Czy warto kupić zabytkowy dom do remontu? Nieruchomość wpisana do rejestru zabytków - przepisy i pozwolenia

Z okazji Międzynarodowego Dnia Ochrony Zabytków, który przypada na 18 kwietnia, postanowiliśmy zgłębić temat -  czy warto inwestować w zakup nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków i z czym wiąże się taki zakup? 

Zabytkowy dom - co oznacza wpisanie domu do rejestru zabytków? 

Zacznijmy od pojęcia zabytku. Nieruchomość lub budynek jest zabytkiem wtedy, kiedy stworzony jest przez człowieka i przedstawia szczególną wartość historyczną, naukową bądź artystyczną. Zachowanie takiego obiektu leży w interesie społecznym, ponieważ jest świadectwem minionej epoki. Taki rys definicji zawiera art. 3 ustawy z 23 lipca 2003 roku o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. 2003 Nr 162 poz. 1568, z późn. zmianami). Reasumując - prawo chroni takie obiekty, aby przyszłe pokolenia również mogły je podziwiać oraz czerpać z kultury i dziedzictwa narodowego.

Nieruchomość wpisana do rejestru zabytków - czym jest wojewódzka, a czym gminna ewidencja zabytków? 

Jak sprawdzić, czy dom albo działka znajdują się w rejestrze zabytków lub ich gminnej ewidencji? W wojewódzkiej ewidencji zabytków znajdują się szczegółowe informacje, dotyczące dokładnych lokalizacji (adresu) zabytków, ich historii i stanu, właścicieli nieruchomości oraz formy ochrony. Rejestr prowadzi wojewódzki konserwator zabytków i objęte wpisem do rejestru zabytków są obiekty, które mają istotne znaczenie dla kultury i historii regionu. Z kolei każdy burmistrz, wójt i prezydent miasta prowadzi lokalną gminną ewidencję zabytków, w której umieszcza obiekty o szczególnym znaczeniu dla danej gminy. To, jakie obiekty się w niej znajdą, jest indywidualną decyzją władz gminy. 

W ofercie sprzedaży nieruchomości można znaleźć stare budynki do remontu, które mają ciekawą architekturę, czy są położone w atrakcyjnym miejscu. Warto sprawdzić, czy dany obiekt jest zabytkiem. Często są tak zniszczone, że wielu inwestorów nie podejrzewa, że są wpisane do rejestru zabytków i ich remont wiąże się z dodatkowymi formalnościami i pozwoleniami, fot. Adobe Stock

Jak to się ma do procedur dotyczących nabycia i remontu nieruchomości zabytkowej? Najważniejszym rejestrem jest ten wojewódzki. Wpis do rejestru gminnego nie przesądza jeszcze o obowiązkach konserwacyjnych nieruchomości przez właściciela, chyba że nieruchomość została uwzględniona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako zabytkowa. 

Jeśli zatem urokliwe siedlisko kusi nas zakupem, warto najpierw sprawdzić, czy nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków. Można to łatwo sprawdzić na internetowej stronie mapy.zabytek.gov.pl lub zwrócić się z zapytaniem do wojewódzkiego konserwatora zabytków. 

Czy kupić zabytkowy dom? Odłóż sentymenty i sprawdź stan techniczny, aby nie stracić na inwestycji 

Rozumiemy, że można od pierwszego wejrzenia zakochać się w domu. Szczególnie jeśli otoczony starymi drzewami leży w przepięknej okolicy, a elewacja pełna jest zjawiskowych gzymsów, kolumn, są też ryzalit i okna z uroczymi szprosami. Zanim jednak emocje sięgną zenitu i powiesz sakramentalne "tak, kupuję", zabierz ze sobą fachowca budowlanego i oceń stan techniczny budynku. Warto też zwrócić się o pomoc do architekta, który miał już do czynienia z pracami konserwatorskimi. 

To bardzo ważne, ponieważ może okazać się, że dostosowanie budynku do stanu umożliwiającego zamieszkanie w nim jest tak kosztowne, że czar natychmiast pryśnie. Nie ukrywajmy - decydując się na taką inwestycję, trzeba dysponować odpowiednim zapleczem finansowym i mierzyć siły na zamiary. Trzeba być też pasjonatem historii i wnętrz z duszą, aby móc wejść w taki projekt na 100%. Nie będzie on bowiem łatwy. 

Najważniejsze są fundamenty i ściany. Jeśli nie mają widocznych pęknięć i brak jest cech osiadania budynku, jest dobrze. Następnie skontroluj stan dachu, a szczególnie więźby. Uszkodzona może grozić zawaleniem się dachu. Jeśli pokrycie dachowe przecieka, trzeba będzie je wymienić. Zwróć też uwagę na stan drewnianych belek stropowych pomiędzy piętrami, czyli zadbaj o swoje bezpieczeństwo. Najprawdopodobniej do wymiany będą instalacje, chociaż istnieje cień szansy, że poprzedni właściciel o to zadbał. Na koniec pozostaje kwestia izolacji, czyli ochrony budynku przed wilgocią. Jeśli brak jest charakterystycznego zapachu stęchlizny oraz plam na ścianach i sufitach, można uznać, że stan techniczny budynku nie zagraża przyszłemu właścicielowi. 

Jak kupić nieruchomość zabytkową? Procedury zakupu nieruchomości

Na rynku nieruchomości wiele jest ofert dotyczących zabytkowych obiektów. Inwestorzy często kupują stare domy pod inwestycje typu pensjonat lub hotel. Zabytkowa kamienica, dom, budynek pofabryczny idealny pod loft lub dworek może służyć też jako prywatne lokum i takie inwestycje nie należą do rzadkości. Czy łatwo jest kupić budynek wpisany do rejestru zabytków? Tak. W zasadzie formalności przy zakupie takiej nieruchomości są zbieżne z tymi, które obowiązują przy zakupie domu z rynku wtórnego.

Często prace remontowe zabytkowego budynku są trudne i bardzo drogie. Wymagają przestrzegania zalecanych przez konserwatora zabytków rozwiązań i np. nie można ocieplić budynku od zewnątrz, fot. Adobe Stock

Różnica polega tylko na tym, że warto najpierw zwrócić się do konserwatora zabytków z zapytaniem o możliwość wykonania konkretnego zakresu prac w budynku. To pierwsza i podstawowa niepisana na razie formalność do załatwienia. Może okazać się bowiem, że zakres zaplanowanych prac nie będzie możliwy do zrealizowania w tym konkretnym budynku. Warto też skorzystać z pomocy eksperta, który dokładnie sprawdzi status prawny nieruchomości i przeprowadzi inwestora przez cały proces zakupu.

Pozwolenie konserwatora zabytków

Jeśli kupno zabytku stało się faktem, szczęśliwy posiadacz stylowej nieruchomości musi złożyć wniosek do wojewódzkiego konserwatora zabytków o pozwolenie na przeprowadzenie w danej nieruchomości prac konserwatorskich i robót budowlanych. Aby wydać decyzję, konserwator będzie wymagał aktu własności, czyli tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością, projektu architektoniczno-budowlanego oraz opisu faktycznego stanu budynku. Do wniosku należy też dołączyć program robót budowlanych, w którym powinny znaleźć się takie informacje jak przewidziane metody, techniki i materiały wykorzystane przy rewitalizacji obszaru, a planowane rozwiązania powinny zostać zamieszczone w formie rysunkowej i opisowej. 

W celu uzyskania pozwolenia konserwatora zabytków należy uiścić wymaganą opłatę skarbową (82 zł), a jeśli sprawy będzie załatwiał pełnomocnik (na przykład mąż, żona, dorosłe dziecko, architekt), oprócz dołączenia druku pełnomocnictwa, należy dopłacić dodatkowe 17 zł celem uregulowania opłaty skarbowej za pełnomocnictwo. 

Czy do przebudowy lub remontu zabytkowego domu potrzebne jest pozwolenie na budowę? 

Tak, pozwolenie na prowadzenie robót budowlanych jest wymagane. Samo pozwolenie konserwatorskie nie wystarczy (art. 29 ust. 7 pkt 1 i 2 Prawa budowlanego). Kiedy uzgodnienia z konserwatorem zabytków zostały zakończone wydaniem pozwolenia konserwatorskiego, można zacząć starać się w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta o uzyskanie pozwolenia na budowę celem rozpoczęcia prac remontowych. Dokumenty są analogiczne do tych, które składane są przy budowie domu lub jego rozbudowie/przebudowie, należy jednak również załączyć uzyskane wcześniej pozwolenie od konserwatora zabytków. Po uzyskaniu pozwolenia z odpowiedniego organu,  właściciel nieruchomości może rozpocząć remont upragnionego domu i ma na to 3 lata od dnia wydania decyzji. 

Przeczytaj

Może cię zainteresować

Czym najlepiej kleić aluminium? Jaka farba na zacieki po zalaniu? Profesjonalny system renowacyjny do usuwania wilgoci i...

Dowiedz się więcej

• Jak nie stresować się w czasie budowy?
• Wymiana okien za grosze. Tak uzyskasz dofinansowanie
• Zabudowa z płyt gipsowo-kartonowych. Praktyczne porady
• Jakie płyty, profile i akcesoria będą potrzebne do zabudowy poddasza?
• Wnętrza w duchu glamour z farbami Tikkurila
• Jak urządzić sypialnię na poddaszu?
• Jak urządzić wnętrza w stylu loftowym?

Zobacz więcej Zobacz mniej

Z czym wiąże się remont zabytku? Obowiązki właściciela zabytkowej nieruchomości

Właściciel zabytku wpisanego do rejestru oprócz tego, że musi dostosować się do zaleceń konserwatora zabytków i konsultować się z nim w trakcie renowacji, przede wszystkim powinien "podejść" do budynku z poszanowaniem historii. Ratując przed zniszczeniem stare siedlisko, zabytkową kuźnię, czy spichlerz, dobrze jest zachować ich dawny charakter. 

Jeśli w budynku znajduje się dobrze zachowany parkiet oraz oryginalne urokliwe gzymsy, sztukaterie i rzeźbienia z pewnością warto je zostawić i odnowić. Czasem nawet trzeba, jeśli tak zdecyduje konserwator zabytków. Użyte do renowacji materiały powinny być zbliżone wyglądem i właściwościami do tych oryginalnych. Od właściciela zabytku wymaga się jednak przede wszystkim najwyższej dbałości w utrzymaniu jego formy i zapobiegania niszczeniu nieruchomości. 

Nadzór konserwatorski nie taki straszny, jak go malują. Mieszkanie pod ochroną nie jest nietykalne

Powszechnie funkcjonuje przekonanie, że konserwator jest człowiekiem wyjątkowo nieprzychylnym. No tak, jeśli zabytkowy pałac kupowany jest do celów komercyjnych (na przykład w celu stworzenia hotelu) i nowy właściciel chce burzyć ściany i zmieniać całkowicie wnętrze, konserwator może stać się najgorszym wrogiem. Jego zadaniem jest nadzór nad tym, aby budynek zachował swój zabytkowy charakter. W ustawie o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami czytamy: "prace konserwatorskie - działania mające na celu zabezpieczenie i utrwalenie substancji zabytku, zahamowanie procesów jego destrukcji oraz dokumentowanie tych działań". 

Trzeba zdać sobie sprawę z tego, że zabytkowy budynek zawsze będzie pełen rzeczy pierwotnych, czyli zastanych i niedoskonałych. Odnowienie go na wysoki połysk mija się z celem zachowania pierwotnej materii, gdyż maleje tym samym wartość zabytkowa takiej nieruchomości. Nie mówimy zatem o generalnym remoncie takiej nieruchomości, a o jego renowacji i dostosowaniu do potrzeb mieszkalnych z zachowaniem ducha miejsca. 

Dofinansowanie do remontu zabytkowego domu prywatnego - dotacje na zakup i remont obiektu zabytkowego

Niewątpliwie kusząca jest ulga na rewitalizację zabytkowego budynku, która w 2025 roku obowiązuje w tej samej formie, co w roku ubiegłym. Obowiązują następujące dopłaty do obiektów zabytkowych:

• 50% kwoty poniesionych wydatków na wpłaty na fundusz remontowy (dla zabytku wpisanego do rejestru zabytków lub znajdującego się w ewidencji zabytków),
• 50% kwoty poniesionych wydatków na prace konserwatorskie, restauratorskie i roboty budowlane przy zabytku (wpisanego do rejestru zabytków).

Osoba kupująca nieruchomość wpisaną do rejestru zabytków może ubiegać się też o dofinansowanie zakupu zabytku nieruchomego. Zajmują się tym samorządy terytorialne oraz Ministerstwo Kultury i Dziedzictwa Narodowego. 

Czy warto inwestować zabytkowy dom do remontu? Czy zakup takiego budynku się zwróci i czy sprzedaż jest trudna?

Pasjonaci wnętrz, w których widoczna jest historia budynku i zachowane są oryginalne i piękne w swojej niedoskonałości wzorcowe elementy zaledwie odświeżone, a nie wymienione, potrafią zapłacić za nie krocie. Na stronie businesinsider.com.pl czytamy: "Z analizy Cenatorium i Urban.one wynika, że chętnych na zabytki w Polsce nie brakuje. W latach 2010-2019 było w kraju łącznie 318 transakcji dotyczących zamków, pałaców dworów czy też parków przypałacowych. Łączna wartość tych transakcji to 815 mln zł.". 

Zabytki są zatem w cenie, a niektóre można kupić taniej, niż standardowy dom. 

Zabytkowy dom: podsumowanie

Zakup nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków wiąże się przede wszystkim ze zgodą konserwatora zabytków na jej rewitalizację i remont. Czy warto zainwestować w taki zakup? Jeśli jesteś świadomy wyzwań i nie wyobrażasz sobie mieszkać w nowoczesnym przeszklonym domu, to dlaczego nie? Czeka nas jednak więcej formalności urzędowych, gdy zechcemy przeprowadzić remont. Stare siedliska i dworki mają nieodparty urok, ale nie są pozbawione wad. Na pewno trzeba się liczyć z tym, że potrzebny będzie duży nakład finansowy na remont i poświęcony na niego czas.