O możliwościach i warunkach zabudowy decydują bowiem dwa dokumenty: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub, w przypadku jego braku, indywidualnie wydane warunki zabudowy dla konkretnej działki.
Dlatego zanim zdecydujemy się na zakup nieruchomości, powinniśmy dokładnie zapoznać się z MPZP dostępnym do wglądu w urzędzie gminy (niekiedy również na stronie internetowej). Dowiemy się z niego m.in., jaka jest dopuszczalna powierzchnia i linia zabudowy, kształt bryły budynku i dachu i wiele innych wymagań ustalonych przez miejscowy samorząd. Jeśli teren, na którym jest działka, nie ma MPZP, powinniśmy uzyskać od gminy warunki zabudowy.
Warto to zrobić przed zakupem działki, bo może się okazać, że nic na niej nie można postawić. Z wnioskiem o wydanie warunków może wystąpić każda zainteresowana osoba, określając co chciałaby tam pobudować. Dobrze, jeśli sprzedający wystąpił o takie warunki – unikniemy wtedy długiego oczekiwania na decyzję (do 2 miesięcy) i ewentualnego rozczarowania, gdy urząd określi warunki zabudowy, które nam nie odpowiadają.
Uwaga! Decyzje w sprawie warunków zabudowy tracą moc z chwilą przyjęcia MPZP lub po upływie terminu określonego w tym dokumencie. Jeśli kupujemy działkę z warunkami zabudowy bez określenia terminu ważności, koniecznie sprawdźmy w urzędzie gminy, czy w międzyczasie nie został uchwalony MPZP. Może się bowiem okazać, że jego ustalenia odbiegają od naszych oczekiwań zawartych w nieważnych już warunkach zabudowy. Kolejnym krokiem przybliżającym nas do rozpoczęcia budowy będzie zamówienie opracowania mapy geodezyjnej do celów projektowych. Jej sporządzenie (w przynajmniej 6 egzemplarzach) możemy zlecić uprawnionemu geodecie – przeciętny koszt to 300–500 zł.
Dysponując wyciągiem z MPZP uzyskanym z urzędu gminy lub prawomocną decyzją o warunkach zabudowy oraz mapą geodezyjną, możemy przystąpić do wyboru projektu architektonicznobudowlanego domu. Zależnie od własnych wymagań projekt taki możemy zamówić indywidualnie u uprawnionego architekta lub kupić gotowy tzw. projekt powtarzalny. W pierwszym przypadku należy liczyć się z wydatkiem od kilku do kilkunastu tysięcy złotych – zależnie od stopnia skomplikowania i renomy architekta, a także zawartej w nim dokumentacji. Projekt bowiem składa się z kilku części i do uzyskania pozwolenia nie wszystkie jego elementy muszą być szczegółowo opracowane. Szczególnie istotne dla prawidłowej realizacji budynku jest opracowanie części wykonawczej, zwłaszcza gdy zastosowano nietypowe rozwiązania. Przy zleceniu opracowania projektu indywidualnego warto zapewnić sobie tzw. nadzór autorski projektanta, gdyż w razie problemów łatwo można je będzie rozwiązać, co jednak dodatkowo podnosi koszty dokumentacji.
Natomiast projekty powtarzalne zawierają dość dokładną dokumentację; z reguły wystarczającą do bezproblemowego prowadzenia robót budowlanych. Można też w nich dokonywać pewnych zmian w zakresie określonym przez autora projektu. W obu przypadkach projekt musi odpowiadać wymaganiom MPZP lub warunkom zabudowy – w projekcie indywidualnym zadba o to architekt, a wybierając projekt z katalogu, musimy sami ustalić, czy odpowiada on powyższym wymaganiom.
Ciąg dalszy artykułu w wydaniu papierowym „Dasz radę” - dodatku do miesięcznika Budujemy Dom 1-2/2011
