Inspektor nadzoru budowlanego - co może skontrolować, jakie ma prawa?

Czego dowiesz się z artykułu?

• Zakres kompetencji inspektora nadzoru budowlanego
• Jakie obowiązki ma inspektor powiatowy nadzoru budowlanego?
• Jakie prawa ma inspektor powiatowy nadzoru budowlanego?
• Jakie sankcje karne może nałożyć inspektor nadzoru budowlanego?
• Jak wygląda proces zakończenia budowy?

Zakres kompetencji inspektora nadzoru budowlanego 

Zakres obowiązków organów odpowiedzialnych za nadzór budowlany został ściśle określony w ustawie Prawo budowlane z 1994 roku. Inspektor nie jest osobą, która wydaje pozwolenia przed przystąpieniem do prac budowlanych, ale będzie sprawdzał, jak postępują te prace oraz oceniał finalny efekt.

Zadaniem inspektora jest:

• ścisła współpraca z organami kontroli państwowej,
• kontrolowanie administracji architektoniczno-budowlanej,
• kontrolowanie trwających właśnie prac budowlanych w celu dopilnowania przestrzegania przepisów prawa budowlanego,
• badanie przyczyn katastrof budowlanych, jeśli do takich doszło.

Jakie obowiązki ma inspektor powiatowy nadzoru budowlanego?

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego osobiście nadzoruje obiekty budowlane w trakcie ich powstawania. Jego obowiązkiem są kontrole i inspekcje w trakcie prac budowlanych oraz nadzór następujących później prac porządkujących, dzięki którym obiekt ma być utrzymany w optymalnym stanie technicznym.

Zadaniem inspektora powiatowego jest więcej kontrola obiektu budowlanego w całości lub częściowo oraz sprawdzanie, w jakim stanie utrzymywany jest obiekt przez osobę za niego odpowiedzialną. Jeśli inspektor wykryje jakieś nieprawidłowości, jest upoważniony do wydawania rozporządzeń dotyczących ich usuwania, a nawet do wstrzymania prac budowlanych.

Inspektor może również zażądać wglądu do dokumentów dotyczących budowy oraz przyjmowania zawiadomień o wszelkich zagrożeniach, które się z nią wiążą.

Jakie prawa ma inspektor powiatowy nadzoru budowlanego?

Poza możliwością wydawania rozporządzeń oraz prawem do wstrzymania całej budowy, istnieje jeszcze szereg uprawień, jakimi dysponuje inspektor powiatowy. Kontrolowany musi wiedzieć o tym, że inspektor może wymagać wstępu na teren budowy. Właściciel obiektu, jeśli zostanie o to poproszony, musi umożliwić inspektorowi swobodne poruszanie się po terenie.

Natomiast prawem inwestora jest możliwość towarzyszenia inspektorowi podczas wykonywanej kontroli, a także wgląd do akt prowadzonej sprawy. 

Wśród najczęściej spotykanych nieprawidłowości po stronie budujących obiekt znajdują się przede wszystkim:

• brak zgłoszenia rozpoczęcia budowy,
• zbyt mała odległość stawianej budowli od sąsiednich nieruchomości,
• oraz błędne ulokowanie przydomowej oczyszczalni ścieków.

Jakie sankcje karne może nałożyć inspektor nadzoru budowlanego?

Jeśli budowa rozpoczęła się bez wymaganego pozwolenia, jej proces jest niebezpieczny albo zostało naruszone powszechnie obowiązujące prawo budowlane, inspektor może wstrzymać prace. Wstrzymanie robót budowlanych może trwać do 2 miesięcy, a w tym czasie trwa postępowanie wyjaśniające lub naprawcze. Czasami konieczne jest przygotowanie dodatkowych ekspertyz, a nawet zmiana projektu budowlanego.

Wykazane przez inspektora budowlanego nieprawidłowości mogą kwalifikować się do kary pieniężnej, która wynosi 500 złotych pomnożone przez współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik jego wielkości. Kara zostaje naliczona za każdą stwierdzoną nieprawidłowość, a całość sumuje się. Są to jednak skrajne przypadki, w których poważnie zostało naruszone prawo albo obiekt jest zupełnie niezgodny z wstępnym projektem architektoniczno-budowlanym.

Każdy mandat trzeba zapłacić w ciągu 7 dni od otrzymania zawiadomienia. Warto pamiętać o tym, że podpisanie protokołu jest równoznaczne z zapoznaniem się z jego treścią i wyrażeniem zgody. Jeśli osoba kontrolowana nie zgadza się z treścią protokołu, może zażądać wprowadzenia w nim zmian, sprostowania lub uzupełnienia.

Inwestor ma również prawo do korzystania z zeznań świadków czy nawet opinii biegłych, a także do przedstawiania posiadanych certyfikatów poświadczających, że wykorzystywane materiały spełniają obowiązujące normy. 

Jak wygląda proces zakończenia budowy?

Zakończenie prac budowlanych wymaga dopełnienia pewnych formalności. Przede wszystkim konieczne jest zgłoszenie tego faktu do powiatowego nadzoru budowlanego.

W większości przypadków wystarcza samo zgłoszenie zakończenia robót. Wówczas, o ile powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego w ciągu 14 dni nie wniesie sprzeciwu, to po upływie tego czasu można legalnie zamieszkać w takim budynku. Inspekcja nadzoru budowlanego może pojawić się na budowie, ale nie ma takiego obowiązku. W przypadku domów jednorodzinnych inspektorzy najczęściej nie pojawiają się.

Taka procedura wystarcza w większości przypadków. Szczególnie, jeżeli dom wzniesiono na podstawie zgłoszenia z projektem lub na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, ale zgodnie z obecnymi przepisami można by zbudować go również na podstawie zgłoszenia.

Niekiedy jednak wymagane jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Taki wymóg może być zawarty w samej decyzji o pozwoleniu na budowę. Dzieje się tak, np. jeśli budynek ze względu na swoje cechy lub położenie (choćby bliskość lasu), wymaga uzgodnień z Państwową Strażą Pożarną lub Państwową Inspekcja Sanitarną. Te instytucje trzeba powiadomić o zakończeniu budowy, po czym mają one 14 dni na zgłoszenie uwag lub sprzeciwu.

Wymóg uzyskania pozwolenia na użytkowanie może nałożyć na inwestora sama inspekcja nadzoru budowlanego w trakcie trwania budowy. Tak dzieje się, np. jeśli w jej trakcie stwierdzi nieprawidłowości albo dokonywano istotnych zmian w projekcie.

Pozwolenie na użytkowanie jest też konieczne, jeśli inwestor zamierza wykorzystywać obiekt na cele mieszkalne (zasiedlić go) jeszcze przed zakończeniem wszystkich robót. Może to być choćby sytuacja, gdy zdecyduje się zamieszkać na parterze, pozostawiając niedokończone piętro lub poddasze.

Od momentu zgłoszenia inspektor ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu. Obiekt powinien być przy tym skontrolowany na miejscu przez inspektorat. O terminie kontroli uprzedza się inwestora i powinien być przy niej obecny.

Oficjalne zakończenie budowy i w razie potrzeby uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, jest bardzo ważne ze względów prawnych. Zamieszkanie w domu bez dopełnienia tych wymogów jest formalnie traktowane jak samowola budowlana i zagrożone wysokimi karami.

W praktyce jednak w przypadku domów jednorodzinnych interwencje w takich sprawach są rzadkością. Bywa, że inwestorzy mieszkają tak przez całe lata, po trochu wykonując własnymi siłami kolejne roboty. Jednak tak długo, jak oficjalnie trwa budowa, nie zmienimy, np. taryfy za prąd z niekorzystnej budowlanej na zwykłą. W takim budynku nie będziemy też mogli się zameldować.

Opracowanie: Martyna Nowak-Ciupa

fot. Pormezz / stock.adobe.com