Budowa domu krok po kroku w 2025 r. Formalności, etapy budowy, koszty

Od czego zacząć budowę domu?

Jeśli planujesz budowę domu metodą gospodarczą, czyli sam zatrudnisz wykonawców na poszczególne etapy budowy, najpierw zacznij rozglądać się za dobrymi ekipami. Dlaczego tak od razu, na początku? Pomyślisz: przecież jeszcze daleka droga do wbicia pierwszej łopaty. Niby tak, ale na dobrą ekipę budowlaną, instalatorską lub dekarską możesz poczekać rok albo nawet dłużej. Zatrudnij ekipę z polecenia znajomych lub rodziny. Jeśli jest to wykonawca, którego znalazłeś z ogłoszenia, koniecznie poszukaj o nim opinii w internecie. 

Budowa metodą gospodarczą polega więc na tym, że samemu kontraktuje się poszczególne ekipy wykonawcze, rozlicza się z nimi, nadzoruje, ale też koordynuje ich pracę. Ma to swoje wady i zalety. Niewątpliwymi zaletami są, mimo wszystko, niższe całościowe koszty domu, pełna kontrola nad pracami, wykonawcami, materiałami, które sami zamawiamy (dziś wszystkie materiały są na bieżąco dostępne), i - co za tym idzie - wydatkami. Wada tego rozwiązania polega na tym, że jest ono czasochłonne, często stresujące, a także wymaga od nas dobrego zorganizowania i umiejętności skoordynowania poszczególnych etapów budowy.

Budowa domu krok po kroku - kolejne etapy budowy domu. Harmonogram prac budowlanych w 10 punktach 

Kolejnym ważnym krokiem jest zrozumienie procesu budowy domu. Nie pomijaj tego etapu, ponieważ przyswojona teoria może Cię uchronić przed błędami na placu budowy. Dobrym sposobem na zdobycie praktycznej wiedzy jest szukanie jej na forum budowlanym, na przykład na Forum Budujemy Dom. To w takich miejscach osoby budujące dzielą się doświadczeniami, zdobytymi podczas budowy swoich domów. W poniższym poradniku natomiast przedstawiamy przykładowy harmonogram poszczególnych etapów budowy domu. 

Budowa domu po kolei:

• 1 etap: stan zero
• 2 etap: stan surowy otwarty 
• 3 etap: stan surowy zamknięty
• 4 etap: prace wykończeniowe

1. Wybór działki - jak rozpocząć poszukiwania?

Jeśli otrzymałeś działkę od rodziny lub zakupiłeś ją jakiś czas temu, jesteś szczęściarzem. Ten etap masz już za sobą. W przeciwnym wypadku przed podjęciem decyzji o zakupie działki pod budowę domu zwróć uwagę na kilka aspektów.

• Jeśli nie wykonujesz badania gruntu, porozmawiaj z sąsiadami, czy teren nie jest podmokły (jeśli jest, wykonanie piwnicy może być niemożliwe). 
• Unikaj zakupu działki, położonej na terenach zalewowych. 
• Sprawdź w miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, czy w sąsiedztwie nie jest przewidziana inwestycja, mogąca uprzykrzyć Ci życie. Znajdziesz w nim też informacje o tym, jakie budynki można wznosić na danym terenie, poznasz ich dozwoloną wysokość, gabaryty itp.
• Sprawdź, czy działka jest uzbrojona w media. Ograniczysz koszty, jeśli do działki podciągnięte są wszystkie niezbędne (prąd, gaz, kanalizacja). 
• Sprawdź księgę wieczystą w kontekście braku obciążeń. 

2. Gotowy projekt domu, czy indywidualny? 

Gotowy projekt budowlany zawsze jest tańszy. Jest również mniej czasochłonny, ponieważ jest gotowy do realizacji. Na projekt indywidualny domu poczekasz dłużej i zapłacisz za niego więcej. Biura projektowe mają bogatą ofertę projektów domów jednorodzinnych, więc wybór projektu domu nie powinien być trudny. Co więcej, za wprowadzenie drobnych zmian takich jak przestawienie ścianek działowych lub drzwi najprawdopodobniej nie dopłacisz. 

3. Planujesz budowę domu? Kosztorys budowlany to podstawa

Koszt budowy domu to niemałe pieniądze, dlatego często inwestorzy posiłkują się kredytem bankowym. Banki wymagają kosztorysu budowy przed udzieleniem pożyczki i czasem domagają się, aby wykonał go specjalista. Nawet jeśli dysponujesz własnymi środkami i nie zaciągasz kredytu, również powinieneś wykonać kosztorys, aby ocenić wysokość kwoty, którą powinieneś zabezpieczyć na budowę domu. Aby wykonać kosztorys, poznaj ceny rynkowe materiałów budowlanych i usług. Podziel kosztorys na poszczególne etapy budowy (o nich piszemy w dalszej części artykułu).

4. Formalności przed budową domu - pozwolenie na budowę domu to nie wszystko 

Przed rozpoczęciem budowy domu czeka Cię załatwienie wielu formalności. Wniosek o pozwolenie na budowę możesz złożyć w formie elektronicznej, jeśli jednak wolisz zrobić to osobiście w Starostwie Powiatowym, to wzór wniosku możesz wydrukować ze strony www.gov.pl/web/gov/uzyskaj-zgode-na-budowe-domu. Sam wniosek to nie wszystko, istnieją jeszcze dodatkowe warunki do spełnienia.

• Jeśli na Twojej działce nie ma MPZP, musisz złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
• Uzyskaj pozwolenie na budowę, dostarczając wymagane dokumenty w formie elektronicznej albo osobiście do stosownego urzędu. Wymagane dokumenty to: decyzja o warunkach zabudowy, zaświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością, projekt architektoniczny wraz z wymaganymi opiniami, uzgodnieniami i pozwoleniami. Informację o wymaganych dokumentach uzyskasz w urzędzie.
• Po otrzymaniu pozwolenia na budowę kup dziennik budowy, prowadził go będzie kierownik budowy lub kierownik robót. Dziennik kupisz w organie administracyjnym, który wydał Ci pozwolenie na budowę, koszt to ok. 30 zł. Od 2023 roku dostępna jest możliwość prowadzenia elektronicznego dziennika budowy (EDB).
• Wykonaj zgłoszenie budowy, powiadamiając właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej.

Stan zerowy, stan surowy otwarty i stan surowy zamknięty to pierwsze trzy etapy budowy każdego domu. O ile wykonanie stanu zerowego nie jest bardzo drogie, to już stan surowy otwarty stanowi około 25-30% procent całej inwestycji, a stan surowy zamknięty może pochłonąć nawet połowę kosztów związanych z budową domu.

5. Harmonogram budowy domu - stan zero. Kolejność prac na etapie fundamentów

Po załatwieniu formalności nadchodzi czas budowy domu i wbicia przysłowiowej pierwszej łopaty. Najprawdopodobniej jest to wiosna lub wczesne lato i to na ten moment każdy inwestor czeka z niecierpliwością. Budowę domu zaczyna się od wytyczenia budynku przez geodetę, aby murarze dokładnie wiedzieli, w którym miejscu wykonać ławy. Następnie trzeba usunąć warstwę humusu i można wykonać wykopy. Wcześniej trzeba podciągnąć na plac budowy prąd i wodę oraz zagwarantować budowlańcom toaletę.

Fundamenty to pierwszy etap budowy domu, fot. Adobe Stock

 Oto co czeka Cię w pierwszym etapie budowy (stan zero):

• Przygotowanie terenu pod budowę domu - usunięcie humusu i wyrównanie terenu, wytyczenie granic działki i budynku oraz wykonanie niezbędnych przyłączy, czyli uzbrojenie działki w media. 
• Budowa fundamentów - wykonanie wykopów o szerokości ław oraz szalunków, ułożenie prętów zbrojeniowych, zalanie wykopów mieszanką betonową, którą należy następnie podlewać wodą przez 7 dni (zapobiegnie to powstaniu rys).
• Wykonanie hydroizolacji fundamentów, czyli zabezpieczenie fundamentów przed szkodliwym wpływem wody.
• Murowanie ścian fundamentowych albo wylanie płyty fundamentowej - to bardzo ważne etap, ponieważ fundamenty stanowią o stabilności całej konstrukcji. 

Podsumowując, stan zero to mówiąc najogólniej wszystkie prace wykonane do poziomu parteru domu, a więc wykopy, ławy żelbetowe i - przeważnie - ściany fundamentowe (zwykle robi się je z betonowych bloczków, rzadziej wylewa). Alternatywnie wykonuje się płytę fundamentową. Szczególnie jeżeli nośność gruntu nie jest wystarczająca, na co dadzą odpowiedź wykonywane podczas adaptacji projektu badania geologiczne. Zapewni ona równomierne rozłożenie na całą powierzchnię obciążeń, co z kolei zapobiegnie późniejszemu pękaniu ścian. Niezwykle istotną kwestią podczas tego etapu budowy, czyli stanu zero jest zrobienie odpowiedniej izolacji. Ekipy murarskie często to zaniedbują, z czego biorą się potem problemy. Boki fundamentów należy pokryć półpłynną masą bitumiczną, zaś ich wierzch papą lub specjalną folią. Potem izolację fundamentów łączy się z izolacją przeciwwilgociową podłogi na gruncie. Uczulmy naszego kierownika budowy, żeby tej kwestii dopilnował na tym etapie budowy!

6. Stan surowy otwarty - drugi etap budowy domu

Kiedy zakończymy już stan zero, co wieńczy w przypadku tradycyjnych fundamentów wylanie tzw. chudziaka (pierwszej warstwy podłogi), można przejść do wznoszenia ścian. Ten etap budowy to stan surowy otwarty. To moment, kiedy będziesz mógł zobaczyć mury własnego domu. Na tym etapie budowy wykonywane są także schody, stropy i dach. Ewentualnie również kominy i murowane ściany działowe. To najbardziej widowiskowa część budowy i niesie ze sobą mnóstwo pozytywnych emocji. Wzniesienie domu wymaga wykonania poniższych czynności. 

Drugi etap prac budowlanych - co Cię czeka:

• Budowa ścian zewnętrznych z wybranych materiałów (np. cegła, bloczki) oraz kominów. W przypadku budowy domu w technologii szkieletowej konstrukcja domu wykonywana jest z drewna. Warto rozważyć również dom prefabrykowany z uwagi na szybkość jego budowy. Gotowe elementy konstrukcyjne i ściany dostarczane są są na plac budowy i tam składane w całość. 
• Wykonanie stropów, które podzielą budynek na kondygnacje. Najczęściej w domach jednorodzinnych stosowane są te wykonane z żelbetu. Możesz zdecydować się również na strop prefabrykowany. 
• Montaż konstrukcji dachowej i pokrycie dachu. Sprawdzona i fachowa ekipa pozwoli Ci uniknąć nieprzyjemnych sytuacji, związanych z błędami, skutkującymi na przykład nieszczelnością dachu. Wybierz trwałe pokrycie dachowe, do wyboru masz dachówkę ceramiczną i cementową, gont lub blachodachówkę. Możesz też pokryć dach papą, jednak choć najtańsze, jest to najmniej trwałe pokrycie dachowe. 
• Montaż rynien stalowych albo wyprodukowanych z tworzywa PCV. Trwalsze są rynny stalowe, jednak są droższe od tych plastikowych. 

7. Stan surowy zamknięty - trzeci etap budowy

Doprowadzenie budowy domu do etapu stanu surowego zamkniętego wymaga wykonania montażu stolarki okiennej i drzwi zewnętrznych. Wśród systemów okiennych wyróżniamy okna PCV, drewniane i aluminiowe. Każdy z nich ma wady i zalety, jednak najważniejszym parametrem, którym warto kierować się przy wyborze, jest ich termoizolacyjność, czyli współczynnik przenikania ciepła. Im niższy współczynnik przenikania ciepła (Uw), tym lepsza izolacja. Warto również zwrócić uwagę na izolacyjność akustyczną oraz antywłamaniowe zamki i okucia. Wybierając drzwi zewnętrzne, też kieruj się podobnymi parametrami. 

Żeby nasz dom osiągnął stan surowy zamknięty trzeba zamontować w nim okna, drzwi wejściowe i ewentualnie bramę garażową, fot. Adobe Stock

8. Instalacje, tynki i wylewki

Kolejnym etapem budowy domu jest wykonanie instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej (również podłogowej), ogrzewania i wentylacji (sprawdź, jaki jest koszt instalacji w domu). Na tym etapie nie montuje się jeszcze urządzeń, na to przyjdzie czas podczas wykańczania wnętrz, powinieneś natomiast już teraz wiedzieć, gdzie umiejscowisz sanitariaty i sprzęty elektryczne. Kolejną czynnością jest wykonanie tynków wewnętrznych i szlicht. Teraz możesz również wykonać wylewkę, jednak należy zrobić, zanim temperatura spadnie do wartości niższych, niż + 5 stopni Celsjusza. 

Harmonogram budowy domu w tym momencie zostaje wstrzymany, ponieważ najprawdopodobniej jest już jesień i dom powinien przezimować, aby osuszyć się z wilgoci technologicznej. Możesz jednak wykorzystać pozostały do zimy czas i uporządkować ogród oraz zbudować ogrodzenie posesji. Pamiętaj o opróżnieniu instalacji z wody przed zimą. 

9. Wykończenie wnętrz - prace wykończeniowe

Czas zatoczył koło, ponieważ najprawdopodobniej nadeszła już wiosna. Stan zerowy i pozostałe etapy budowy już za Tobą nadszedł więc moment wykończenia domu od wewnątrz i z zewnątrz. To już właściwie końcówka budowy i jeśli dotrzesz do tego etapu, to czeka Cię kreatywny wybór płytek, paneli, farb i wszystkiego, co będzie potrzebne do budowy domu do stanu pod klucz. Mamy nadzieję, że masz już umówione ekipy instalacyjne. Niestety koszt wykończenia domu to najdroższy etap budowy, dlatego warto skrupulatnie przestrzegać budżetu. Od czego zacząć rozpoczęcie prac nad wykończeniówką? Podpowiadamy, przy czym kolejność prac może się nieco różnić. 

• Montaż urządzeń ogrzewających dom. 
• Montaż wentylacji mechanicznej lub grawitacyjnej.
• Montaż gniazdek, oświetlenia, osprzętu elektrycznego. 
• Wykończenie elewacji (ocieplenie ścian zewnętrznych i pokrycie ich tynkiem, drewnem, betonem albo kamieniem).
• Wyrównanie ścian i sufitów, zabudowa poddasza płytami g-k oraz wykonanie gładzi lub tynku dekoracyjnego. 
• Kafelkowanie ścian i podłóg.
• Wykończenie posadzek panelami lub parkietem. 
• Malowanie sufitu i ścian farbą. 
• Meblowanie kuchni i łazienki. 
• Montaż umywalek, wanny, kabiny prysznicowej, armatury kuchennej i łazienkowej. 

10. Zakończenie budowy domu - odbiory techniczne 

Warto wiedzieć o tym, że zgłoszenie zakończenia budowy domu będzie powiązane z kontrolą jakości wykonanych prac, czyli czeka Cię wizyta inspektora nadzoru budowlanego. Inspektor sprawdzi nie tylko poprawność dokumentacji.

• Po zakończeniu wszystkich prac budowlanych należy złożyć w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego zawiadomienie o zakończeniu budowy. Do zawiadomienia należy dołączyć wymagane dokumenty, takie jak: dziennik budowy, protokoły badań, oświadczenia wykonawców. 
• W ciągu 21 dni od otrzymania zawiadomienia inspektor nadzoru budowlanego przeprowadzi kontrolę na budowie. Sprawdzi, czy budynek został wykonany zgodnie z projektem i obowiązującymi przepisami, oraz oceni, czy bezpiecznie możesz w nim mieszkać. Pamiętaj, że w tym momencie powinieneś mieć już utwardzone dojście do domu i uprzątnięty teren wokół budynku, to też będzie sprawdzane. 
• Jeśli inspektor nadzoru budowlanego nie zgłosi żadnych uwag w ciągu 21 dni, uznaje się, że wydał milczącą zgodę na użytkowanie budynku. Oznacza to, że możesz zacząć korzystać z nowego domu.

Koszty, czyli ile kosztuje budowa domu? 

Plan budowy nie zawsze będzie szedł po Twojej myśli. Mogą pojawić się dodatkowe koszty, na które warto zarezerwować w kosztorysie dodatkową pozycję "nieprzewidziane wydatki". Powinna być to kwota procentowa rzędu około 10-15% budżetu. Szacuje się, że w ostatnim kwartale 2024 roku budowa domu do stanu surowego zamkniętego (materiały i robocizna) kosztowała około 3350 zł za m2. Drugie tyle trzeba liczyć za wykończenie domu, choć koszt ten można obniżyć, decydując się na wykończenie domu w niższym/średnim standardzie oraz wybór ekonomiczniejszych technologii budowy. 

Czy budowa domu w 2025 roku będzie droższa niż 2024? Eksperci szacują, że ceny materiałów budowlanych i usług nadal będą rosnąć, choć w mniejszym stopniu, niż miało to miejsce w roku 2024, który upłynął pod znakiem zmiennej sytuacji gospodarczej i powodzi. 

Budowa domu jednorodzinnego na zgłoszenie 

Budowa domu na zgłoszenie to uproszczona forma rozpoczęcia budowy, która dotyczy budynków mieszkalnych jednorodzinnych o niewielkiej powierzchni. Zamiast czekać na wydanie pozwolenia na budowę, wystarczy złożyć odpowiednie zgłoszenie w urzędzie. Jak wygląda budowa domu na zgłoszenie? Różni się procedurami. Poniżej garść informacji, kiedy możesz zbudować dom na zgłoszenie. 

• Powierzchnia zabudowy - budynek nie może przekroczyć 70 m² powierzchni zabudowy.
• Projekt budowlany - wymagany jest projekt budowlany zgodny z obowiązującymi przepisami.

Budowa domu na zgłoszenie ma sporo zalet. Należą do nich znacznie skrócony czas oczekiwania w porównaniu z tradycyjną procedurą, mniej formalności i dokumentów do przygotowania oraz możliwość zaoszczędzenia na opłatach administracyjnych. Nie ma obowiązku prowadzenia dziennika budowy oraz zatrudniania kierownika. Jeśli tego nie zrobimy trzeba mieć świadomość, że bierzemy na siebie odpowiedzialność za przebieg prac budowlanych. Taki niewielki domek musi być wolnostojący, mieć nie więcej niż dwie kondygnacje, być przeznaczony na własne potrzeby mieszkaniowe, a jego obszar oddziaływania musi w całości mieścić się parceli, na której został zaprojektowany. Minimalną powierzchnię działki dla jednego domu określono na 500 m2. Oczywiście dom o powierzchni do 70 m2 budowany na zgłoszenie musi wpisywać się w postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy. Samą budowę można zaczynać praktycznie od razu po złożeniu dokumentów, bo organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może zgłosić sprzeciwu do budowy. Może natomiast kontrolować inwestycję.

Jak wygląda procedura budowy na zgłoszenie? Jest prostsza, niż w przypadku domu zbudowanego z pozwoleniem na budowę. 

• Przygotowanie projektu - zatrudnij architekta, który przygotuje projekt budowlany dostosowany do Twoich potrzeb i spełniający wszystkie wymagania lub kup gotowy projekt. Ofert w biurach projektowych jest naprawdę spoko i jest w czym wybierać. 
• Złożenie zgłoszenia - skompletuj wymagane dokumenty i złóż zgłoszenie w odpowiednim urzędzie. Na stronie rządowej znajdziesz informację, że wymagane jest zgłoszenie robót budowlanych, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością, plan orientacyjny wraz ze szkicami i rysunkami. 
• Oczekiwanie i rozpoczęcie budowy - przez 21 dni urząd będzie miał czas na wniesienie ewentualnych uwag. Jeśli urząd nie zgłosi żadnych zastrzeżeń w tym czasie, możesz rozpocząć budowę.

Pamiętaj, żeby dokładnie zapoznać się z obowiązującymi przepisami budowlanymi, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek. Ponadto warto wykupić odpowiednie ubezpieczenie na wypadek nieprzewidzianych sytuacji.

Ile trwa budowa domu? 

Średnio, budowa domu jednorodzinnego w Polsce trwa od 1 roku do 2 lat. Jednak czas ten może się znacznie skrócić lub wydłużyć w zależności od różnych czynników. Na czas budowy domu wpływ ma na przykład okres załatwienia formalności i uzyskania ewentualnego kredytu, ale także poziom skomplikowania projektu, wybrana technologia budowy, przedłużająca się zima, czy udział doświadczonej ekipy, która może zdecydowanie przyspieszyć prace budowlane. 

Praktyczne wskazówki podczas budowy domu

• Konsekwentnie realizuj budowę zgodnie z kosztorysem - odstępstwa grożą brakiem środków na końcowym etapie. 
• Zatrudnij doświadczonego i niezależnego od ekipy budowlanej kierownika budowy, to Twój sojusznik - pomoże Ci uniknąć kosztownych błędów. 
• Porównuj oferty wykonawców i wybierz tych, którzy mają dobre opinie i średnie ceny. 
• Nawet jeśli jesteś zapracowany, jak najczęściej zaglądaj na budowę i kontroluj prace wykonawców. Nie bój się zadawać pytania. 
• Porównuj ceny materiałów budowlanych w składach i negocjuj rabaty. Jeśli materiał kupuje wykonawca, kontroluj faktury. 
• Zbuduj dom jak najbardziej energooszczędny - wyposaż go w fotowoltaikę. Podziękujesz sobie, płacąc niższe comiesięczne rachunki. 

Budowa domu krok po kroku: podsumowanie

Budowa domu to złożony i długi proces. Może stać się udręką bądź przygodą. Wszystko zależy od Twojego zaangażowania i poświęconego czasu. Pytaj, zdobywaj wiedzę, nadzoruj, przecież budujesz swoje prywatne miejsce na ziemi. Powodzenia!