Prywatna droga dzielona z sąsiadami - wada ukryta działki budowlanej

Prywatna droga dzielona z sąsiadami - wada ukryta działki budowlanej

Właścicielami drogi są w równych częściach właściciele wszystkich działek położonych przy naszej prywatnej ulicy. Przed transakcją rzecz nie budziła żadnych wątpliwości: do naszej ziemi bez trudu dojeżdżaliśmy samochodem, a prywatna droga wydawała się nawet atrakcyjna. W przyszłości chcieliśmy przegrodzić ją szlabanem, żeby nikt obcy nie kręcił się nam przy domu. Gdzie zatem czai się ukryta wada?

Streszczenie artykułu
Prywatna droga dzielona z sąsiadami może okazać się ukrytą wadą działki budowlanej. Właściciele działek zlokalizowanych w głębi posiadłości często korzystają z dojazdu przez teren należący do innych osób, co może prowadzić do konfliktów. W przypadku braku formalnej umowy, właściciel działki przez którą prowadzi droga, może w każdej chwili zakazać korzystania z niej. Aby uniknąć takich sytuacji, warto zabezpieczyć się prawnie, np. poprzez ustanowienie służebności gruntowej. Jest to prawo, które pozwala korzystać z cudzej nieruchomości w określony sposób. Służebność gruntowa musi być jednak ustanowiona na piśmie i wpisana do księgi wieczystej. Jeśli droga do działki prowadzi przez teren należący do gminy, można ubiegać się o ustanowienie służebności drogowej. Warto jednak pamiętać, że gmina może zażądać opłaty za korzystanie z drogi. Kolejnym rozwiązaniem jest wykupienie od właściciela drogi dojazdowej pasma gruntu. W każdym przypadku ważne jest, aby formalnie uregulować kwestię dojazdu do działki, co pozwoli uniknąć przyszłych problemów.

Problemy mogą pojawić się i przed rozpoczęciem budowy i podczas późniejszego użytkowania nieruchomości. Bowiem na poprowadzenie mediów we wspólnej działce drogowej, zgodę muszą wyrazić wszyscy jej właściciele. Teoretycznie proste, w praktyce nieco trudniejsze, bo ktoś mógł wyjechać na rok za granicę albo po prostu nie ma ochoty się zgodzić.

Na stałe problem rozwiązuje jedynie udanie się do notariusza i wpisanie do księgi wieczystej działki drogowej, służebności doprowadzenia sieci i dostarczania mediów na rzecz firm, które sprzedają prąd, gaz, wodę i odbierają ścieki. Ale u notariusza muszą stawić się jednocześnie wszyscy właściciele (a może to być co najmniej kilkanaście, a często kilkadziesiąt osób) i trzeba ponieść mały, lecz dodatkowy koszt.

W przyszłości problematyczne może być także użytkowanie wspólnej drogi. Bo jeśli droga jest nasza, to sami musimy zadbać o jej utwardzenie czy oświetlenie. Gdy prowadzi do dwóch czy trzech działek, zapewne łatwiej się porozumieć. Ale gdy jest ich kilkanaście? Czy wszyscy właściciele będą chcieli partycypować w kosztach budowy naszej uliczki? I czy zimą wszyscy będą ją odśnieżać?

Rolnicy, którzy dzielą pola na parcele sprzedają nowym właścicielom udziały w prowadzącej do nich drodze albo zachowują tę drogę dla siebie, obciążając ją służebnością prawa przechodu i przejazdu. Za taką służebność właściciel nieruchomości, przez którą przejeżdżamy, może zażyczyć sobie opłaty (o ile w akcie notarialnym nie zapisano, że służebność jest bezpłatna). A obowiązek utrzymania drogi w należytym stanie także spoczywa na korzystającym ze służebności, czyli na nas.

Jeżeli nasza działka powstała w wyniku podziału większej nieruchomości i nie prowadzi do niej żadna droga, niezbędne będzie ustanowienie służebności drogi koniecznej. Zostanie ona wytyczona na wniosek właściciela działki pozbawionej dostępu do drogi publicznej przez posesję sąsiednią. Stosowną decyzję podejmuje właściwy sąd rejonowy.

Niezbędne jest zaangażowanie geodety, a właścicielowi ziemi, przez którą prowadzi droga konieczna, przysługuje wynagrodzenie. I musi zostać ona poprowadzona w sposób jak najmniej obciążający nieruchomość, przez którą przebiega. Jeśli nasza działka to część większej, dopiero co podzielonej nieruchomości, to droga konieczna zostanie wytyczona właśnie przez tę nieruchomość, a nie inną, bardziej nam pasującą działkę. 

Redaktor: Janusz Werner
fot. otwierająca: J. Werner

FAQ Pytania i odpowiedzi
  • Kim są właścicielami prywatnej drogi?

    Właścicielami drogi są w równych częściach właściciele wszystkich działek położonych przy naszej prywatnej ulicy.
  • Jakie problemy mogą pojawić się w związku z prywatną drogą?

    Problemy mogą pojawić się przed rozpoczęciem budowy oraz podczas późniejszego użytkowania nieruchomości, zwłaszcza gdy chodzi o poprowadzenie mediów we wspólnej działce drogowej. Wszyscy właściciele muszą wyrazić zgodę, co może być trudne w praktyce.
  • Jak można rozwiązać problem związany z poprowadzeniem mediów na prywatnej drodze?

    Problem można rozwiązać poprzez udanie się do notariusza i wpisanie do księgi wieczystej działki drogowej służebności doprowadzenia sieci i dostarczania mediów na rzecz firm, które sprzedają prąd, gaz, wodę i odbierają ścieki.
  • Jakie mogą być problemy związane z użytkowaniem wspólnej drogi?

    Problematyczne może być użytkowanie wspólnej drogi, zwłaszcza jeśli chodzi o jej utwardzenie czy oświetlenie. W przypadku kilku działek, porozumienie może być łatwiejsze, ale w przypadku większej liczby działek, może być trudno uzyskać zgodę wszystkich właścicieli na partycypację w kosztach budowy drogi czy jej odśnieżanie.
  • Co może być konieczne, jeśli działka powstała w wyniku podziału większej nieruchomości i nie prowadzi do niej żadna droga?

    W takim przypadku niezbędne będzie ustanowienie służebności drogi koniecznej. Droga ta zostanie wytyczona na wniosek właściciela działki pozbawionej dostępu do drogi publicznej przez posesję sąsiednią, a decyzję podejmuje właściwy sąd rejonowy.
  • Czytaj więcej Czytaj mniej
Janusz Werner
Janusz Werner

Dziennikarz z przeszło 25-letnim doświadczeniem w mediach drukowanych i elektronicznych. W Budujemy Dom od blisko dekady. Na budowach bywa tak często, jak w redakcji. Autor tekstów poradnikowych i publicystycznych, także porad prawnych. Nadąża za zmianami w największych programach pomocowych dla inwestorów indywidualnych: w Czystym Powietrzu, Moim Prądzie, Mojej Wodzie...

Komentarze

Współwłaściciele powinni zwrócić się na piśmie o  rozebranie ogrodzenia podając rozsądny termin wykonania - przy braku reakcji  pozostaje droga sądowa.
aru
03-08-2023 11:14
mogą
Zdaniem Czytelnika
03-08-2023 10:48
Komentarz dodany przez Monika: Witam, a co w sytuacji, gdy została wydzielona droga wspólna 7 m, która jest w tym momencie pośrodku przedzielona siatką i właściciel siatki nie chce jej usunąć? Czy inni współwłaściciele drogi mogą ją sami rozebrać?
Wiecej na Forum BudujemyDom.pl
Czytaj tak, jak lubisz
W wersji cyfrowej lub papierowej
Moduł czytaj tak jak lubisz