Dostęp do drogi publicznej

Brak dostępu do drogi publicznej występuje w sytuacji, kiedy:

• działka graniczy z drogą publiczną, ale nie można się na nią bezpośrednio dostać;

Z taką sytuacją możemy mieć np. do czynienia gdy pomiędzy działką a drogą znajduje się rów melioracyjny, przez który nie ma przy naszej działce przejazdu. Wówczas musielibyśmy taki przejazd (zwykle na własny koszt) sobie wybudować. Innym rozwiązaniem jest korzystanie z istniejącego wjazdu na drogę, do którego dostęp jednakże musielibyśmy uzyskać np. jako służebność (o której mowa niżej).

• działka nie graniczy z drogą publiczną, lecz do jej właściciela należy także grunt pomiędzy działką a drogą. W tej sytuacji można rozróżnić dwa przypadki:

– działka, która ma stać się naszą włas­nością, powstała lub ma powstać (jako działka „budowlana”) w wyniku podziału większej nieruchomości. Decyzję o podziale zatwierdza wójt (burmistrz lub prezydent). Już w tej decyzji, jako warunek jej wydania, wskazana powinna być konieczność zapewnienia nowo wydzielanym działkom dostępu do drogi publicznej.

 

Dotyczy to wszystkich decyzji wydanych po 31 grudnia 1997 r. Można zatem powiedzieć, że decyzją taką nałożony jest na dotychczasowego właściciela „obowiązek” zapewnienia nabywcom działek dostępu do drogi publicznej. Radzimy, aby z prawa tego bezwzględnie skorzystać i wymagać od zbywcy jego wykonania.

 

Pamiętajmy jednak, że jeśli procedura wydzielenia działki nie została jeszcze zakończona, należy liczyć się z dodatkowym okresem oczekiwania na nabycie. Podział trwa zazwyczaj nie krócej niż 3 miesiące.

 

– działka, którą chcemy nabyć, nie powstała w wyniku decyzji podziałowej „nakazującej” zarazem zapewnienie dostępu do drogi publicznej. Również i w tym przypadku radzimy, aby żądać od zbywcy zapewnienia takiego dostępu. Zazwyczaj nie będzie z tym problemu, gdyż dotychczasowemu właścicielowi zależy na zbyciu więcej wartej działki „budowlanej”– czyli takiej, która ma dostęp do drogi;

• działka nie graniczy z drogą publiczną, a pomiędzy nimi leżą grunty innych osób;

Wydaje się, że w najtrudniejszej sytuacji jest nabywca działki oddzielonej od drogi publicznej gruntami osób trzecich. Wówczas mamy dwie możliwości. Zażądać od jej właściciela uzyskania od „sąsiadów” prawa do korzystania z ich gruntów w zakresie umożliwiającym dostęp do drogi publicznej (i od tego uzależnić jej nabycie). Można też zdecydować się na zakup działki ze świadomością konieczności samodzielnego przeprowadzenia negocjacji z właścicielami gruntów sąsiednich. Często oznacza to również obowiązek uiszczenia na ich rzecz sum pieniężnych za udostępnienie lub nabycie od nich gruntu.

 

Dostęp do drogi publicznej może zostać zapewniony na dwa sposoby: można nabyć grunt (częściej udział w nim) leżący pomiędzy „naszą” działką a drogą bądź też uzyskać prawo do korzystania z takiego gruntu w ramach służebności gruntowej, najczęściej polegającej na prawie przechodu i przejazdu przez ten grunt oraz przeprowadzenia przez niego mediów.

 

Oczywiście wybór konkretnego rozwiązania należy do stron umowy i muszą się one liczyć z jego konsekwencjami. I tak w przypadku ustanawiania służebności, do uzgodnienia z właścicielem działki dającej nam dostęp do drogi pozostaje kwestia, czy służebność będzie odpłatna, czy nie, a także po czyjej stronie leżał będzie obowiązek utrzymywania w dobrym stanie samej drogi. Natomiast w przypadku nabycia udziału w działce „drogowej” zobowiązani będziemy do partycypowania, proporcjonalnie w stosunku do posiadanego udziału, w budowie i utrzymaniu drogi.

 

Nie można niestety wykluczyć sytuacji, gdy mimo starań nie uda nam się uregulować polubownie kwestii związanych z dostępem do drogi. Rozwiązaniem jest wówczas instytucja służebności drogi koniecznej. Przepisy prawa dają bowiem właścicielowi nieruchomości, która nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, prawo żądania od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej.

 

Oczywiście w takiej sytuacji zaistnieje konieczność zwrócenia się do sądu powszechnego, który jako jedyny, po ocenie przesłanek oraz uwzględniając specyfikę sytuacji, może wydać stosowne orzeczenie, w którym stwierdzi powstanie takiej służebności na nieruchomości (wbrew woli jej właściciela). Takie orzeczenie sądu będzie podstawą wpisu służebności w księdze wieczystej.

 

* Odnosimy się do przepisów obowiązujących obecnie; opracowywane są już projekty ustaw zmieniające zasady prawa budowlanego w tym zakresie.