Zanim uzyskasz formalne pozwolenie na zamieszkanie obiektu budowlanego, powinien on spełnić kilka warunków, wskazujących na stan, umożliwiający bezpieczny stały pobyt ludzi. Oznacza to, że musi mieć wszystkie elementy konstrukcyjne (fundamenty oraz wszystkie ściany, stropy i dach). Ponadto musi mieć wykonane instalacje i izolacje wyszczególnione w projekcie, wylewki i tynki oraz mieć zamontowane drzwi i okna. Kolejnym wymogiem jest obecność balkonów i schodów (jeśli są ujęte w projekcie) wraz z balustradami oraz wykończenie łazienki (biały montaż) i kuchni. W dużym skrócie dom powinien być gotowy do zamieszkania oraz ogrzewany i wyposażony w zimną i ciepłą wodę.
To jeszcze nie koniec, ponieważ jeśli masz po budowie bałagan na działce, nie można oddać domu do odbioru. Wcześniej trzeba uprzątnąć posesję i wykonać ścieżki oraz podjazd, jeśli zbudowany jest garaż.
Czym jest odbiór techniczny domu?
Odbiory techniczne następują po każdym etapie budowy domu, więc jest ich kilka w trakcie trwania budowy. Mają na celu skontrolowanie poprawności wykonania prac na poszczególnych etapach takich jak budowa fundamentów, stropów, czy konstrukcji dachu. Ostateczny, końcowy odbiór techniczny następuje przed wydaniem zgody na użytkowanie budynku mieszkalnego. Sprawdzana jest wtedy zgodność budynku z projektem zagospodarowania terenu oraz poprawność wykonania widocznych elementów obiektu. Poszczególne odbiory techniczne oraz końcowy odbiór domu wykonywane są przez kierownika budowy i wpisane do dziennika budowy. Może je też wykonać inspektor nadzoru inwestorskiego.
Czy odbiór domu zawsze wymaga kontroli PINB?
Czy kontrola Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego jest obligatoryjna? Nie. Kontrole PINB związane z odbiorem domu są przeprowadzane losowo albo w sytuacji, kiedy urzędnicy zauważą nieścisłości w dokumentach, które mogą świadczyć o nieprawidłowościach związanych z budową domu.
Co jest potrzebne do odbioru domu jednorodzinnego?
Odbiór domu jest etapem, który poprzedza legalne użytkowanie budynku. Świadczy o zakończeniu budowy budynku jednorodzinnego zgodnie z zasadami prawa budowlanego i możliwości jego zamieszkania. Aby uzyskać zezwolenie na użytkowanie domu, wymagane jest załatwienie kilku formalności i kontakt z różnymi instytucjami. Należy to zrobić, aby skompletować wymaganą dokumentację do odbioru domu, potwierdzającą wykonanie wszystkich niezbędnych prac i brak nieprawidłowości. Od czego zacząć? Od złożenia podstawowego dokumentu, o którym piszemy poniżej.
Zawiadomienie o zakończeniu budowy - gdzie je złożyć?
Dokumentem, potwierdzającym zakończenie prac jest zawiadomienie o zakończeniu budowy obiektu budowlanego, które inwestor powinien złożyć do lokalnego Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego (PNIB). Jeśli inwestor ma profil zaufany, może zrobić to również za pośrednictwem portalu e-Budownictwo, prowadzonego przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego. Kto jeszcze może złożyć takie zawiadomienie? Na przykład kierownik budowy, mąż, żona, czy dorosłe dziecko, którym inwestor udzieli pełnomocnictwa w sprawach administracyjnych. Druk pełnomocnictwa jest do pobrania na stronie www.biznes.gov.pl.
Jakie są niezbędne dokumenty do odbioru domu?
Do zawiadomienia o zakończeniu budowy należy dołączyć wymagane dokumenty i protokoły. Część z nich była na bieżąco sporządzana na różnych etapach budowy. W przypadku oddania do użytku domu i jego odbioru wiąże się to z dostarczeniem poniższych dokumentów:
- oryginał dziennika budowy,
- projekt techniczny wraz z kopiami rysunków, zawartymi w projekcie budowlanym,
- oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego zgodnie z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę (powinno być potwierdzone przez projektanta),
- potwierdzenie wykonania przyłączy i sporządzone przez osoby uprawnione protokoły przeprowadzonego odbioru przyłączy (wodnego, kanalizacyjnego, elektrycznego i gazowego, jeśli jest) oraz kopie umów pomiędzy inwestorem a dostawcami (jeśli na działce nie ma kanalizacji, niezbędny będzie atest higieniczny szamba),
- protokół odbioru przewodów kominowych i wentylacyjnych,
- kopia świadectwa charakterystyki energetycznej budynku,
- dokumentacja geodezyjna zawierająca mapę oraz informacja o umiejscowieniu obiektu budowlanego zgodnym z projektem zagospodarowania działki,
- oświadczenie kierownika budowy o doprowadzeniu do należytego stanu terenu budowy oraz przyległej drogi,
- oświadczenie kierownika budowy o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych (jeśli sytuacja tego wymaga).
Odbiór domu - czym jest milcząca zgoda?
Polskie prawo stanowi o tym, że od złożenia wniosku do Państwowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego o zakończeniu budowy (wraz z załącznikami) organ ma określony czas na zgłoszenie sprzeciwu możliwości zamieszkania inwestora w nieruchomości. Brak wniesienia sprzeciwu organu nazwano milczącą zgodą, co jest jednoznaczne z możliwością użytkowania obiektu. Termin ten od dnia złożenia zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego wraz z prawidłowymi załącznikami (dokumentami) wynosi 14 dni.
"Zawiadomienie o zakończeniu budowy złóż zanim zaczniesz użytkować obiekt budowlany. Zrób to odpowiednio wcześniej, gdyż nadzór budowlany ma 14 dni na wyrażenie sprzeciwu na rozpoczęcie użytkowania przez ciebie obiektu".
Jeśli w ciągu 14 dni od daty złożenia dokumentów PINB nie przyśle urzędnika na kontrolę lub nie wystosuje pisma wszczynającego kontrolę albo wnoszącego o uzupełnienie dokumentacji, można uznać, że odbiór budynku powiódł się i nic nie stoi na przeszkodzie, aby legalnie zamieszkać w nowo wybudowanym domu.
Nadanie numeru domu - kiedy i jak dokonać formalności?
O nadanie numeru porządkowego domu należy zwrócić się do urzędu miasta lub gminy. Wniosek możesz złożyć już w momencie, kiedy zaczniesz budować dom, dołączając pozwolenie na budowę, mapę z lub wypis z rejestru gruntu oraz dokument potwierdzający prawo do zarządzania nieruchomością. Jeśli tego nie zrobiłeś w trakcie budowy, po wybudowaniu domu powinieneś to zrobić jak najszybciej. Ważne jest to, że zameldować będziesz się mógł dopiero po formalnym odbiorze domu. Wniosek o meldunek powinieneś złożyć w urzędzie miasta lub gminy w terminie 30 dni od wprowadzenia się.
Ile kosztuje odbiór domu? Koszt załatwienia formalności
Tak naprawdę za formalny odbiór domu nie zapłacisz nic, chyba że ustanowisz pełnomocnika do spraw administracyjnych, wtedy opłata skarbowa za pełnomocnictwo wyniesie 17 zł. Wszelkie pozostałe koszty generuje uzyskanie opinii, zaświadczeń z pomiarów i odbiorów. Koszty te nie są stałe, co oznacza, że różnią się w zależności od lokalizacji oraz metrażu domu i jego uzbrojenia w media. Przykładowo:
- Odbiór instalacji elektrycznej domu o metrażu powyżej 150 m2 wraz ze sporządzeniem protokołu to koszt rzędu 700-1200 zł.
- Odbiór kominiarski kosztuje od 150 do 350 zł.
- Za mapę inwentaryzacji powykonawczej do 4 punktów u geodety zapłacisz od 650 do 2000 zł.
Jak wygląda częściowy odbiór domu?
Częściowy odbiór budynku jest możliwy wtedy, kiedy nie są ukończone wszystkie prace budowlane. Warunkowe pozwolenie na użytkowanie budynku, potwierdzone decyzją administracyjną stanowi, że inwestor może zamieszkać w domu lub jego części pod warunkiem, że przestrzeń ta może funkcjonować samodzielnie i zgodnie z jej przeznaczeniem.
Co to oznacza w praktyce? Przykład. Na parterze domu wykończony został pokój, łazienka i kuchnia, natomiast piętro pozostało w stanie, w którym brak jest instalacji, tynków i posadzek. W tej sytuacji inwestor może wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie tylko parteru, a piętro wykończyć już mieszkając. Dokumenty, które należy złożyć do PINB, są zbieżne z tymi, które dostarczane są przy odbiorze całkowitym. Co ważne - w przypadku domu częściowo oddawanego do użytku na pewno odbędzie się kontrola z PINB i nie ma tu mowy o "milczącej zgodzie organu". Urzędnik musi osobiście stwierdzić, że część domu, która ma zostać zamieszkana, spełnia wszystkie ku temu przesłanki. Oczywiście po wykończeniu całego domu, należy złożyć zawiadomienie o zakończeniu budowy budynku i zmierzyć się z procedurą odbioru domu raz jeszcze.
Odbiór domu bez ocieplenia - czy jest możliwy?
Teoretycznie odbiór domu bez ocieplenia jest możliwy pod warunkiem spełnienia pozostałych wymogów technicznych, choć mało opłacalny. Załóżmy, że inwestor chce się szybko się wprowadzić ze względu na opóźnienie wypłaty transzy kredytu hipotecznego, a ocieplenie i wykończenie elewacji planuje zrobić w przyszłym roku. Urząd może wyrazić na to zgodę pod warunkiem, że dom spełnia minimalne normy techniczne, dotyczące izolacyjności termicznej. Są też minusy. Wilgoć technologiczna w domu oraz rachunki za ogrzewanie zimą naprawdę mogą przerazić. Nie warto zatem odkładać wykonania termoizolacji budynku. Lepiej poczekać na wykonanie kompletu prac, dokonać odbioru domu w pełni wykończonego i dopiero wtedy w nim zamieszkać.
Na czym polega odbiór domu od dewelopera i odbiór mieszkania?
Na czym polega odbiór domu od dewelopera? Na sprawdzeniu z umową i projektem stanu technicznego domu lub mieszkania oraz spisaniu protokołu odbioru. W protokole odbioru należy ująć wszelkie usterki i nieprawidłowości, które deweloper będzie musiał naprawić. Od dnia spisania protokołu ma 14 dni na odniesienie się do zarzutów i 30 dni na usunięcie nieprawidłowości.
Rekomendujemy odbiór domu od dewelopera w obecności fachowca, ponieważ samodzielne wyłapanie wszystkich nieprawidłowości może stanowić problem. Konieczne jest sprawdzenie metrażu, poprawności wykonania instalacji i wentylacji, jakości oraz montażu stolarki okiennej i drzwiowej, czy odpowiedniego poziomu ścian i podłóg. A to dopiero początek. Wynajęcie fachowca do odbioru domu od dewelopera to dobry pomysł.
Kara za mieszkanie w domu bez odbioru budowlanego
Załóżmy, że "życzliwy" sąsiad zgłosi, że mieszkasz w domu bez odbioru. Co wtedy? Organ nadzoru nakaże Ci opuścić budynek, a to dopiero początek kłopotów. Będziesz musiał zapłacić karę w kwocie minimum 10 tysięcy złotych. Urząd sprawdzi za jakiś czas, czy dom nadal nie został formalnie odebrany i czy nadal w nim mieszkasz. Jeśli okaże się, że tak, to czekają Cię kolejne poważne konsekwencje finansowe. I tak do skutku - urząd będzie sprawdzał, a Ty będziesz płacił za mieszkanie w domu bez formalnego odbioru po zakończeniu budowy.
Odbiór domu 2025: podsumowanie
Wiemy, że na widok spisu dokumentów, wymaganych do sformalizowania odbioru domu może się odechcieć załatwiania formalności, jednak to zło konieczne, przez które musi przejść każdy inwestor. Z drugiej strony jest to gwarancja bezpieczeństwa, ponieważ PINB wnikliwie sprawdza dokumenty i ocenia, czy w budynku bezpiecznie można mieszkać. Po technicznym odbiorze domu można przystąpić do urządzania swoich czterech kątów.
Fot. otwierająca: Adobe Stock
Skomentuj
