Które obiekty budowlane nie wymagają pozwolenia na budowę?

Co nie wymaga pozwolenia na budowę?

Zgodnie z prawem budowlanym, pozwolenia na budowę nie wymaga budowa wolno stojących parterowych budynków gospodarczych w tym garaży, altan oraz przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki. 

Jeśli budowla ma fundamenty, ściany i dach oraz jest przeznaczona do celów gospodarczych (czyli np. do przechowywania narzędzi ogrodowych), to jest budynkiem gospodarczym. Trudniej skonstruować definicję wiaty, altany czy oranżerii. Przepisy prawa nie są tutaj pomocne, więc trzeba posłużyć się rozumieniem potocznym.

Wynika z tego, że wiata to lekka konstrukcja w postaci dachu opartego na słupach. Altana zaś to niewielka, często ażurowa konstrukcja, będąca elementem architektury ogrodowej lub obiektem użytkowym do rekreacji codziennej, umożliwiającym głównie wypoczynek albo schronienie przed słońcem lub deszczem. Natomiast oranżeria to konstrukcja w znacznej części przeszklona, służąca do uprawy roślin i rekreacji.

Co z planem zagospodarowania przestrzennego?

Kiedy już wiemy, że nasza inwestycja mieści się w definicji budynku gospodarczego, altany, wiaty lub oranżerii, wyliczamy, czy powierzchnia zabudowy wynosi nie więcej niż 35 m2. Jeśli chcemy wybudować na naszej działce więcej niż jeden taki obiekt, to musimy również zadbać o to, by na każde 500 m2 działki nie przypadało więcej niż dwa takie obiekty.

Kolejnym krokiem jest sprawdzenie, czy na obszarze, na którym chcemy zrealizować inwestycję, obowiązują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli tak, należy przeanalizować, co dany dokument stanowi na temat planowanych przez nas obiektów. Przykładowo, czy nie ma w nim zakazu sytuowania budynków gospodarczych na działkach mniejszych niż 400 m2 lub zakazu budowy obiektów o wysokości przekraczającej 3 m itd.

Jeżeli brakuje obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to przed rozpoczęciem budowy budynku gospodarczego, konieczne trzeba wystąpić do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla naszej inwestycji. Dopiero w tym momencie, możemy przejść do formalności związanych ze zgłoszeniem budowy u starosty (lub prezydenta miasta na prawach powiatu).

W przypadku samowoli budowlanej...

Gdy wybudujemy wolno stojący parterowy budynek gospodarczy, wiatę, altanę czy ogród zimowy o powierzchni zabudowy do 35 m2 bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo sprzeciwu wniesionego przez starostę, to powiatowy inspektor nadzoru budowlanego podejmie postępowanie zmierzające do legalizacji naszego przedsięwzięcia. Rozbiórka całości lub części inwestycji jest ostatecznością i będzie miała miejsce dopiero w razie braku możliwości jej legalizacji.

Jeżeli inwestycja jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (lub decyzją o warunkach zabudowy) oraz nie narusza innych przepisów, to powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wstrzyma prowadzone przez nas roboty (gdy ich jeszcze nie zakończyliśmy) i wezwie nas do przedłożenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz, w zależności od potrzeb, odpowiednich szkiców lub rysunków, pozwoleń, uzgodnień i opinii wymaganych odrębnymi przepisami, projektu zagospodarowania działki lub terenu, zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy.

Gdy przedłożymy powyższe dokumenty, to powiatowy inspektor nadzoru budowlanego ustali wysokość opłaty legalizacyjnej, która, co ważne, jest stała i w przypadku wolno stojącego parterowego budynku gospodarczego: wiaty, altany oraz ogrodu zimowego o powierzchni zabudowy do 35 m2, wynosi 5000 zł.

Stawianie budynków do 35 m2: jakie formalności w urzędzie?

Budowa wolno stojących parterowych budynków gospodarczych oraz przydomowych ogrodów zimowych o powierzchni zabudowy do 35 m2 wymaga zgłoszenia staroście. Zgłoszenia dokonuje się co najmniej na 21 dni przed planowanym terminem rozpoczęcia robót. Jeżeli w tym czasie starosta nie wyda decyzji wnoszącej sprzeciw wobec naszego zamierzenia, to można przystąpić do realizacji inwestycji we wskazanym w zgłoszeniu terminie. Na działce przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe budowy wiaty do 50 m2 nie musimy zgłaszać. Nie musimy również zgłaszać budowy wolno stojącej altany o powierzchni zabudowy do 35 m2. Przy czym ich liczba nie może przekroczyć 2 na każde 500 m2 powierzchni działki.

Co istotne, na realizację inwestycji na podstawie zgłoszenia mamy 2 lata od określonego w nim terminu rozpoczęcia robót. Sprzeciw może być wniesiony, gdy zgłoszenie dotyczy budowy lub wykonywania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę lub budowa/wykonywanie robót budowlanych objętych zgłoszeniem narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub inne przepisy.

W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia trzeba dołączyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oraz - w zależności od potrzeb - odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami.

W praktyce, konieczne jest opisanie, w jaki sposób planowany obiekt powstanie, a także określenie na mapce jego położenia ze zwymiarowaniem odległości od pobliskich obiektów budowlanych i granicy działki. Dodatkowo warto w zgłoszeniu wskazać, czy na naszej posesji posiadamy już wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, wiaty, altany i przydomowe oranżerie.

Urzędnik sprawdzi w pierwszej kolejności, czy zgłoszenie zostało prawidłowo wypełnione - czy podano inwestora, przedmiot inwestycji oraz numer działki, a także czy zgłoszenie jest własnoręcznie podpisane przez wnoszącego. Następnie zajmie się sprawdzeniem zgodności zamierzenia budowlanego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. Poza tym, zostanie sprawdzona zgodność z innymi przepisami, np. czy roboty nie będą prowadzone przy zabytku (wtedy należy dołączyć pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków).

W przypadku budynków gospodarczych, obowiązuje przepis nakazujący ich sytuowanie w odległości 4 m (jeśli ściana ma okna lub drzwi) lub 3 m (w przypadku ściany bez okien i drzwi) od strony sąsiedniej działki budowlanej. Ponadto wiata, altana ani budynek gospodarczy nie mogą przesłaniać sąsiednich budynków, jeżeli są w nich pomieszczenia, w których jedna osoba przebywa dłużej niż cztery godziny na dobę (pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi). Dodatkowe wymagania dotyczą także wiat, które mają służyć jako miejsca postojowe. Wówczas obowiązuje nas zachowanie odległości 7 m od okien pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi i 3 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną.

Zgłoszenie zamiast pozwolenia po nowelizacji Prawa Budowlanego

Według nowelizacji prawa budowlanego, które weszło w życie 28 czerwca 2015 r. w celu rozpoczęcia budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki objętej inwestycją konieczne jest zgłoszenie budowy właściwemu organowi wraz z projektem budowlanym.

Zgłoszeniu podlegają także:

• wolno stojące parterowe budynki gospodarcze (w tym garaże oraz przydomowe ganki i oranżerie o powierzchni zabudowy do 35 m2 - z tym, że łączna liczba tych obiektów nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 działki);
• wolno stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 35 m2 (liczba tych obiektów nie może wynosić więcej niż jeden na każde 500 m2 działki);
• wolno stojące parterowe budynki stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m2.

Jednak do zgłoszenia budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z projektem budowlanym wymagane jest dołączenie prawie wszystkich dokumentów kompletowanych dotychczas w trybie pozwolenia na budowę dla tego budynku. Dla inwestora zatem zniesienie wymogu uzyskiwania pozwolenia na budowę na rzecz ustanowienia obowiązku zgłoszenia nie wiąże się z kluczowymi uproszczeniami.

Istotna różnica polega na zniesieniu obowiązku załączania do projektu budowlanego oświadczeń właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu oraz o warunkach przyłączenia do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz oświadczenia właściwego zarządcy drogi o możliwości dostępu do drogi publicznej. Weryfikacja spełnienia przez budynek tych warunków jest dokonywana na etapie oddawania inwestycji do użytkowania. W praktyce - sam obowiązek przygotowania wskazanych dokumentów nie został zniesiony, ale weryfikację jego realizacji przesunięto w czasie.

Uwaga! Mimo że dokumenty te nie są wymagane, to dla własnego komfortu i uniknięcia ewentualnych późniejszych problemów, dobrze jest przed rozpoczęciem budowy uzyskać od właściwych instytucji dwa dokumenty – potwierdzające dostęp do drogi publicznej i do sieci energetycznej.

Michał Bursztynowicz, Martyna Sługocka, Aleksandra Korczak