Stan surowy otwarty i zamknięty: Co to znaczy i ile kosztuje? Poradnik dla inwestora

W naszym kraju buduje się zwykle systemem gospodarczym - inwestor sam znajduje i zatrudnia fachowców do poszczególnych zadań: murarzy, dekarzy, instalatorów... Ich poszukiwania trzeba przeprowadzić wcześniej, bo terminy u solidnych wykonawców rezerwuje się często z kilkumiesięcznym wyprzedzeniem. Ważne, żeby zatrudniać fachowców z polecenia, po obejrzeniu ich wcześniejszych dokonań. I po podpisaniu umowy, w której zostanie dokładnie opisany zakres prac, czas ich realizacji, harmonogram płatności powiązanych z postępem robót. Żeby nie pytać potem na forum: "majster chce ode mnie 20 tys. zł więcej za postawienie ścian. Co mam robić?"

Budowę może poprowadzić również generalny wykonawca, zatrudniany albo do całości prac (to tzw. budowa pod klucz), albo tylko do stanu surowego. Wówczas to on odpowiada za organizację robót i zaopatrzenie placu budowy. Co jednak zwiększa koszty.

Jeśli inwestor sam kupuje materiały, powinien zamawiać je z wyprzedzeniem, ponieważ na niektóre trzeba poczekać. Na plac budowy należy również doprowadzić prąd i wodę (z sieci, studni, albo od życzliwego sąsiada).

Dobry wykonawca to podstawa. Na takich zawsze trzeba poczekać. (fot. A. Papliński)

Stan surowy, czyli co?

Budowa, od rozpoczęcia prac do układania instalacji, obejmuje trzy etapy: tzw. stan zero, stan surowy otwarty i stan surowy zamknięty. W stanie zero roboty doprowadza się do poziomu terenu. Obejmują one wykopy, wykonanie fundamentów, ścian fundamentowych oraz warstw podkładowych podłogi na gruncie lub stropu piwnicy. Na tym etapie z budynku wyprowadzana jest też kanalizacja. Po zakończeniu stanu otwartego gotowe powinny być ściany, stropy, kominy, wylewane schody, konstrukcja i pokrycie dachu - docelowe albo tymczasowe (papa na deskowaniu), które później stanie się podkładem dachowym. Czyli cała konstrukcja budynku. W stanie surowym zamkniętym dochodzi stolarka (okna, drzwi, brama garażowa) i ocieplenie.

Dom w stanie surowym zamkniętym. (fot. J. Werner)

Jeśli budowa jest dobrze przygotowana, wykonawcy sprawdzeni, to prace postępują szybko. Tam, gdzie przed chwilą była pusta działka, pojawia się najpierw wyznaczony przez fundamenty zarys domu, potem ściany, strop i cała reszta.

Postawienie ścian to nawet w czasochłonnej technologii murowanej raptem kilka dni. Do budynku można wtedy wejść, zobaczyć, co widać przez okno, sprawdzić, czy sypialnia nie jest za mała. Żeby zdać sobie sprawę z tempa prac, zauważmy, że stawianie stanu surowego otwartego, czyli całej konstrukcji domu, może trwać krócej, niż suszenie wylewek pod drewnianą podłogę na etapie robót wykończeniowych!

Przy czym fakt, że dom już stoi, wcale nie oznacza, że mamy za sobą większość prac i wydatków! Stan surowy otwarty to jakieś 30% wartości inwestycji. Po zamontowaniu stolarki i docelowym pokryciu dachu poniesiemy połowę kosztów budowy domu.

Poznaj kosztorys stanu surowego dla projektu Konwalia Mała II!

Fundamenty

Fundament jest jednym z najważniejszych elementów konstrukcji budynku. To on przenosi na grunt obciążenia, odpowiada za stabilność domu i jego trwałość. Poprawnie dobrany i wykonany zapobiega nierównomiernemu osiadaniu budynku oraz pękaniu ścian.

O sposobie posadowienia domu decyduje projektant. Uwzględnia przy tym jego wielkość, liczbę kondygnacji, technologię budowy i warunki gruntowe na działce. Czyli rodzaj gruntu, jego nośność, poziom wód. Żeby je poznać, zleca się badanie geotechniczne.

W wariancie stosowanym najczęściej, fundament stanowią wylane z betonu lub wymurowane z bloczków betonowych ściany fundamentowe, opierające się na żelbetowych ławach. Ława to pozioma, betonowa belka, wzmocniona stalowym zbrojeniem, odporna zarówno na ściskanie, jak i rozciąganie. Takie fundamentowanie sprawdza się na stabilnym i nośnym gruncie.

Jeśli nośność nie jest wystarczająca, planuje się płytę fundamentową. Ta zapewnia równomierne i rozłożone na dużą powierzchnię przekazywanie obciążeń, co eliminuje pękanie ścian. Płytę trudniej zaprojektować, ale szybciej się ją wykonuje i maleje ryzyko, że robotnicy popełnią błędy przy izolacjach.

Ławy fundamentowe mają sięgać głębiej, niż granica przemarzania. Czyli jakieś 80 cm poniżej poziomu gruntu na zachodzie kraju i do 140 cm pod ziemią na północnym wschodzie. Ocieplona płyta fundamentowa, wylana na warstwie stabilizująco-drenażowej, nie musi być tak zagłębiona.

Zbrojenie ław fundamentowych przygotowane do zalania betonem. (fot. J. Werner)

I jest gotową podłogą na gruncie. Można wykonać ją również jako fundament grzewczy. W konstrukcji płyty zatapia się wówczas kanały powietrzne, zasilane z jednostki grzewczej. Cyrkulację powietrza zapewnia wentylator. Ewentualnie prowadzi się w niej rury zasilane ciepłą wodą, jak w typowym ogrzewaniu podłogowym.

Płyta fundamentowa, z zatopionymi kanałami rozprowadzającymi ciepłe powietrze, jest fundamentem grzewczym. (fot. Parati)

Fundamenty zabezpiecza się przed wilgocią. Na ich boki nakładana jest półpłynna masa bitumiczna. Na wierzch ściany fundamentowej idzie izolacja z papy albo specjalnej folii. Później łączy się ją z izolacją przeciwwilgociową podłogi na gruncie. Jeżeli dom ma mieć piwnicę, niezbędna jest solidniejsza izolacja przeciwwodna, projektowana w zależności od warunków gruntowo-wodnych na posesji.

Ściany, czyli przegrody pionowe

Ściany nośne (zewnętrzne i wewnętrzne) przenoszą obciążenia - opierają się na nich stropy, dachy, balkony. Zewnętrzne muszą izolować od zimna i upału - współcześnie odpowiednia termoizolacyjność to ich zasadnicza cecha. Zgodnie z przepisami, współczynnik przenikania ciepła U, opisujący jak intensywnie ucieka ono przez przegrodę, nie może być dla ściany zewnętrznej wyższy niż 0,20 W/(m2·K). Warto jednak pamiętać, że w przypadku przegród warstwowych za ich izolacyjność termiczną odpowiada głównie ocieplenie.

Ściany mają też ograniczać przenikanie hałasu. Ich izolacyjność akustyczna nie ma wielkiego znaczenia na odludziu, lecz jeśli planujemy budowę obok ruchliwej ulicy czy linii kolejowej, ten parametr powinien być jednym z głównych kryteriów wyboru materiału ściennego. Od hałasu lepiej izolują te o większej gęstości, a więc cięższe.

Dla niektórych inwestorów znaczenie ma jeszcze akumulacyjność cieplna murów, czyli ich zdolność do magazynowania ciepła. Ściany o wysokiej akumulacyjności zapewniają w domu bardziej stabilną temperaturę - budynek wolniej wychładza się zimą i nagrzewa latem. Wysoka akumulacja ciepła również cechuje materiały o dużej masie.

Tradycyjne materiały budowlane, np. pustaki z ceramiki starego typu, są dostatecznie wytrzymałe, lecz nie gwarantują wymaganej przez przepisy ciepłochronności. Dlatego wykonany z nich mur obkłada się termoizolacją, przeważnie ze styropianu lub wełny mineralnej. Staje się on wówczas ścianą dwuwarstwową, która jest jednocześnie mocna i ciepła. Takie przegrody są w Polsce najpopularniejsze, ten sposób wznoszenia murów wybacza również najwięcej błędów wykonawczych.

Z drugiej strony, producenci materiałów ściennych wciąż je udoskonalają. Dlatego z najcieplejszych można budować ściany jednowarstwowe. Dziś wykonuje się je z ceramiki poryzowanej, lekkich odmian betonu komórkowego lub bloczków hybrydowych. Najdroższa i najtrudniejsza wykonawczo jest ściana trójwarstwowa, która składa się z warstwy konstrukcyjnej, ocieplenia i ścianki elewacyjnej (np. z cegły klinkierowej). To rozwiązanie zapewnia najwyższy komfort akustyczny i trwałość elewacji.

Wybór materiałów murowych jest duży. To stosowane najczęściej beton komórkowy i ceramika (tradycyjna i poryzowana) oraz używane rzadziej silikaty, keramzytobeton, bloczki hybrydowe. Alternatywą technologii murowanych są głównie konstrukcje drewniane: domy z bali, kanadyjczyki, domy prefabrykowane.

Najchętniej wybierane materiały na ściany murowane - beton komórkowy (fot. z lewej: Solbet) i ceramika poryzowana (fot. z prawej: J. Werner).

Alternatywa technologii murowanej, czyli drewniany dom szkieletowy. (fot. Pfleiderer)

Ściana dwuwarstwowa wykończona okładziną z płytek. (fot. Stegu)

Stropy, czyli przegrody poziome

Główne zadania stropów to oddzielanie kondygnacji, przenoszenie obciążeń, usztywnianie budynku. Mają też izolować akustycznie, termicznie (jeśli są między piwnicą a parterem, czy nad ostatnią kondygnacją), zapobiegać rozprzestrzenianiu się ognia. Nie powinny się nadmiernie uginać ani drgać. W ich konstrukcji nie wolno samodzielnie wprowadzać żadnych zmian, modyfikacje muszą być zatwierdzone przez uprawnionego projektanta.

W budownictwie jednorodzinnym na ogół stosuje się stropy gęstożebrowe (np. Teriva), które łatwo się układa, ale są dość grube. Tworzą je żebra (prefabrykowane zbrojone belki nośne), rozmieszczane co 45-60 cm i lekkie pustaki, wypełniające przestrzeń między żebrami. Całość zalewa się warstwą betonu.

Stropy monolityczne projektuje się do konkretnych budynków, zwykle gdy ich kształt jest skomplikowany, albo rozpiętość znaczna. Konstrukcja składa się ze zbrojenia ze stalowych prętów, zalewanego betonem. Wykonanie płyty jest czaso- i pracochłonne, może ona jednak przenosić większe obciążenia i ma dużą sztywność. Stropy monolityczne wymagają pełnego deskowania i są dwa razy cieńsze od gęstożebrowych (mają 12-18 cm).

Najszybciej wykonuje się stropy prefabrykowane, składane z gotowych elementów (żelbetowych, płyt kanałowych, prefabrykatów z betonu komórkowego). Projektuje się je w budynkach o prostych rzutach. Nie wymagają podpór montażowych, osadza się je za pomocą dźwigu (co trwa kilka godzin). Ich odmianą są stropy panelowe, różniące się od swoich tradycyjnych odpowiedników rozmiarem i wagą. Są mniejsze (szerokość panelu to 60 cm) i lżejsze.

Stropy monolityczne wymagają pełnego deskowania. (fot. J. Werner)

Dachy

Wyboru płaski czy spadzisty dokonujemy, decydując się na projekt domu. Może go ograniczyć miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który czasami zakazuje stosowania dachów płaskich, albo wskazuje konkretny kąt nachylenia połaci.

Dachy płaskie wieńczą modne, proste bryły. Tak naprawdę, też muszą mieć spadek, który ma być nie mniejszy niż 3° i zazwyczaj wynosi do 11°. Im spadek mniejszy, tym lepsze izolacje przeciwwodne należy zastosować. Zdecydowana większość polskich domów ma jednak dachy strome, z których łatwiej odprowadzić deszczówkę.

Inwestorów, którzy je wybierają, najbardziej interesuje wybór pokrycia, mocno wpływającego na wygląd budynku. Ukryta pod nim konstrukcja dachu obchodzi ich mniej, choć to ona decyduje o jego trwałości i bezpieczeństwie mieszkańców. Gdy idzie o konstrukcję, trzeba wiedzieć, że nie każde pokrycie da się ułożyć na każdej więźbie. Jeśli chcemy mieć dach kryty dachówką (to pokrycie ciężkie), krokwie muszą mieć większy przekrój i/lub mniejszy rozstaw od tych pod blachę (pokrycie lekkie).

Z danych sprzedażowych wynika, że Polacy najchętniej wybierają pokrycia metalowe. Przede wszystkim blachodachówki, których producenci wręcz prześcigają się we wprowadzaniu na rynek nowych wzorów i powłok ochronnych. Ten materiał na pierwszy rzut oka przypomina tradycyjną dachówkę, lecz jest od niej nawet dziesięć razy lżejszy. Do łask wróciła także blacha płaska, powlekana jak blachodachówki, sprzedawana w arkuszach i jako wyrób panelowy.

Wśród dachówek prym wiodą ceramiczne - mamy tu zarówno modele klasyczne, jak i modne dachówki płaskie. Są trwałe, bez problemu wytrzymają 100 lat, i ciężkie. Duża masa ma dobre strony - świetnie tłumią dźwięki. Podobne do nich dachówki cementowe powstają nie z gliny, lecz z barwionego betonu.

Najpopularniejsze materiały pokryciowe na dachy skośne: dachówka (fot. z lewej: Creaton Polska) i blachodachówka (fot. z prawej: BP2).

Dobrze sprzedają się też pokrycia bitumiczne - tradycyjna papa, wykorzystywana na dachach płaskich i gonty, układane na spadzistych. Te drugie to kolorowe pasy papy nacięte tak, aby imitowały kształt tradycyjnych gontów. Są elastyczne, łatwo je przycinać i świetnie nadają się do wykańczania nietypowych powierzchni, np. wolich oczek.

Stolarka

Podstawowym zadaniem okien jest zapewnienie w budynku naturalnego światła. Jednocześnie, jak ściany i dach, muszą izolować od wpływu czynników zewnętrznych: zimna, deszczu, wiatru, hałasu. W domach z użytkowym poddaszem montuje się również okna dachowe (połaciowe). Wpuszczają one do wnętrza do 50% więcej światła, niż okna pionowe o tej samej powierzchni.

Wybierając stolarkę, porównujemy jej najistotniejsze parametry: izolacyjność cieplną, akustyczną, odporność na włamanie. Warto sprawdzić także współczynnik przepuszczalności światła.

Na najważniejszy parametr okien, czyli izolacyjność cieplną, wpływają właściwości profilu (ramy) i przeszklenia. Generalnie, okno jest tym cieplejsze, im grubszy profil i im więcej szyb w pakiecie szklenia. Zgodnie z przepisami, maksymalna wartość współczynnika Uw, opisującego izolacyjność cieplną stolarki fasadowej to 0,9 W/(m2·K). Wcześniej dominowały okna z dwiema szybami, żeby spełnić WT 2021 potrzebny jest dwukomorowy pakiet szklany z trzema szybami.

Izolacyjność akustyczną stolarki określa współczynnik Rw wyrażany w decybelach (dB) - im wyższy, tym ciszej jest we wnętrzu. Standardowe okna mają Rw między 30 i 32 dB, jeśli budujemy się w głośnym miejscu, szukajmy takich o Rw około 40 dB.

Odporność na włamanie zależy od profilu, okuć, przeszklenia oraz zabezpieczeń dodatkowych. Opisują ją klasy - od RC1 do RC6. W domach jednorodzinnych montuje się okna w klasach nie wyższych niż RC3. Takie powstrzymają złodzieja przez jakiś czas, ale raczej nie udaremnią włamania. Mogą go jednak zniechęcić, dają też policji czy agencji ochrony czas na interwencję.

Współczynnik przepuszczalności światła Lt informuje o tym, jaka część światła padającego na szybę trafi do pomieszczenia. Nabiera on szczególnego znaczenia w kontekście zaostrzania norm izolacyjności cieplnej okien. Z trzecią szybą jest cieplej, ale też ciemniej we wnętrzach. A różnica pomiędzy z pozoru podobnymi pakietami szklenia potrafi przekraczać 20%.

Duże przeszklenia - marzenie współczesnych inwestorów. (fot. Fakro)

Ocieplenie

Współczesny dom musi być energooszczędny, co w naszym klimacie oznacza konieczność zatrzymania we wnętrzu wytworzonego ciepła. Umożliwiają to materiały ociepleniowe - styropian, wełna skalna i szklana, piany i płyty poliuretanowe.

Na ścianach układa się styropian typu fasada lub wełnę (płyty półtwarde bądź twarde). Połacie dachów skośnych ociepla się wełną (w postaci miękkich płyt bądź rolowanych mat), ostatnio także pianą PUR, nanoszoną natryskowo. Na podłogach na gruncie układa się (na etapie rozprowadzania instalacji) odporny na ściskanie styropian dach/podłoga.

Żeby uzyskać parametry zgodne z WT 2021, mury obkłada się termoizolacją o grubości 15-20 cm (w zależności od materiału ociepleniowego i rodzaju budulca na warstwę nośną), dachy potrzebują przeciętnie 30 cm ocieplenia, fundamenty i podłogi na gruncie 15 cm.

Ściany ociepla się jedną z dwóch metod: lekką mokrą albo lekką suchą. W pierwszej, materiał izolacyjny mocuje się na klej i kołki, potem zaciąga zaprawą klejową, w którą wtapiana jest siatka zbrojąca. Na tak przygotowanym podłożu układa się tynk cienkowarstwowy, który chroni izolację i jest ozdobą budynku.

Bonie to dobry sposób na uatrakcyjnienie elewacji wykończonej tynkiem. (fot. Bella Plast)

W metodzie lekkiej suchej niczego się nie klei. Izolacja termiczna jest układana między listwami rusztu z drewna lub metalu, do nich mocowana jest też okładzina: drewniane deski, siding z PVC, płytki włókno-cementowe...

Podstawowe materiały ociepleniowe, czyli styropian i wełna mineralna, mają podobne właściwości izolacyjne. Poza tym się różnią - nasiąkliwością, elastycznością, izolacyjnością akustyczną, wytrzymałością na obciążenia i odpornością na chemikalia. Styropian słabo izoluje akustycznie, jest odporny na wilgoć, lecz nie na działanie niektórych rozpuszczalników. Tam, gdzie może mieć kontakt z wodą, lepiej sprawdzi się polistyren ekstrudowany (XPS). Wełna jest niepalna i elastyczna. Dobrze izoluje akustycznie, jest odporna na chemikalia, ale nasiąkliwa. Zmoczona traci właściwości izolacyjne.

Pianę PUR cechuje świetna przyczepność do różnych materiałów - drewna, betonu, metalu, płyt g-k. Wytwarza się ją na budowie i aplikuje za pomocą agregatu. Nie zrobimy tego samodzielnie - trzeba zatrudnić fachowców, dysponujących sprzętem do natrysku.

Podstawowe materiały ociepleniowe - styropian (fot. z lewej: Austrotherm) i wełna mineralna (fot. z prawej: Petralana).

Redaktor: Janusz Werner
fot. otwierająca: J. Werner