Prywatna droga dzielona z sąsiadami może okazać się ukrytą wadą działki budowlanej. Właściciele działek zlokalizowanych w głębi posiadłości często korzystają z dojazdu przez teren należący do innych osób, co może prowadzić do konfliktów. W przypadku braku formalnej umowy, właściciel działki przez którą prowadzi droga, może w każdej chwili zakazać korzystania z niej. Aby uniknąć takich sytuacji, warto zabezpieczyć się prawnie, np. poprzez ustanowienie służebności gruntowej. Jest to prawo, które pozwala korzystać z cudzej nieruchomości w określony sposób. Służebność gruntowa musi być jednak ustanowiona na piśmie i wpisana do księgi wieczystej. Jeśli droga do działki prowadzi przez teren należący do gminy, można ubiegać się o ustanowienie służebności drogowej. Warto jednak pamiętać, że gmina może zażądać opłaty za korzystanie z drogi. Kolejnym rozwiązaniem jest wykupienie od właściciela drogi dojazdowej pasma gruntu. W każdym przypadku ważne jest, aby formalnie uregulować kwestię dojazdu do działki, co pozwoli uniknąć przyszłych problemów.
Problemy mogą pojawić się i przed rozpoczęciem budowy i podczas późniejszego użytkowania nieruchomości. Bowiem na poprowadzenie mediów we wspólnej działce drogowej, zgodę muszą wyrazić wszyscy jej właściciele. Teoretycznie proste, w praktyce nieco trudniejsze, bo ktoś mógł wyjechać na rok za granicę albo po prostu nie ma ochoty się zgodzić.
Na stałe problem rozwiązuje jedynie udanie się do notariusza i wpisanie do księgi wieczystej działki drogowej, służebności doprowadzenia sieci i dostarczania mediów na rzecz firm, które sprzedają prąd, gaz, wodę i odbierają ścieki. Ale u notariusza muszą stawić się jednocześnie wszyscy właściciele (a może to być co najmniej kilkanaście, a często kilkadziesiąt osób) i trzeba ponieść mały, lecz dodatkowy koszt.
W przyszłości problematyczne może być także użytkowanie wspólnej drogi. Bo jeśli droga jest nasza, to sami musimy zadbać o jej utwardzenie czy oświetlenie. Gdy prowadzi do dwóch czy trzech działek, zapewne łatwiej się porozumieć. Ale gdy jest ich kilkanaście? Czy wszyscy właściciele będą chcieli partycypować w kosztach budowy naszej uliczki? I czy zimą wszyscy będą ją odśnieżać?
Rolnicy, którzy dzielą pola na parcele sprzedają nowym właścicielom udziały w prowadzącej do nich drodze albo zachowują tę drogę dla siebie, obciążając ją służebnością prawa przechodu i przejazdu. Za taką służebność właściciel nieruchomości, przez którą przejeżdżamy, może zażyczyć sobie opłaty (o ile w akcie notarialnym nie zapisano, że służebność jest bezpłatna). A obowiązek utrzymania drogi w należytym stanie także spoczywa na korzystającym ze służebności, czyli na nas.
Jeżeli nasza działka powstała w wyniku podziału większej nieruchomości i nie prowadzi do niej żadna droga, niezbędne będzie ustanowienie służebności drogi koniecznej. Zostanie ona wytyczona na wniosek właściciela działki pozbawionej dostępu do drogi publicznej przez posesję sąsiednią. Stosowną decyzję podejmuje właściwy sąd rejonowy.
Niezbędne jest zaangażowanie geodety, a właścicielowi ziemi, przez którą prowadzi droga konieczna, przysługuje wynagrodzenie. I musi zostać ona poprowadzona w sposób jak najmniej obciążający nieruchomość, przez którą przebiega. Jeśli nasza działka to część większej, dopiero co podzielonej nieruchomości, to droga konieczna zostanie wytyczona właśnie przez tę nieruchomość, a nie inną, bardziej nam pasującą działkę.
Redaktor: Janusz Werner
fot. otwierająca: J. Werner
