Prawo nakłada obowiązek zatrudnia kierowników budowy na inwestorów, bo ci na ogół nie znają się na budowaniu. A przecież ktoś musi przypilnować, żeby roboty prowadzone były zgodnie ze sztuką budowlaną i z przepisami.
Kiedy kierownik budowy nie jest wymagany?
Zacznijmy od wspomnianego wyjątku. W 2022 r. wprowadzono możliwość budowania domów do 70 m2 powierzchni zabudowy „bez formalności”, czyli bez zatrudniania kierownika budowy, prowadzenia dziennika budowy i występowania o pozwolenie na budowę. To „bez formalności” to niezupełnie prawda - potrzebne jest zgłoszenie budowy domu w urzędzie i projekt, zaadaptowany do konkretnej działki przez osobę z uprawnieniami.
W tej procedurze bez kierownika budowy stawiać można wyłącznie domy o powierzchni zabudowy do 70 m2, wolnostojące, które mają nie więcej niż dwie kondygnacje. Obszar oddziaływania inwestycji ma się w całości mieścić na działce inwestora, a dom powinien być budowany na własne potrzeby mieszkaniowe. W przypadku rezygnacji z usług kierownika budowy, inwestor bierze na siebie odpowiedzialność za jej przebieg. Jeśli nie zna się na budowaniu i trafi na wykonawców-oszustów, którzy nie mają pojęcia o robocie, będą z tego kłopoty.
Kto może być kierownikiem budowy i jak go znaleźć?
Obowiązek zatrudnienia kierownika budowy nakłada na inwestora artykuł 18 ustawy Prawo budowlane. Napisano w nim:
Do obowiązków inwestora należy zorganizowanie procesu budowy, (…) a w szczególności zapewnienie:
- opracowania projektu budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych projektów,
- objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy, (…)
Kierownikiem budowy może być osoba po studiach w zakresie budownictwa, która odbyła określoną w przepisach praktykę i zdobyła uprawnienia budowlane. Co poświadcza wpis do Centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane.
Najlepiej kierownika budowy szukać w najbliższej okolicy, podpytując inwestorów, którzy właśnie zakończyli lub są w trakcie budowy. Można też sprawdzić internetowe fora, ale ważne jest, żeby kierownik miał blisko na budowę. Wtedy łatwiej mu będzie podjechać w razie nagłej potrzeby i cena usługi będzie lepsza. Wybieracie takich kierowników budowy, którym dobrą opinię wystawili poprzedni klienci i tych z doświadczeniem, najlepiej w technologii, w której będzie prowadzona budowa domu.
Jakie są obowiązki kierownika budowy, czyli za co odpowiada na budowie
Kierownik budowy ma na bieżąco kontrolować, czy prace prowadzone są zgodnie z projektem i sztuką budowlaną. To on odpowiada za przestrzeganie przepisów i za bezpieczeństwo na placu budowy. W szczegółach wygląda to tak: przed rozpoczęciem robót kierownik protokolarnie przejmuje od inwestora plac budowy. Odpowiada za zabezpieczenie placu budowy (uniemożliwienie wstępu osobom postronnym), umieszczenie tablicy informacyjnej oraz sporządzenie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Ma dopilnować geodezyjnego wytyczenia obiektu.
Kierownik budowy odpowiada za zorganizowanie budowy domu i prowadzenie jej w sposób zgodny z projektem lub pozwoleniem na budowę, przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, oraz przepisami bezpieczeństwa i higieny pracy.
Kierownik budowy prowadzi dokumentację budowy, systematycznie wpisując do dziennika budowy informacje o postępach robót. W razie stwierdzenia zagrożenia dla zdrowia lub życia może wstrzymać prace i ma zawiadomić o zdarzeniu nadzór budowany.
Do obowiązków kierownika budowy należy odbieranie poszczególnych etapów robót, w tym tych ulegających zakryciu. To on powinien ocenić poprawność wykonania zbrojeń fundamentów, stropów, innych elementów konstrukcyjnych, przed ich zalaniem betonem. Odpowiada też za stosowanie na budowie zgodnych z projektem i dopuszczonych do obrotu materiałów budowlanych. Ponadto kierownik budowy może udzielać wskazówek i zaleceń wykonawcy.
Po zakończeniu budowy kierownik potwierdza ten fakt stosownym wpisem w dzienniku budowy i przygotowuje dokumentację powykonawczą.
Jak rozpoznać dobrego kierownika budowy?
- Jest wpisany do Centralnego Rejestru Osób z Uprawnieniami Budowlanymi.
- Ma doświadczenie w budowie domów w tej samej technologii (np. murowanej, szkieletowej).
- Ma dobre opinie od poprzednich inwestorów - najlepiej lokalnych.
- Zna lokalne warunki gruntowe i przepisy (np. warunki zabudowy, wymagania BHP).
- Umie wyegzekwować poprawki od wykonawców, nie „przymyka oka”.
- Działa niezależnie, a nie jako kolega wykonawcy.
- Regularnie wizytuje budowę i wykonuje odbiory etapowe (np. zbrojenie, izolacja, stropy).
- Pomaga inwestorowi w rozwiązywaniu problemów technicznych, doradza w razie niejasności.
- Jest dostępny - odbiera telefony lub oddzwania, nie unika kontaktu.
- Potrafi prowadzić kompletną dokumentację budowy i przygotować dokumenty powykonawcze.
Ile kosztuje kierownik budowy w 2025 roku?
Ile bierze kierownik budowy? Koszt zatrudnienia kierownika budowy to kilka, zwykle 2 do 7 tysięcy złotych. Przy projektach skomplikowanych może być i powyżej 10 tys. zł. Dokładna kwota zależy od wielkości budynku, skomplikowania robót, doświadczenia kierownika, sposobu rozliczeń - zależnie od liczby wizyt na budowie, miesięcznie, za całość robót.
Najoszczędniejsi inwestorzy, traktujący obowiązek zatrudnienia kierownika budowy jako zło konieczne, chcą płacić za wizytę (np. 300 zł) i chcą żeby tych wizyt było jak najmniej. Ale w takiej sytuacji nadzór kierownika nad budową jest iluzoryczny.
Co powinna zawierać umowa z kierownikiem budowy?
Dobrym rozwiązaniem jest podpisanie z kierownikiem budowy umowy, w której zostaną dokładnie określone obowiązki kierownika i wskazana kwota należna za całość prac. Opłaty mogą być uiszczanie po odebraniu wskazanych etapów robót.
W umowie z kierownikiem budowy należy zapisać, na jakim etapie robót kierownik pojawi się na budowie, takich wizyt powinno być przynajmniej koło dziesięciu (np. odbiór zbrojenia ław fundamentowych, odbiór izolacji przeciwwilgociowych, odbiór murowania ścian konstrukcyjnych, odbiór zbrojenia stropu, itd.). Należy ustalić formę kontaktu (telefon, e-mail) i czas reakcji w niespodziewanych sytuacjach (przyjazd na budowę tego samego dnia, w dniu następnym, itp.). Dobrym standardem jest, by kierownik budowy miał ważne ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej.
Czy można zmienić kierownika budowy?
Tak. W takim przypadku należy zawiadomić powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego, załączając oświadczenie nowego kierownika o przejęciu obowiązków. Nowy kierownik powinien otrzymać pełną dokumentację budowy, z określeniem stanu zaawansowania robót.
Ku przestrodze zamieszczamy doświadczenia inwestorów, którzy podzielili się swoimi historiami na naszym forum.budujemydom.pl. Oto jedna z relacji użytkownika, który opisał swoje problemy z nieuczciwym kierownikiem budowy: „Już od samego początku wydał mi się nieuczciwy, naliczył nam koszty około 3 tys. zł za rzekome przygotowanie dokumentów oraz za prowadzenie budowy. Nie dostaliśmy tablicy ani faktury. Teraz, gdy chcemy już oddać dom do użytku, koszty wraz z geodetą to 3500 zł. Gdy zapytałem, za co to jest, pan wymijająco powiedział, że tyle kosztuje odbiór.” Dlatego zawierając umowę z kierownikiem, należy jasno określić zakres obowiązków, harmonogram prac oraz koszty i sposób zapłaty, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek w trakcie realizacji inwestycji.
Fot. otwierająca: Adobe Stock
Skomentuj
