Na jakich zasadach będzie można budować domy do 70 m2?

Print image
Copy link image
time image Artykuł na: 6-9 minut
Na jakich zasadach będzie można budować domy do 70 m2?

Na jakich zasadach będzie można budować domy do 70 m2, o których jest mowa w rządowym programie Polski Ład? Czy różnią się one od tych, według których teraz stawia się domy do 35 m2?

W programie Polski Ład pojawiła się koncepcja budowy domów do 70 m2 bez pozwolenia, książki budowy i kierownika budowy. Budowa miałaby być krótsza, łatwiejsza i tańsza. Prezes PiS, wicepremier Jarosław Kaczyński, mówił o domkach "z płaskim dachem, ale jednak pewnym poddaszem po części do wykorzystania". Być może państwo stworzy bazę darmowych projektów takich domów.

Na razie to jednak tylko pomysł rzucony przez rządzących, na konkrety przyjdzie poczekać do uchwalenia nowych przepisów.

Dom z użytkowym poddaszem
70 m2 to całkiem przyzwoity metraż - czy ostatecznie program będzie przewidywał budowę domów z płaskim dachem (jak na zdjęciu otwierającym artykuł (fot. ELMOT MULTICOMFORT SAINT-GOBAIN)), czy z użytkowym poddaszem (fot. Archiwum BD), trudno na razie powiedzieć.

Obecnie - zgłoszenie lub pozwolenie

Na dziś, żeby zgodnie z prawem wznieść dom, czyli według ustawy budynek mieszkalny jednorodzinny, należy albo zgłosić budowę (o ile obszar oddziaływania inwestycji mieści się w całości na działce inwestora), albo wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Wariant ze zgłoszeniem jest nieco prostszy - nie ma tu postępowania administracyjnego z udziałem stron, więc sąsiad niczego nie oprotestuje, na milczącą zgodę urzędu czeka się tylko 21 dni, nie potrzeba też oświadczeń o zapewnieniu dostaw mediów.

Jednak w obu przypadkach komplet dokumentów, które trzeba złożyć w urzędzie, jest prawie taki sam - 4 egzemplarze projektu budowlanego, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością, decyzja o warunkach zabudowy (jeśli nie ma planu zagospodarowania przestrzennego). To sporo formalności, fatygi i koszty (głównie cena projektu, ale może dojść np. badanie gruntu).

Domek do 35 m2 bez formalności

Prawo budowlane dopuszcza budowę na podstawie zgłoszenia bez projektu (czyli prawie bez formalności) budynków rekreacji indywidualnej, przeznaczonych do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2. Zatem według uproszczonej procedury można postawić domek letniskowy, do którego będziemy jeździć w weekendy i na wakacje. Ale ponieważ nikt nie sprawdza, ile czasu inwestor spędza w swojej daczy, niektórzy traktują je jako całoroczne.

Żeby postawić taki obiekt, nie potrzeba projektu od uprawnionego architekta/konstruktora. Do zgłoszenia do starostwa wystarczy załączyć rzut i rysunki elewacji, ewentualnie przekroje, które sami wykonamy. Zakres tego rodzaju dokumentacji nie jest ściśle określony przepisami, dlatego wymogi bywają różne, zależnie od sytuacji i urzędu przyjmującego zgłoszenie. Projekt domku letniskowego ze znanej pracowni to wydatek tysiąca kilkuset zł i tyle można oszczędzić na tym etapie. Pytanie, czy warto? Na takiej budowie nie trzeba też zatrudniać kierownika budowy i znowu oszczędzamy podobną kwotę. Ale jeśli będziemy budować samodzielnie, albo z pomocą najtańszych robotników, jakich uda się znaleźć, kto oceni, czy fundamenty i strop są dobrze wykonane?

Stawiany według tej procedury domek musi być wolno stojący, i maksymalnie jeden na każde 500 m2 działki. Domków letniskowych nie dotyczą wymagania odnośnie izolacyjności przegród, wyposażenia w instalację grzewczą itd.

Co jednak, gdybyśmy zapragnęli oficjalnie zamieszkać w nim na stałe? Trzeba wówczas wystąpić do urzędu z wnioskiem o zmianę sposobu użytkowania i przedłożyć sporządzoną przez uprawnionego projektanta dokumentację potwierdzającą, że budynek spełnia wymogi dotyczące domów całorocznych. Zatem formalności i tak trzeba dopełnić, domek ocieplić itd.

Domek letniskowy o powierzchni zabudowy do 35 m2
Dziś, prawie bez formalności - bez projektu i kierownika budowy - można postawić jedynie domek letniskowy o powierzchni zabudowy do 35 m2. (fot. Archiwum BD)

Ograniczenia przy budowie domku do 35 m2

Tych jest sporo. Przede wszystkim budowa domku letniskowego musi być zgodna z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jeśli plan nie dopuszcza takiej zabudowy, domku nie postawimy. Jeśli dla interesującego inwestora terenu nie uchwalono planu, trzeba wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy.

Te 35 m2 to powierzchnia zabudowy, co oznacza powierzchnię rzutu domu mierzoną po obrysie ścian zewnętrznych - środek, w zależności od zastosowanej technologii budowy, będzie jeszcze mniejszy. Czyli domek musi się zmieścić np. w prostokącie o wymiarach 7 × 5 m. Z ociepleniem, jeśli zaplanowano je na tym etapie. Lecz jeżeli wzniesiono go jako nieocieplony, a po latach inwestor zapragnie go docieplić, to termoizolacja może wyjść poza 35 m2.

Co do wysunięcia okapu dachu, czy tarasu, urzędy zajmują różne stanowiska. Taras zadaszony, podparty słupami, raczej zostanie zaliczony do powierzchni zabudowy. Utwardzenie gruntu, czyli niezadaszony taras np. z płyt chodnikowych, już nie.

Domek musi być parterowy - nie może mieć piętra, ani użytkowego poddasza, które jest traktowane jak kolejna kondygnacja. Poddasze nieużytkowe jest dozwolone. Zatem oficjalnie - składzik na poddaszu tak, pokój czy sypialnia nie. Ale na internetowych forach często pojawiają się wpisy - a kto sprawdzi, jakie mam poddasze?

Dopuszczalna jest za to antresola, która w myśl prawa nie jest osobną kondygnacją. Jej powierzchnia musi być mniejsza od powierzchni podłogi kondygnacji, której część stanowi, czyli w tym przypadku parteru domku. Co ważne, antresolę może oddzielać od parteru tylko strop, nie ściany.

Po jej zaplanowaniu zwiększy się wysokość budynku i zaburzone zostaną jego proporcje. Minimalna wysokość parteru (pomieszczenia przeznaczonego na pobyt ludzi) to zgodnie z przepisami 2,5 m, antresoli 2,2 m. Przy czym w pomieszczeniach ze skosami liczy się ją jako średnią, poczynając od 1,9 m. W najwyższym punkcie musi być zatem minimum 2,5 m, więc domek będzie raczej wysoki, w dodatku dość wąski.

Projekt gotowego domku do samodzielnego montażu
Można też kupić gotowy domek do samodzielnego montażu. (fot. Fasada System)

Dlaczego 35 m2?

Bo tyle zapisano w ustawie. Po prostu. To rozmiar wygodnej kawalerki, ewentualnie dwupokojowego mieszkania.

Poradnik
Cenisz nasze porady? Możesz otrzymywać najnowsze w każdy czwartek!

Limit 35 m2 nie ma raczej żadnego uzasadnienia funkcjonalnego. Jeśli w ustawie zapisano by 30, albo 40 m2, to właśnie takie domy by powstawały. Motywacje do ich budowania są tak naprawdę dwie - obawa przed biurokracją i formalnościami przy "prawdziwej" budowie i ograniczone możliwości finansowe inwestorów.

Według kosztorysów biur projektowych, budowa domku letniskowego o powierzchni zabudowy do 35 m2 to wydatek 70-130 tys. zł. Można próbować obniżyć te kwoty, wykonując część robót samodzielnie. Za podobne pieniądze da się też kupić gotowy, drewniany dom letniskowy. W obu przypadkach potrzebna jest jeszcze działka i doprowadzenie mediów, co też swoje kosztuje.

Janusz Werner

Zdaniem naszych Czytelników

time image

Gość zdegustowany

25 Cze 2021, 08:16

Wielokrotnie w mediach słyszałem, że te siedemdziesięciometrowe domki będzie można stawiać jedynie na działkach objętych MPZP a nie w oparciu o WZ. Ponadto ja mam ważną WZ na dach dwuspadowy, czyli mógłbym teoretycznie postawić domek z dachem płaskim, gdyby jednak media myliły ...

Wiecej na Forum BudujemyDom.pl

Dodaj komentarz

time image
time image
Zadaj pytanie ekspertowi Masz wątpliwości lub dodatkowe pytania? Napisz do nas!
expert image
Akceptowane formaty plików: 'jpg', 'jpeg', 'gif', 'bmp', 'png'. Dodawanie wielu plików - wciśnij CTRL.
Administrator danych osobowych: AVT-Korporacja sp. z o.o. z siedzibą: ul. Leszczynowa 11, 03-197 Warszawa. Cel przetwarzania danych: udzielenie odpowiedzi na zadane pytanie. Administrator danych osobowych: AVT-Korporacja sp. z o.o. z siedzibą: ul. Leszczynowa 11, 03-197 Warszawa. Cel przetwarzania danych: udzielenie odpowiedzi na zadane pytanie. Okres przetwarzania danych: Twoje dane przetwarzane będą do czasu istnienia podstawy do ich przetwarzania – czyli w tym konkretnym przypadku, do czasu udzielenia odpowiedzi. Masz prawo do: dostępu do Twoich danych, ich sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych lub ich przenoszenia. Możesz: odwołać zgodę na przetwarzanie Twoich danych osobowych, zażądać, by Twoje wszystkie dane zostały usunięte. Podstawy prawne: art. 5, 6, 12, 13 Ogólnego rozporządzenia o ochronie danych osobowych (RODO). Czytaj więcej
Dodano plik do wysłania
Poradnik
Cenisz nasze porady? Możesz otrzymywać najnowsze w każdy czwartek!
Budujemy Dom
11,90 zł tylko teraz!
Teraz za darmo!
Od teraz, dla wszystkich! Wystarczy, że się zalogujesz. A otrzymasz dostęp do wszystkich artykułów z papierowego Budujemy Dom! Całkowicie za darmo!
Dom Energooszczędny Vademecum 2021

Dom Energooszczędny Vademecum

ABC Budowania 2021

ABC Budowania

Jak budować bez błędów

Wnętrza 2021

Wnętrza

Nowoczesne, stylowe, piękne wnętrza - zasady, porady, inspiracje

Czas na Wnętrze lipiec - sierpień 2021

Czas na Wnętrze

Magazyn wnętrzarski pełen inspiracji

Twój Dom Twój Styl 2021

Twój Dom Twój Styl

Poradnik shoppingowy

Budujemy Dom lipiec - sierpień 2021

Budujemy Dom

Czasopismo budowlane dla budujących dom i wykonawców

Dom Polski 2021

Dom Polski

Jak zbudować dom tańszy niż mieszkanie

Nowoczesne Instalacje 2021

Nowoczesne Instalacje