Działka budowlana czy nie? Jak sprawdzić rodzaj działki przed zakupem - poradnik

Żeby wybudować dom, trzeba mieć działkę. Jeśli jej nie odziedziczyliśmy lub nie dostaliśmy w prezencie choćby od teściów, musimy ją kupić. Tu ważne ostrzeżenie - nie na każdej działce można zbudować dom! Przeczytaj nasz poradnik, jak zweryfikować przeznaczenie działki przed zakupem.

Jaka działka jest budowlana? Jak sprawdzić rodzaj działki? 

Zacznijmy od ustalenia, co to jest działka budowlana. W Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zapisano, że przez działkę budowlaną należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Natomiast w Ustawie o gospodarce nieruchomościami czytamy, że działka budowlana to zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.

Wiemy już zatem, że dana działka budowlana może być zabudowana lub nie, ale musi mieć określone wymiary, kształt i dostęp do publicznej drogi. Ten może być bezpośredni, przez drogę wewnętrzną, albo przez ustanowienie służebności drogowej. Ważne jest też uzbrojenie działki budowlanej. Znaczenie ma też dostęp do infrastruktury, czyli mediów - przynajmniej sieci elektroenergetycznej i wodociągowej. Jeżeli nie da się podłączyć planowanego domu do sieci wodno-kanalizacyjnej, na działce muszą się zmieścić studnia i szambo, albo przydomowa oczyszczalnia ścieków. A prawo wymaga zachowania między nimi minimalnych odległości, np. ta między studnią i drenażem oczyszczalni wynosi 30 m. Po ostatnich wydarzeniach w Polsce, warto też sprawdzić, czy działka nie jest na terenie zalewowym. 

Jak sprawdzić wybraną działkę pod budowę domu? 

Jak upatrzymy już sobie działkę, która spełnia nasze oczekiwania, powinniśmy wnikliwie przestudiować plan miejscowy dla obszaru, na którym znajduje się wybrana nieruchomość (jeśli oczywiście dla danego terenu obowiązuje plan miejscowy). Znajdziemy w nim informacje dotyczące status działki, czyli tego, jakie dana działka ma przeznaczenie, czy w ogóle będziemy mogli wybudować na niej wymarzony dom (w planie wskazana jest minimalna wielkość działki budowlanej), jakie musi on spełniać parametry odnośnie wysokości oraz wyglądu, czy w sąsiedztwie planowana jest budowa dodatkowych dróg, ewentualnie obiektów o innym przeznaczeniu (np. budynków usługowych czy magazynowych), jaka na działce musi być powierzchnia biologicznie czynna. W planie miejscowym znajdują się tak naprawdę kluczowe informacje dla każdego inwestora!

Jak sprawdzić czy działka jest budowlana? Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy

Jak sprawdzić czy działka, którą chcemy kupić jest budowlana? Przeznaczenie działki określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Przed zakupem gruntu koniecznie trzeba się z nim zapoznać. Działki można sprawdzić w planie miejscowym w Urzędzie Gminy lub Miasta, właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. W wielu miejscowościach plan miejscowy można sprawdzić przez Internet, bez konieczności fatygowania się do urzędu.

Aby sprawdzić, czy działka jest budowlana, należy zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), dostępnym w urzędzie gminy lub online na geoportalu. Sprawdź, czy działka jest oznaczona symbolem „MN” (budownictwo jednorodzinne). Jeśli plan nie istnieje, konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Dodatkowo, sprawdź dostępność mediów oraz możliwość dojazdu do działki, fot. Adobe Stock

Oznaczenie działki budowlanej w MZPZ

Jak sprawdzić w planie miejscowym przeznaczenie działki? Działki przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne są w MPZP oznaczone symbolem MN.

Jakie warunki musi spełniać działka budowlana? Sprawdź, przed zakupem!

Jeśli okaże się, że interesująca nas działka jest budowana, trzeba jeszcze sprawdzić, czy da się na niej wybudować taki dom, w jakim chcielibyśmy mieszkać. Czy działka może zostać zabudowana w łatwy sposób. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stanowi bowiem, jaka jest minimalna wielkość działki pod dom jednorodzinny, a jaka pod bliźniak (trzeba uważać, żeby nie kupić zbyt małej). Wskazuje, jak wysoki może być budynek, jaki procent powierzchni wolno zabudować i jaka jej część ma pozostać biologicznie czynna (czyli obsadzona roślinami). Określa odległość domu od ulicy, liczbę kondygnacji, szerokość elewacji frontowej, czasami kształt dachu i kolor pokrycia. Może nakazywać przyłączenie posesji do sieci kanalizacyjnej (jeśli jest w pobliżu lub kiedy powstanie) albo wodociągowej, czy zawierać zakaz używania niektórych paliw (zwykle stałych). To z niego dowiemy się, czy w sąsiedztwie mogą pojawić się bloki lub zakład przemysłowy.

Kiedy jest potrzebna decyzja o warunkach zabudowy?

Jeśli dla danej działki, którą się interesujemy, nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania, to trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy może wystąpić każdy, niekoniecznie właściciel gruntu. Znajdziemy w niej podobne informacje, jak w planie zagospodarowania. Decyzja o warunkach zabudowy traci moc, jeżeli dla danego obszaru zostanie uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego.

Jak sprawdzić przeznaczenie działki online?

Bez wychodzenia z domu przeznaczenie działki sprawdzimy przez Internet - na stronie geoportal.gov.pl. Pod warunkiem, że dla interesującego nas terenu uchwalono plan zagospodarowania.

Jak sprawdzić, czy działka jest budowlana w geoportalu: instrukcja

• Konkretną działkę znajdujemy na stronie internetowej Geoportalu wpisując jej adres w wyszukiwarce lub przybliżając na mapie jej lokalizację. 
• W warstwach mapy w Geoportalu zaznaczamy Planowanie i Zagospodarowanie Przestrzenne.
• Po kliknięciu w obszarze działki uzyskamy nie tylko informację o przeznaczeniu działki, ale również dostęp do treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jak sprawdzić działkę budowlaną w księdze wieczystej? Ważne przed zakupem!

Działkę pod budowę domu możemy kupić bezpośrednio od właściciela lub skorzystać z pomocy agencji nieruchomości. W tej drugiej sytuacji będziemy mieli gwarancję, że cała procedura zostanie profesjonalnie przeprowadzona. Amator często zaś nie będzie w ogóle wiedział, co należy sprawdzić przed zakupem działki budowlanej. Absolutnie niezbędne jest np. zapewnienie dojazdu z drogi publicznej lub ustanawiając tzw. służebność drogi koniecznej przez cudzą działkę. Taka służebność powinna być zapisana w księgach wieczystych. Bez tego nawet na działce formalnie budowlanej i tak nie postawimy domu.

Podobna sytuacja może być z mediami, na przykład z kanalizacją. Księga wieczysta jest kluczowym dokumentem, z którym należy zapoznać się przed zakupem nieruchomości. To w niej znajdzie się też adnotacja o tym, czy działka nie jest obciążona jakimiś zobowiązaniami, o których wcześniej nie mieliśmy pojęcia, określa stan prawny każdej działki. Zarówno służebności (także drogi koniecznej, co oznacza że droga dojazdowa będzie biegła przez naszą nieruchomość), jak i hipoteki są przypisane do danej parceli i przechodzą na jej kolejnego właściciela. Wszystkie dokumenty i zapisy znajdujące się w księdze przegląda notariusz, u którego sporządza się umowę kupna działki. Niemniej jednak warto wiedzieć, na jakie kwestie zwracać szczególną uwagę.

Jak jest idealna działka budowlana? Podsumowanie

Idealna działka pod budowę domu jednorodzinnego powinna być zbliżona kształtem do kwadratu lub prostokąta, przy czym jej węższy bok powinien mieć szerokość około 30 m. Pod dom jednorodzinny najlepsze będą działki budowlane o powierzchni około 1000 m2. Ważny jest dobry dojazd oraz dostępność w pasie drogowym wszystkich mediów - prądu, gazu, sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Zwróćmy też uwagę na sąsiedztwo, ukształtowanie terenu, jego nachylenie, nasłonecznienie, warunki geologiczne oraz na to, czy grunt nie jest podmokły. Przyczyną tego może być na przykład znajdujący się na terenie działki zasypany staw. Niwelowanie nierówności, oczyszczanie parceli z chaszczy czy pozostałości poprzednich zabudowań zawsze będzie wiązało się z dodatkowymi kosztami. Sprawdźmy też czy na działce nie znajduje się pomnik przyrody, który mógłby uniemożliwić nam budowę domu. Poważnym utrudnieniem może być także obecność przecinających działkę elementów infrastruktury - np. linii energetycznej, gazociągu, nawet drenów (sączków) melioracyjnych.

Fot. otwierająca: Adobe Stock