Na jakich zasadach można budować domy do 70 m2?

Czego dowiesz się z artykułu?

• Jakie obiekty można wybudować bez pozwolenia i projektu?
• Czy bez pozwolenia można wybudować dom do 70 m2 przeznaczony do całorocznego użytkowania?
• Czy domek letniskowy można postawić bez pozwolenia i bez projektu?
• Jakie są ograniczenia przy budowie domów letniskowych?

Obiekty, które można wybudować bez pozwolenia i projektu

Obiekty, które można wybudować bez pozwolenia i projektu, wyliczono w artykule 29, ustęp 1 Prawa Budowlanego. Ich listę znajdziemy również na stronie: www.biznes.gov.pl/pl/opisy-procedur/-/proc/550.

Na tej rządowej witrynie czytamy: "Chcesz zbudować niewielki obiekt, na przykład pomost lub parterowy budynek gospodarczy albo zainstalować tablicę reklamową? Nie potrzebujesz do tego pozwolenia na budowę ani projektu budowlanego. Wystarczy, że budowę lub roboty budowlane zgłosisz w urzędzie". I dalej (cytujemy w części, która może być interesująca dla myślących o budowie/przebudowie domu):

"Możesz zgłosić i zbudować bez projektu budowlanego:

• zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m3;
• oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,50 m3 na dobę;
• tymczasowe obiekty budowlane niepołączone trwale z gruntem i przewidziane do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce - pod warunkiem, że zbudujesz je w terminie określonym w zgłoszeniu, ale nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu;
• pomosty o długości całkowitej do 25 m i wysokości, liczonej od korony pomostu do dna akwenu, do 2,50 m;
• instalacje zbiornikowe na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m3, przeznaczone do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych;
• wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, garaże, wiaty o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;
• przydomowe ganki, oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;
• wolno stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej rozumiane jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy:
• a) do 35 m2
• b) powyżej 35 m2, ale nie więcej niż 70 m2, przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgu wsporników do 2 m - przy czym liczba tych budynków na działce nie może być większa niż jeden na każde 500 m2 powierzchni działki".

Zgłoszenie bez projektu wystarczy np. przy budowie szamba o pojemności do 10 m3. (fot. Ecobet)

Dom całoroczny

Wątpliwości Pytającego wynikają zapewne z faktu, że w prawie budowlanym ograniczenie do 70 m2 powierzchni zabudowy pojawia się odnośnie domów letniskowych (to te parterowe budynki rekreacji indywidualnej przeznaczone do okresowego wypoczynku, z ostatniego punktu wyliczenia powyżej) i odnośnie domów całorocznych.

Te drugie, jednorodzinne, całoroczne domy o powierzchni zabudowy do 70 m2, można budować bez zatrudniania kierownika budowy, prowadzenia jej dziennika i występowania o pozwolenie na budowę. Wystarczy zgłoszenie, ale potrzebny jest też projekt, zaadaptowany do konkretnej działki przez osobę z uprawnieniami.

Dom jednorodzinny o powierzchni zabudowy do 70 m2 można wybudować na własne potrzeby na zgłoszenie, ale z projektem. (fot. Archiwum BD)

Budynek musi być wolno stojący i mieć nie więcej niż dwie kondygnacje. Obszar oddziaływania inwestycji ma się w całości mieścić na działce inwestora, na 500 m2 działki może przypadać nie więcej niż jeden dom.

Budowa musi być zgodna z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli go nie uchwalono, trzeba wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Tę urząd ma przygotować w 21 dni.

Co ważne, dom ma być budowany na własne potrzeby mieszkaniowe. Inwestor składa stosowne oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej. Ale można go sprzedać, czy wynająć.

W przypadku rezygnacji z usług kierownika budowy, odpowiedzialność za jej przebieg bierze na siebie inwestor, również podpisując odpowiednie oświadczenie.

Domek letniskowy

Bez pozwolenia (na zgłoszenie) i bez projektu można natomiast postawić domek letniskowy, czyli budynek rekreacji indywidualnej, przeznaczony do okresowego wypoczynku. Ten również może mieć powierzchnię zabudowy do 70 m2. Do zgłoszenia wystarczy załączyć rzut i rysunki elewacji, ewentualnie przekroje, wykonane samodzielnie. Zakres tego rodzaju dokumentacji nie jest ściśle określony przepisami, dlatego wymogi bywają różne, zależnie od sytuacji i urzędu przyjmującego zgłoszenie. Tu też nie ma obowiązku zatrudniania kierownika budowy i prowadzenia jej dziennika.

Stawiany według tej procedury domek musi być wolno stojący, i również maksymalnie jeden na każde 500 m2 działki. Domków letniskowych nie dotyczą wymagania odnośnie izolacyjności przegród, wyposażenia w instalację grzewczą itd.

Gdybyśmy zapragnęli zamieszkać w nim na stałe, trzeba wystąpić do urzędu z wnioskiem o zmianę sposobu użytkowania i przedłożyć sporządzoną przez uprawnionego projektanta dokumentację potwierdzającą, że budynek spełnia wymogi dotyczące domów całorocznych. Zatem formalności i tak trzeba dopełnić, domek ocieplić itd.

Przy budowie domku letniskowego o powierzchni zabudowy do 70 m2 projekt nie jest potrzebny, wystarczą własne rysunki. (fot. Archiwum BD)

Ograniczenia przy budowie domów letniskowych

Poza wyliczonymi wcześniej (wolno stojący, i maksymalnie jeden na każde 500 m2 działki), są jeszcze inne ograniczenia. Przede wszystkim budowa domu letniskowego musi być zgodna z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jeśli plan nie dopuszcza takiej zabudowy, domku nie postawimy. Jeśli dla interesującego inwestora terenu nie uchwalono planu, trzeba wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy. Te 70 m2 to powierzchnia zabudowy, co oznacza powierzchnię rzutu domu mierzoną po obrysie ścian zewnętrznych. Co do wysunięcia okapu dachu, czy tarasu, urzędy zajmują różne stanowiska. Taras zadaszony, podparty słupami, pewnie zostanie zaliczony do powierzchni zabudowy. Utwardzenie gruntu, czyli niezadaszony taras np. z płyt chodnikowych, już nie.

Dom musi być parterowy - nie może mieć piętra, ani użytkowego poddasza, które jest traktowane jak kolejna kondygnacja. Poddasze nieużytkowe jest dozwolone. Zatem oficjalnie - składzik na poddaszu tak, pokój czy sypialnia nie.

Dopuszczalna jest za to antresola, która w myśl prawa nie jest osobną kondygnacją. Jej powierzchnia musi być mniejsza od powierzchni podłogi kondygnacji, której część stanowi, czyli w tym przypadku parteru domku.

Dwa nowe ograniczenia wprowadzono razem z powiększeniem dopuszczalnej powierzchni zabudowy z 35 do 70 m2. To maksymalna rozpiętość elementów konstrukcyjnych do 6 m (to nie to samo, co rozpiętość budynku - można przecież oprzeć strop np. na ścianie wewnętrznej i postawić dom o rozpiętości powyżej 6 m) i wysięg wsporników do 2 m.

Janusz Werner
Na zdjęciu otwierającym: Dom letniskowy o powierzchni zabudowy do 70 m2 musi być parterowy, albo z nieużytkowym poddaszem, całoroczny może mieć dwie kondygnacje. (fot. MULTICOMFORT SAINT-GOBAIN/ELMOT)