnego pionu kanalizacyjnego, wystarcza też jeden komin z kanałami wentylacyjnymi. Możliwie blisko łazienek i kuchni powinno się również znaleźć pomieszczenie z kotłem przygotowującym ciepłą wodę. Dzięki temu woda będzie płynąć krótkimi odcinkami rur i nie będzie się wychładzać. Jak już wspomniano, warto grupować pomieszczenia o tym samym przeznaczeniu, dzieląc dom na strefy - głośną (praca) i cichą (odpoczynek).

Pomieszczenia należy zgrupować ze względu na funkcje oraz potrzebne w nich instalacje. (fot. Dobre Domy Flak & Abramowicz)

Orientacja względem stron świata

Pomieszczenia, w których w ciągu dnia spędzamy najwięcej czasu, warto zaplanować od południa. Elewacja południowa jest bowiem najbardziej nasłoneczniona, dzięki temu zapewnimy sobie największą ilość światła dziennego (przed zbyt mocnymi promieniami ochronią nas natomiast rolety lub markizy przeciwsłoneczne). Północ, ale także wschód, to dobre miejsce na lokalizację sypialni. Wschodnia strona domu to również dobra lokalizacja dla tarasu lub ogrodu zimowego. Dzięki umiarkowanej ilości słońca, takie miejsce będzie się świetnie nadawało i do odpoczynku, i do spożywania posiłków.

Pomieszczenia, w których w ciągu dnia spędzamy najwięcej czasu, warto zaplanować od południa. (fot. Schüco)

Projekt z katalogu lub indywidualny

Większość inwestorów wybiera projekt z katalogu, który jest tańszy od indywidualnego. Ich dostępność jest obecnie bardzo duża. Poza tym nie kupujemy kota w worku - taki projekt najprawdopodobniej doczekał się już gdzieś realizacji, dzięki czemu efekt można obejrzeć w naturze, a właściciela takiego domu wypytać o doświadczenia związane z budową i eksploatacją. Osoby realizujące ten sam projekt wymieniają się zresztą doświadczeniami podczas trwania budowy - takie grupy tworzą "klany" na forum internetowym "Budujemy Dom".

Na projekt indywidualny decydują się osoby, które chcą otrzymać produkt ściśle dostosowany do swoich potrzeb - wyjątkowych wymagań architektonicznych czy wyboru unikalnej technologii budowy. Często wynika to jednak z konieczności. Jeśli zakupimy działkę wąską, o nieregularnym kształcie lub znacznym spadku terenu, może się okazać, że nie da się na niej wybudować domu w oparciu o typowy projekt. Zanim zdecydujemy się na jedno z rozwiązań, warto zapoznać się z różnymi projektami. Taki przegląd z pewnością będzie cennym źródłem inspiracji i pomysłów.

Każdy projekt powinien być odpowiednio szczegółowy. Bardzo ważne są detale, miejsca trudne dla wykonawcy, takie jak węzły konstrukcyjne, izolacje fundamentu, sposób wykonania tarasu czy szczegóły konstrukcji dachu.

Projekt z katalogu czy indywidualny? Niezależnie od preferencji, przed wyborem jednego z wariantów warto zapoznać się z różnymi projektami. Dzięki temu zyskamy inspiracje i pomysły, na które sami byśmy nie wpadli. (fot. Archipelag)

Znaleźć dobrą ekipę

System gospodarczy lub generalny wykonawca

Większość inwestorów wznosi domy systemem gospodarczym. Polega on na samodzielnym angażowaniu ekip, które wykonują poszczególne etapy budowy. To rozwiązanie tańsze od zatrudnienia jednej ekipy do wszystkich prac, ale znacznie bardziej obciążające dla inwestora. Trzeba bowiem koordynować pracę wielu osób, co może być trudne dla osób aktywnych zawodowo. Dlatego część osób decyduje się na wybór jednej firmy jako generalnego wykonawcy, która jest odpowiedzialna za cały proces budowy.

W każdej umowie z wykonawcą trzeba określić sposób i termin przeprowadzenia poszczególnych etapów robót oraz związane z tym płatności. Najczęściej w takim dokumencie zawarte są też informacje o karach, na wypadek nie wywiązania się z podjętych zobowiązań.

Wybór ekipy

Dobry fachowiec kosztuje, ale nie znaczy to, że płacąc słono za usługę, zyskamy pewność, że wszystko zostanie wykonane solidnie i na czas. Jak wspomniano, najlepiej zdecydować się na ekipę z polecenia, która pracowała u znajomego czy sąsiada i dobrze wywiązała się ze swoich zadań.

Wielu budujących domy uważa, że to nie kupno działki i wybór projektu domu są najbardziej problematyczne, ale najtrudniej jest znaleźć solidną ekipę wykonawczą. (fot. Wienerberger)

Nadzór nad budową

Każda budowa musi być nadzorowana przez kierownika budowy. Często zdarza się jednak, że osoba piastująca taką funkcję opiekuje się kilkoma budowami naraz i dla żadnej z nich nie ma wystarczająco dużo czasu. Dlatego warto rozważyć zatrudnienie dodatkowo inspektora nadzoru inwestorskiego - osoby z uprawnieniami budowlanymi, która niezależnie od kierownika budowy będzie nadzorował poprawność prac na budowie i pomoże sprawdzać przedstawiane kosztorysy.