Raty stałe czy malejące? Kredyt w złotówkach czy w walucie obcej? Czy stać mnie na private banking? Te pytania często zadaje sobie inwestor szukający pieniędzy na budowę domu.
Kredyt w złotówkach czy w walucie obcej?
Indywidualny inwestor może zaciągnąć kredyt zarówno w złotówkach, jak i walucie obcej – najczęściej w dolarach amerykańskich (USD), euro (EUR) lub frankach szwajcarskich (CHF), ale także w funtach brytyjskich (GBP), koronach duńskich (DKK), szwedzkich (SEK) i norweskich (NOK). Kredyt walutowy jest nieco niżej oprocentowany od złotowego, jednak ryzyko kursowe, a takiego nie można wykluczyć w perspektywie wieloletniej spłaty, ponosi kredytobiorca. Warto więc pokusić się o poradę doradcy finansowego i przeanalizować zmiany kursu danej waluty, np. w ciągu kilku minionych lat. W trakcie trwania umowy kredytowej istnieje możliwość zmiany waluty, czyli przewalutowania, ale za taką usługę, w niektórych bankach, poniesiemy dodatkowe koszty. Polacy chętniej zaciągają dzisiaj kredyty w obcej walucie, a szczególnie we frankach szwajcarskich. Jednak według niektórych analityków, w Szwajcarii może w tym roku dojść do wzrostu inflacji, a także do podwyżki stóp procentowych (niewielka była już w grudniu 2005 r.). Złotówka prawdopodobnie będzie się umacniać. W efekcie kredyt byłby droższy, zarówno we frankach szwajcarskich, jak i złotówkach.
Co powinna zawierać umowa kredytowa?
Umowa kredytowa powinna zawierać przede wszystkim:
- strony umowy;
- przeznaczenie kredytu;
- kwotę kredytu;
- walutę, w jakiej został udzielony;
- wysokość oprocentowania i prowizji;
- ewentualne warunki zmiany kredytu;
- termin i zasady spłaty kredytu;
- warunki zmiany/rozwiązania umowy kredytowej.
Gdzie szukać kredytu?
Ubiegając się o kredyt na dom lub działkę, mamy do wyboru:
- bank uniwersalny, który dokonuje wszystkich czynności bankowych;
- bank hipoteczny specjalizujący się w udzielaniu takich kredytów;
- biuro pośrednictwa kredytowego (brokera), które przedstawia ofertę kilku banków.
Raty stałe czy malejące?
Wprzypadku rat malejących kapitał podzielony jest na równe części, a odsetki naliczane są od pozostałej, niespłaconej kwoty. W związku z tym są coraz mniejsze. W przypadku rat stałych, zwanych też annuitetowymi (łac. annuity), raty miesięczne kapitałowe i odsetkowe są stałe. Bardziej korzystne są raty malejące, jednak wymagają dużych wydatków na początku okresu kredytowego. Zarówno w pierwszej, jak i drugiej sytuacji odsetki będą korygowane o stawki indeksów międzybankowych (trzymiesięczne lub półroczne, rzadziej roczne). Indeksy międzybankowe to średnia stopa oprocentowania kredytów oferowana przez banki. Poszczególne waluty są przypisane konkretnym indeksom: WIBOR dla złotówki, LIBOR dla franka szwajcarskiego, dolara amerykańskiego i funta brytyjskiego, EURIBOR dla euro, STIBOR dla korony szwedzkiej, OIBOR dla norweskiej, CIBOR dla duńskiej.
Ile kosztuje kredyt?
Zanim podpiszemy wieloletnią umowę kredytową, warto pamiętać, że na całkowite zadłużenie składa się:
- kapitał;
- oprocentowanie;
- opłaty dodatkowe.
Kapitał to kwota, która jest nam potrzebna do sfinansowania inwestycji. Oprocentowanie jest ceną, jaką zapłacimy za przydzielony kredyt. Wysokość odsetek jest naliczana na podstawie:
- decyzji zarządu banku lub indeksów międzybankowych;
- marży, czyli zysku banku (indywidualnie negocjowanej z każdym klientem).
W niektórych bankach można zaciągnąć kredyt nawet na 35 lat, jednak wiek kredytobiorcy i okres spłaty w sumie nie mogą przekroczyć 65 lat. Im dłuższy okres spłaty kredytu – tym niższe raty miesięczne, ale w sumie wyższe odsetki. Na tym nie koniec. Poza kredytem i odsetkami, czeka nas szereg opłat dodatkowych.
Z jakimi dodatkowymi opłatami należy się liczyć?
Pojęcie „opłaty dodatkowe” brzmi nieco enigmatycznie i dobrze jest dokładnie wypytać o nie przed podpisaniem umowy kredytowej. Najczęściej spotkamy się z dodatkowymi kwotami za czynności:
- związane z obsługą kredytu,
- notarialne,
- skarbowe,
- ubezpieczeniowe,
- nadzór.
Na pocieszenie należy dodać, że nigdy wszystkie opłaty nie występują jednocześnie. Oprócz opłat, szczególną uwagę trzeba zwrócić na wartości procentowe opłat dodatkowych.
Jakie dokumenty należy dołączyć do wniosku kredytowego?
O tym decyduje bank, ale zazwyczaj do wniosku należy dołączyć m.in. zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach (na formularzu banku), wypis z rejestru gruntów, wypis z księgi wieczystej gruntu, pisemną informację o przeznaczeniu działki (musi być budowlana). W przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą potrzebne będzie zaświadczenie z Urzędu Skarbowego i ZUS-u o niezaleganiu z płatnościami, miesięczne deklaracje (PIT-5 lub PIT-5L), PIT za ubiegły rok, kopia REGON-u oraz zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o wysokości dochodów za ubiegły rok.
W jaki sposób jest wypłacany kredyt?
Kredyt wypłacany jest w kolejnych częściach – transzach – po każdorazowym upewnieniu się przez bank, że budowa postępuje zgodnie z harmonogramem prac. W tym celu bank zazwyczaj wysyła na plac budowy swojego pracownika albo rzeczoznawcę. Zdarza się też, że wystarczą tylko zdjęcia budowanego obiektu i wgląd do dziennika budowy. Sporządzany na podstawie kosztorysu harmonogram powinien być dołączony do umowy kredytowej. Kredytodawcy mogą też wymagać udokumentowania wydanych środków, np. do 50% wypłaconej gotówki lub kosztorysu powykonawczego. Transze wypłacane są na dwa sposoby: w walucie obcej lub przeliczone na złotówki. W czasie budowy przysługuje karencja (odroczenie) – nie spłacamy kredytu, a jedynie odsetki od wypłacanych kwot. Okres karencji trwa średnio dwa lata.
Czy stać cię na private banking?
Jest to indywidualna usługa bankowa skierowana do VIP-ów, czyli najzamożniejszej klienteli banku. W praktyce wystarczy udokumentowany miesięczny dochód rzędu 5000-6000 zł netto. Oferta jest skrojona, na miarę”, w związku z czym warunki są negocjowane oddzielnie. Można wówczas, na przykład, zaciągnąć kredyt w walucie standardowo niedostępnej – powiedzmy – w jenach japońskich albo dostać niższą marżę banku.
Dlaczego bank musi wiedzieć o Tobie wszystko?
Bank, przed udzieleniem kredytu, ocenia zdolność kredytową kredytobiorcy, czyli możliwość spłaty przez niego zadłużenia. Bierze pod uwagę m.in. miesięczne przychody gospodarstwa domowego, ilość osób na utrzymaniu, wiek, wykonywany zawód, perspektywy zatrudnienia, posiadane obciążenia kredytowe, miesięczne koszty utrzymania domu i samochodu oraz pozostałe wydatki konsumpcyjne – wyżywienie, opiekę medyczną, odzież i rozrywki kulturalne. Należy liczyć się z tym, że potencjalny kredytodawca zażąda wkładu własnego – zwykle na poziomie 20%. Nie oznacza to jednak, że sfinansowanie całej inwestycji nie jest możliwe. Przeciwnie, banki coraz częściej i chętniej przychylają się do takiego rozwiązania, pod warunkiem wykupienia ubezpieczenia tego wkładu – raz na 5 lat. Jeśli w tym czasie zostanie spłacona równowartość wkładu, nie trzeba wykupować następnej polisy. I to jest korzystne rozwiązanie, bowiem oszczędności lepiej w tym czasie zainwestować. Oprócz gotówki wkładem własnym może być działka. Po wstępnej, pozytywnej ocenie zdolności kredytowej, bank proponuje wysokość kredytu, którą negocjuje z klientem. Następnie szacowana jest wartość bankowo-hipoteczna (nie mylić z rynkową!) przyszłej nieruchomości. Jest to wartość będąca zabezpieczeniem udzielanego kredytu, wyceniana przez rzeczoznawców. I tak strony zawierają umowę kredytową: kredytodawca przekazuje określoną kwotę pieniędzy za pewną cenę (oprocentowanie plus prowizja), kredytobiorca natomiast przeznacza gotówkę na zasadach określonych w umowie i zobowiązuje się do terminowej spłaty rat.
A może refinansowanie lub konsolidacja?
Kredytem refinansowym możemy zastąpić dotychczasowy kredyt, ale uzyskany na korzystniejszych warunkach, np. w innym banku. Przy okazji można wziąć większą kwotę niż wartość planowanej inwestycji, i to na dowolny cel. Szacuje się, że przy kosztach hipotecznych (m.in. przy zmianie wpisu w księdze wieczystej), opłacalna jest różnica w oprocentowaniu rzędu 1,2-1,5%. Z kolei kredyt konsolidacyjny hipoteczny polega na połączeniu w jeden kilku dotychczasowych kredytów (np. samochodowego) i pożyczek (np. gotówkowej) oraz debetu na koncie (czy spłat ratalnych). Oprocentowanie takiego kredytu kształtuje się na poziomie 3,5-4% i zwykle jest udzielany na 20 lat. Jego wysokość może sięgać 60-70% wartości nieruchomości, będącej zabezpieczeniem pożyczonej kwoty. W przypadku spłaty domu – do jego wartości.
