Jakie mogą być wady ukryte działki budowlanej i jak ich uniknąć?

Decyzja zapadła: chcemy mieszkać w domu. I nie chcemy go kupić, tylko wybudować. Żeby był dokładnie taki, jak sobie wymarzyliśmy.

Przed pochopnym kupowaniem działek, z pozoru idealnych, ma Cię, Szanowny Czytelniku, ten tekst przestrzec.

Ale bywa, że decydująca okazuje się uroda nowego miejsca.

Jaka jest idealna działka?

Idealna działka budowlana, zdaniem fachowców i większości poszukujących, to kwadrat lub zbliżony do kwadratu prostokąt o powierzchni około 1000 m2. Na takiej parceli można posadowić w zasadzie dowolny dom. Na działce o powierzchni 1000 m2, będącej wąskim prostokątem, wybudowanie rozłożystej, parterowej siedziby może okazać się niemożliwe. Idealna działka ma wjazd od północy, co pozwoli na usytuowanie domu w taki sposób, że potrzebujące raczej chłodu i mniejszej ilości światła kuchnia i garaż znajdą się od ulicy, a dobrze nasłoneczniony salon od południa. Od południa urządzimy także ogród, na który salon otworzy się dużymi przeszkleniami, w które nie będą zaglądali przechodzący ulicą sąsiedzi. Poza tym, na takiej działce najłatwiej wybudować dom energooszczędny.

Tu ważna uwaga dla miłośników słońca - na tarasie z ekspozycją południową, latem bez np. markiz, trudno będzie wytrzymać. Gorące płytki parzą w stopy, a pod rozłożoną markizą może być duszno.

Idealna parcela budowlana jest płaska, z dobrymi warunkami gruntowymi. Położona w zasięgu wszystkich potrzebnych sieci (prąd, woda, kanalizacja, gaz, ewentualnie telefon). W ładnym sąsiedztwie, może nawet pod lasem. A jednocześnie blisko publicznej komunikacji (przystanku autobusowego lub stacji kolejki), szkoły (jeżeli mamy dzieci), sklepu i apteki.

W zwartej zabudowie miejskiej o idealną działkę budowlaną trudno, ale na przedmieściach i w mniejszych miejscowościach jej znalezienie wciąż jest i jeszcze długo będzie realne.

Wyobraźmy sobie zatem, że znaleźliśmy nasz ideał. Kupiliśmy, a potem okazało się, że ideał nie jest bez skazy. A nawet, że ma feler. I to duży.

Właśnie przed pochopnym kupowaniem działek z pozoru idealnych, ma Cię, Szanowny Czytelniku, ten tekst przestrzec. Wady, które opisujemy, nie uniemożliwiają wykorzystania działki i zbudowania na niej domu. Narażają jednak inwestora na znaczne i niepotrzebne koszty, albo istotnie i często na całe lata obniżają komfort mieszkania w nowym miejscu.

Oczywiste dla fachowca, mogą umknąć uwadze mniej doświadczonego poszukiwacza własnego miejsca na ziemi. Poniższe przykłady nie wyczerpują całego katalogu wad działek. 

1. Daleko od miasta - wada działki budowlanej
2. Wada działki budowlanej ukryta w papierach
3. Wady działki budowlanej blisko wody
4. Działka budowlana z widokiem na blok
5. Prywatna droga dzielona z sąsiadami - wada ukryta działki budowlanej
6. Wąska działka - wada działki budowlanej
7. Działka ze spadkiem terenu - wada działki budowlanej
8. Działka z ruiną - wada działki budowlanej
9. Złe warunki gruntowe - wada działki budowlanej
10. Działka bez dostępu do mediów - wada działki budowlanej

Jak uniknąć kupna działki budowlanej z wadą?

Sprawdzać, sprawdzać i jeszcze raz sprawdzać. Wielokrotnie oglądać upatrzoną parcelę i przepytywać sąsiadów.

Przed kupnem ziemi należy koniecznie sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości i zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dokumenty te powinien przejrzeć także notariusz, u którego podpiszemy umowę kupna działki. Umowa przenosząca własność nieruchomości będzie bowiem ważna tylko wtedy, gdy zostanie zawarta w formie aktu notarialnego.

W księdze wieczystej znajdziemy informacje o położeniu nieruchomości, jej wielkości, przeznaczeniu i właścicielu. W dziale trzecim księgi będą informacje o obciążeniu działki np. służebnością drogi koniecznej (kiedy jedyna droga do posesji sąsiada prowadzi przez tę, którą chcemy kupić), a w dziale czwartym o hipotekach. Służebności i hipoteki przechodzą na kolejnego właściciela nieruchomości.

Jeśli zatem aktualny posiadacz naszej wymarzonej działki wziął pod jej hipotekę pół miliona złotych kredytu, to jego dług wraz z działką przejdzie na nas.

Sprzedający powinien przedstawić u notariusza aktualny wypis z ksiąg wieczystych (najlepiej z dnia zawarcia umowy). Dobrze też, gdy w treści umowy kupna, znajdzie się oświadczenie aktualnego właściciela, że od chwili sporządzenia wypisu hipoteka nieruchomości nie została obciążona.

Jeżeli interesująca nas nieruchomość jest położona na terenie z uchwalonym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to dowiemy się z niego, jaka jest minimalna wielkość działki pod dom jednorodzinny, a jaka pod bliźniak (trzeba uważać, żeby nie kupić zbyt małej). Plan stanowi także, jak wysoki budynek możemy wznieść, jaki procent powierzchni można zabudować i jaka jej część ma pozostać biologicznie czynna (czyli obsadzona roślinami). Plan zagospodarowania określa również możliwość sytuowania domu na działce, czyli np. jego odległość od ulicy, liczbę kondygnacji, szerokość elewacji frontowej, kształt dachu, a czasami nawet jego kolor i kolor ścian.

Warto się upewnić, czy na tej konkretnej parceli można wybudować taki dom, jaki sobie wymarzyliśmy. Plan może nakazywać przyłączenie naszej posesji do sieci kanalizacyjnej (jeśli taka jest w pobliżu lub wtedy, gdy powstanie) lub wodociągowej. Może zawierać zakaz używania niektórych paliw (zwykle stałych). Określa też rodzaj zabudowy i to, czy w sąsiedztwie posesji mogą pojawić się bloki albo punkty usługowe, warsztat, czy zakład przemysłowy.

Jeśli dla interesującego nas terenu nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania, to niezbędne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. O jej wydanie może wystąpić każdy, nie musimy być zatem właścicielem gruntu. W decyzji znajdziemy podobne informacje, jak w planie zagospodarowania. A nie mając jej w ręku, nie możemy być pewni, że na wybranej działce będziemy mogli się budować.

Warto też wystąpić do zakładu energetycznego, przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego oraz gazowego o wydanie technicznych warunków przyłączenia. To, że linia energetyczna lub gazociąg przebiegają blisko działki, nie musi wcale znaczyć, że łatwo z nich skorzystamy. Może to np. być linia średniego napięcia, a do linii niskiego napięcia mamy daleko. Wykonanie przyłączy może też wymagać kłopotliwego przejścia przez działki sąsiadów, bądź pod drogą.

Tyle najważniejsze dokumenty. Pozostaje jeszcze wyruszyć w teren. Dobrze, jeśli mamy możliwość przypatrywania się "upatrzonej" działce przez dłuższy czas. Warto obejrzeć ją podczas wiosennych roztopów i gdy spadnie śnieg. W weekend i w ciągu tygodnia, a także o różnych porach dnia. Zawsze przydatne są rozmowy z sąsiadami: może przestrzegą przed uciążliwym sąsiedztwem albo pochwalą świetną szkołę w pobliżu.

Warto obejrzeć działkę podczas wiosennych roztopów i gdy spadnie śnieg.

No i oczywiście trzeba sprawdzać internetowe fora i poświęcone okolicy strony www oraz czytać miesięcznik Budujemy Dom. 

Janusz Werner