Jakie zmiany w prawie budowlanym czekają nas w 2024 roku?

Budowa domu - ile to kosztuje?

Jak wiemy, łatwo nie jest. Przez kilka ostatnich lat ceny materiałów budowlanych i robocizny rosły jak szalone. Najpierw napędzała je pandemia, potem wojna. To powszechne wrażenie potwierdzają twarde dane. Spójrzmy na wyliczenia pracowni architektonicznej Homekoncept, której projekty często pokazujemy w naszym miesięczniku.

Budowa stanu surowego zamkniętego, parterowego domu o powierzchni 120 m2, z dwustanowiskowym garażem (kolejne 39 m2), według jednego z częściej wybieranych projektów tej pracowni, kosztowała na początku 2020 r. blisko 301,5 tys. zł (cena netto, budowa systemem zleconym). Z instalacjami i wykończeniem za ten dom trzeba było zapłacić 555 tys. zł netto.

Na początku roku 2023 stan surowy zamknięty systemem zleconym kosztował 410 tys. zł netto, wykończony dom prawie 738 tys. zł netto. To wzrost o 1/3 w ciągu trzech lat!

Podobny obraz dają dane Głównego Urzędu Statystycznego. Cena 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego za III kwartał 2023 r. wyniosła 6335 zł. W III kwartale 2020 było to 4987 zł, więc tu też mamy skok o prawie 30%.

Podstawowe materiały budowlane: drewno, stal, materiały ociepleniowe, drożały najmocniej. (fot. A. Papliński)

A gdzieś przecież trzeba mieszkać. Domy, owszem, drożeją, jednak prawdziwe szaleństwo dotknęło w ubiegłym roku rynek mieszkań. Wszystko za sprawą Bezpiecznego kredytu 2%. 15 tys. zł za metr kwadratowy w Warszawie, Krakowie czy Trójmieście już nie powinno nikogo dziwić. Nowe, dwupokojowe mieszkanie o powierzchni około 50 m2, w centralnych dzielnicach stolicy to wydatek zdecydowanie przekraczający 1 mln zł. Więc dom, choć drogi, znowu jest rozsądną alternatywą.

Jego budowa jest jednak trudniejsza, niż zakup mieszkania. Dlatego trzeba się do niej dobrze przygotować.

Przygotowania powinny obejmować analizę własnych potrzeb i możliwości, wybór odpowiedniej działki i projektu domu, zabezpieczenie finansowania, znalezienie wykonawców. Kluczowe decyzje (wielkość budynku, technologia budowy itp.) podejmujemy przed rozpoczęciem prac, zmienianie ich później rodzi komplikacje i dodatkowe koszty.

Inwestor angażuje się w to przedsięwzięcie na długo przed wbiciem pierwszej łopaty - wyszukując i kupując projekt, załatwiając formalności, zatrudniając architekta, kierownika budowy, wykonawców. Trzeba mieć tego świadomość. Niestety, budowa to na ogół również kilka lat wyrzeczeń - oszczędności, braku czasu na wakacyjne wyjazdy, stresu.

Żeby sprawę uprościć, dom można kupić od dewelopera, najczęściej w tzw. stanie deweloperskim. Budynek z zewnątrz jest wykończony, w środku rozprowadzone są instalacje, wykonane tynki i wylewki. Kupującemu zostaje zorganizowanie robót wykończeniowych. Domy od deweloperów często mają gotowy podjazd i ogrodzenie. Takie rozwiązanie zdejmuje z inwestora część zmartwień, ale ma też minusy. Pierwszym jest to, że firmy deweloperskie rzadko oferują budynki wolno stojące, zwykle są to bliźniaki, albo szeregówki. Gdy grunty są drogie, szeregówek na działce upycha się jak najwięcej, więc są one naprawdę wąskie.

Koszt budowy domu rośnie, ale ceny mieszkań idą do góry jeszcze szybciej - przez ostatni rok wzrosły o kilkanaście, do dwudziestu kilku procent. (fot. J. Werner)

Na początek działka

Ziemi szukamy w ogłoszeniach, teraz głównie w Internecie, ewentualnie w lokalnych gazetach. Można też ruszyć w teren i w wolnych chwilach objeżdżać interesującą nas okolicę, albo zlecić to zadanie agencji nieruchomości (ale wtedy koszty powiększy jej prowizja).

Działkę można znaleźć, objeżdżając interesującą nas okolicę. (fot. A. Papliński)

Za najlepsze uchodzą parcele kwadratowe lub prostokątne, zbliżone do kwadratu, o szerokości około 30 m i powierzchni mniej więcej 1000 m2. Da się na nich wybudować w zasadzie dowolny dom. Jeśli działka jest równie duża, lecz wąska, wybór projektów gotowych będzie ograniczony. Inwestorzy szukają placów płaskich, z dobrymi warunkami gruntowymi. Położonych w zasięgu mediów, czyli sieci elektrycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej. Niektórzy preferują te z wjazdem od północy, co pozwala na urządzenie od południa ogrodu, do którego wychodzi się z dobrze nasłonecznionego salonu.

Działka musi mieć dostęp do prądu - bez tego nie dostaniemy pozwolenia na budowę lub zasiedlenie. (fot. J. Werner)

Najważniejszą cechą dobrej działki jest jednak jej lokalizacja. Żeby było, w zależności od potrzeb, blisko do pracy, szkoły, a przynajmniej publicznej komunikacji. Jeśli mamymałe dzieci, szukajmy ziemi obok lub z dobrym dojazdem do przedszkola i szkoły, jeśli w domu zamieszkają seniorzy, nie powinni mieć za daleko do lekarza czy apteki.

Przy ograniczonym budżecie szukajmy parceli mniejszych i z wadami - wąskich, z ruiną do rozbiórki, ze spadkiem itp. Nie trzeba się ich bać - dobry architekt poradzi sobie z wpisaniem w nie wygodnego domu. Poproszono mnie niedawno o opinię w sprawie działki, która wyraźnie odbiegała od wzorca tej idealnej. Miała dziwny kształt zbliżony do trójkąta, znajdowała się przy ruchliwej ulicy i bardzo długo zalegała w ofercie agencji nieruchomości. Jej rozmiar pozwalał jednak na ulokowanie sporego domu, a lokalizacja była atrakcyjna - kilka kroków od przystanku autobusowego, niedaleko szkoły i lokalnego centrum handlowego. Większość posesji osłaniał od ulicznego szumu dom sąsiadów. Media były w granicy, a sprawę przesądzała cena wyraźnie poniżej rynkowej i piękne, stare drzewa z tyłu parceli.

Działka z ruderą? To akurat feler łatwy do usunięcia. (fot. J. Werner)

Co trzeba sprawdzić?

Przed kupnem ziemi sprawdza się księgę wieczystą i zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W księdze wieczystej znajdują się informacje o położeniu nieruchomości, jej wielkości, przeznaczeniu i właścicielu. W dziale trzecim o obciążeniach, np. służebnością drogi koniecznej, w czwartym o hipotekach. Służebności i hipoteki są przypisane do nieruchomości i przechodzą na jej kolejnego właściciela. Jeśli sprzedający działkę wziął pod jej hipotekę kredyt, to jego dług wraz z gruntem przejdzie na kupującego.

Gdy interesująca nas ziemia znajduje się na terenie z uchwalonym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), dowiemy się z niego, jaka jest minimalna wielkość działki pod dom jednorodzinny, a jaka pod bliźniak - trzeba uważać, żeby nie kupić zbyt małej. Plan stanowi, jak wysoki może być budynek, jaki procent powierzchni wolno zabudować i jaka jej część ma pozostać biologicznie czynna, czyli obsadzona roślinami. Określa również odległość domu od ulicy, liczbę kondygnacji, szerokość elewacji frontowej, czasami kształt i kolor dachu. Może nakazywać przyłączenie posesji do sieci kanalizacyjnej (jeśli jest w pobliżu lub kiedy powstanie) bądź wodociągowej, albo zawierać zakaz używania niektórych paliw (zwykle stałych). To z niego dowiemy się, czy w sąsiedztwie mogą pojawić się bloki lub zakład przemysłowy.

Plan zagospodarowania określa np. maksymalną wysokość budynku, szerokość elewacji frontowej czy to, jaką część działki wolno zabudować. (fot. J. Werner)

Jeśli dla terenu, którym się interesujemy, nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania, to trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. O jej wydanie może wystąpić każdy, niekoniecznie właściciel gruntu (przy czym właściciel uzyska ją za darmo, a osoba postronna musi zapłacić prawie 600 zł opłaty skarbowej). Znajdziemy w niej podobne informacje, jak w planie zagospodarowania. Decyzja o warunkach zabudowy traci moc, gdy dla danego obszaru zostanie uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego.

Dom dopasowany do działki

Projekt domu kupujemy lub zamawiamy dopiero wtedy, gdy mamy działkę. Taka jest prawidłowa kolejność: najpierw zakup ziemi, potem projektu budynku, który spełnia oczekiwania inwestora i pasuje do konkretnej parceli.

Wybór projektów gotowych jest ogromny, ich cena to zwykle kilka tysięcy zł. Zainteresowani domem o powierzchni zabudowy do 70 m2 mogą pobrać darmowy projekt ze strony Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, pod koniec ubiegłego roku pojawiło się tam też kilka projektów domów większych. Projekty gotowe trzeba jeszcze wpisać w działkę, uwzględniając wytyczne planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy. To tzw. adaptacja, do jej wykonania zatrudnia się architekta z uprawnieniami. Na tym etapie w projekcie z katalogu można wprowadzić niewielkie zmiany, np. zlikwidować okno, albo je powiększyć.

Takie bryły są modne, podobnie jak duże przeszklenia. Ale modne, zwykle znaczy również droższe. (fot. J. Werner)

Nabywcy projektów gotowych często organizują się w grupy i wymieniają na forach internetowych doświadczeniami. Interesujący nas dom ktoś mógł już wybudować - można go zatem obejrzeć, podpytać właścicieli, z jakich rozwiązań są zadowoleni, z jakich nie.

Projekt indywidualny kosztuje więcej, w zależności od renomy architekta od 100 do kilkuset zł/m2. Za to jest unikatowy, zaś dom będzie dobrze wpisany w działkę. Jeśli ta należy do trudnych, projekt na zamówienie - mimo wyższych kosztów - jest lepszym (często jedynym) wyborem.

Najpopularniejsze domy stawiane w naszym kraju mają skośny dach i użytkowe poddasze. Im są prostsze, bardziej zwarte (zbudowane na planie kwadratu lub prostokąta, z dwuspadowym dachem), tym tańsza budowa i eksploatacja, której główną składową jest ogrzewanie. Parterowe są wygodne w użytkowaniu - brak schodów ma znaczenie dla osób starszych i niepełnosprawnych. Niestety, mają większą powierzchnię zabudowy i nadają się raczej na duże działki. Na małych parcelach wznosi się zajmujące mniej miejsca domy z użytkowym poddaszem lub pełnym piętrem. Te, przy niewielkiej powierzchni zabudowy, oferują sporą powierzchnię użytkową. Coraz rzadziej stawiane są domy z podpiwniczeniem, które zwiększa koszty inwestycji. Kotłownię, spiżarnię czy pomieszczenia gospodarcze, niegdyś lokowane w piwnicy, przenosi się na parter.

Istotne jest usytuowanie budynku względem stron świata - opłaca się zaplanować od południa dużo okien i pomieszczenia, w których chcemy mieć więcej słońca, np. salon, jadalnię. Duże przeszklenia na południowej ścianie to nie tylko więcej światła, ale także oszczędność na ogrzewaniu w chłodne dni. I ryzyko przegrzania wnętrz w czasie upałów - warto zatem pomyśleć o osłonach przeciwsłonecznych. Od północy okien ma być mało, to dobre miejsce na garaż i spiżarnię.

Ważniejszy od wyglądu budynku jest układ wnętrz, bo to on wpływa na komfort życia. Dlatego najpierw zastanówmy się, ile i jak dużych pomieszczeń potrzebujemy, a potem szukajmy projektu, który spełnia założony program funkcjonalny. Musimy wiedzieć, ilu chcemy sypialni, ilu łazienek, czy kuchnia ma być otwarta czy zamknięta, czy garaż będzie w bryle budynku czy nie itd. Dobrze, gdy dom da się podzielić na strefę nocną (z sypialniami) i dzienną z kuchnią, jadalnią i salonem. Komunikacja (hol, korytarz) powinna zajmować jak najmniej miejsca.

Przepisy

Przez ostatnie dwa lata rząd PIS wprowadzał i zapowiadał wprowadzenie kolejnych zmian w Prawie budowlanym. Wszystko w celu uproszczenia procesu budowlano-inwestycyjnego. Najważniejszą ze zmian, zdaniem wielu rewolucyjną, miała być możliwość budowy domu bez pozwolenia, bez względu na jego wielkość.

Jej wdrożenie zapowiadano na początek ubiegłego roku. Gdy było jasne, że tak się nie stanie, minister rozwoju Waldemar Buda zapewniał, że "przepisy są w procesie legislacyjnym". Pół roku później (17 sierpnia 2023) poinformował, że Sejm uchwalił nowelizację Prawa budowlanego. Ale po kolejnych trzech tygodniach Senat odrzucił ją w całości. Ustawa wróciła do Sejmu, który przed wyborami już się nią nie zajął. Zmiany, o których mówiono tak wiele, ostatecznie nie zostały więc wprowadzone do prawa budowlanego. Nie można zatem - wbrew temu co zapowiadano - budować bez pozwolenia domów o powierzchni zabudowy powyżej 70 m2.

Mimo wielu zapowiedzi, przepisy umożliwiające budowę dużych domów bez pozwolenia, nie zostały przyjęte. (fot. J. Werner)

Na dziś stan prawny wygląda następująco. Kilka lat temu zniesiono wymóg uzyskiwania pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego, o ile obszar oddziaływania inwestycji nie wykracza poza granice działki. Od tego momentu inwestor ma wybór: może zgłosić budowę lub wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Do zgłoszenia dołącza się praktycznie te same dokumenty, co do wniosku o pozwolenie na budowę, czyli 3 egzemplarze projektu budowlanego z uzgodnieniami, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, decyzję o warunkach zabudowy (jeśli nie ma planu zagospodarowania przestrzennego) lub wypis i wyrys z planu zagospodarowania. Procedura ze zgłoszeniem jest krótsza i prostsza - na milczącą zgodę urzędu czeka się 21 dni, a nie jak przy pozwoleniu do 65, nie ma też postępowania administracyjnego z udziałem stron, więc sąsiad niczego nie oprotestuje. Jednak zdecydowana większość inwestorów wciąż występuje o pozwolenie - w przypadku małych działek obszar oddziaływania budynku często wykracza poza ich granice, przy pozwoleniu możliwe jest też wprowadzanie zmian w trakcie robót.

Z początkiem stycznia 2022 r. pojawiła się możliwość budowy domów do 70 m2 powierzchni zabudowy bez pozwolenia, dziennika i kierownika budowy. Mały dom można postawić bez zatrudniania kierownika budowy, prowadzenia jej dziennika i występowania o pozwolenie na budowę. Wystarczy zgłoszenie, do którego potrzebny jest projekt, zaadaptowany do konkretnej działki przez osobę z uprawnieniami.

Bez pozwolenia, kierownika i dziennika budowy można postawić dom o powierzchni zabudowy do 70 m2. (fot. Archiwum BD)

Co ważne, te 70 m2 to powierzchnia zabudowy. Budynek musi być wolno stojący i mieć nie więcej niż dwie kondygnacje. Poddasza nieużytkowego nie traktuje się jako kondygnacji. Obszar oddziaływania inwestycji ma się w całości mieścić na działce inwestora, na 500 m2 działki może przypadać nie więcej niż jeden domek.

Budowa musi być zgodna z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli go nie uchwalono, trzeba wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Tę urząd ma przygotować w 21 dni.

Organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może zgłosić sprzeciwu do dokonanego zgłoszenia budowy, którą wolno rozpocząć od razu po złożeniu dokumentów.

Dom ma być budowany na własne potrzeby mieszkaniowe. Inwestor składa stosowne oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej. W przypadku rezygnacji z usług kierownika budowy, odpowiedzialność za jej przebieg bierze na siebie inwestor, również podpisując odpowiednie oświadczenie.

W procedurze bez kierownika budowy, cała odpowiedzialność za jej przebieg i rezultat spada na inwestora. (fot. A. Papliński)

Redaktor: Janusz Werner
fot. otwierająca: J. Werner