Etapy budowy domu krok po kroku

Print image
Copy link image
time image Artykuł na: 9-16 minut
Etapy budowy domu krok po kroku

Proces budowy własnego domu wymaga spełnienia określonych wymagań formalnych, dopasowania projektu domu i formy zabudowy nieruchomości do własnych potrzeb oraz zaangażowania się w proces przygotowania zakresu robót wykonywanych na kolejnych etapach realizacji inwestycji. Jakie formalności załatwić przed i po zakończeniu budowy? Co obejmują poszczególne etapy budowy domu?

Jakie formalności załatwić przed budową?

Standardowa procedura przy budowie domu jednorodzinnego sprowadza się do wybrania lub zlecenia opracowania projektu budowlanego z planem zagospodarowania działki, złożenie w starostwie powiatowym/urzędzie miasta zawiadomienia o zamiarze podjęcia budowy wraz z koniecznymi dokumentami.

Konieczne będzie dostarczenie:

  • projektu architektoniczno-budowlanego z planem zagospodarowania działki w 3 egzemplarzach,
  • odpisu wydanej decyzji o WZiZT - warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeśli brak MPZP - miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego),
  • oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
  • zależnie od lokalnych warunków i wymagań: opinii geotechnicznej, opinii środowiskowej i innych wymaganych przez urząd dokumentów.

Po złożeniu zawiadomienia, gdy w ciągu 30 dni urząd nie wyda sprzeciwu w formie decyzji, to uznaje się, że można rozpocząć budowę.

Jednak forma zgłoszenia zamiaru budowy dopuszczalna jest dla domów jednorodzinnych, których obszar oddziaływania w całości zamyka się na działce inwestora. W przypadku zlokalizowania budynku w odległości mniejszej niż 3 m od granicy sąsiada czy planowaniu przydomowej oczyszczalni ścieków z drenażem rozsączającym w odległości mniejszej niż 30 m od granicy, konieczne będzie złożenie wniosku o wydanie pozwolenia na budowę.

W praktyce dla inwestora obie formy tych formalności niewiele się różnią - jedynie w przypadku wystąpienia o pozwolenie na budowę, dłuższy będzie czas oczekiwania na decyzję.

Kolejny krok to znalezienie kierownika budowy, potwierdzenie w urzędzie dziennika budowy oraz zgłoszenie w miejscowym inspektoracie nadzoru budowlanego (PINB) informacji o ustanowieniu kierownika budowy i rozpoczęciu robót.

Fizycznie do prac budowlanych można przystąpić po 7 dniach od zgłoszenia w PINB i są to z reguły prace wyrównujące teren oraz pomiary geodezyjne z wytyczeniem fundamentowania budynku.

Równocześnie trzeba zapewnić doprowadzenie niezbędnych mediów do placu budowy, np. w postaci tymczasowego przyłącza do sieci elektroenergetycznej oraz wody (z sieci wodociągowej, własnej studni czy dowożonej w zbiorniku).

Oczywiście musimy znaleźć wykonawców inwestycji i zdecydować się, np. na inwestora zastępczego, który poprowadzi budowę od A do Z w podobny sposób, jak w systemie deweloperskim lub zatrudniać na kolejne etapy budowy wyspecjalizowane firmy. Z reguły będzie to wymagać prowadzenia samodzielnego nadzoru nad postępem robót, a przy braku doświadczenia budowlanego lepiej powierzyć taką rolę zaufanemu budowlańcowi.

Zanim przystąpimy do prac budowlanych, powinniśmy również zapewnić:

  • ogrodzenie terenu budowy,
  • dostęp do sanitariatów dla pracowników,
  • tymczasowe zaplecze magazynowe chroniące przed deszczem i kradzieżą.

Kolejne etapy budowy domu

Poszczególne etapy postępu robót budowlanych umownie zostały podzielone na kilka stanów zaawansowania nazywanych: stanem zerowym, surowym otwartym, surowym zamkniętym oraz wykończeniowym. W praktyce obejmują one dość zróżnicowane zakresy wykonanych robót, gdyż zależy to od realizowanej konstrukcji domu i przyjętej technologii. 

Stan zerowy

Obejmuje wszelkie roboty poniżej poziomu „zero” budynku, którym jest podłoga najniższej kondygnacji nad powierzchnią otaczającego gruntu. Oznacza to, że wykonano już fundamentowanie budynku, izolacje przeciwwilgociowe i cieplne poniżej gruntu, ściany piwnic i strop, jeśli taki był projekt oraz zasypanie wykopu do docelowego poziomu. Z reguły wykonywane są też przyłącza prowadzone w gruncie - kanalizacyjne, wodociągowe czy elektroenergetyczne.

Stan surowy otwarty

Obejmuje konstrukcję domu składającą się ze ścian nośnych, spoczywających na nich stropów, filarów, konstrukcji balkonowych i tarasowych oraz konstrukcji dachowej z pokryciem tymczasowym lub docelowym. W budynku powinny już stać surowe schody żelbetowe, a w stropach powstać przejścia dla instalacji i kominów, które należy zbudować przed wykonaniem konstrukcji dachowej.

Schody betonowe w domu
Schody powinny być wykonane na etapie stanu surowego otwartego, fot. M. Szymanik.

Niekiedy zakres robót odbiega od standardów, np. przy budowie trójwarstwowych ścian zewnętrznych. Mogą być one stawiane jednocześnie z warstwą ociepleniową i elewacyjną, co znacząco zmniejsza pracochłonność ich postawienia.

Jest to najbardziej spektakularny etap budowy, gdy powstająca w krótkim czasie od rozpoczęcia prac bryła budynku daje złudne poczucie szybkiego zakończenia budowy, ale najczęściej to dopiero ok. 20% inwestycji.

Stan surowy zamknięty

Na tym poziomie zaawansowania robót budynek zostaje odizolowany od otoczenia dzięki zamontowaniu okien fasadowych, dachowych, drzwi wejściowych czy bramy do garażu. Umożliwia on prowadzenie dalszych prac wewnątrz domu również w niesprzyjających warunkach atmosferycznych, a także względnie bezpieczne przechowywanie materiałów budowlanych czy narzędzi.

Z reguły na tym etapie przystępujemy do rozprowadzenia instalacji wewnętrznych, co w przypadku doprowadzeń do urządzeń sanitarnych wymaga dokładnego rozplanowania ich rozmieszczenia. Instalacje mogą być prowadzone po wierzchu ścian czy podłóg z uwzględnieniem późniejszej osłony, np. z lekką zabudową lub w bruzdach instalacyjnych.

Dom w stanie surowym zamkniętym
Stan surowy zamknięty, fot. JurekOpole / forum.budujemydom.pl.

Wyprowadzenia rur wodociągowych, c.o. czy kanalizacyjnych powinny być zaślepione w celu ochrony przed przedostawaniem się, np. tynku podczas prac wykończeniowych.

Równolegle mogą być stawiane ścianki działowe z uwzględnieniem odpowiedniego usytuowania otworów drzwiowych. W zakres stanu zamkniętego wchodzi również ułożenie docelowego pokrycia dachowego z wymaganymi obróbkami i orynnowaniem.

Wykończenie i prace montażowe

Prace wykończeniowe należą do najbardziej pracochłonnych i kosztownych, a zakres wykonywanych robót może być bardzo zróżnicowany. Podstawowe roboty, określane też stanem deweloperskim, obejmują:

  • prace tynkarskie ścian i sufitów,
  • wykonanie podkładów podłogowych z izolacjami i ewentualnie jako podłogi grzejne,
  • montaż i uruchomienie systemu ogrzewania,
  • przygotowanie instalacji do zamontowania przyborów sanitarnych, baterii, gniazd i łączników elektrycznych,
  • ocieplenie poddasza, ścian zewnętrznych z pokryciem tynkiem,
  • wykonanie cokołu wokół domu oraz prac porządkowych.

Na zakończenie, pod bezpośrednim nadzorem inwestora i z wykorzystaniem wybranych przez niego materiałów, przeprowadzane jest malowanie lub tapetowanie ścian, układanie okładzin podłogowych i ściennych, posadzek, instalacja tzw. białego montażu oraz drzwi wewnętrznych. Oczywiście na poszczególnych etapach budowy wykonuje się też szereg dodatkowych, indywidualnie uzgodnionych robót, które warto wcześniej zaplanować, aby uniknąć przeróbek już zakończonych pracach.

Jakie formalności załatwić po zakończeniu budowy?

Formalnie możliwość zamieszkania w nowym domu wymaga zgłoszenia zakończenia budowy w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego. Należy do niego dołączyć szereg załączników wyszczególnionych na druku zgłoszeniowym. Niezbędne będzie dołączenie dziennika budowy wraz z oświadczeniem kierownika budowy o zakończeniu robót i uporządkowaniu terenu.

W razie wprowadzenia zmian w projekcie dołącza się również dokumentację projektową z naniesionymi modyfikacjami. Kolejne dokumenty to sporządzona przez geodetę inwentaryzacja powykonawcza oraz protokoły przyłączy i odbiorów poszczególnych instalacji (gazowej, elektrycznej, kominowej).

Urząd po dostarczeniu zgłoszenia ma 14 dni na wydanie sprzeciwu w formie decyzji, np. ze względu na niezgodność budynku z zatwierdzonym projektem. Brak takiej decyzji rozumiany jest jako pozwolenie na użytkowanie domu. Pozostaje jeszcze dopełnienie szeregu czynności administracyjnych, np. zgłoszenie do podatku od nieruchomości, wywozu odpadów, zmiany taryfy energetycznej itp.

Autor: Cezary Jankowski

Opracowanie: Martyna Nowak-Ciupa

fot. otwierająca: HomeKONCEPT

Dodaj komentarz

time image
time image
Zobacz inne artykuły
Budowa stolika pomocniczego przydatnego w trakcie grilla
Budowa stolika pomocniczego przydatnego w trakcie grilla
Zadaj pytanie ekspertowi Masz wątpliwości lub dodatkowe pytania? Napisz do nas!
expert image
Akceptowane formaty plików: 'jpg', 'jpeg', 'gif', 'bmp', 'png'. Dodawanie wielu plików - wciśnij CTRL.
Administrator danych osobowych: AVT-Korporacja sp. z o.o. z siedzibą: ul. Leszczynowa 11, 03-197 Warszawa. Cel przetwarzania danych: udzielenie odpowiedzi na zadane pytanie. Administrator danych osobowych: AVT-Korporacja sp. z o.o. z siedzibą: ul. Leszczynowa 11, 03-197 Warszawa. Cel przetwarzania danych: udzielenie odpowiedzi na zadane pytanie. Okres przetwarzania danych: Twoje dane przetwarzane będą do czasu istnienia podstawy do ich przetwarzania – czyli w tym konkretnym przypadku, do czasu udzielenia odpowiedzi. Masz prawo do: dostępu do Twoich danych, ich sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych lub ich przenoszenia. Możesz: odwołać zgodę na przetwarzanie Twoich danych osobowych, zażądać, by Twoje wszystkie dane zostały usunięte. Podstawy prawne: art. 5, 6, 12, 13 Ogólnego rozporządzenia o ochronie danych osobowych (RODO). Czytaj więcej
Dodano plik do wysłania
Poradnik
Cenisz nasze porady? Możesz otrzymywać najnowsze w każdy czwartek!