Działki budowlane mogą stać się bezużyteczne. Wielu Polaków straci oszczędności życia!

W 2023 r. opublikowano nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, której kluczowe zapisy powinny wejść w życie z końcem tego roku. Nowelizacja jest największą reformą stworzonego przeszło 20 lat temu systemu planowania i zagospodarowania przestrzennego. W dniu, w którym zaczną obowiązywać plany ogólne, dla wielu może okazać się prawdziwą rewolucją.

Dlaczego reforma była potrzebna? Na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii czytamy: Przyjęte przepisy zapobiegną postępującej chaotycznej suburbanizacji (to wyludnianie się centrum i przenoszenie się ludzi na tereny podmiejskie - redakcja) i dewastacji przestrzeni, przywrócą racjonalność procesów gospodarowania przestrzenią. […] mają na celu poprawę funkcjonowania planowania przestrzennego, by w efekcie możliwa była racjonalizacja wydatków publicznych na rozwój i późniejszą eksploatację infrastruktury.

Władze podkreślają, że chodzi przede wszystkim o to, żeby zapobiegać rozlewaniu się zabudowy na tereny rolnicze, leśne, cenne przyrodniczo. Zabudowa w szczerym polu, z dala od centrów miast, jest kosztowna dla samorządów. Do nowych zabudowań trzeba przecież doprowadzić wodociąg, zrobić drogę, z czasem uruchomić publiczną komunikację, wybudować szkołę. To wszystko kosztuje, więc ograniczanie możliwości budowania się na odludziu wydaje się być słuszne.

Zmiana prawa ma zapobiegać rozlewaniu się zabudowy na tereny rolnicze i leśne. (fot. J. Werner)

Od kiedy zmiana? Wprowadzenie planów ogólnych

Ustawodawca dał gminom czas na przygotowanie planów ogólnych do końca 2025 r. Samorządowcy od początku alarmowali, że czasu jest za mało, że ze względów kadrowych i finansowych dotrzymanie tego terminu nie będzie możliwe. I zapewne mają rację - skoro przez 20 lat nie udało się pokryć wszystkich gmin planami zagospodarowania przestrzennego, to jak w 2 lata przygotować plany ogólne?

Żeby mieć jakiś układ odniesienia - prace nad studium uwarunkowań w większej gminie trwały nawet 5 lat. Zdaniem fachowców, tyle potrzeba na przygotowanie planów ogólnych we wszystkich gminach w kraju. Ograniczona jest bowiem liczba specjalistów, którzy mogą nad nimi pracować. Pomysł przesunięcia terminu wprowadzenia planów ogólnych pojawił się już w 2023 r. Grupa posłów złożyła wówczas w Sejmie projekt ustawy przesuwającej ten termin o dwa lata, do 31 grudnia 2027 r. Ale pieniądze na przygotowanie reformy gminy mają dostać z KPO (Krajowego Planu Odbudowy). Co więcej, jest to jeden z tzw. kamieni milowych. Jeśli do końca 2025 r. przynajmniej 80% jednostek samorządu terytorialnego nie będzie mieć gotowych planów ogólnych, to Komisja Europejska nie rozliczy wydatków na ten cel.

Jak podało Ministerstwo Rozwoju i Technologii, do końca stycznia 2025 r. do prac nad planami ogólnymi przystąpiło prawie 75% gmin. Co znaczy, że reszta nie. Jeśli nawet, jak twierdzą optymiści, plan ogólny da się przygotować w półtora roku, to ¼ polskich gmin i tak nie zdąży przed wyznaczonym terminem. Dlatego w ministerstwie przygotowano nowelizację ustawy, która ma wydłużyć okres obowiązywania studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego o pół roku, czyli do 30 czerwca 2026 r. Na przygotowanie planów ogólnych byłoby pół roku więcej. Ale na razie to tylko projekt - jeśli nie stanie się obowiązującym prawem, reforma wejdzie w życie 1 stycznia 2026 r. Przy czym brak czasu to nie jedyny problem. Jak informował Związek Gmin Wiejskich RP wiele z nich ogłosiło przetargi, żeby wyłonić firmy do opracowania planów ogólnych. I w wielu gminach nie znalazł się żaden chętny do wykonania tej pracy.

Co to jest plan ogólny?

Jak już napisaliśmy, plan ogólny to nowe narzędzie planistyczne, wprowadzone w nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ma być uchwalany obligatoryjnie dla całej gminy (z wyłączeniem terenów zamkniętych), w randze aktu prawa miejscowego. To znaczy, że będzie miał moc prawną, w przeciwieństwie do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które zastąpi. Plany ogólne są przygotowywane wyłącznie w formie cyfrowej. Zawarte w nich ustalenia będą wiążące zarówno dla planów miejscowych, jak i decyzji o warunkach zabudowy. 

Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP) zachowają swą moc po uchwaleniu planu ogólnego. Nowe MPZP będą opracowywane na jego podstawie. Zgodnie z obowiązującymi w chwili pisania tego tekstu przepisami, każda gmina ma uchwalić plan ogólny do końca grudnia 2025 r. Jeśli tego nie zrobi, uchwalanie nowych planów miejscowych i wydawanie decyzji o warunkach zabudowy zostanie wstrzymane do momentu przyjęcia planu ogólnego. Co oznacza budowlany paraliż na terenie spóźnionej gminy. Jak wspomnieliśmy wyżej, nowelizacja przygotowana w MRiT może przesunąć ten termin na 30 czerwca 2026 r.

Plan ogólny ma pokazywać podział gminy na strefy planistyczne, których wyróżniono trzynaście: strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną, wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, wielofunkcyjna z zabudową zagrodową, usługowa, handlu wielkopowierzchniowego, gospodarcza, produkcji rolniczej, infrastrukturalna, zieleni i rekreacji, cmentarzy, górnictwa, otwarta i komunikacyjna. Strefy są rozłączne, na konkretnym terenie może obowiązywać tylko jedna z nich. 

Co to są standardy dostępności infrastruktury społecznej w planie ogólnym?

Plan ogólny może też określać gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej - dostęp do szkoły podstawowej i publicznych terenów zielonych, dodatkowo także dostęp do żłobka, przychodni lekarskiej, biblioteki, posterunku policji itp. Dostęp to w praktyce odległość działki, na której inwestor chce się budować, do wskazanego obiektu użyteczności publicznej. Jeżeli gmina zdecyduje się na określenie standardów dostępności infrastruktury społecznej, to wskazanie maksymalnej dopuszczalnej odległości do szkoły podstawowej i terenu zielonego będzie obowiązkowe.

Niektóre media informowały ostatnio, że po wprowadzeniu planów ogólnych nie będzie można się budować, jeśli odległość od działki do szkoły podstawowej wynosi w mieście więcej niż 1,5 km, a na wsi powyżej 3 km. Takie dystanse rzeczywiście wpisano do ustawy. Ale w planie ogólnym standardy dostępności infrastruktury społecznej mogą, a nie muszą być wskazane. Gmina może też zmienić te odległości. Liczy się je jako drogę dojścia od granicy działki inwestora do np. budynku szkoły podstawowej ogólnodostępną trasą dla pieszych.

Plan ogólny może również (nieobowiązkowo) ustalać obszary uzupełnienia zabudowy i obszary zabudowy śródmiejskiej. Po jego przyjęciu decyzje o warunkach zabudowy będzie można wydawać wyłącznie na wskazanym obszarze uzupełnienia zabudowy.

Wszystkie warunki zabudowy wydane na dotychczasowych zasadach zachowają ważność. (fot. J. Werner)

Co z wuzetkami?

Zdaniem Ministerstwa Rozwoju i Technologii, niekontrolowane rozlewanie się zabudowy powodował właśnie dotychczasowy sposób wydawania decyzji o warunkach zabudowy (decyzji WZ, nazywanej przez inwestorów wuzetką). To ona umożliwia uzyskanie pozwolenia na budowę na terenie, na którym nie ma miejscowego planu zagospodarowania.
Powiązanie decyzji WZ z planem ogólnym ma przeciwdziałać lokalizowaniu zabudowy w polu, co wymuszało na samorządach dodatkowe inwestycje w komunikację, infrastrukturę społeczną, techniczną.

Zgodnie z intencją ustawodawcy z 2003 r., decyzje WZ miały być wykorzystywane sporadycznie, a stały się zjawiskiem powszechnym, powodującym chaos przestrzenny. Po zmianach, wuzetkę będzie można uzyskać wyłącznie dla inwestycji zlokalizowanych na wskazanym w planie ogólnym obszarze uzupełnienia zabudowy, oczywiście o ile sama inwestycja będzie zgodna z planem w zakresie funkcji zabudowy oraz parametrów i wskaźników urbanistycznych. Przy przygotowywaniu planu ogólnego, obszar uzupełnienia zabudowy można wyznaczyć tam, gdzie ona już występuje i istnieją luki, które da się zagospodarować. Nowe decyzje WZ będą ważne przez 5 lat od dnia, w którym staną się prawomocne. Tyle czasu inwestor ma na uzyskanie pozwolenia na budowę. 

Nowe prawo wprowadza także ograniczenie wielkości obszaru analizowanego przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Obecnie, na potrzeby sporządzenia analizy urbanistycznej, rozpatrywany jest obszar wyznaczony w odległości nie mniejszej, niż trzykrotność szerokości frontu działki, przy czym musi być to minimum 50 metrów. Po zmianach, maksymalna wielkość analizowanego obszaru zostanie ograniczona do 200 m, nawet jeśli pomnożona przez 3 szerokość frontu działki daje większą liczbę.

Wuzetki wydawane dotychczas były bezterminowe i zachowają ważność także po wprowadzeniu planów ogólnych. Tak samo, jak decyzje o warunkach zabudowy, które zostaną wydane na aktualnie obowiązujących zasadach, do końca tego roku. Gminy, w których 1 stycznia (lub jeśli prawo zostanie znowelizowane 1 lipca) 2026 r. nie wejdzie w życie plan ogólny, będą mogły wydawać decyzje WZ wyłącznie w ramach postępowań wszczętych przed tą datą. Wszystkie wuzetki, wydane prawomocnie przed wejściem w życie planu ogólnego, są podstawą do ubiegania się o pozwolenie na budowę, niezależnie od terminu, w którym zostały wydane. I nawet wówczas, gdy okażą się niezgodne z planem ogólnym.

Inwestorzy kupili działkę budowlaną. Teraz nie mogą zbudować na niej domu! Przykład z życia, czyli czemu trzeba być czujnym

Niecałe dwa lata temu inwestorzy kupili działkę w warszawskiej dzielnicy Białołęka. Działka ma regularny kształt, przeszło 1600 m2 powierzchni i została zakupiona z myślą o budowie domu jednorodzinnego. Ale nie od razu, tylko za jakieś 10 lat. Parcela znajduje się w północno-wschodniej części dzielnicy, blisko granicy miasta i leżącego za nią rezerwatu przyrody Puszcza Słupecka. To malowniczy teren, kiedyś z rzadką zabudową zagrodową, w ostatnim dwudziestoleciu dość intensywnie zabudowywany.

Nie ma tu MPZP, o czy inwestorzy wiedzieli. Żeby mieć pewność, że będą mogli się wybudować, wybrali działkę między domami, z nowego, zatwierdzonego przecież przez władze lokalne podziału. Poprzedni właściciele tej ziemi scalili swe grunty (w większości nieużytki na ziemi V klasy) i wydzielili z nich kilkanaście kształtnych działek po przeszło 1500 m2 każda oraz drogę. Przy której teraz stoją ładne domy i trwa kilka budów. Działka, kupiona przez inwestorów, była ostatnią z wystawionych na sprzedaż. Po bokach ma nowe domy, z tyłu graniczy z nieruchomością, dla której wydano warunki zabudowy na osiedle bliźniaków. Prywatna droga, w której wszyscy właściciele sąsiadujących z nią nieruchomości mają równe udziały, dochodzi do ulicy, niedawno wyasfaltowanej przez dzielnicę. Są przyłącza energetyczne, sąsiedzi właśnie załatwiają światłowód. Przy kupnie działek wszyscy ustanawiali służebność przesyłu wszelkich mediów w działce drogowej.

Ponieważ ostatnio dużo mówi się o zmianie przepisów, inwestor postanowił zadzwonić do urzędu i upewnić się, że na kupionej działce będzie mógł postawić dom także po wejściu w życie planu ogólnego. Proszę wyobrazić sobie jego zdumienie, a potem przerażenie, gdy usłyszał, że działkę, na którą rodzina wydała oszczędności życia, obejmie zakaz zabudowy.

Tak, działka otoczona domami, na zabudowanym terenie, kupiona za kilkaset tysięcy złotych, po wejściu w życie planu ogólnego stanie się bezużyteczna. A jej wartość drastycznie spadnie! Informacje uzyskane w Urzędzie Dzielnicy potwierdziło stołeczne Biuro Architektury - tak, na tym terenie planujemy wprowadzenie zakazu zabudowy. Inwestor pyta, czy zakaz budowy domu na działce otoczonej innymi domami nie jest absurdalny?

Działka między domami, a będzie zakaz budowy. (fot. J. Werner)

Co teraz robić?

Właściciele tej konkretnej nieruchomości mogą zadbać o swoje prawa na dwa sposoby (na razie pomijamy trzeci, czyli drogę sądową). Po pierwsze, wciąż mogą wystąpić o wydanie warunków zabudowy. Mają na to czas do końca 2025 roku (a może nawet do końca czerwca 2026). Standardowo na wydanie wuzetki czeka się koło dwóch miesięcy, teraz ponoć nawet do dziewięciu. Ale liczy się data złożenia wniosku, a nie uzyskania decyzji. W tym konkretnym przypadku sprawa będzie jednak jeszcze bardziej skomplikowana. Chwilę wcześniej warszawscy radni przyjęli uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia MPZP dla tego rejonu. W takiej sytuacji urząd przyjmie wniosek o wydanie warunków zabudowy, po czym zawiesi postępowanie na czas opracowywania planu miejscowego, maksymalnie na 18 miesięcy. Doświadczenie pokazuje, że w tej części stolicy na uchwalenie planu miejscowego czeka się dużo dłużej, więc jeśli MPZP nie zostanie w tym czasie przyjęty, to postępowanie powinno zostać odwieszone. Przy czym wuzetka wydana po wejściu w życie planu ogólnego będzie ważna 5 lat, a nie bezterminowo, jak teraz. 

I druga droga, mniej pewna. Przygotowywany przez miasto plan ogólny zostanie wyłożony do publicznego wglądu, w Warszawie najpewniej przed wakacjami. Wtedy obywatele mogą zgłaszać swoje uwagi. Problem polega na tym, że plan ogólny to generalne wytyczne planistyczne dla całego miasta. Trochę trudno sobie wyobrazić, jak pojedynczy inwestor ma tu walczyć o jedną, małą działkę. Tym bardziej, że procedura planistyczna nie przewiduje udzielania odpowiedzi na wnioski i uwagi.

Jaki z tego morał?

Przyjęcie planów ogólnych to nie reforma, ale rewolucja. Każdy właściciel nieruchomości gruntowej powinien zainteresować się planem, opracowywanym dla jego gminy. Bo może się okazać, że parcela, którą kupił pod budowę, albo jako lokatę kapitału, po Nowym Roku będzie niewiele warta, ponieważ już nie wolno będzie się na niej budować. Tak samo bezwartościowe może okazać się pole, które ktoś inny chciał podzielić na działki i sprzedać, żeby mieć pieniądze, na zabezpieczenie przyszłości dzieci albo spokojną starość.

Ludowa mądrość mówi: nie śpij, bo cię okradną. Zatem bądźcie czujni! Jest jeszcze czas na działanie.