Zdaniem architekta - Analiza możliwości działki

Budowę wymarzonego domu z reguły poprzedza poszukiwanie i zakup działki budowlanej. Wyłamują się z tego jedynie nieliczni szczęśliwcy którzy w posiadanie działki weszli wcześniej, na przykład dziedzicząc ją po rodzicach. Zdecydowana większość przyszłych inwestorów jest jednak skazana na żmudny i trudny proces wyszukiwania i wyboru miejsca pod budowę. Jest to jednocześnie czas, w którym z reguły krystalizuje się wizja naszego przyszłego domu, jego funkcji, formy i gabarytów. Już na tym etapie bardzo łatwo jednak o błędną decyzję, która będzie rzutować na cały późniejszy proces projektowy i ostateczną formę budynku. Jak zatem ich uniknąć?

Ocena i wybór działki powinny przebiegać dwutorowo: z jednej strony obejmować położenie, walory widokowe, dojazd czy odległość od podstawowych usług, takich jak sklep, szkoła czy placówki opieki zdrowotnej, z drugiej natomiast dotyczyć analizy możliwości zagospodarowania terenu.

Najważniejszym źródłem informacji na ten temat jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (w skrócie MPZP). Podstawą jego uchwalenia dla gminy jest ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zdarza się jednak, że z różnych przyczyn, plan danego terenu nie został jeszcze uchwalony. Wtedy możliwości zagospodarowania działki określa Decyzja o Warunkach Zabudowy (w skrócie DWZ, powszechnie nazywana również „wuzetką”).

W zamyśle ustawodawcy miał to być twór przejściowy, pozwalający na uniknięcie paraliżu inwestycyjnego do czasu uchwalenia planów miejscowych. Jednak mimo upływu czasu ciągle istnieją obszary nieobjęte planem, na których popularna „wuzetka” jest dokumentem określającym warunki zabudowy.

O wydanie DWZ może wystąpić każdy, nie tylko posiadacz praw do danej nieruchomości. Jeśli więc jesteśmy poważnie zainteresowani działką nieobjętą MPZP – warto wystąpić o DWZ jeszcze przed jej zakupem. W przeciwnym wypadku kupowanie takiego gruntu przypomina kupowanie przysłowiowego kota w worku i jest obarczone sporym ryzykiem. Nie dla każdego jednak terenu dokument ten może zostać wydany. Niezbędne jest jednoczesne spełnienie pięciu warunków:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia korzystająca z tej samej drogi publicznej jest zabudowana;
2. teren ma dostęp do drogi publicznej;
3. istnieje lub jest projektowana sieć uzbrojenia terenu wystarczająca dla planowanej inwestycji;
4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na nierolnicze i nieleśne;
5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Jeżeli któryś z tych warunków nie jest spełniony, w zasadzie dyskwalifikuje to nieruchomość jako działkę budowlaną. Jeśli natomiast któryś z nich budzi nasze wątpliwości – warto zadzwonić do właściwego urzędu i spróbować zasięgnąć informacji. W przypadku odpowiedzi negatywnej lub niemożliwości uzyskania jakichkolwiek informacji należy się poważnie zastanowić, czy oferta rzeczywiście jest atrakcyjna. Wszelkie wątpliwości warto również skonsultować z projektantem, najlepiej tym, którego później zamierzamy zatrudnić do sporządzenia lub adaptacji projektu.

dr inż. architekt Piotr Kmiecik: ukończył studia na Wydziale Architektury Politechniki Wrocławskiej w 2002 roku. W 2006 roku obronił doktorat z zakresu historii architektury i konserwacji zabytków. Projektuje domy jednorodzinne oraz duże centra handlowe i zespoły biurowe na terenie Polski i Federacji Rosyjskiej. Autor i współautor dwóch książek i licznych artykułów. Obecnie prowadzi własną pracownię projektową.