Jeśli macie działkę na terenie bez planu miejscowego i chcecie postawić tam dom, bezpieczniej będzie wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na dotychczasowych zasadach. Coraz głośniej o reformie systemu planowania i zagospodarowania przestrzennego, której kluczowe zapisy wejdą w życie z początkiem przyszłego roku. Wprowadzane przez nią plany ogólne mogą blokować możliwość budowy na obszarach bez planu miejscowego. Zmienią się też reguły wydawania decyzji WZ!
Zgodnie z nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym do końca roku wszystkie gminy w kraju muszą uchwalić plany ogólne. Te mają m.in. zapobiegać nadmiernemu rozlewaniu się zabudowy - budowaniu domów i osiedli w szczerym polu. Pisaliśmy o tym szerzej w artykule: Działki budowlane mogą stać się bezużyteczne. Wielu Polaków straci oszczędności życia!
Decyzja o warunkach zabudowy a plany ogólne: jakie zmiany od 2026 roku?
Problem polega na tym, że w wielu miejscach, na terenach bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), plany ogólne mogą zablokować możliwość zabudowy. Nawet jeśli obecnie da się tam uzyskać decyzję o warunkach zabudowy (WZ), a potem pozwolenie na budowę. Na działkach, które formalnie budowlane nie są, ale spełniają wszystkie wymogi, żeby stać się takimi po uzyskaniu wuzetki i pozwolenia, nie będzie można się już pobudować.
Ludzie, którzy kupili ziemię z myślą o budowie domu, ale nie wystąpili o warunki zabudowy, mogą zostać z niczym. Nawet wówczas, gdy mają działkę z dostępem do drogi, prądu i z każdej strony otoczoną domami. Jak się przed tym uchronić? Trzeba wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy przed wejściem w życie zmian, czyli do końca tego roku. Albo, jeśli reforma zostanie opóźniona, jak chciałoby Ministerstw Rozwoju i Technologii, do końca czerwca 2026 r.
Decyzja o warunkach zabudowy: czym jest wuzetka?
Przeznaczenie działki (to, czy działka jest budowlana) określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, z którym należy zapoznać się przed jej zakupem. Jeżeli dla terenu, na którym mamy ziemię, nie uchwalono MPZP, trzeba wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, powszechnie nazywaną wuzetką.
Kto wydaje decyzję o warunkach zabudowy?
Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta, właściwy dla terenu na którym znajduje się dana działka. O wydanie WZ (czyli tzw. wuzetki) może wystąpić każdy, niekoniecznie właściciel gruntu. Nie jest w tym celu wymagana np. umowa przedwstępna z właścicielem działki.
Co zawiera decyzja o warunkach zabudowy?
Decyzja o warunkach zabudowy określa zasady, na jakich można zagospodarować działkę. Znajdziemy tu podobne informacje, jak w planie zagospodarowania. Decyzja o warunkach zabudowy wskaże np. jak wysoki może być budynek, jaki procent powierzchni wolno zabudować, a jaka jej część ma pozostać biologicznie czynna, jaka ma być odległość domu od ulicy, jak szeroka może być elewacja frontowa, itp. Decyzja WZ może też nakazywać przyłączenie posesji do sieci wodociągowej czy kanalizacyjnej, jeśli są w pobliżu lub kiedy powstaną.
Na terenie bez planu miejscowego, o pozwolenie na budowę można wystąpić wyłącznie wtedy, gdy ma się pozytywną decyzję o warunkach zabudowy. Ta traci moc, jeżeli dla danego obszaru zostanie uchwalony MPZP.
Jakie warunki trzeba spełnić, żeby uzyskać pozytywną decyzję o warunkach zabudowy?
Na pozytywną decyzję o warunkach zabudowy można liczyć tylko po spełnieniu wszystkich poniższych warunków:
- co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, m.in. w zakresie gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (to tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, zgodnie z którą nowa zabudowa ma nawiązywać do istniejącej);
- teren ma dostęp do drogi publicznej (bezpośredni, przez drogę wewnętrzną, albo przez ustanowienie służebności drogowej);
- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
- teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu planów miejscowych, które utraciły moc.
- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Gdzie złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy?
Żeby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy należy złożyć odpowiedni wniosek wraz z wymaganymi załącznikami. Wniosek o wydanie warunków zabudowy składa się w urzędzie właściwym ze względu na położenie działki lub online. Obowiązujący w całym kraju wzór wniosku można pobrać z portalu: e-budownictwo.gunb.gov.pl
We wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wskazuje się:
- teren, na którym planowana jest inwestycja,
- opisuje dostęp działki do drogi publicznej
- opisuje dostępną infrastrukturę,
- podaje dane dotyczące budynku (np. liczba kondygnacji, suma ich powierzchni, szerokość elewacji frontowej, kąt nachylenia dachu, itp.).
- trzeba wskazać przewidywane zapotrzebowanie na wodę i energię elektryczną, sposób odprowadzenia ścieków, źródło ciepła, itd.
Jakie są niezbędne są załączniki do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy?
Do wniosku o wydanie WZ potrzebne są następujące załączniki:
- mapa zasadnicza w skali 1:500 lub 1:1000, obejmująca teren inwestycji oraz sąsiednie działki, albo mapa ewidencyjna (w przypadku braku zasadniczej). Mapy można kupić w składnicy map w starostwie;
- dokumenty potwierdzające dostęp do mediów, czyli tzw. warunki przyłączenia z lokalnego zakładu energetycznego, wodociągów, gazowni (jeśli planowanym źródłem ciepła jest kocioł gazowy);
- potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej. Właściciel działki za decyzję WZ nie płaci, opłata w wysokości 598 zł naliczana jest wówczas, gdy wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy składa osoba, która nie jest właścicielem gruntu.
Ile czeka się na wydanie decyzji o warunkach zabudowy?
Urząd ma na wydanie decyzji o warunkach zabudowy:
- 21 dni, jeśli decyzja WZ dotyczy wolno stojącego, maksymalnie dwukondygnacyjnego domu jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m2, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce, a budowa jest prowadzona, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe inwestora;
- 90 dni w pozostałych przypadkach. Teraz, z racji na zwiększony ruch w urzędach związany z zapowiadanymi zmianami w prawie, na wuzetkę czeka się dłużej. Jeśli wniosek nie jest kompletny, urząd daje inwestorowi 7 dni na uzupełnienie braków.
Aby ustalić wymagania dla nowej zabudowy, urząd określa tzw. obszar analizowany. Jest on wyznaczany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki (to część jej granicy przylegająca do drogi, z której jest główny wjazd na działkę), jednak nie mniejszej niż 50 m.
Ile jest ważna decyzja o warunkach zabudowy?
Decyzje o warunkach zabudowy wydawane na starych zasadach są bezterminowe i zachowają ważność także po wprowadzeniu planów ogólnych. Gdy wejdą w życie plany ogólne decyzję WZ będzie można uzyskać wyłącznie dla inwestycji zlokalizowanych na wskazanych w nich obszarach uzupełnienia zabudowy. Nowe decyzje o warunkach zabudowy będą ważne przez 5 lat od dnia, w którym staną się prawomocne.
Skomentuj
