Polacy nie chcą dużych domów. Ponad 60 proc. inwestorów tnie koszty i wybiera ten metraż

Budowa domu w 2026 roku to wybór pomiędzy marzeniami, potrzebami a rosnącymi kosztami. Ograniczona dostępność możliwości finansowania budowy i kredytów hipotecznych, wymusza szukania oszczędności podczas budowy oraz liczenia się z późniejszymi kosztami ogrzewania i utrzymania domu. Jaki jest tego efekt? Większość realizowanych dziś domów to projekty parterowe lub z użytkowym poddaszem, o metrażu 120-180 m2. Domy najczęściej przykryte są dwuspadowym dachem. Średni koszt budowy jednego metra kwadratowego domu jednorodzinnego w II kwartale 2026 roku, w zależności od regionu, wynosił pomiędzy 5000 a 6000 zł netto.

Małe domy górą

Budowa małych domów staje się coraz popularniejszym kierunkiem wśród inwestorów. Coraz częściej wybierane są mniejsze powierzchnie, co wynika zarówno ze zmieniających się potrzeb, jak i z sytuacji gospodarczej oraz politycznej. Zjawisko to obserwuje się od około 3 lat, a obecnie nabiera ono jeszcze większej dynamiki w związku z niepewnością ekonomiczną, która skłania do wyboru bardziej oszczędnych rozwiązań. Jak wynika z naszej ankiety, w Polsce ponad 61% wznoszonych obecnie domów ma metraż mieszczący się w przedziale od 110 do 180 m2, co wyraźnie potwierdza, że to właśnie ten segment cieszy się największym zainteresowaniem osób planujących budowę. Jednocześnie niewielu inwestorów decyduje się na realizację większych obiektów. Zaledwie około 2% badanych zadeklarowało chęć budowy domu o powierzchni przekraczającej 250 m2, co wskazuje na malejące zainteresowanie dużymi, kosztownymi w budowie i utrzymaniu posiadłościami.

Aktualne warunki finansowe, a także rosnące znaczenie efektywności energetycznej, skłaniają do wyboru kompaktowych i funkcjonalnych rozwiązań, łatwiejszych w eksploatacji i lepiej dostosowanych do współczesnych realiów. Dzięki temu współczesne budownictwo coraz mocniej koncentruje się na projektach domów zrównoważonych i bardziej dostępnych, odpowiadających na potrzeby przeciętnego polskiego inwestora.

Dom bez piwnicy. Tak buduje większość Polaków

Budowa domu bez piwnicy to rozwiązanie nie tylko bardziej ekonomiczne, ale również bezpieczniejsze pod względem technologicznym. Decydując się na taki wariant, inwestor znacząco ogranicza koszty w porównaniu z realizacją budynku wyposażonego w podpiwniczenie. W obecnych realiach, gdy sytuacja gospodarcza wymusza rozsądniejsze decyzje finansowe, redukcja wydatków na etapie budowy staje się jednym z kluczowych argumentów przemawiających za takim wyborem. Dodatkowo wznoszenie piwnicy wiąże się z licznymi trudnościami technicznymi, szczególnie w zakresie wykonania izolacji przeciwwilgociowej. Zapewnienie pełnej szczelności pomieszczeń znajdujących się poniżej poziomu gruntu jest zadaniem skomplikowanym i kosztownym. Warto też podkreślić, że piwnica nie zawsze okazuje się praktyczna, gdyż korzystanie z niej bywa mniej wygodne niż z pomieszczeń technicznych czy gospodarczych zlokalizowanych na parterze.

Jak wielkość domu wpływa na koszt budowy? Odpowiedź nie jest jednoznaczna

Odpowiedź na pytanie na ile wielkość domu wpływa na jego cenę nie jest wcale jednoznaczna. Z jednej strony uznajemy za oczywiste, że mały dom znaczy tańszy. Z drugiej jednak, to stwierdzenie jest prawdziwe tylko jeżeli mówimy o wartości bezwzględnej - sumie wszystkich poniesionych wydatków. Bowiem jeżeli podzielimy łączne wydatki przez uzyskaną powierzchnię użytkową, to w małym domu cena za 1 m2 może być nawet dość wyraźnie wyższa. Po prostu pewne koszty są stałe lub zmieniają się względnie niewiele w zależności od powierzchni. Jednak ujawnia się tu także pewien praktyczny aspekt, swoista specyfika różnic w sposobie projektowania domów zależnie od ich wielkości.

Umownie możemy wydzielić tu przynajmniej 4 kategorie:

• domy najmniejsze, do 100 m2 powierzchni użytkowej;
• domy małe, do 120 m2;
• domy średnie, do 160 m2;
• duże domy, powyżej 160 m2.

Oczywiście, taki podział jest orientacyjny, nie należy zakładać, że po przekroczeniu któregoś progu o metr lub dwa, nagle następuje zasadnicza zmiana kosztów budowy. Domy najmniejsze i małe mają najczęściej prostą bryłę i nieskomplikowaną konstrukcję. Mówiąc kolokwialnie, projektanci unikają w nich udziwnień. Często nie mają garażu. Ponadto dodatkowe powierzchnie, w rodzaju komunikacji, pomieszczenia gospodarczego, garderoby są bardzo okrojone lub nie ma ich wcale. Przypomnijmy zaś, że ich nie wlicza się do powierzchni użytkowej, chociaż podnoszą koszt budowy. Ostatecznie nieco łagodzi to wpływ kosztów stałych.

W domach średniej wielkości projektanci zwykle również zachowują pewien umiar. Bryła budynku i jego konstrukcja są raczej proste. Jednak wielospadowe dachy są już często spotykane. Duże przeszklenia to zaś niemal standard. Rzeczą powszechną jest również garaż (zwykle na jedno auto). Powierzchnie dodatkowe nie są już tak bardzo okrojone. Efekt jest taki, że w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej takie domy raczej nie są tańsze. Chociaż, jeżeli to my sami zachowamy umiar i wybierzemy prosty projekt, to możemy osiągnąć korzystną relację kosztu i efektu.

Z kolei w domach dużych oszczędności schodzą na dalszy plan. Dlatego można się tam spodziewać bardziej skomplikowanych i generujących wysokie koszty rozwiązań - skomplikowanych brył, nietypowych okien, dużych garaży, znacznej powierzchni pomocniczej. Dlatego należy się spodziewać najwyższego kosztu wykonania.

Z czego Polacy budują domy?

Większość domów budowana jest w tradycyjnych technologiach murowych. Na rynku materiałów budowlanych dominującą pozycję zajmują ceramika poryzowana oraz beton komórkowy. Oba te rozwiązania cieszą się dużym uznaniem dzięki takim cechom jak trwałość, dobre parametry izolacyjne oraz stosunkowo przystępna cena. Warto jednak podkreślić, że oferta materiałów jest znacznie szersza. Ściany wznoszone z ceramiki i betonu wykonuje się zarówno w technologii jednowarstwowej, będącej rozwiązaniem prostszym i szybszym, jak i dwuwarstwowej, zapewniającej lepszą ochronę cieplną - co ma szczególne znaczenie w dobie rosnących kosztów ogrzewania.

W większości przypadków zmiana materiałów lub technologii nie zmienia zasadniczo kosztów budowy. Ważniejsze jest jaki wybierzemy projekt i jaki dom chcemy wybudować, fot. CZAMANINEK

Inne technologie budowy ciagle są rozwiązaniem niszowym

Alternatywne technologie budowy, np. domy szkieletowe nadal pozostają rozwiązaniem niszowym na krajowym rynku budowlanym. Zmiana technologii budowy - zamiast murowanego wzniesienie domu szkieletowego, z prefabrykatów keramzytobetonowych itd. - zwykle nie zmienia w zasadniczy sposób ostatecznych kosztów budowy. Nie ma co liczyć na cud, nie zapłacimy nagle dwa razy mniej. Za to w istotny sposób może się zmienić struktura wydatków oraz tempo budowy. Już sam podział na etapy prac może być zupełnie inny. Bowiem jak porównywać wzniesienie surowej ściany murowanej - bez ocieplenia i tynku - ze ścianą szkieletową, w której izolacja cieplna wypełnia jej przekrój? Analogiczny problem dotyczy wielu technologii prefabrykowanych. Tam ściany (podobnie inne elementy), mogą trafiać na plac budowy nawet w stanie już niemal wykończonym. Problem z utrudnionym porównywaniem kosztów dotyczy jednak nawet mniejszych zmian w sposobie budowania. Dla przykładu, płyta fundamentowa wykonana od razu z gotową izolacją cieplną i przeciwwilgociową to jednak coś zasadniczo różnego od klasycznego fundamentu na ławach oraz jedynie warstwy chudego betonu na gruncie. W tym drugim przypadku ocieplenie, izolacja przeciwwilgociowa, jastrych pojawią się dopiero na etapie robót wykończeniowych. Dlatego o ile zawsze powinniśmy szczegółowo dopytywać wykonawcę co dokładnie zostanie wykonane w ramach danego etapu robót, to takie niezwykle dokładne sprawdzenie jest tym bardziej konieczne, jeżeli chcemy porównywać odmienne technologie budowy.

Prefabrykatami mogą być nawet całe, niemal gotowe ściany. Wybór takiej technologii zupełnie zmienia czas potrzebny na budowę oraz rozkład kosztów, fot. SAINT GOBAIN (ECO READY HOUSE)

Warto przy tym czytać prasę budowlaną oraz prosić o porady ludzi obeznanych z różnymi technologiami. Bowiem bez zrozumienia różnic pomiędzy nimi nie będziemy wiedzieli za co tak naprawdę płacimy w poszczególnych wariantach. Wybór którejś z alternatywnych technologii budowy może radykalnie zmienić jej czas. W przypadku tradycyjnego murowania od faktycznego rozpoczęcia robót na placu budowy do ich zakończenia mijają przynajmniej dwa sezony (2 lata). Do tego trzeba dodać jeszcze przynajmniej kilka miesięcy (bezpiecznie jest przyjąć przynajmniej pół roku) na przygotowanie całej dokumentacji i załatwienie formalności. W przypadku niektórych technologii prefabrykowanych do domu można się zaś wprowadzić nawet w zaledwie kilka tygodni (np. dwa miesiące) od załatwienia formalności i wejścia pierwszej ekipy na plac. Bardzo krótki czas budowy może być postrzegany zarówno jako zaleta jak i wada, chociażby w zależności od sposobu finansowania inwestycji (np. sprzedaż mieszkania). Weźmy też pod uwagę, że w przypadku prefabrykacji zakres prac, które ewentualnie możemy wykonać samemu będzie najprawdopodobniej znacznie mniejszy. Nie kupimy też materiałów w promocji, nie zostawimy niektórych robót wykończeniowych na później. Z drugiej jednak strony mamy gwarancję przewidywalności ostatecznych kosztów budowy.