Działka z mediami, ale domu nie postawisz. Plany ogólne mogą zablokować budowę

Niestety, takie obawy są jak najbardziej uzasadnione. Wprowadzenie planów ogólnych ma z założenia uniemożliwić wydawanie decyzji o warunkach zabudowy w wielu miejscach, w których dotąd było to dopuszczalne. Plany ogólne są zasadniczym elementem trwającej obecnie reformy całego systemu planowania przestrzennego. Planu ogólnego gminy (POG) nie wolno mylić z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) ani z decyzją o warunkach zabudowy (WZ). O planach ogólnych zaczęto więcej mówić dopiero od niedawna, gdyż gminy właśnie je opracowują, mając czas tylko do końca sierpnia. Zaczęły się więc spotkania informacyjne i konsultacje społeczne.

Czym jest plan ogólny?

Zarówno MPZP, jak i WZ muszą być zgodne z ustaleniami planu ogólnego (POG). Plan ogólny jest znacznie mniej szczegółowy, niejako ramowy. Władze gminy są zobowiązane wyznaczyć w nim poszczególne tzw. strefy planistyczne. To obszary o określonym sposobie zagospodarowania. Takich stref przewidziano aż 13, przy czym zabudowa mieszkaniowa jest dopuszczona tylko w 3 z nich (w uproszczeniu to strefy zabudowy wielorodzinnej, jednorodzinnej, zagrodowej), oraz opcjonalnie na tzw. obszarach uzupełnienia zabudowy, również wyznaczonych w planie ogólnym.

Dużo mniej decyzji o warunkach zabudowy

Już istniejące MPZP są uwzględniane w planach ogólnych. Po prostu, jeżeli jakiś obszar zgodnie z MPZP był przewidziany np. pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, to oznacza się go w planie ogólnym jako przeznaczony pod taką zabudowę. Natomiast decyzje o warunkach zabudowy, wydawane po wejściu w życie planów ogólnych, muszą być zgodne z planem ogólnym przyjętym przez daną gminę. Jednak co kluczowe dla całej sprawy, w miejscach dla których nie uchwalono MPZP, wydawanie decyzji o warunkach zabudowy ma być drastycznie ograniczone. Po wejściu w życie planów ogólnych będzie bowiem możliwe tylko w miejscach, w których w planie ogólnym wyznaczono tzw. obszar uzupełnienia zabudowy. Gminy nie mają w ogóle obowiązku wyznaczyć obszarów uzupełnienia zabudowy (jest to opcjonalne), chociaż zwykle to robią. Jeżeli jednak takie obszary są wyznaczane, to władze gminy nie mają właściwie żadnej swobody w ustalaniu ich zasięgu. To robi się ściśle według instrukcji zawartej w ministerialnym rozporządzeniu. Niestety, zastosowanie tego wzorca prowadzi bardzo często do wręcz absurdalnych konsekwencji, blokując możliwość stawiania nowych budynków nawet w bezpośredniej bliskości już istniejących, na działkach wyposażonych w niezbędne media (prąd, woda itd.). Zasady wyznaczania obszarów uzupełnienia zabudowy omówimy zaraz bardziej szczegółowo, gdyż to one będą determinować możliwość zabudowy. Przyczyny tego stanu rzeczy są dwie. Wciąż ok. 2/3 obszaru naszego kraju nie jest objęte planami miejscowymi. Władze gminy będą mogły wydać decyzję o warunkach zabudowy tylko w odniesieniu do miejsc, gdzie w planie ogólnym wyznaczono obszar uzupełnienia zabudowy.

Wyznaczenie obszaru uzupełnienia zabudowy wymaga przede wszystkim znalezienia grupy przynajmniej 5 położonych blisko siebie budynków. Następnie wyznacza się ich wspólny obrys. Jednak ostatecznie wszystko się jeszcze drastycznie okraja, fot. Adobe Stock

Jak wyznaczane są obszary uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym

Wyznaczenie stref uzupełnienia zabudowy oraz zaznaczenie ich w planie ogólnym, to być albo nie być dla wielu osób, które już mają jakąś działkę lub chcą ją kupić z myślą o budowie domu. Sposób wyznaczania stref bardzo rygorystycznie określa Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 2 maja 2024 r. w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy (Dz.U. 2024 poz. 729). Co najważniejsze, żeby w ogóle móc wyznaczyć obszar uzupełnienia zabudowy, na danym terenie musi się znajdować w niewielkiej odległości od siebie co najmniej 5 budynków. Każdy z nich nie może być oddalony od przynajmniej jednego z pozostałych o więcej niż 100 m. Następnie każdy z tych 5 budynków obrysowuje się w promieniu 50 m od niego. Jeżeli pomiędzy tymi obrysami znajdzie się w pełni otoczony nimi teren o powierzchni do 5000 m2 , to dodaje się go do wyznaczonego obszaru. Następnie cały wyznaczony dotąd obszar okraja się, odejmując pas o szerokości 40 m od jego zewnętrznego obrysu. Dopiero ten nowy, okrojony teren jest obszarem uzupełnienia zabudowy. Warto przede wszystkim zauważyć, że przy takim sposobie wyznaczania obszar uzupełnienia zabudowy należałoby raczej nazywać obszarem zagęszczania zabudowy. Z założenia niemal uniemożliwia on powstawanie nowych budynków na obrzeżach nawet ich zwartych skupisk. Dostawić możemy coś w środku, jak tzw. plombę w zabudowie miejskiej, ale już nie rozszerzyć obszar osiedla. Ponadto, o ile ten „algorytm” ma jeszcze jakiś sens w przypadku terenów miejskich, o zwartej zabudowie na małych działkach, to zupełnie nie pasuje do obszarów wiejskich, gdzie typowa w naszym kraju jest właśnie zabudowa rozproszona. W wielu wsiach odległości przekraczające 100 m pomiędzy budynkami w kolejnych gospodarstwach wcale nie są niczym niezwykłym.

Zablokowanie możliwości rozwoju budownictwa

Część samorządowców już teraz sygnalizuje, że wprowadzenie tych nowych regulacji może na obszarach wiejskich, o tradycyjnie niezbyt gęstej zabudowie, doszczętnie sparaliżować możliwość rozpoczynania nowych budów. Konsekwencją będzie brak możliwości ich rozwoju nawet w miejscach gdzie jest już zabudowa i infrastruktura. Dla przykładu - jest 5 działek obok siebie, 4 już zabudowane, ostatnia wolna pomiędzy nimi. Na budowę na niej nie mamy jednak szans, bo nie można tam wyznaczyć obszaru uzupełnienia zabudowy.

Kolejnym problemem jest sam kształt powstających zgodnie z ministerialnym rozporządzeniem obszarów uzupełnienia zabudowy. Konsekwencją ich końcowego okrawania na brzegach jest powstawanie wąskich pasów i zupełnie nieforemnych kształtów, tam gdzie zabudowa wprawdzie jest, lecz rozmieszczona jest np. wzdłuż jednej drogi. To jest zaś sytuacja typowa dla polskiej wsi, szczególnie w województwach wschodnich i w centrum kraju. Nieuwzględnienie tej specyfiki polskich obszarów wiejskich dziwi tym bardziej, że to rozporządzenie podpisał minister Krzysztof Hetman. A więc formalnie ludowiec, nawet wiceprezes PSL.

Kolejny problem polega na tym, że sama możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy jest ściśle uzależniona od tego czy w danym miejscu przyjmowane obecnie plany ogólne będą przewidywały istnienie obszarów uzupełnienia zabudowy. Sytuacja zmienia się przecież z czasem. Nowe budynki powstają i przez jakiś czas będą powstawać. Część budów jest już w trakcie, ale tych nie ma jeszcze w oficjalnej ewidencji budynków i się ich nie uwzględnia wyznaczając strefy uzupełnienia. Plany ogólne będą zaś pod tym względem coraz bardziej odbiegać od rzeczywistości, gdy będą powstawać domy, których właściciele wykorzystają wydane jeszcze przed wejściem w życie planów ogólnych, decyzje o warunkach zabudowy. Podkreślmy - możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy będzie uzależniona od stanu ujętego w planie ogólnym. A więc według stanu na dzień jego przyjęcia, nie zaś od rzeczywistego stanu obecności zabudowy w danym miejscu, w momencie, gdy ktoś taki wniosek o wydanie WZ złoży. Uaktualnienie będzie wymagać przeprowadzenia całej procedury nowelizacji planu ogólnego. Czego gminy nie będą robić raczej zbyt chętnie, choćby ze względu na koszty.

Brak możliwości stawiania nowych domów i wykupywanie działek za bezcen

Niestety, przyjmowanie nowych planów zagospodarowania przestrzennego też w wielu przypadkach nie rozwiąże problemu braku możliwości stawiania nowych domów jednorodzinnych. Bowiem zgodnie z ustawą o planowaniu przestrzennym oraz kolejnym Rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia z dnia 8 grudnia 2023 r. w sprawie projektu planu ogólnego gminy, dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów (Dz. U. 2023 poz. 2758), gminy nie mogą już bowiem przeznaczać dowolnie dużych terenów pod zabudowę mieszkaniową. Bardzo to ograniczono przez narzucenie gminom tzw. wskaźnika zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową. Ten jest zaś uzależniony przede wszystkim od proporcji liczby ludności do powierzchni użytkowej mieszkań istniejących już na terenie gminy. Jeżeli uwzględnić przy tym już przyjęte MPZP, to gminy o małej liczbie ludności i dużym obszarze praktycznie nie będą mogły już wyznaczać nowych obszarów z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową. Uboczny efekt może być taki, że stracą one motywację do przyjmowania nowych MPZP. Jeszcze inną kwestią jest możliwość nadużyć. Ile osób kupi działki, nie mając świadomości, że i tak nie będą mogli nic na nich wybudować? A może po uchwaleniu planów ogólnych ktoś zacznie wykupywać tereny niezdatne pod zabudowę za bezcen. Po czym za rok czy dwa wystarczy zmienić rozporządzenie określające zasady wyznaczania stref uzupełnienia zabudowy. Wtedy nagle ta ziemia zyska na wartości.