Koszt stanu surowego zamkniętego: 277 500 zł - kosztorys domu 120 m2 z poddaszem (2025-2026)

Budowa domu dzieli się na trzy podstawowe etapy: stan zerowy, stan surowy otwarty i stan surowy zamknięty. Choć wykonanie stanu zerowego nie jest dużym wydatkiem, to stan surowy otwarty pochłania już około 25-30% całkowitych kosztów inwestycji, a stan surowy zamknięty może sięgnąć nawet połowy budżetu przeznaczonego na budowę.

Czym jest stan surowy zamknięty?

Stan zerowy to etap budowy, który obejmuje wszystkie prace do poziomu parteru - czyli wykopy, wykonanie ław żelbetowych oraz najczęściej ścian fundamentowych (z bloczków betonowych lub wylewanych), wraz z izolacją. Alternatywą jest płyta fundamentowa, szczególnie zalecana, gdy badania geologiczne wskazują na słabą nośność gruntu. Bardzo ważnym elementem stanu zerowego jest wykonanie prawidłowej izolacji przeciwwilgociowej, często lekceważonej przez ekipy murarskie. Boki fundamentów należy zabezpieczyć masą bitumiczną, a ich wierzch papą lub folią, którą następnie łączy się z izolacją podłogi na gruncie. To zadanie powinien dopilnować kierownik budowy. Stan zerowy kończy się zwykle wylaniem tzw. chudziaka, czyli pierwszej warstwy podłogi. Kolejnym etapem jest stan surowy otwarty, obejmujący wzniesienie konstrukcji budynku - ścian zewnętrznych, schodów, stropów oraz wykonanie dachu. Na tym etapie mogą też powstać kominy i ściany działowe murowane. Stan surowy zamknięty oznacza, że dom ma już zamontowane okna, drzwi wejściowe, a często także bramę garażową. Warto wiedzieć, że zamykając stan surowy dopiero przekroczyliśmy półmetek. Czeka nas jeszcze koszt związany z wykonaniem instalacji wewnętrznych, tynków i szlicht, czy wykończeniem elewacji. Najtrudniej zaplanować i oszacować jest ostatnią fazę budowy, czyli koszt wykończenia domu.

Do oszacowania kosztów budowy stanu surowego zamkniętego wybraliśmy Dom w malinówkach 23 (G) pracowni ARCHON+ Biuro Projektów.

Wiemy, że ważna jest zarówno teoria, jak i informacje praktyczne, dlatego przygotowaliśmy kosztorysy stanu surowego zamkniętego dotyczące przykładowego „Domu w malinówkach 23 (G)” o pow. ok. 120 m2 autorstwa ARCHON+ Biuro Projektów. Dadzą one wyobrażenie o tym, na jakie wydatki trzeba być przygotowanym w związku z budową.

To interesujący projekt domu z poddaszem użytkowym, stworzony z myślą o ekonomice realizacji, oferujący mieszkańcom funkcjonalne i komfortowe w użytkowaniu wnętrze. Powierzchnia domu wynosi: 120,5 m2 + 18,19 m2 garaż + 6,09 m2 kotłownia. Zwarta bryła oraz dwuspadowy dach to sprawdzone i proste w wykonaniu konstrukcje, które w pozytywny sposób wpływają na koszty budowy oraz tempo realizacji. Wiatrołap w naturalny sposób oddziela część mieszkalną domu od jednostanowiskowego garażu, przez który dostępna jest kotłownia z osobnym wyjściem na zewnątrz. W strefie nocnej na poddaszu zaplanowano cztery sypialnie z nowoczesnymi portfenetrami oraz łazienkę i osobną pralnię.

Stan surowy zamknięty - ile wyniesie koszt budowy?

Czy przed rozpoczęciem budowy można dokładnie określić koszt realizacji poszczególnych etapów budowy? Niestety nie, bo każdy kosztorys jest tylko przybliżoną prognozą. Ale nie uwzględnia wszystkich czynników wpływających na koszty budowy. Przede wszystkim musimy liczyć się z dynamiką zmian cen w czasie. Typowa budowa w polskich warunkach to przynajmniej dwa sezony, zaś uwzględniając skompletowanie dokumentacji oraz załatwienie formalności, jeszcze dłużej. W takim okresie zmiany na rynku mogą być naprawdę duże. Przy czym musimy się liczyć raczej z tendencją wzrostową. Ponadto nie zapominajmy, że ceny materiałów budowlanych są w znacznym stopniu uzależnione od tego, co dzieje się na rynku europejskim i światowym. Wahania cen stali, drewna itd. niejednokrotnie tu mają swoje źródła. Również stawki wykonawców nie są czymś, co możemy łatwo określić. Nieuniknione jest chociażby pewne zróżnicowanie regionalne. Przede wszystkim koszty robocizny są zwykle najwyższe w pobliżu dużych miast. To ważniejsze, niż chociażby województwo, w którym planujemy budowę. Oczywiście, znaczenie ma koniunktura na rynku budowlanym. W segmencie budownictwa jednorodzinnego w pierwszym półroczu 2025 r. mieliśmy ok. 5% wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę, względem roku poprzedniego. Jednak równocześnie podobny był spadek liczby inwestycji deweloperskich (budynki wielorodzinne). Bardzo trudno jest więc określić jakąś jednoznaczną i długotrwałą tendencję. Przy czym znaczenie będzie mieć tu również dobra lub zła koniunktura na rynkach Europy Zachodniej, które w pewnym stopniu „zasysają” fachowców z naszego kraju. 

Koszt budowy domu z poddaszem użytkowym - cennik 2025/2026 - stan surowy zamknięty

Całkowity koszt stanu surowego zamkniętego wynosi 277 500 zł. Poniżej szczegółowo podajemy koszt wykonania wszystkich elementów, które się składają na stan surowy zamknięty.

Roboty ziemne i fundamenty - koszt budowy

Fundamenty w naszym projekcie domu to proste i sprawdzone rozwiązanie w postaci typowych ław żelbetowych oraz monolitycznych (wylewanych w szalunku) ścian fundamentowych. Koszt budowy fundamentów wyniósł: 55 tys. zł.

Oczywiście, sposób posadowienia za każdym razem musi być dostosowany do specyfiki danej działki. To jeden z obowiązków projektanta dokonującego adaptacji projektu. W zależności od warunków gruntowo-wodnych może więc być konieczne dokonanie jakichś modyfikacji. Jednak w znakomitej większości przypadków raczej nie powinny to być duże zmiany. Budynek nie ma bowiem piwnicy, dużej rozpiętości pomiędzy elementami konstrukcyjnymi czy skomplikowanego kształtu.

Rozwiązaniem alternatywnym wobec klasycznych fundamentów może być płyta fundamentowa. Pod względem technicznym jej zastosowanie jest uzasadnione przede wszystkim w przypadku gruntów o niskiej nośności. Płyta przekazuje bowiem ciężar budynku na dużą powierzchnię. Ponadto w tym wariancie zakres prac ziemnych zostaje nieco ograniczony, zaś posadowienie sięga bardzo płytko, co w niektórych przypadkach bywa istotną zaletą. Jednak przede wszystkim trzeba podkreślić, że żelbetową płytę fundamentową zawsze projektuje się indywidualnie. W czym pierwszym krokiem zawsze powinna być ocena zasadności zastosowania tego rozwiązania przez konstruktora mającego doświadczenie w projektowaniu takich elementów. Jeżeli zaś chodzi o koszty to płyta w typowych (w miarę korzystnych) warunkach gruntowych będzie najczęściej rozwiązaniem droższym. Jednak trzeba tu uwzględnić, że wykonując ją możemy od razu uzyskać izolowaną cieplnie podłogę na gruncie.

Ściany zewnętrzne - koszt budowy

Zgodnie z wybranym przez nas projektem domu ściany zewnętrzne oraz wewnętrzne nośne mają być wykonane z bloczków z betonu komórkowego. Nie są to jednak mury jednowarstwowe, bez ocieplenia. Przeciwnie, przewidziano grubą warstwę termoizolacji (20 cm), ze styropianu wysokiej jakości. To bardzo ważne, gdyż ma to umożliwić uzyskanie niezwykle niskiego współczynnika przenikania ciepła U ścian, wynoszącego zaledwie ok. 0,12 W/(m2 ·K). Warto przypomnieć, że zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami (WT 2021) nie może być on wyższy niż 0,2 W/(m2 ·K). Różnica jest więc duża, ale uzasadniona, gdyż znakomicie ułatwia spełnienie drugiego warunku narzuconego przez przepisy. Chodzi tu o utrzymanie wystarczająco niskiego wskaźnika zapotrzebowania na energię pierwotną (EP). Trzeba podkreślić, że przy takiej izolacji cieplnej na ścianach to właśnie ona będzie miała zasadniczy wpływ na termoizolacyjność ścian. Natomiast sam materiał użyty do wzniesienia murów nie będzie specjalnie istotny. W związku z tym generalnie możliwa jest zamiana betonu komórkowego na inny materiał, np. na ceramikę. Chociaż, oczywiście, trzeba to będzie uwzględnić w charakterystyce energetycznej. Przy tym taka zmiana nie wpłynie znacząco na koszt budowy ścian, gdyż różnice cen pomiędzy popularnymi materiałami nie są duże. Koszt budowy ścian wyniósł 47 tys. zł, a stropu - 24 tys. zł.

Poważnym przedsięwzięciem byłaby natomiast zmiana polegająca na zastąpieniu murów dwuwarstwowych trójwarstwowymi, czyli z izolacją cieplną osłoniętą ścianką z cegły klinkierowej, silikatowej czy elewacyjnych bloczków betonowych. Nie chodzi tylko o istotny wzrost kosztów (orientacyjnie o 30-40 tys. zł). Wymagałoby to bowiem przeprojektowania fundamentów, na których musi się oprzeć murowana warstwa elewacyjna, uwzględnienia zwiększonej grubości ścian itd. Natomiast wzniesienie ścian jednowarstwowych o tak niskim współczynniku U, jak przewiduje projekt nie wchodzi w grę. Po prostu nie ma odpowiednich materiałów. Zmieszczenie się w limitach zapotrzebowania na energię pierwotną (EP) wymagałoby więc daleko idących zmian. Przede wszystkim innego sposobu ogrzewania, zamiast zaproponowanego kotła gazowego.

Ile kosztuje budowa dachu i pokrycie

Prostą bryłę domu wieńczy dwuspadowy dach o kącie nachylenia 40°. Powierzchnia dachu wynosi 188,19 m2. Znów mamy tu więc rozwiązanie, które należy uznać za klasyczne. Co ważne, nie ma tu załamań połaci, lukarn, czy płaskiego dachu nad garażem. Wszystkie tego rodzaju elementy nie tylko podnoszą koszt wykonania konstrukcji, podkładu i pokrycia, ale oznaczają również większe ryzyko popełnienia błędów przez cieśli i dekarzy oraz wystąpienia przecieków. Trzeba jednak uczciwie dodać, że nie wszystko będzie tu tak proste jak na dachu stodoły. Mamy bowiem 6 okien dachowych oraz 3 kominy. Czyli całkiem sporo miejsc, do których trzeba dopasować układane elementy pokrycia oraz bardzo starannie wykonać obróbki. W projekcie przewidziano ułożenie blachodachówki, a więc pokrycia lekkiego. Jednak przekroje elementów konstrukcyjnych są na tyle duże, że dają możliwość zastosowania cięższego pokrycia np. dachówki ceramicznej. Ale robimy to zawsze po konsultacji z konstruktorem. Koszt wykonania dachu wraz z pokryciem wyniósł 36 tys. zł.

Okna, drzwi, brama garażowa

Przeszklenia, czyli okna fasadowe, dachowe, drzwi tarasowe i balkonowe to bardzo poważna pozycja w kosztach budowy każdego domu. Jeszcze ważniejsza, odkąd wprowadzając WT 2021 zaostrzono wymagania odnośnie ich izolacyjności. W praktyce oznaczało to bowiem przede wszystkim konieczność zastosowania szyb zespolonych o trzech taflach szkła, zamiast dwóch jak wcześniej. Te wymogi muszą też spełniać przeszklenia w naszym projekcie. Są liczne i mają znaczną powierzchnię. Jednak, na szczęście dla budżetu inwestora, nie mają np. nietypowych kształtów. Nie ma też wśród nich modnych ostatnio okien narożnych oraz przesuwnych drzwi tarasowych. W salonie przeszklenia są naprawdę duże, ale zaproponowano tu dwa okna stałe oraz klasyczne dwuskrzydłowe drzwi rozwierane. Koszt okien, drzwi i bramy wyniósł 75 tys. zł.