Ogromnym ułatwieniem dla inwestora jest wybór działki na obszarze, dla którego przyjęto miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Formalności są wtedy prostsze, a droga do pozwolenia na budowę krótsza. Niestety, znaczna część naszego kraju takimi planami objęta nie jest.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) to akt prawa miejscowego, który rozstrzyga, czy na danym terenie dopuszczalna jest zabudowa i jakie warunki musi ona spełnić. Wiąże zarówno urząd, jak i inwestora.
Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego trzeba dobrze analizować, ponieważ znacznie się od siebie różnią. Odmienna bywa zarówno szczegółowość regulacji, jak i jej zakres przedmiotowy. Na przykład na Podhalu gminy wymagają bardzo stromych dachów i zakazują wykańczania elewacji sidingiem, uzasadniając to chęcią zachowania architektonicznej tradycji regionu.
Plan może określać sposób zaopatrzenia w ciepło, czyli na przykład nakazywać podłączenie do sieci ciepłowniczej albo gazowej tam, gdzie ona istnieje. Nie ustala natomiast rodzaju dopuszczalnego opału - ograniczenia dotyczące paliw stałych wprowadzają uchwały antysmogowe przyjmowane przez sejmiki województw na podstawie Prawa ochrony środowiska, a ich zasięg i terminy wymiany kotłów są w poszczególnych regionach różne. Przed zakupem działki trzeba więc sprawdzić uchwałę antysmogową obowiązującą w danym województwie, bo to ona przesądzi o wyborze źródła ciepła.
Treść planu udostępnia urząd gminy, a obowiązujące plany są publikowane jako dane przestrzenne aktów planowania przestrzennego, dostępne w gminnych i krajowych geoportalach. Dokumentami urzędowymi, przydatnymi przy transakcji i przy projektowaniu, są wypis i wyrys z planu albo zaświadczenie o przeznaczeniu terenu - wydaje je wójt, burmistrz lub prezydent miasta na wniosek każdego zainteresowanego.
Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 7 lipca 2023 r. wprowadziła plan ogólny gminy, który ma zastąpić dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W odróżnieniu od planów miejscowych obejmuje on obszar całej gminy, dzieli go na strefy planistyczne i wyznacza gminne standardy urbanistyczne. W gminach, w których plan ogólny jeszcze nie obowiązuje, stosuje się przepisy przejściowe, a studium zachowuje moc, dlatego status konkretnej gminy trzeba sprawdzić przed zakupem działki.
Tam, gdzie plan ogólny już wszedł w życie, dla kupującego działkę wynikają z niego dwie konsekwencje. Po pierwsze, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego musi być z nim zgodny, więc to plan ogólny przesądza, gdzie w ogóle może pojawić się przeznaczenie mieszkaniowe. Po drugie, decyzję o warunkach zabudowy można wydać wyłącznie na terenie wskazanym w planie ogólnym jako obszar uzupełnienia zabudowy.
Bardziej skomplikowana jest sytuacja, w której interesujący nas teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Musimy wtedy wystąpić do gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, w której zostaną określone te same parametry, które w innym przypadku wynikałyby z planu - od rodzaju zabudowy po sposób zaopatrzenia w media. Niestety, procedura jest czasochłonna i na decyzję możemy czekać nawet kilka miesięcy, ponieważ do biegu terminu wyznaczonego organowi nie wlicza się uzgodnień z innymi instytucjami ani okresów zawieszenia postępowania.
Decyzja zostanie wydana tylko wtedy, gdy działka spełni tak zwane kryterium dobrego sąsiedztwa. Oznacza ono, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej co teren naszej inwestycji, musi być już zabudowana w sposób pozwalający określić parametry nowego budynku. Sąsiedztwo wolnych pól przesądza więc o odmowie, a nie jedynie utrudnia sprawę. Dopiero na podstawie planu miejscowego albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy występuje się do starosty o pozwolenie na budowę domu.
Warto też pamiętać, że decyzje o warunkach zabudowy wydawane według nowych zasad wygasają po upływie 5 lat od dnia, w którym stały się prawomocne. Rozstrzygnięcia, które uprawomocniły się przed rozpoczęciem stosowania tej regulacji, terminem nie są ograniczone.
1
