Na jakich zasadach będzie można budować domy do 70 m2?

Print image
Copy link image
time image Artykuł na: 17-22 minuty
Na jakich zasadach będzie można budować domy do 70 m2?

Na stronie forum.budujemydom.pl natknąłem się na dyskusję dotyczącą możliwości budowania od 2022 r. domów letniskowych o powierzchni aż 70 m2 podobno tylko na zgłoszenie, bez projektu. Mam jednak wątpliwości co do tego, jakie jeszcze warunki trzeba spełnić. I jak mają się te domy letniskowe do zapowiadanego przez rząd wprowadzenia możliwości budowy normalnych domów jednorodzinnych do 70 m2 bez pozwolenia?

Rzeczywiście, wprowadzone od 3 stycznia 2022 r. zmiany w Prawie Budowlanym przynajmniej dla części osób zainteresowanych budową własnego domu mogą oznaczać istotne ułatwienie.

Domy letniskowe - zdecydowanie duża zmiana

Po zmianach, zgodnie art. 29 ust. 1, punkt 16 Ustawy Prawo Budowlane, jedynie zgłoszenia - bez projektu - wymaga budowa:

"wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku o powierzchni zabudowy:

a) do 35 m2,

b) powyżej 35 m2, ale nie więcej niż 70 m2, przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgu wsporników do 2 m

- przy czym liczba tych budynków na działce nie może być większa, niż jeden na każde 500 m2 powierzchni działki".

Nowy jest podpunkt "b". Czyli teraz możemy budować domki letniskowe o dwa razy większej powierzchni zabudowy (70 zamiast 35 m2). Chyba najważniejszym ułatwieniem dla inwestora jest przy tym fakt, że do zgłoszenia nie mamy obowiązku dołączać profesjonalnego projektu, sporządzonego przez projektanta ze stosownymi uprawnieniami. Wystarczają jedynie amatorskie rysunki i szkice wraz z opisem. Przy czym przepisy nie określają, na ile szczegółowa musi być taka dokumentacja.

Nie ma też obowiązku zatrudniania kierownika budowy, ani prowadzenia dziennika budowy.

Dom z użytkowym poddaszem
70 m2 to całkiem przyzwoity metraż - czy ostatecznie program będzie przewidywał budowę domów z płaskim dachem (jak na zdjęciu otwierającym artykuł (fot. ELMOT MULTICOMFORT SAINT-GOBAIN)), czy z użytkowym poddaszem (fot. Archiwum BD), trudno na razie powiedzieć.

Istotne warunki budowy domów do 70 m2

Taki budynek musi spełniać jeszcze kilka innych bardzo ważnych warunków, które tu omówimy.

Wolno stojący. To znaczy, że nie może być bliźniaczy lub szeregowy. Na małych wąskich działkach może być to problem ze względu na konieczność zachowania wymaganych przepisami ogólnymi odległości od granic posesji i niektórych innych obiektów.

Parterowy. Nie może mieć piętra, ani poddasza użytkowego. Natomiast dopuszczalne jest poddasze nieużytkowe albo antresola. Właśnie wykonanie antresoli pozwala znacznie zwiększyć faktycznie użyteczną powierzchnię. Jest przy tym w pełni zgodne z prawem.

Równocześnie jednak trudno wskazać przepis, który zabraniałby późniejszej adaptacji pierwotnie nieużytkowego poddasza i oficjalnej zmiany sposobu jego użytkowania. Prawdopodobnie jednak urzędnicy z wydziału budownictwa i architektury nie będą na to patrzeć przychylnie i zażądają np. przedstawienia sporządzonej przez projektanta z uprawnieniami ekspertyzy, potwierdzającej techniczną możliwość takiej adaptacji.

Rozpiętość elementów konstrukcyjnych do 6 m. Ten warunek jest nowy i ma wszelkie szanse stać się przyczyną wielu sporów, także tych toczonych przed sądami. Bowiem prawo nie zawiera definicji rozpiętości elementów konstrukcyjnych. Pozostaje kierować się definicjami słownikowymi. Można ją zdefiniować jako "odległość między dwoma najbliższymi punktami podparcia elementu konstrukcyjnego". Przy tym w przepisie jest mowa o rozpiętości elementów konstrukcyjnych, nie zaś o rozpiętości budynku w ogóle. Można więc postawić dom o wymiarach np. 8 × 8 m (64 m2), jeżeli tylko jego strop będzie opierał się również na wewnętrznej ścianie nośnej, podciągu lub słupach, a konstrukcja dachu będzie podparta choćby słupami - o ile tylko odległość pomiędzy punktami podparcia nie przekroczy 6 m.

Wysięg wsporników do 2 m. To drugi nowy warunek. I także tu nie wiadomo, co ustawodawca miał dokładnie na myśli. Konstrukcją wspornikową jest np. balkon (w parterowym budynku z założenia go nie ma). Ale wspornikiem jest także wysunięta poza lico ściany szczytowej murłata, na której opiera się dach. Choćby ocieniający taras.

W takim razie, czy wysięg wspornika liczymy od lica ściany nośnej, czy od lica ściany w stanie wykończonym (z ociepleniem itd.)?

Jeden na 500 m2 działki. Ten wymóg nie jest nowy i najpewniej ma zapobiegać nadmiernemu zabudowywaniu działek. Jednak pamiętajmy, że to, jaka część posesji może zostać zabudowana, określa też miejscowy plan zagospodarowania lub decyzja o warunkach zabudowy. Przy czym pierwszeństwo ma bardziej restrykcyjna regulacja (MPZP lub przepis prawa budowlanego).

Jeżeli mamy np. działkę 1000 m2, lecz MPZP pozwala na zabudowę zaledwie 10% terenu (100 m2), to dwóch domków po 70 m2 każdy już nie postawimy. Mogą być dwa, ale przynajmniej jeden będzie musiał być mniejszy.

Warto przy tym wiedzieć, że przepisy generalnie nie określają minimalnej odległości pomiędzy budynkami na jednej działce. O ile np. musimy je postawić w odległości przynajmniej 3 m od granicy posesji (jeśli ściana nie ma okien), to na działce mogą równie dobrze stać oddalone od siebie np. o 1 m.

Domek letniskowy o powierzchni zabudowy do 35 m2
Dziś, prawie bez formalności - bez projektu i kierownika budowy - można postawić jedynie domek letniskowy o powierzchni zabudowy do 35 m2. (fot. Archiwum BD)

Domy całoroczne niemal po staremu

Nowe przepisy dotyczące całorocznych domów jednorodzinnych właściwie tylko w jednym punkcie odpowiadają tym odnoszącym się do domów letniskowych - wspólne jest ograniczenie powierzchni zabudowy do 70 m2. Poza tym są one pewnym szczególnym wariantem funkcjonującego już od kilku lat tzw. zgłoszenia z projektem. Bowiem tak samo jak w przypadku większego domu, inwestora obowiązuje konieczność złożenia projektu przygotowanego przez uprawnionego projektanta. A co chyba jeszcze ważniejsze - całej masy uzgodnień, opinii i zezwoleń. Zaś wbrew deklarowanemu od lat dążeniu do uproszczenia procedur, objętość tej dodatkowej "papierologii" wciąż rośnie.

Zgodnie z art. 29 ust. 1, punkt 1, stare regulacje, pozwalające budować na podstawie zgłoszenia z projektem, dotyczą:

Poradnik
Cenisz nasze porady? Możesz otrzymywać najnowsze w każdy czwartek!

"wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane".

Natomiast w myśl dodanego punktu 1a, nowa, nieco zmieniona procedura dotyczy:

"wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora".

Narzucono więc dodatkowe ograniczenia, ale równocześnie w innych przepisach wprowadzono przywileje.

Poza powierzchnią zabudowy do 70 m2 taki dom może mieć maksymalnie dwie kondygnacje.

Czyli może być:

  • parterowy bez poddasza lub z poddaszem nieużytkowym;
  • parterowy z poddaszem użytkowym;
  • piętrowy z poddaszem nieużytkowym.

Bowiem w myśl przepisów budowlanych, poddasze nieużytkowe nie jest kondygnacją. Nie ma zaś jasności co do tego, jak w tym kontekście traktować piwnicę. Jest ona bowiem definiowana osobno jako "kondygnacja podziemna". Czyli szczególnego rodzaju, ale jednak kondygnacja.

Wiele wątpliwości budzi od samego początku fragment mówiący o budowie prowadzonej w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. Tym bardziej, że równocześnie wymaga się od niego złożenia oświadczenia, że dom powstaje właśnie w tym celu. Wynikałoby z tego, że korzystając z tych przepisów, nie można budować domu przeznaczonego na wynajem lub sprzedaż. Z założenia ma to uniemożliwić skorzystanie z tej procedury deweloperom. Równocześnie jednak nie wprowadzono zakazu sprzedaży takiego domu ani nie przewidziano kar za jego zbycie. Analogicznie wygląda kwestia wynajmu.

Trzeba pamiętać, że wspomniane wyżej oświadczenie inwestor składa pod rygorem odpowiedzialności karnej. Tu zaś karą może być wyrok więzienia. Najpierw trzeba jednak udowodnić świadomy zły zamiar inwestora, już w momencie składania oświadczenia. Z wynajmem sytuacja jest jeszcze trudniejsza. Bo jak np. traktować sytuację, gdy ktoś wybuduje dom w miejscowości wczasowej, po czym będzie w nim mieszkał przez miesiąc w ciągu roku, a przez 11 pozostałych wynajmował? Przecież przepis nie mówi o wyłącznie własnych potrzebach mieszkaniowych.

Projekt gotowego domku do samodzielnego montażu
Można też kupić gotowy domek do samodzielnego montażu. (fot. Fasada System)

Jakie przywileje?

Jeżeli zechcemy budować w ramach tej nowej procedury, to w razie braku MPZP, decyzja o warunkach zabudowy musi być wydana w zaledwie 21 dni. To akurat istotna zmiana, bo niektórzy czekali na nią miesiącami.

Ponadto po złożeniu zgłoszenia o zamiarze budowy, inwestor będzie mógł od razu do niej przystąpić, gdyż wyłączono możliwość wniesienia sprzeciwu przez urząd. Oczywiście, założenie jest takie, że wraz ze zgłoszeniem dostarczy on całą wymaganą prawem dokumentację - wraz ze wszystkimi uzgodnieniami, opiniami itd. Poza tym musi on złożyć oficjalne oświadczenie, że dokumentacja jest kompletna. Nie bardzo wiadomo zaś, co zrobić w sytuacji, gdy jednak okaże się, że są w niej jakieś braki.

Na to trzeba uważać

Nowe przepisy zawierają pewne pułapki, wynikające prawdopodobnie z nieprzemyślenia części z ich skutków przez ustawodawcę.

Nie ma obowiązku zatrudniania kierownika budowy. Brak kierownika sprowadza się nie tylko do tego, że pod względem praktycznym inwestor musi przejąć jego obowiązki i czuwać nad tym, czy budynek powstaje zgodnie z projektem oraz zasadami sztuki budowlanej. Inwestor przyjmuje poza tym odpowiedzialność prawną. Chyba najczarniejszy scenariusz to w takiej sytuacji poważny wypadek na budowie, czy wręcz katastrofa budowlana (np. zawalenie się części obiektu). Kierownik budowy - profesjonalista - z założenia powinien mieć wystarczającą wiedzę i doświadczenie, żeby takiej sytuacji zapobiec. Ponadto obowiązkowo musi on mieć wykupione ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej (OC), które chroni go finansowo w razie pojawienia się roszczeń odszkodowawczych. Prywatny inwestor takiego zabezpieczenia nie ma.

Nieprzemyślany wydaje się również zapis o braku możliwości wniesienia sprzeciwu wobec zgłoszenia. Co, jeżeli okaże się, że pomimo najlepszych starań inwestora, dokumentacja nie jest kompletna? Starosta powinien jednak wezwać inwestora do jej uzupełnienia, czy może od razu ma alarmować nadzór budowlany, który będzie mógł wstrzymać budowę?

Czas pokaże, czy nowe rozwiązania okażą się atrakcyjne dla inwestorów. Można się spodziewać dużego zainteresowania domami letniskowymi do 70 m2. Jednak w przypadku domów całorocznych, korzyści wydają się niewielkie w porównaniu z ograniczeniami i dodatkowym ryzykiem.

Jarosław Antkiewicz

Zdaniem naszych Czytelników

time image

Gość aru

17 Cze 2022, 17:45

mała uwaga: "Chyba najważniejszym ułatwieniem dla inwestora jest przy tym fakt, że do zgłoszenia nie mamy obowiązku dołączać profesjonalnego projektu, sporządzonego przez projektanta ze stosownymi uprawnieniami. Wystarczają jedynie amatorskie rysunki i szkice wraz z opisem" i "Rozpiętość ...

Nowe przepisy mówią tylko o budowie, czyli nowych budynkach. Nie odnoszą się zaś bezpośrednio do rozbudowy i przebudowy. Jednak należałoby się spodziewać, że w przypadku rozbudowy wymogi będą takie same jak przy budowie domu letniskowego do 70 m2. Czyli potrzebne będzie zgłoszenie, ...

Tu jest wszystko pięknie rozpisane w literze prawa https://www.izbudujemy.pl/artykuly/885/Przebudowa-i-rozbudowa-zgodnie-z-prawem    

time image

21 Mar 2022, 09:39

A czy jest gdzieś zapis o rozbudowach? Mam juz domek letniskowy 35m parterowy, budowany na pozwolenie, czy mogę go teraz rozbudować do 70m? Warunki działki na to pozwalają

time image

Gość zdegustowany

25 Cze 2021, 08:16

Wielokrotnie w mediach słyszałem, że te siedemdziesięciometrowe domki będzie można stawiać jedynie na działkach objętych MPZP a nie w oparciu o WZ. Ponadto ja mam ważną WZ na dach dwuspadowy, czyli mógłbym teoretycznie postawić domek z dachem płaskim, gdyby jednak media myliły ...

Wiecej na Forum BudujemyDom.pl
Pokaż wszystkie komentarze

Dodaj komentarz

time image
time image
Zadaj pytanie ekspertowi Masz wątpliwości lub dodatkowe pytania? Napisz do nas!
expert image
Akceptowane formaty plików: 'jpg', 'jpeg', 'gif', 'bmp', 'png'. Dodawanie wielu plików - wciśnij CTRL.
Administrator danych osobowych: AVT-Korporacja sp. z o.o. z siedzibą: ul. Leszczynowa 11, 03-197 Warszawa. Cel przetwarzania danych: udzielenie odpowiedzi na zadane pytanie. Administrator danych osobowych: AVT-Korporacja sp. z o.o. z siedzibą: ul. Leszczynowa 11, 03-197 Warszawa. Cel przetwarzania danych: udzielenie odpowiedzi na zadane pytanie. Okres przetwarzania danych: Twoje dane przetwarzane będą do czasu istnienia podstawy do ich przetwarzania – czyli w tym konkretnym przypadku, do czasu udzielenia odpowiedzi. Masz prawo do: dostępu do Twoich danych, ich sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych lub ich przenoszenia. Możesz: odwołać zgodę na przetwarzanie Twoich danych osobowych, zażądać, by Twoje wszystkie dane zostały usunięte. Podstawy prawne: art. 5, 6, 12, 13 Ogólnego rozporządzenia o ochronie danych osobowych (RODO). Czytaj więcej
Dodano plik do wysłania
Poradnik
Cenisz nasze porady? Możesz otrzymywać najnowsze w każdy czwartek!