Wziął zaliczkę i zniknął. Pieniądze od wykonawcy można odzyskać, nawet jeśli nie podpisaliśmy z nim umowy

Istnieją narzędzia prawne, dzięki którym inwestor może wyegzekwować swoje roszczenia. To odstąpienie od umowy, zgłoszenie nieuczciwego fachowca do odpowiedniego organu albo instytucji lub uruchomienie drogi sądowej, co jest ostatecznością. Można także skorzystać z narzędzi mniej formalnych, ale też skutecznych.

Kiedy można uznać firmę budowlaną za nieuczciwą?

Niewywiązanie się firmy budowlanej z umowy przyjmuje wiele form. Najbardziej oczywiste jest pobranie przedpłaty i niestawienie się na miejscu budowy lub remontu oraz urwanie kontaktu. Jeśli właściciel firmy od początku miał nieuczciwe zamiary, wiedział, że nie wykona umowy i chce tylko zaliczkę lub co gorsza, podał fałszywe informacje o swojej działalności celem wyłudzenia pieniędzy, najprawdopodobniej mamy do czynienia z oszustwem, które trzeba zgłosić do właściwego organu jako możliwość popełnienia przestępstwa. Taki czyn podlega pod art. 286 § 1 Kodeksu karnego i grozi za to kara pozbawienia wolności od 6 miesięcy do 8 lat. Może też zdarzyć się, że prace zostaną podjęte, ale firma żąda dodatkowych opłat, prace przeprowadzane są niezgodnie z projektem lub umową, stosowane są materiały gorszej jakości, firma notorycznie opóźnia realizację, ukrywa wady wykonawcze, odmawia okazania faktur za materiały albo porzuca rozpoczętą realizację. Wtedy zleceniodawca swoich praw może dochodzić na drodze sądowego postępowania w ramach kodeksu cywilnego lub karnego w zależności, jakie zarzuty zaistniały. Egzekwowanie swoich praw na drodze sądowej to jednak ostateczność. Istnieje szereg narzędzi, dzięki którym zamawiający usługę może jej uniknąć i spróbować odzyskać swoje pieniądze.

Gdzie zgłosić nieuczciwego wykonawcę?

Zleceniodawca nie jest bezradny w świetle prawa w sytuacjach, wynikających z nieuczciwości ze strony wykonawcy. Istnieje szereg instytucji, w których można otrzymać pomoc.

• Policja i prokuratura - jeśli postępowanie wykonawcy nosi znamiona przestępstwa, organ zajmie się wszczęciem postępowania karnego.
• Powiatowy lub Miejski Rzecznik Konsumentów - w przypadku przeprowadzenia nierzetelnego remontu lub problemów z reklamacją oferuje pomoc prawną oraz pomoc w przygotowaniu i skompletowaniu dokumentów.
• Inspekcja Handlowa - jeśli klient występuje jako konsument w sporze z firmą budowlaną, instytucja oferuje pomoc w polubownym załatwieniu sprawy i mediacjach.
• Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego - w przypadku poważnych naruszeń przepisów budowlanych, zagrażających bezpieczeństwu przeprowadzi kontrolę, a opinia wydana przez organ może być dowodem w sądzie.

Nieuczciwa firma budowlana - co dalej? Najpierw spróbuj polubownie

Komunikacja z właścicielem firmy jest podstawą. Jeśli jego pracownicy nie wywiązują się z umowy w rzetelny sposób, może on o tym nie wiedzieć. Najważniejsze więc jest poinformowanie go o sytuacji telefonicznie lub osobiście. Jeśli po zgłoszeniu nieprawidłowości, nastąpi poprawa i prace zostaną dokończone, problem został rozwiązał. W przeciwnym wypadku można przypuszczać, że szef firmy o wszystkim wie i zleceniodawca jest zmuszony wytoczyć cięższe działa.

Sposoby na skłonienie fachowca do wywiązania się z umowy - negocjacje i mediacje

Próba wyegzekwowania roszczeń od właściciela firmy może przyjąć formę mediacji w towarzystwie bezstronnej osoby lub zwykłych nieformalnych negocjacji. Warto na spotkanie ze zleceniobiorcą zaprosić osobę trzecią, np. kierownika budowy lub niezależnego specjalistę, który skontroluje prace po ich ponownym przeprowadzeniu. Na spotkaniu powinna zostać omówiona lista uchybień oraz należy poruszyć kwestie dotyczące naprawienia szkód, zakresu prac i terminów ich realizacji. Podejmując mediacje, czy to formalne, czy też negocjacje w trakcie zwykłej rozmowy, nie należy opierać się na porozumieniu ustnym, a sporządzić pisemny protokół podpisany przez każdą ze stron. Warto również poinformować o konsekwencjach niewykonania przez firmę ustalonych prac, czyli możliwości wstrzymania zapłaty oraz odstąpienia od umowy. Można również dodać, że jeśli firma nie wywiąże się z umowy, zostanie zamieszczona w internecie zgodna z prawdą opinia, opisującą przebieg współpracy, co jest zgodne z prawem. Jeśli firma jest rzetelna, a ma jedynie gorszy okres na przykład z powodu zatrudnienia nowych niesprawdzonych pracowników, może to wpłynąć na pozytywne rozwiązanie zaistniałego problemu.

Kiedy można odstąpić od umowy z wykonawcą?

Polubowna chęć załatwienia sprawy czasem nie wystarcza. Szef firmy nadal może się wykręcać i zbywać zleceniodawcę, nie wywiązując się z umowy. Konsekwencją mogą być duże opóźnienia, powstanie trudnych do naprawienia w przyszłości wad i usterek, konieczność ponownego zakupu niewłaściwie wykorzystanych materiałów i inne koszty, wynikające na przykład z konieczności zatrudnienia ekipy do wykonania poprawek. W tym momencie najczęściej zleceniodawca dochodzi do wniosku, że chce odstąpić od umowy i szukać nowej firmy wykonawczej. Ma do tego pełne prawo na podstawie art. 491 § 1 k.c., jeśli inwestycja jest w zwłoce lub art. 636 k.c. jeśli wykonawca po wyznaczeniu w czasie mediacji terminu dodatkowego, nie zmienił sposobu wykonywania prac.

Skuteczne odstąpienie od umowy - ważne dowody

Podstawą jest umowa podpisana z wykonawcą i zapisy w niej zawarte, dotyczące terminów rozpoczęcia, zakresu i zakończenia prac, zasad odbioru, zaistnienia wad i ewentualnego prawa do odstąpienia od umowy. Kolejnym krokiem jest zabezpieczenie dowodów. Należy wykonać szczegółową dokumentację fotograficzną zrealizowanych prac. W przypadku wad oraz uchybień warto złożyć prośbę o wykonanie ekspertyzy do kierownika budowy, rzeczoznawcy albo inspektora nadzoru. Jeśli wcześniej wykonawca nie otrzymał pisma (na przykład w trakcie mediacji) o wyznaczenie dodatkowego terminu na zmianę sposobu realizowania prac, teraz jest na to dobry moment. W przypadku opóźnień nie jest ono wymagane. Jeśli wszystkie przesłanki są spełnione, można złożyć wykonawcy pisemne oświadczenie o odstąpieniu od umowy, wysłane listem poleconym. W dokumencie, powołującym się na umowę powinna zostać zawarta podstawa odstąpienia oraz przyczyna.

Przeczytaj

Może cię zainteresować

Czym najlepiej kleić aluminium? Plamy na suficie po zalaniu? Sprawdź skuteczne rozwiązanie Profesjonalny system renowacyjny do usuwania wilgoci i...

Dowiedz się więcej

• Jak nie stresować się w czasie budowy?
• Wymiana okien za grosze. Tak uzyskasz dofinansowanie
• Zabudowa z płyt gipsowo-kartonowych. Praktyczne porady
• Zabudowa poddasza krok po kroku. Te profile, płyty i akcesoria będą niezbędne
• Wnętrza w duchu glamour z farbami Tikkurila
• Jak urządzić sypialnię na poddaszu?
• Jak urządzić wnętrza w stylu loftowym?

Zobacz więcej Zobacz mniej

Dochodzenie roszczeń finansowych - rozliczenie prac i zwrot pieniędzy

Należy rozpocząć od sporządzenia protokołu, zawierającego zakres zrealizowanych prac oraz wykorzystanych materiałów, załączając dokumentację fotograficzną. Samo odstąpienie nie gwarantuje zleceniodawcy odzyskania 100% zainwestowanych pieniędzy. Należy wykazać wartość prac wykonanych prawidłowo, wartość wykorzystanych materiałów, koszt usunięcia lub naprawy wad oraz ewentualne koszty ukończenia inwestycji przez inną firmę. Dobrym rozwiązaniem jest sporządzenie pisemnego wezwania do zapłaty z wyszczególnieniem wszystkich pozycji oraz ostateczną kwotą zwrotu i terminem uregulowania płatności, a następnie doręczenie korespondencji wykonawcy listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Warto zlecić sporządzenie takiego dokumentu specjaliście.

Wykonanie zastępcze na koszt nieuczciwego fachowca

Z wykonania zastępczego można skorzystać w sytuacji, kiedy wykonawca uporczywie nie realizuje naprawienia wad pomimo formalnego wezwania i upływu wyznaczonego terminu.

Przykład. Zleceniodawca zawarł z wykonawcą umowę o wykonanie konstrukcji i pokrycia dachu na kwotę 70 000 zł. Po wykonaniu części prac kierownik budowy stwierdził poważne wady i niezgodność z projektem. Po bezskutecznym wezwaniu wykonawcy do przeprowadzenia prac naprawczych, właściciel nieruchomości stracił cierpliwość i zlecił dokończenie dachu innej firmie za kwotę 35 000 zł. Koszt dokończenia inwestycji, czyli 35 000 zł, może zostać przerzucony na pierwotnego wykonawcę. Bardzo ważne jest, aby przed podjęciem zlecenia przez inną firmę, wykonać dokładną dokumentację obejmującą protokół i zdjęcia, ale też kompletną korespondencję z wykonawcą, dowody zapłaty, czy kosztorys i informacje o zastosowanych materiałach. Warto pamiętać o tym, że art. 636 § 1 k.c. daje możliwość powierzenia poprawienia lub dokończenia prac innej osobie, kiedy na przykład wynikł uzasadniony brak zaufania do aktualnej ekipy w zakresie poprawności prac. Zawsze warto skonsultować zasadność wystąpienia żądań oraz poprawność sporządzonych dokumentów z prawnikiem, aby nie zaistniały przesłanki, utrudniające odzyskanie kosztów od pierwotnego wykonawcy.

Jeśli wykonawca nie poprawia wad lub nie kończy prac, można zlecić ich wykonanie innemu fachowcowi na jego koszt, fot. Adobe Stock

Firma nie stawiła się do prac. Jak odzyskać zaliczkę od nieuczciwego fachowca?

Załóżmy, że wykonawca pobrał przedpłatę, nie stawił się do zrealizowania usługi i urwał się z nim kontakt, czyli nie odpisuje na sms, nie odbiera telefonów i nie można zastać go pod adresem firmy. Najkorzystniejszą pod względem prawnym opcją może być w takiej sytuacji połączenie procedury odstąpienia od zawartej umowy z wezwaniem do zwrotu zaliczki. Należałoby zatem najpierw wskazać dodatkowy termin rozpoczęcia robót, a po jego upływie przeprowadzić procedurę odstąpienia i dopiero wtedy wystąpić o zwrot pieniędzy.

Jak sporządzić pisemne oficjalne wezwanie do zwrotu zaliczki?

W oficjalnym wezwaniu powinny znaleźć się dane osobowe zleceniobiorcy i zleceniodawcy, data zawarcia umowy, data upłynięcia terminu podjęcia prac oraz uzasadnienie i kwota zaliczki, oraz numer rachunku bankowego do zwrotu.

Przykładowa treść wezwania do zwrotu zaliczki: "W związku z zawartą w dniu 01.03.2026 r. umową dotyczącą wykonania modernizacji mieszkania przy ulicy Turystycznej 5 w Sopocie, wzywam do zwrotu pobranej ode mnie zaliczki w kwocie 25 000 zł. Zgodnie z umową wykonawca zobowiązał się do rozpoczęcia prac w dniu 01.05.2026 r. Pomimo upływu ustalonego terminu i ustalonego przeze mnie terminu dodatkowego, wykonawca nie stawił się na miejscu remontu i nie rozpoczął uzgodnionych prac. Pomimo podejmowanych przeze mnie prób kontaktu telefonicznego, osobistego i sms wykonawca nie odpowiedział na kontakt z mojej strony i tym samym nie przedstawił wiarygodnego terminu rozpoczęcia prac. W związku z niezrealizowaniem przez Państwa zobowiązania oraz utratą zaufania do możliwości prawidłowej realizacji umowy, wzywam do zwrotu wpłaconej zaliczki w wysokości 25 000 zł na rachunek: .............. z upływem terminu 7 dni od dnia doręczenia niniejszego wezwania".

Jeśli zwrot pobranych środków następuje na skutek procedury odstąpienia, również należy wykazać to w treści pisma. Dokument najlepiej wysłać pocztą na adres firmy za potwierdzeniem odebrania przesyłki.

Dochodzenie swoich praw na drodze sądowej, czyli pozew do sądu

Sąd cywilny celem weryfikacji zasadności roszczeń będzie opierał się na przepisach o umowie o dzieło do umowy o roboty, zawartych w Kodeksie cywilnym: W przypadku przeprowadzenia robót budowlanych obowiązuje art. 656 k.c. W przypadku robót remontowych art. 658 k.c. Osoba pokrzywdzona, czyli zleceniodawca po zebraniu dowodów i wysłaniu wykonawcy wezwania do zapłaty, które nie zostało zrealizowane, może skierować sprawę na drogę sądową, składając pozew sądowy we właściwym sądzie rejonowym bądź okręgowym. Co ważne, postępowanie w sądzie cywilnym nie wyklucza jednoczesnego postępowania w sądzie karnym z tytułu oszustwa. Sprawy te mogą toczyć się równolegle. Zawsze złożenie pozwu warto poprzedzić uporządkowaniem dowodów i spisaniem chronologii wydarzeń. To stresujące postępowanie dla pokrzywdzonego, dlatego trzeba dobrze się do niego przygotować i sporządzić notatki. Należy starać się w nich ująć fakty, daty i liczby, a nie ocenę wykonawcy jako osoby. W przypadku podejrzenia popełnienia przestępstwa przez wykonawcę, które kończy się zgłoszeniem na policji, zostaje wszczęte postępowanie przygotowawcze, zwieńczone na podstawie zasadnych dowodów aktem oskarżenia wniesionym do sądu karnego przez prokuraturę. Ważne jest, aby osoba pokrzywdzona w postępowaniu karnym złożyła jednocześnie wniosek o naprawienie szkody i aktywnie uczestniczyła w sprawie. Warto rozważyć również czynne działanie pokrzywdzonego ze stopy oskarżyciela posiłkowego, pozostającego stroną postępowania, co daje więcej możliwości działania.

Nieuczciwy fachowiec i brak umowy - czy można odzyskać pieniądze?

Okazuje się, że niegdyś powszechnie stosowane przy modernizacjach "będzie pani zadowolona" i brak pisemnej umowy nie powoduje, że wykonawca jest bezkarny. Mówi o tym art. 60 Kodeksu cywilnego, a konkretnie ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 795. Należy wtedy uzasadnić, że nastąpiła obopólna wola zawarcia umowy. Umowę ustną można wykazać przez zeznania świadków, wiadomości wymieniane z wykonawcą przez maila, sms lub komunikator, przelew bankowy, fakturę oraz wiadomości, w których fachowiec potwierdza przyjęcie pieniędzy albo termin rozpoczęcia prac. Wszelkie dowody są na wagę złota, kiedy wykonawca twierdzi, że nie było żadnej umowy. W przypadku umowy o wykonanie robót budowlanych ustawodawca przewiduje umowę na piśmie, jednak jej brak nie dyskwalifikuje w egzekwowaniu roszczeń. Ścieżka postępowania z wykonawcą, który nie wykonał zlecenia, jest podobna do tej, prowadzonej na podstawie umowy zawartej pisemnie, o ile zleceniodawca jest w stanie wykazać podstawę i zakres swoich roszczeń.

Jak nie dać się nabrać - na co uważać zatrudniając wykonawcę?

Sprawdzenie wykonawcy przed podpisaniem umowy jest najważniejsze. Kluczowe jest sprawdzenie w odpowiednim rejestrze, czy firma faktycznie istnieje. Dla firmy jednoosobowej rejestry takie prowadzi CEIDG, natomiast w przypadku spółek i innych podmiotów jest to KRS. Znając NIP firmy, można sprawdzić ją bezpłatnie w internecie na stronach publicznych baz danych CEIDG lub KRS i nie ma potrzeby udania się w tym celu do urzędu. Co ważne, sprawdzane są jedynie podstawowe dane podmiotu, a nie jego uczciwość. Uczciwość wykonawcy można zweryfikować poprzez opinie w internecie i referencje. Jedną z najbezpieczniejszych opcji jest zatrudnienie zleceniobiorcy z polecenia znajomych bądź rodziny.

Jak sporządzić umowę, aby zabezpieczyła roszczenia inwestora?

W umowie z wykonawcą oprócz danych osobowych powinny znaleźć się zapisy, chroniące w przyszłości roszczenia obu stron. Standardowo powinna ona zawierać: dokładny opis przedmiotu umowy z odniesieniem do załączników i harmonogramu, załączniki, czyli projekt, kosztorys, harmonogram prac, specyfikację materiałów i standard wykonania, konkretny termin wykonania poszczególnych etapów prac, zapisy dotyczące płatności i maksymalnej kwoty zaliczki, wysokość kar umownych z tytułu naruszenia terminów prac, określenie konsekwencji porzucenia miejsca pracy, konsekwencje z tytułu odpowiedzialności za wady, sytuacje, w których zleceniodawca może odstąpić od umowy.

Nieuczciwy wykonawca: podsumowanie

Zawierając umowę, nikt nie podejrzewa, że może zostać oszukany, jednak takie sytuacje zdarzają się dość często. Warto wiedzieć, że nie tylko pobranie przedpłaty i zniknięcie wykonawcy kwalifikuje się do przedmiotu sporu, ale również nierzetelność w kwestii przeprowadzonych prac. Skierowanie sprawy do sądu to ostateczność, warto zatem wcześniej wyczerpać wszystkie możliwe sposoby na wyegzekwowanie roszczeń, ponieważ każdy z nich może zakończyć się zwarciem porozumienia.