Łatwo dać się uwieść zielonym krajobrazom, bliskości lasu czy malowniczo wijącej się rzece w pobliżu. W praktyce najważniejsze jednak nie jest to, jak działka wygląda na pierwszy rzut oka, ale jakie ma uwarunkowania prawne i techniczne. To one decydują, czy postawisz na niej wymarzony dom, czy raczej utkwi on tylko na kartce projektu.
Uroki działki to nie wszystko - ograniczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
Plan miejscowy może cię mocno zaskoczyć: zakaz budowy bliżej niż 30 metrów od lasu, ograniczenie wysokości budynku czy obowiązek stromego dachu - wszystkie te zapisy potrafią całkowicie zniweczyć architektoniczne marzenia. Dlatego zanim kupisz, koniecznie zajrzyj do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo warunków zabudowy.
Jeżeli interesująca nas nieruchomość jest położona na terenie z uchwalonym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to dowiemy się z niego, jaka jest minimalna wielkość działki pod dom jednorodzinny, a jaka pod bliźniak (trzeba uważać, żeby nie kupić zbyt małej). Plan stanowi także, jak wysoki budynek możesz wznieść, jaki procent działki powierzchni można zabudować i jaka jej część musi pozostać biologicznie czynna. Plan zagospodarowania określa również możliwość sytuowania domu na działce, czyli np. jego odległość do ulicy, liczbę kondygnacji, szerokość elewacji frontowej, kształt dachu, a czasami nawet jego kolor, czy kolor elewacji. Dlatego warto się upewnić, czy na tej konkretnej działce można wybudować taki dom, jaki sobie wymarzyliśmy.
Dodatkowo zwróć uwagę na plany ogólne, które gminy muszą ustanowić do połowy 2026 roku. To nowy akt prawa miejscowego, który zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i będzie decydujący przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli działka, która ma status budowlanej zostanie wykluczona z obszarów przewidzianych pod zabudowę, możesz stracić możliwość wzniesienia domu - nawet gdy dziś wygląda to obiecująco! Pisaliśmy o tym więcej w artykule: Działki budowlane mogą stać się bezużyteczne. Wielu Polaków straci oszczędności życia!
Plan może też np. nakazywać przyłączenie naszej posesji do sieci kanalizacyjnej (jeśli taka jest w pobliżu działki lub wówczas, gdy zostanie wybudowana) lub wodociągowej. Może zawierać zakaz używania niektórych paliw (zwykle stałych). Określa też rodzaj zabudowy i decyduje, czy w sąsiedztwie naszej posesji mogą pojawić się bloki lub punkty usługowe, albo warsztat, czy zakład przemysłowy. Jeśli dla interesującego nas terenu nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania, to niezbędne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. O jej wydanie decyzji o warunkach zabudowy może wystąpić każdy, nie musimy być zatem właścicielem gruntu. W decyzji znajdziemy podobne informacje, jak w planie zagospodarowania. A nie mając jej w ręku, nie możemy być pewni, że na wybranej działce będziemy mogli się budować.
Warto też wystąpić do zakładu energetycznego, przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego oraz gazowego o wydanie technicznych warunków przyłączenia. To, że linia energetyczna lub gazociąg przebiegająca blisko działki, nie musi wcale znaczyć, że będziemy mogli łatwo z nich skorzystać. Może to np. być linia średniego napięcia, a do linii niskiego napięcia mamy daleko. Wykonanie jakichkolwiek przyłączy może też wymagać kłopotliwego przejścia przez działki sąsiadów, albo pod drogą.
Droga, która nie jest twoja
Kupiłeś działkę z udziałem w drodze dojazdowej? Właścicielami drogi są w równych częściach właściciele wszystkich działek położonych przy naszej prywatnej ulicy. Przed zakupem działka budziła żadnych wątpliwości: do naszej działki ziemi bez trudu dojeżdżaliśmy samochodem, a prywatna droga wydawała się nawet atrakcyjna. W przyszłości chcieliśmy przegrodzić ją szlabanem, żeby nikt obcy nie kręcił się nam przy domu. Gdzie zatem czai się ukryta wada? Problemy mogą pojawić się i przed rozpoczęciem budowy, i podczas późniejszego użytkowania nieruchomości. Bowiem na poprowadzenie mediów we wspólnej działce drogowej zgodę muszą wyrazić wszyscy jej właściciele. Teoretycznie proste, w praktyce nieco trudniejsze, bo ktoś mógł wyjechać na rok za granicę, albo po prostu nie ma ochoty się zgodzić. Na stałe problem rozwiązuje jedynie udanie się do notariusza i wpisanie do księgi wieczystej działki drogowej służebności doprowadzenia sieci i dostarczania mediów na rzecz firm, które sprzedają prąd, gaz, wodę i odbierają ścieki. Ale u notariusza muszą stawić się jednocześnie wszyscy właściciele (a może to być co najmniej kilkanaście, a często kilkadziesiąt osób) i trzeba ponieść dodatkowy koszt. W przyszłości problematyczne może być także użytkowanie wspólnej drogi. Bo jeśli droga jest nasza, to sami musimy zadbać o jej utwardzenie, czy oświetlenie. Gdy droga prowadzi do dwóch, czy trzech działek, zapewne łatwiej się porozumieć. Ale jeśli działek jest ich kilkanaście? Czy wszyscy właściciele będą chcieli partycypować w kosztach budowy naszej uliczki? I czy zimą wszyscy będą ją odśnieżać?
Spokój tylko na chwilę
Przedmieścia i małe miasteczka kuszą ciszą, intymnością, bliskością terenów zielonych. Ale wystarczy kilka lat, by obok pojawił się blok z balkonami skierowanymi wprost na twój ogród. Co gorsza, plan zagospodarowania często dopuszcza zabudowę wielorodzinną - i nawet jeśli dziś wokół są same domki, w przyszłości może powstać osiedle. A jeśli wybierzesz działkę pod lasem czy przy chlewni oddalonej o kilometr, musisz liczyć się ze smrodem, hałasem lub… ekspansją deweloperów.
Urok rzeki bywa zgubny
Działka nad wodą wydaje się bajkowa. W praktyce oznacza wyższe składki ubezpieczeniowe, częstsze komary i realne ryzyko podtopień. Nawet jeśli powódź „zdarza się raz na sto lat”, nikt nie da ci gwarancji, że nie trafi się właśnie w pierwszym roku po wprowadzeniu. Dlatego upewnij się, czy działka nie leży na terenie zalewowym.
Pułapki w papierach
Najładniejsza działka może skrywać hipotekę lub inne obciążenia finansowe, czy służebność wpisaną w księdze wieczystej. Zdarza się, że przez twój przyszły ogród sąsiad musi przejeżdżać traktorem, bo to jedyny dojazd do jego gospodarstwa. To nie są rzeczy, które da się łatwo zmienić. Podobnie plan miejscowy, tak jak wspominaliśmy wyżej, może ograniczać powierzchnię zabudowy, narzucać obowiązkowe podłączenie do kanalizacji czy nawet wskazywać kolor elewacji.
Drzewa, których nie wolno ruszyć
Piękne stare dęby czy klony rosnące w samym środku parceli mogą zablokować budowę. Wycięcie drzew bez zezwolenia to kary liczone w tysiącach złotych. A jeśli urząd nie wyrazi zgody, zostaje ci projektowanie domu naokoło roślin. Ponadto działka mocno zalesiona sprawi, że w domu może być zbyt ciemno.
Za daleko od miasta
Dla jednych wymarzona sielanka, dla innych udręka. Codzienne korki, dojazdy do szkoły i pracy, brak komunikacji publicznej - to wszystko może sprawić, że życie na wsi przestanie być idyllą. Nawet jeśli lubisz ciszę, pomyśl, ile czasu i pieniędzy pochłoną codzienne podróże. Ponadto warto też pomyśleć przyszłościowo, czy wybudowany dom w danej okolicy będzie dla nas wygodny, gdy się zestarzejemy, czy będziemy musili częściej dojeżdżać do lekarza.
Poniższe przykłady nie wyczerpują całego katalogu wad działek. Inne mankamenty, które utrudnią budowę domu to także:
Jak się uchronić przed wpadką?
Klucz to dokładne sprawdzenie wszystkiego przed zakupem działki. Księga wieczysta, plan miejscowy, decyzja o warunkach zabudowy, warunki techniczne przyłączy - to dokumenty, które musisz przejrzeć. Oglądaj działkę o różnych porach roku i dnia, rozmawiaj z sąsiadami, pytaj o okolicę. Tylko tak unikniesz rozczarowania.
Skomentuj
