Czym jest służebność gruntowa i po co się ją ustanawia

Jedna z nich jest tak zwaną nieruchomością władnącą (jej właściciel korzysta ze służebności), a druga nieruchomością obciążoną (jej właściciel musi tolerować służebność).

Ustanowienie służebności gruntowej

Ustanowienie służebności odbywa się zwykle poprzez przyznanie właścicielowi uprawnień do korzystania w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej. Przykładem takiej służebności gruntowej jest służebność przejazdu i przechodu.

Polega ona na tym, że właściciel nieruchomości ma prawo do przejazdu lub przejścia przez naszą działkę w ściśle określony sposób (np. istniejącą ścieżką lub drogą znajdującą się na naszej nieruchomości), tak aby dostać się na swoją nieruchomość. Za inną służebność tego rodzaju należy uznać coraz rzadziej spotykaną służebność czerpania ze studni, czy też służebność okna czy furtki, która może być ustanowiona, gdy okno (furtka) otwierane są na zewnątrz tak, że sięgają w przestrzeń nad gruntem sąsiada.

 

Służebność może również polegać na tym, iż właściciel nieruchomości obciążonej może zostać ograniczony w prawie dokonywania w stosunku do swojej nieruchomości określonych działań. Przykładowo, możliwa jest służebność, w efekcie której ograniczona zostanie możliwość dokonywania nasadzeń wysokich drzew i krzewów, których rozrost skutkowałby znacznym zmniejszeniem dostępu światła słonecznego do działki sąsiedniej. Można się również spotkać ze służebnością ograniczającą możliwość wybudowania albo rozbudowy budynku ponad określoną wysokość (nawet gdy przepisy prawa na to zezwalają).

 

Wreszcie służebność gruntowa może polegać na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które względem nieruchomości władnącej przysługują jako właścicielowi. Przykładowo nie będzie mógł wchodzić na nieruchomość sąsiednią, aby zebrać spadłe tam z jego drzew owoce.

 

Ustawodawca nie chcąc jednak pozwolić na zbyt dotkliwe ograniczenia właściciela nieruchomości obciążonej ustalił zasadę, iż służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej (należy rozumieć przez to, iż korzystając z cudzej własności powinniśmy czynić to w sposób jak najmniej ją uszczuplający).

 

W tym miejscu pragniemy podkreślić, że służebność jest zgodnie z definicją wynikającą z kodeksu cywilnego prawem rzeczowym, co w praktyce oznacza, iż pozostaje ona w mocy niezależnie od tego kto jest w danej chwili właścicielem nieruchomości: władnącej i obciążonej. Zatem jeśli z obecnym sąsiadem zostało ustalone, iż będziemy mogli korzystać w określony sposób z jego nieruchomości, to będzie to wiązało wszystkich kolejnych następców naszego obecnego sąsiada w prawie własności do działki.

 

Korzystając z cudzej własności należy również pamiętać, że o ile nie dokonano odmiennych ustaleń umownych, to obowiązek utrzymywania urządzeń koniecznych do wykonywania służebności (drogi w przypadku służebności przejazdu, czy też studni w przypadku służebności czerpania wody) spoczywa na właścicielu tej nieruchomości, która korzysta ze służebności.

Służebność drogi koniecznej

Wśród służebności gruntowych poczesne miejsce, jako uregulowana odrębnie w ramach przepisów „prawa sąsiedzkiego” (w art. 145 i 146 kodeksu cywilnego), zajmuje służebność drogi koniecznej. Ustawodawca przewidział, iż może się zdarzyć, że nieruchomość nie będzie miała dostępu do drogi publicznej (lub do należących do niej budynków gospodarczych).

 

Starając się zaradzić powstającym w takiej sytuacji problemom postanowił, że właściciel takiej nieruchomości będzie mógł żądać od właścicieli nieruchomości sąsiednich, aby umożliwili mu korzystanie z nich w zakresie w jakim będzie to niezbędne do „przedostawania” się na jego nieruchomość (tzw. drogą konieczną).

 

Co więcej żądanie takie będzie uzasadnione także wówczas, gdy nieruchomość ma wprawdzie dostęp do drogi publicznej (zabudowań), lecz dostęp ten może być potraktowany jako „nieodpowiedni” (przykładowo jest on znacznie utrudniony czy też skorzystanie z niego wymaga dużych nakładów czasowych).

 

Zaspokojenie żądania przez właścicieli nieruchomości sąsiednich może oczywiście nastąpić dobrowolnie – w drodze zawarcia umowy o ustanowieniu służebności. Strony wytyczą wówczas drogę oraz określą warunki czyli sposób wykonywania służebności. Do stron należy decyzja czy z tytułu umowy pobierana będzie odpłatność.

 

Jeśli jednak do porozumienia nie dojdzie, uprawnionym do podjęcia decyzji o powstaniu służebności, po stwierdzeniu przesłanek jej ustanowienia, będzie sąd powszechny. Orzeknie on o przeprowadzeniu drogi koniecznej, biorąc pod uwagę potrzeby nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publiczneji dbając o to, aby odbyło się to z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Orzeknie także o wysokości wynagrodzenia należnego właścicielom nieruchomości obciążanych – mającego odzwierciedlać obniżenie wartości tych nieruchomości ze względu na powstałe obciążenie.

 

Notariusz Radosław Stępniak
Notariusz Marek Wypart