Jakie mogą być wady ukryte działki budowlanej i jak ich uniknąć?

Print image
Copy link image
time image Artykuł na: 6-9 minut
Jakie mogą być wady ukryte działki budowlanej i jak ich uniknąć?

Kupując działkę pod budowę domu, powinniśmy kierować się raczej rozumem, niż sercem. Bo uwiedzeni urodą nowego miejsca, możemy przeoczyć wady, które utrudnią wykorzystanie kupionej posesji, narażą nas na dodatkowe koszty lub uczynią mieszkanie tam mniej komfortowym. Wyjaśniamy, czego i z jakiej racji, warto się wystrzegać.

aktualizacja: 2019-03-06 12:49:39

Decyzja zapadła: chcemy mieszkać w domu. I nie chcemy go kupić, tylko wybudować. Żeby był dokładnie taki, jak sobie wymarzyliśmy.

Przed pochopnym kupowaniem działek, z pozoru idealnych, ma Cię, Szanowny Czytelniku, ten tekst przestrzec.
Jeśli nie odziedziczyliśmy działki po babci, albo nie sprezentowali nam jej teściowie, to najpierw musimy kupić odpowiednią parcelę. Najważniejsze kryteria, jakie powinniśmy brać pod uwagę przy wyborze działki, to jej lokalizacja i możliwość wybudowania na niej takiego domu, który najbardziej odpowiada naszym potrzebom i aspiracjom.

Ale bywa, że decydująca okazuje się uroda nowego miejsca.

Jaka jest idealna działka?

Idealna działka budowlana, zdaniem fachowców i większości poszukujących, to kwadrat lub zbliżony do kwadratu prostokąt o powierzchni około 1000 m2. Na takiej parceli można posadowić w zasadzie dowolny dom. Na działce o powierzchni 1000 m2, będącej wąskim prostokątem, wybudowanie rozłożystej, parterowej siedziby może okazać się niemożliwe. Idealna działka ma wjazd od północy, co pozwoli na usytuowanie domu w taki sposób, że potrzebujące raczej chłodu i mniejszej ilości światła kuchnia i garaż znajdą się od ulicy, a dobrze nasłoneczniony salon od południa. Od południa urządzimy także ogród, na który salon otworzy się dużymi przeszkleniami, w które nie będą zaglądali przechodzący ulicą sąsiedzi. Poza tym, na takiej działce najłatwiej wybudować dom energooszczędny.

Tu ważna uwaga dla miłośników słońca - na tarasie z ekspozycją południową, latem bez np. markiz, trudno będzie wytrzymać. Gorące płytki parzą w stopy, a pod rozłożoną markizą może być duszno.

Idealna parcela budowlana jest płaska, z dobrymi warunkami gruntowymi. Położona w zasięgu wszystkich potrzebnych sieci (prąd, woda, kanalizacja, gaz, ewentualnie telefon). W ładnym sąsiedztwie, może nawet pod lasem. A jednocześnie blisko publicznej komunikacji (przystanku autobusowego lub stacji kolejki), szkoły (jeżeli mamy dzieci), sklepu i apteki.

W zwartej zabudowie miejskiej o idealną działkę budowlaną trudno, ale na przedmieściach i w mniejszych miejscowościach jej znalezienie wciąż jest i jeszcze długo będzie realne.

Wyobraźmy sobie zatem, że znaleźliśmy nasz ideał. Kupiliśmy, a potem okazało się, że ideał nie jest bez skazy. A nawet, że ma feler. I to duży.

Właśnie przed pochopnym kupowaniem działek z pozoru idealnych, ma Cię, Szanowny Czytelniku, ten tekst przestrzec. Wady, które opisujemy, nie uniemożliwiają wykorzystania działki i zbudowania na niej domu. Narażają jednak inwestora na znaczne i niepotrzebne koszty, albo istotnie i często na całe lata obniżają komfort mieszkania w nowym miejscu.

Oczywiste dla fachowca, mogą umknąć uwadze mniej doświadczonego poszukiwacza własnego miejsca na ziemi. Poniższe przykłady nie wyczerpują całego katalogu wad działek. 

  1. Daleko od miasta - wada działki budowlanej
  2. Wada działki budowlanej ukryta w papierach
  3. Wady działki budowlanej blisko wody
  4. Działka budowlana z widokiem na blok
  5. Prywatna droga dzielona z sąsiadami - wada ukryta działki budowlanej
  6. Wąska działka - wada działki budowlanej
  7. Działka ze spadkiem terenu - wada działki budowlanej
  8. Działka z ruiną - wada działki budowlanej
  9. Złe warunki gruntowe - wada działki budowlanej
  10. Działka bez dostępu do mediów - wada działki budowlanej

Jak uniknąć kupna działki budowlanej z wadą?

Sprawdzać, sprawdzać i jeszcze raz sprawdzać. Wielokrotnie oglądać upatrzoną parcelę i przepytywać sąsiadów.

Przed kupnem ziemi należy koniecznie sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości i zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dokumenty te powinien przejrzeć także notariusz, u którego podpiszemy umowę kupna działki. Umowa przenosząca własność nieruchomości będzie bowiem ważna tylko wtedy, gdy zostanie zawarta w formie aktu notarialnego.

W księdze wieczystej znajdziemy informacje o położeniu nieruchomości, jej wielkości, przeznaczeniu i właścicielu. W dziale trzecim księgi będą informacje o obciążeniu działki np. służebnością drogi koniecznej (kiedy jedyna droga do posesji sąsiada prowadzi przez tę, którą chcemy kupić), a w dziale czwartym o hipotekach. Służebności i hipoteki przechodzą na kolejnego właściciela nieruchomości.

Jeśli zatem aktualny posiadacz naszej wymarzonej działki wziął pod jej hipotekę pół miliona złotych kredytu, to jego dług wraz z działką przejdzie na nas.

Sprzedający powinien przedstawić u notariusza aktualny wypis z ksiąg wieczystych (najlepiej z dnia zawarcia umowy). Dobrze też, gdy w treści umowy kupna, znajdzie się oświadczenie aktualnego właściciela, że od chwili sporządzenia wypisu hipoteka nieruchomości nie została obciążona.

Jeżeli interesująca nas nieruchomość jest położona na terenie z uchwalonym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to dowiemy się z niego, jaka jest minimalna wielkość działki pod dom jednorodzinny, a jaka pod bliźniak (trzeba uważać, żeby nie kupić zbyt małej). Plan stanowi także, jak wysoki budynek możemy wznieść, jaki procent powierzchni można zabudować i jaka jej część ma pozostać biologicznie czynna (czyli obsadzona roślinami). Plan zagospodarowania określa również możliwość sytuowania domu na działce, czyli np. jego odległość od ulicy, liczbę kondygnacji, szerokość elewacji frontowej, kształt dachu, a czasami nawet jego kolor i kolor ścian.

Warto się upewnić, czy na tej konkretnej parceli można wybudować taki dom, jaki sobie wymarzyliśmy. Plan może nakazywać przyłączenie naszej posesji do sieci kanalizacyjnej (jeśli taka jest w pobliżu lub wtedy, gdy powstanie) lub wodociągowej. Może zawierać zakaz używania niektórych paliw (zwykle stałych). Określa też rodzaj zabudowy i to, czy w sąsiedztwie posesji mogą pojawić się bloki albo punkty usługowe, warsztat, czy zakład przemysłowy.

Jeśli dla interesującego nas terenu nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania, to niezbędne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. O jej wydanie może wystąpić każdy, nie musimy być zatem właścicielem gruntu. W decyzji znajdziemy podobne informacje, jak w planie zagospodarowania. A nie mając jej w ręku, nie możemy być pewni, że na wybranej działce będziemy mogli się budować.

Warto też wystąpić do zakładu energetycznego, przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego oraz gazowego o wydanie technicznych warunków przyłączenia. To, że linia energetyczna lub gazociąg przebiegają blisko działki, nie musi wcale znaczyć, że łatwo z nich skorzystamy. Może to np. być linia średniego napięcia, a do linii niskiego napięcia mamy daleko. Wykonanie przyłączy może też wymagać kłopotliwego przejścia przez działki sąsiadów, bądź pod drogą.

Tyle najważniejsze dokumenty. Pozostaje jeszcze wyruszyć w teren. Dobrze, jeśli mamy możliwość przypatrywania się "upatrzonej" działce przez dłuższy czas. Warto obejrzeć ją podczas wiosennych roztopów i gdy spadnie śnieg. W weekend i w ciągu tygodnia, a także o różnych porach dnia. Zawsze przydatne są rozmowy z sąsiadami: może przestrzegą przed uciążliwym sąsiedztwem albo pochwalą świetną szkołę w pobliżu.

Warto obejrzeć działkę podczas wiosennych roztopów i gdy spadnie śnieg.
Warto obejrzeć działkę podczas wiosennych roztopów i gdy spadnie śnieg.

No i oczywiście trzeba sprawdzać internetowe fora i poświęcone okolicy strony www oraz czytać miesięcznik Budujemy Dom. 

Janusz Werner

Zdaniem naszych Czytelników

time image

19 Sty 2017, 08:52

bardzo trafna uwaga jak są to sąsiedzi którzy już mieszkają, to zwróciłbym uwagę na to czym i jak opalają ten swój dom...;)

time image

19 Sty 2017, 08:41

Największą "wadą ukrytą" działki są jej sąsiedzi. Jeśli ktoś ma taką możliwość, to niech zapozna się z posiadaczami sąsiednich domów i sprawdzi czy nam odpowiadają. Nie musimy ich kochać, czy się zaprzyjaźniać. Ważne, żeby sąsiad nie był nawiedzony.

time image

Gość Zygmunt

19 Sty 2017, 08:24

nam się udało uniknąć przykrych niespodzianek przy kupnie działki pod dom jedynie dzięki szczegółowej analizie terenu. Sprawdziliśmy czy nie ma żadnych zagrożeń, typu osuwiska, podtopienia, nadmierny hałas, no i jak wyglądają mpzp Bardzo przydatna rzecz taka analiza, nam sporo ułatwiła.

time image

Gość luk sky

24 Kwi 2016, 16:55

wydanie decyzji o warunkach zabudowy może trwać do roku czasu( z reguły jest szybciej ale teoretycznie może się tak zdarzyć) Kto ma na to czas? obserwowanie działki różnymi porami roku ? Widać ze osoba która pisała artykuł nigdy nie kupiła działki

Wiecej na Forum BudujemyDom.pl
Pokaż wszystkie komentarze

Dodaj komentarz

time image
time image
Warto wiedzieć dodatkowo:
Zobacz inne artykuły
Ile czasu i pieniędzy potrzeba, aby doprowadzić media do działki?
Ile czasu i pieniędzy potrzeba, aby doprowadzić media do działki?
Zadaj pytanie ekspertowi Masz wątpliwości lub dodatkowe pytania? Napisz do nas!
expert image
Akceptowane formaty plików: 'jpg', 'jpeg', 'gif', 'bmp', 'png'. Dodawanie wielu plików - wciśnij CTRL.
Administrator danych osobowych: AVT-Korporacja sp. z o.o. z siedzibą: ul. Leszczynowa 11, 03-197 Warszawa. Cel przetwarzania danych: udzielenie odpowiedzi na zadane pytanie. Administrator danych osobowych: AVT-Korporacja sp. z o.o. z siedzibą: ul. Leszczynowa 11, 03-197 Warszawa. Cel przetwarzania danych: udzielenie odpowiedzi na zadane pytanie. Okres przetwarzania danych: Twoje dane przetwarzane będą do czasu istnienia podstawy do ich przetwarzania – czyli w tym konkretnym przypadku, do czasu udzielenia odpowiedzi. Masz prawo do: dostępu do Twoich danych, ich sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych lub ich przenoszenia. Możesz: odwołać zgodę na przetwarzanie Twoich danych osobowych, zażądać, by Twoje wszystkie dane zostały usunięte. Podstawy prawne: art. 5, 6, 12, 13 Ogólnego rozporządzenia o ochronie danych osobowych (RODO). Czytaj więcej
Dodano plik do wysłania
Poradnik
Cenisz nasze porady? Możesz otrzymywać najnowsze w każdy czwartek!
Budujemy Dom
9,95 zł tylko teraz!
Teraz za darmo!
Od teraz, dla wszystkich! Wystarczy, że się zalogujesz. A otrzymasz dostęp do wszystkich artykułów z papierowego BudujemyDom! Całkowiecie za darmo!
Dom Energooszczędny Vademecum 2018

Dom Energooszczędny Vademecum

Jak zbudować dom energooszczędny

ABC Budowania 2018

ABC Budowania

To, co koniecznie musisz wiedzieć, żeby Twój pierwszy dom był dla Ciebie, a nie dla wroga

Wnętrza 2019

Wnętrza

Nowoczesne, stylowe, piękne wnętrza - zasady, porady, inspiracje

Czas na Wnętrze marzec 2019

Czas na Wnętrze

Od inspiracji do realizacji

Twój Dom Twój Styl 2018

Twój Dom Twój Styl

Poradnik shoppingowy

Budujemy Dom marzec 2019

Budujemy Dom

Dla budujących dom i wykonawców

Dom Polski 2019

Dom Polski

Jak zbudować dom tańszy niż mieszkanie

Nowoczesne Instalacje 2019

Nowoczesne Instalacje

Jak zbudować dom energooszczędny