Zakup nie jest jednak jedyną możliwością nabycia nieruchomości. Działkę możemy również odziedziczyć lub otrzymać w darowiźnie. Przy takich formach nabycia szczególną uwagę należy poświęcić kwestiom podatkowym.
Ponadto nieruchomość można zasiedzieć. Tutaj konieczne jest przeprowadzenie postępowania sądowego, a przygotowanie zajmuje znacznie więcej czasu – 20 lub 30 lat i wymaga zgromadzenia przez nas odpowiednich dowodów na potwierdzenie okresu zasiedzenia.
Warto poznać różnice pomiędzy przedstawionymi powyżej formami nabycia nieruchomości – nigdy nie wiadomo kiedy taka wiedza może okazać się przydatna...
Zakup nieruchomości
Wybór jest szeroki: działka położona w mieście lub pod lasem, nad morzem czy w górach. Nieruchomość można nabyć bezpośrednio od właściciela lub za pośrednictwem agencji obrotu nieruchomościami (w tym przypadku należy doliczyć marżę). Nieruchomość można także nabyć w drodze licytacji komorniczej. Oczywiście takie rozwiązanie może wzbudzać kontrowersje, niemniej jednak nieruchomości licytowane sprzedawane są z reguły po znacznie niższych cenach od cen rynkowych.
Bez względu na sposób wyboru działki pod budowę domu, ważne jest by do zakupu należycie się przygotować. W tym celu w pierwszej kolejności trzeba udać się do wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości i ustalić czy nieruchomość nie jest obciążona prawami osób trzecich.
Rejestr ksiąg wieczystych jest rejestrem jawnym, co oznacza, że w celu uzyskania dostępu do niego nie musimy legitymować się ani interesem prawnym, ani faktycznym. W związku z ww. zasadą jawności – nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono wzmiankę. Co to dla nas oznacza? Otóż to, że jeżeli nie sprawdzimy ksiąg wieczystych i nabędziemy nieruchomość, a później okaże się, że przed dniem nabycia na nieruchomości ustanowiona została służebność przejazdu (wpisana w księgę wieczystą), to niestety niewiele będziemy mogli zrobić w kwestii samochodów regularnie przejeżdżających przez naszą nieruchomość. Możliwa także jest sytuacja, że zaraz po zakupie nieruchomości, działkę zajmie komornik, bo nieruchomość była przedmiotem toczącego się postępowania egzekucyjnego, o czym my nie wiedzieliśmy, gdyż nie sprawdziliśmy ksiąg. Wtedy zostaniemy bez nieruchomości i bez środków na jej zakup. Czy taka przestroga wystarczy by zachęcić do zapoznania się z księgami? Mi tak.
Kwestie dotyczące ksiąg wieczystych uregulowane zostały w ustawie z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U.2013.707).
Księgi wieczyste składają się z czterech działów:
- pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością,
- drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego,
- trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek,
- czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.
Co do nabycia własności nieruchomości należy także zwrócić uwagę na przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku kodeks cywilny (Dz.U.2014.121; dalej także jako "k.c."). W świetle postanowień kodeksu cywilnego, własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.
Zakup nieruchomości nie może zostać dokonany w dowolnej formie. Zgodnie z k.c., umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zwarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości (zobowiązanie powinno być w akcie wymienione).
Zasiedzenie nieruchomości
Co dokładnie rozumiemy przez pojęcie zasiedzenia? Pojęcie to zostało uregulowane w k.c., zgodnie z którym posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa jej własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie trzydziestu lat posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Posiadaczem samoistnym nieruchomości jest posiadacz, który korzysta z nieruchomości w takim zakresie jak właściciel, w odróżnieniu od posiadacza zależnego, który korzysta z nieruchomości jak dzierżyciel, który działa w oparciu o umowę dzierżawy. Należy jednak odnotować, że nie chodzi o każdy rodzaj posiadania. Przepisy precyzują, że mowa o posiadaniu nieprzerwanym. Zasiedzenie może zostać przerwane na przykład przez powództwo właściciela o wydanie nieruchomości.
Z zasiedzeniem związana jest zasada doliczania posiadania poprzednika, z której w praktyce bardzo często korzystają strony. Chodzi o sytuację, gdy podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. O ile ww. zasada jest dość powszechnie znana, o tyle nie każdy już wie, że jeżeli poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej trzydzieści lat.
Warto również wspomnieć o szczególnej sytuacji, gdy właścicielem nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, wówczas zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletniości przez właściciela.
Wniosek o zasiedzenie nieruchomości składamy do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Opłata od wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia jest stała i wynosi 2000 zł, niezależnie od wartości nieruchomości.
Dziedziczenie nieruchomości
W przypadku dziedziczenia najczęściej mamy do czynienia z wielością podmiotów po stronie spadkobierców. W takiej sytuacji spadkobiercy mogą dziedziczyć spadek w różnej wysokości, w zależności od stopnia pokrewieństwa spadkodawcy.
Aby uzyskać prawo do nieruchomości wchodzącej w skład spadku w pierwszej kolejności należy, albo złożyć do sądu wniosek o stwierdzenie nabycia spadku albo udać się do notariusza i uzyskać poświadczenie dziedziczenia, jeżeli wśród spadkobierców panuje zgoda co do tytułu powołania do spadku.
W przypadku wniosku o stwierdzenie nabycia spadku wystarczy, że jeden ze spadkobierców złoży i opłaci w kwocie 50 zł stosowny wniosek. Sądem właściwym jest sąd rejonowy miejsca zwykłego pobytu spadkodawcy, a jeżeli jego miejsca zwykłego pobytu w Polsce nie da się ustalić - sąd miejsca, w którym znajduje się majątek spadkowy lub jego część (sąd spadku). W braku powyższych podstaw sądem spadku jest sąd rejonowy dla miasta stołecznego Warszawy.
W przypadku poświadczenia dziedziczenia przed dowolnie wybranym notariuszem muszą się stawić wszyscy spadkobiercy. Za sporządzenie standardowego aktu poświadczenia dziedziczenia maksymalna stawka taksy notarialnej wynosi 50 zł, dodatkowo należy doliczyć maksymalnie 100 zł za sporządzenie protokołu dziedziczenia.
Z praktycznego punktu widzenia uzyskanie aktu poświadczenia dziedziczenia znacznie przyspiesza proces związany z przejęciem własności nieruchomości.
Po stwierdzeniu nabycia spadku albo uzyskaniu poświadczenia dziedziczenia należy dokonać działu spadku. Dział spadku również można wykonać przed sądem albo przed notariuszem. I w tym przypadku dokonanie czynności przed notariuszem powoduje przyspieszenie procesu przepisywania własności nieruchomości.
Nieruchomość przekazana w darowiźnie
W świetle k.c., przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Darowizna, której przedmiotem jest nieruchomość powinna być dokonana w formie aktu notarialnego. Najważniejsze z punktu widzenia tego sposobu nabycia własności nieruchomości są kwestie podatkowe. Niezwykle istotne jest by pamiętać o właściwym rozliczeniu się z urzędem skarbowym.
Kwestie podatkowe zostały uregulowane w ustawie z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn (Dz.U.2016.205). W świetle postanowień ww. ustawy, nawet pomimo tego, że pewne czynności nie będą opodatkowane, to jednak należy złożyć odpowiednie dokumenty w urzędzie skarbowym. Z taką sytuacją będziemy mieli do czynienia przykładowo wtedy, gdy rodzice będą chcieli przekazać w darowiźnie nieruchomość swojemu dziecku.
Patrycja Amrozińska-Kasiak
Aplikant radcowski
Kancelaria Radcy Prawnego Agnieszka Pawlus
www.kancelaria-pawlus.pl
1
