Czym jest służebność gruntowa i po co się ją ustanawia

Print image
Copy link image
time image Artykuł na: 6-9 minut
aktualizacja: 2013-01-25 10:19:30
Czym jest służebność gruntowa i po co się ją ustanawia

Służebność gruntowa to instrument prawny poprawiający sytuację właściciela nieruchomości, który nie może w pełni korzystać z prawa własności (np. nie może dostać się bezpośrednio z drogi publicznej na własną działkę). Ustanowienie służebności gruntowej wymaga co najmniej dwóch nieruchomości.

Czym jest służebność gruntowa i po co się ją ustanawiaJedna z nich jest tak zwaną nieruchomością władnącą (jej właściciel korzysta ze służebności), a druga nieruchomością obciążoną (jej właściciel musi tolerować służebność).

Ustanowienie służebności gruntowej

Ustanowienie służebności odbywa się zwykle poprzez przyznanie właścicielowi uprawnień do korzystania w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej. Przykładem takiej służebności gruntowej jest służebność przejazdu i przechodu.

Polega ona na tym, że właściciel nieruchomości ma prawo do przejazdu lub przejścia przez naszą działkę w ściśle określony sposób (np. istniejącą ścieżką lub drogą znajdującą się na naszej nieruchomości), tak aby dostać się na swoją nieruchomość. Za inną służebność tego rodzaju należy uznać coraz rzadziej spotykaną służebność czerpania ze studni, czy też służebność okna czy furtki, która może być ustanowiona, gdy okno (furtka) otwierane są na zewnątrz tak, że sięgają w przestrzeń nad gruntem sąsiada.

 

Służebność może również polegać na tym, iż właściciel nieruchomości obciążonej może zostać ograniczony w prawie dokonywania w stosunku do swojej nieruchomości określonych działań. Przykładowo, możliwa jest służebność, w efekcie której ograniczona zostanie możliwość dokonywania nasadzeń wysokich drzew i krzewów, których rozrost skutkowałby znacznym zmniejszeniem dostępu światła słonecznego do działki sąsiedniej. Można się również spotkać ze służebnością ograniczającą możliwość wybudowania albo rozbudowy budynku ponad określoną wysokość (nawet gdy przepisy prawa na to zezwalają).

 

Wreszcie służebność gruntowa może polegać na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które względem nieruchomości władnącej przysługują jako właścicielowi. Przykładowo nie będzie mógł wchodzić na nieruchomość sąsiednią, aby zebrać spadłe tam z jego drzew owoce.

 

Ustawodawca nie chcąc jednak pozwolić na zbyt dotkliwe ograniczenia właściciela nieruchomości obciążonej ustalił zasadę, iż służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej (należy rozumieć przez to, iż korzystając z cudzej własności powinniśmy czynić to w sposób jak najmniej ją uszczuplający).

 

W tym miejscu pragniemy podkreślić, że służebność jest zgodnie z definicją wynikającą z kodeksu cywilnego prawem rzeczowym, co w praktyce oznacza, iż pozostaje ona w mocy niezależnie od tego kto jest w danej chwili właścicielem nieruchomości: władnącej i obciążonej. Zatem jeśli z obecnym sąsiadem zostało ustalone, iż będziemy mogli korzystać w określony sposób z jego nieruchomości, to będzie to wiązało wszystkich kolejnych następców naszego obecnego sąsiada w prawie własności do działki.

 

Korzystając z cudzej własności należy również pamiętać, że o ile nie dokonano odmiennych ustaleń umownych, to obowiązek utrzymywania urządzeń koniecznych do wykonywania służebności (drogi w przypadku służebności przejazdu, czy też studni w przypadku służebności czerpania wody) spoczywa na właścicielu tej nieruchomości, która korzysta ze służebności.

Służebność drogi koniecznej

Wśród służebności gruntowych poczesne miejsce, jako uregulowana odrębnie w ramach przepisów „prawa sąsiedzkiego” (w art. 145 i 146 kodeksu cywilnego), zajmuje służebność drogi koniecznej. Ustawodawca przewidział, iż może się zdarzyć, że nieruchomość nie będzie miała dostępu do drogi publicznej (lub do należących do niej budynków gospodarczych).

 

Starając się zaradzić powstającym w takiej sytuacji problemom postanowił, że właściciel takiej nieruchomości będzie mógł żądać od właścicieli nieruchomości sąsiednich, aby umożliwili mu korzystanie z nich w zakresie w jakim będzie to niezbędne do „przedostawania” się na jego nieruchomość (tzw. drogą konieczną).

 

Co więcej żądanie takie będzie uzasadnione także wówczas, gdy nieruchomość ma wprawdzie dostęp do drogi publicznej (zabudowań), lecz dostęp ten może być potraktowany jako „nieodpowiedni” (przykładowo jest on znacznie utrudniony czy też skorzystanie z niego wymaga dużych nakładów czasowych).

 

Zaspokojenie żądania przez właścicieli nieruchomości sąsiednich może oczywiście nastąpić dobrowolnie – w drodze zawarcia umowy o ustanowieniu służebności. Strony wytyczą wówczas drogę oraz określą warunki czyli sposób wykonywania służebności. Do stron należy decyzja czy z tytułu umowy pobierana będzie odpłatność.

 

Jeśli jednak do porozumienia nie dojdzie, uprawnionym do podjęcia decyzji o powstaniu służebności, po stwierdzeniu przesłanek jej ustanowienia, będzie sąd powszechny. Orzeknie on o przeprowadzeniu drogi koniecznej, biorąc pod uwagę potrzeby nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publiczneji dbając o to, aby odbyło się to z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Orzeknie także o wysokości wynagrodzenia należnego właścicielom nieruchomości obciążanych – mającego odzwierciedlać obniżenie wartości tych nieruchomości ze względu na powstałe obciążenie.

 

Notariusz Radosław Stępniak
Notariusz Marek Wypart

Zdaniem naszych Czytelników

time image

Gość MKK

04 Wrz 2018, 22:07

Czy Gmina może sprzedać grunt (działka z garażami), będący obecnie w użytkowaniu wieczystym, nie posiadający dojazdu ? Dojazd jest możliwy obecnie po drodze , która również została oddana w użytkowanie wieczyste spółdzielni mieszkaniowej , przez tą samą gminę.

time image

Gość Julita Nielsen

04 Wrz 2018, 11:10

Jak powinno wyglądać lub jak poprawnie należy napisać oswiadczenie o zwolnieniu działek gruntu które powstały z podziału jednej działki na której ustanowiona była wczesniej służebnosć przechodu i przejazdu.Obecnie obciążona powinna być jedna z nowopowstałych działek a wszystkie ...

time image

17 Sie 2018, 08:09

Tiiiiiiiiiiaaaaaaaaaaaa.    Zakres służebności może być różny - zależy to od tego co napisano w umowie, lub wyroku sądu. Służebność może też dotyczyć "inwestowania" na terenie służebności.   W praktyce (tej stosowanej a nie "widzimisię")  można ...

17 godzin temu, Gość Alex2018 napisał: Mój ojciec chcąc sprzedać nieruchomość, podpisał służebność z właścicielem sąsiedniej działki w 2007.Teraz właścicielem jestem Ja i Brat.W roku 2014 nastąpił podział geodezyjny a więc w rozumieniu ogólnym służebność ...

time image

Gość Alex2018

16 Sie 2018, 14:11

Mój ojciec chcąc sprzedać nieruchomość, podpisał służebność z właścicielem sąsiedniej działki w 2007.Teraz właścicielem jestem Ja i Brat.W roku 2014 nastąpił podział geodezyjny a więc w rozumieniu ogólnym służebność się przedłużyła.Wlasciciel działki sąsiedniej ...

time image

Gość Magjak

26 Wrz 2017, 18:02

Witam, czy jest tu ktoś mądrzejszy odemnie i odpowie mi co mogłabym zrobić...otwórz mamy dom na osiedlu domków jednorodzinnych, w akcie notarialnym jest mowa o nieodpłatnej i nie określonej czasowo służebności swobodnego przejazdu i przechodu przez dwie działki, które należą ...

time image

09 Lis 2016, 19:59

Oczywiście ze nie chce się mocowac... pragnę wytoczyć artylerię i uderzyć mocno aby oszolomiony skapitulował i zgodził sie na "łaskawa" propozycję. Dlatego szukam pomocy w zbieraniu arsenału do rozmowy.Bo w tej chwili wygląda to tak, ze cwaniak sprzedał mi bezużyteczna ziemie ...

time image

09 Lis 2016, 19:43

Przeczytałem link.Tam pisze tak:"należy posłużyć się regułą określoną art. 287 k.c.: „Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych” przy jednoczesnym ...

time image

09 Lis 2016, 19:20

Odnośnie utwardzenia drogi... A gdzieś czytałem że służebność gruntowa to zapewnienie dostępu do dzialki każdemu kto tam chce dojechać, a nie tylko wlascicielowi.A odnośnie zgody na media... czy zapis w akcie notarialnym nie jest taka zgodą? Ponieważ bez tej zgody nie kupiłbym ...

time image

09 Lis 2016, 19:02

VIP - ja Ci bardzo dobrze życzę. Wiesz dlaczego tak napisałem? Z doświadczenia! Przerabiałem problem identyczny i identycznie jak Ty myślałem wcześniej, że jestem na prawie i że nie ma obaw. Popełniłem błąd.Wspomnę Ci jeszcze o jednym odnośnie mediów.Zakłady energetyczne, ...

time image

09 Lis 2016, 18:34

Cytat Mam w KW zapis o służebności przejazdu przez działkę nr 13. Dotychczas rosły tam ziemniaki, ale na wiosnę chciałbym na swojej działce zacząć budowę i będę potrzebował dojazdu przez działkę nr 13. Pytanie brzmi: czy mimo protestów ...

time image

09 Lis 2016, 18:14

Bo często przy nadmiarze zbędnych informacji ludzie skupiają się na nieistotnych rzeczach zamiast na meritum problemu.Zapis w akcie notarialnym: Cytat ... ustanawia nieodpłatnie i na czas nieokreślony służebnośc przejścia i przejazdu ...

time image

09 Lis 2016, 17:46

już chyba wcześniej pisałem i to Tobie, że input=outputlubisz cedzić inforamcje, a inni mają się domyślać

time image

09 Lis 2016, 17:15

Cytat na prawo żądać rekompensaty, chyba, że w KW stoi - NIEODPŁATNIEi lepiej, żeby w tej służebności był wskazany konkretny pas, inaczej - lepiej korzystaj z innej drogi, skoro jest Mam zapis o nieodpłatnym korzystaniu ...

time image

09 Lis 2016, 17:01

Cytat Pytanie brzmi: czy mimo protestów wlasciciela mogę wjechać spychaczem na ten teren i zgodnie z zapisem w KW zrobić sobie drogę dojazdową? Czy mogę tą drogę utwardzic tłuczniem lub gruzem gdyż jest to niezbędne do normalnego korzystania ...

time image

09 Lis 2016, 16:40

na prawo żądać rekompensaty, chyba, że w KW stoi - NIEODPŁATNIEi lepiej, żeby w tej służebności był wskazany konkretny pas, inaczej - lepiej korzystaj z innej drogi, skoro jest

time image

09 Lis 2016, 16:31

Mam w KW zapis o służebności przejazdu przez działkę nr 13. Dotychczas rosły tam ziemniaki, ale na wiosnę chciałbym na swojej działce zacząć budowę i będę potrzebował dojazdu przez działkę nr 13. Właściciel tej działki twierdzi że mogę sobie jeździć inną drogą a nie ...

time image

18 Sie 2016, 07:03

Cytat Kilka lat temu gmina na mój wniosek sprzedała mi działkę wraz z mieszkaniem na preferencyjnych warunkach. Z uwagi na fakt, że na terenie działki znajduje się kotłownia należąca do gminy, działka została sprzedana mi w 85% natomiast ...

time image

Gość Bogdan

16 Sie 2016, 10:40

Kilka lat temu gmina na mój wniosek sprzedała mi działkę wraz z mieszkaniem na preferencyjnych warunkach. Z uwagi na fakt, że na terenie działki znajduje się kotłownia należąca do gminy, działka została sprzedana mi w 85% natomiast 15% działki nadal należy do gminy. Chcę zmienić ...

Cytat Czy w przypadku zaproponowania korzystniejszej formy dojazdu do działki typu ustawienie mostka/mostu/kładki(na własny koszt) ta służebność może zostać zniesiona? Można zawsze wystąpić o zniesienie służebności ...

time image

Gość Przemek

23 Mar 2016, 00:22

Czy w przypadku zaproponowania korzystniejszej formy dojazdu do działki typu ustawienie mostka/mostu/kładki(na własny koszt) ta służebność może zostać zniesiona?

Cytat Moje pytanie związane jest z kablem telefonicznym .Kupiłam nieruchomość z dużą ilością drzew.Usuwałam pniak na granicy działki z sąsiadem gdzie jego posesja była niżej od mojej Okazało się że uszkodziłam przypadkiem kabel ...

time image

Gość gość Bernadetta

16 Gru 2015, 10:55

Moje pytanie związane jest z kablem telefonicznym .Kupiłam nieruchomość z dużą ilością drzew.Usuwałam pniak na granicy działki z sąsiadem gdzie jego posesja była niżej od mojej Okazało się że uszkodziłam przypadkiem kabel który biegł pod pniakiem.Oświadczenie że nieświadomie ...

time image

Gość ludwik

07 Gru 2015, 09:24

Właściciel gruntu rolnego dokonał podziału swojej nieruchomości, na której w wyniku przekwalifikowania gruntu rolnego na budowlany i podziału jego na 7 działek budowlanych przed wydaniem przez organ korzystnej dla niego decyzji tenże organ wymagał od właściciela gruntu pisemnego ...

time image

17 Paź 2015, 08:56

Wychodzi na to, że gmina.

time image

Gość krys6

17 Paź 2015, 08:48

Kto remontuje drogę dojazdową, do której ustanowiono nieodpłatną służebność gruntową? Właścicielem drogi jest gmina, droga umożliwia dojazd do bloku - wspólnoty mieszkaniowej. Kto również odpowiada za odśnieżanie?

time image

Gość Paweł

29 Cze 2015, 11:53

Ja natomiast chciałem doprecyzować, co z obowiązkiem utrzymania stanu drogi na której jest służebność ale z tej samej drogi korzysta właściciel działki obciążonej? Z jednej strony władnacy ma obowiązek utrzymania urządzeń zapewniających służebność (czyli w tym przypadku ...

time image

Gość Ewi

24 Sty 2015, 12:52

Do retrofood i bajbagaDziekuje za odpowiedzi i pozdrawiam

time image

18 Sty 2015, 18:37

Cytat Mam pytanie kto płaci podatek za grunt objęty służebnością - właściciel czy użytkownik? Właściciel.

time image

Gość kościesza

18 Sty 2015, 17:44

Mam pytanie kto płaci podatek za grunt objęty służebnością - właściciel czy użytkownik?

time image

16 Sty 2015, 08:24

Cytat A co w przypadku, gdy na drodze objętej służebnością właściciel ułoży na przykład kostkę brukową. A w ziemi biegną media typu prąd/woda. I będzie 'awaria' i konieczność rozkopania gruntu. Kto wtedy pokrywa koszt naprawy kostki? ...

time image

16 Sty 2015, 08:17

Ten co rozkopie.

time image

Gość Ewi

16 Sty 2015, 08:12

A co w przypadku, gdy na drodze objętej służebnością właściciel ułoży na przykład kostkę brukową. A w ziemi biegną media typu prąd/woda. I będzie 'awaria' i konieczność rozkopania gruntu. Kto wtedy pokrywa koszt naprawy kostki?

time image

08 Sty 2015, 10:06

Cytat Czy osoba której dzialka jest obciazona prawem przejazdu i przechodu moze zażadac oplaty ? Z tego co wiem to nie..

time image

Gość gosia

08 Sty 2015, 08:27

Świetnie napisane! Prosto wytłumaczony, dziękuję. przydało się do egzaminu...

time image

Gość Sylwester

15 Lis 2014, 15:54

Czy osoba której dzialka jest obciazona prawem przejazdu i przechodu moze zażadac oplaty ?

time image

Gość łon

03 Paź 2014, 12:21

Jestem włascicielem domku na wsi.Za kazdy metr place panstwu 60 groszy na rok.Wiem że to nie dużo-ale jakim K...A prawem?!?!? Czy panstwo pomogło mi przy budowie?Wręcz przeciwnie-same trudności!

time image

Gość xyz

01 Wrz 2014, 11:08

Dziękuję bardzo za odpowiedź! :)

time image

01 Wrz 2014, 08:28

Tyle, ze tu mają zastosowanie przepisy Kodeksu Cywilnego.Nie chce mi się szukać ale chodzi o art. około 290 - tam jest wszystko napisane.

time image

Gość xyz

01 Wrz 2014, 07:52

Właśnie się tak zastanawiałam, bo z jednej strony jest tak jak mówicie, że służebność jest do gruntu, a nie do właściciela, a z drugiej strony art. 77.1 i 79 pun mówią, że czynności prawne dot. mienia wchodzącego w skład masy upadłościowej wygasają, nawet te, które wchodzą ...

time image

01 Wrz 2014, 07:42

Chyba, że notarialnie z wpisem do KW służebności eis zrzeknie ten co ta służebność ma.

time image

01 Wrz 2014, 07:38

Niby dlaczego ma nie trwać? Służebność jest wpisana w KW, a tam nic się nie zmienia, oprócz nazwy właściciela.

time image

01 Wrz 2014, 07:36

Trwa bo to służebnośc na gruncie, a nie właścicielu.

time image

Gość xyz

01 Wrz 2014, 07:27

Mam takie pytanie, a co jeżeli właściciel działki władnącej ogłasza upadłość i działka ta zostanie zlicytowana? Czy służebność trwa dalej, czy nie?

time image

Gość adiqq

28 Kwi 2014, 11:12

był w okolicy wyroki sądowe w identycznych sprawach - sąd ustanowił opłatę za służebność - wychodziło to z tego co pamiętam 8-10zł/m2m działki. Grunt to wydzielona działka drogowa. Mam tylko nadzieję, że kobieta nie przesadzi z ceną i się dogadamy...

time image

28 Kwi 2014, 10:38

Koszt tej działki drogowej może być ustalony dwojako:- koszt gruntu wg, jego klasy,- koszt gruntu wg, przeznaczenia gruntów sąsiednich - czyli może być taki jak za działki sąsiadujące.Wystąpić do sądu o wyznaczenie drogi koniecznej, dla określonej działki (działek) - przy czym ...

time image

Gość adiqq

28 Kwi 2014, 10:02

w temacie służebności jeszcze....okazało się, że dojazd do 2 moich działek jest drogą, która jest drogą prywatną (1 właściciel). X lat temu, została ustanowiona służbność, ale osobista - na 7 osób (jest zapis w KW działki drogowej) Problem w tym, że jedną z tych osób ...

time image

Gość Kamila Hałycz

28 Kwi 2014, 09:03

A ja mam takie pytanie, czy mam prawo odmówić przeprowadzenia na mojej działce drogi? Bo czytając ten artykuł, albo ten: http://e-prawnik.pl/artykuly/prawo-cywilne-1/jak-uregulowac-stosunki-z-sasiadem.html , mam wrażenie że jeżeli mój sąsiad powie że potrzebuje dojazdy, to ja nie ...

Cytat Mam pytanie, czy w momencie gdy ustanowiona jest służebność przejazdu przez parcele sąsiada to mogą z niej korzystać inne osoby?tzn. Czy jako córka nie mieszkająca już w tej posiadłości mogę dojeżdżać do rodziców w odwiedziny? ...

time image

Gość IWONA

31 Maj 2013, 09:37

Mam pytanie, czy w momencie gdy ustanowiona jest służebność przejazdu przez parcele sąsiada to mogą z niej korzystać inne osoby?tzn. Czy jako córka nie mieszkająca już w tej posiadłości mogę dojeżdżać do rodziców w odwiedziny? Sąsiad taty twierdzi, że ma prawo mi zabronić ...

time image

Gość Dragon

10 Mar 2010, 10:15

Napisane jasno i prosto. Ale mam pytanie.Jest działka rolna o szerokości 30m i długości 100m. Szerokością przylega do drogi wojewódzkiej. Właściciel jest gotów podzielić ją na dwie: jedną, budowlaną bezpośrednio przy drodze i drugą z tyłu, rolną Tę rolną chce mi odsprzedać. ...

time image

10 Mar 2010, 10:15

Służebność gruntowa to instrument prawny poprawiający sytuację właściciela nieruchomości, który nie może w pełni korzystać z prawa własności (np. nie może dostać się bezpośrednio z drogi publicznej na własną działkę). Ustanowienie służebności gruntowej wymaga co najmniej ...

Wiecej na Forum BudujemyDom.pl
Pokaż wszystkie komentarze

Dodaj komentarz

time image
time image
Zobacz inne artykuły
Zadaj pytanie ekspertowi Masz wątpliwości lub dodatkowe pytania? Napisz do nas!
expert image
Akceptowane formaty plików: 'jpg', 'jpeg', 'gif', 'bmp', 'png'. Dodawanie wielu plików - wciśnij CTRL.
Administrator danych osobowych: AVT-Korporacja sp. z o.o. z siedzibą: ul. Leszczynowa 11, 03-197 Warszawa. Cel przetwarzania danych: udzielenie odpowiedzi na zadane pytanie. Administrator danych osobowych: AVT-Korporacja sp. z o.o. z siedzibą: ul. Leszczynowa 11, 03-197 Warszawa. Cel przetwarzania danych: udzielenie odpowiedzi na zadane pytanie. Okres przetwarzania danych: Twoje dane przetwarzane będą do czasu istnienia podstawy do ich przetwarzania – czyli w tym konkretnym przypadku, do czasu udzielenia odpowiedzi. Masz prawo do: dostępu do Twoich danych, ich sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych lub ich przenoszenia. Możesz: odwołać zgodę na przetwarzanie Twoich danych osobowych, zażądać, by Twoje wszystkie dane zostały usunięte. Podstawy prawne: art. 5, 6, 12, 13 Ogólnego rozporządzenia o ochronie danych osobowych (RODO). Czytaj więcej
Dodano plik do wysłania
Poradnik
Cenisz nasze porady? Możesz otrzymywać najnowsze w każdy czwartek!
Budujemy Dom
9,95 zł tylko teraz!
Teraz za darmo!
Od teraz, dla wszystkich! Wystarczy, że się zalogujesz. A otrzymasz dostęp do wszystkich artykułów z papierowego BudujemyDom! Całkowiecie za darmo!
Dom Energooszczędny Vademecum 2019

Dom Energooszczędny Vademecum

Jak zbudować dom energooszczędny

ABC Budowania 2019

ABC Budowania

To, co koniecznie musisz wiedzieć, żeby Twój pierwszy dom był dla Ciebie, a nie dla wroga

Wnętrza 2019

Wnętrza

Nowoczesne, stylowe, piękne wnętrza - zasady, porady, inspiracje

Czas na Wnętrze lipiec - sierpień 2019

Czas na Wnętrze

Od inspiracji do realizacji

Twój Dom Twój Styl 2019

Twój Dom Twój Styl

Poradnik shoppingowy

Budujemy Dom lipiec - sierpień 2019

Budujemy Dom

Dla budujących dom i wykonawców

Dom Polski 2019

Dom Polski

Jak zbudować dom tańszy niż mieszkanie

Nowoczesne Instalacje 2019

Nowoczesne Instalacje

Jak zbudować dom energooszczędny