Zanim zaczniesz budowę domu pamiętaj o...

Czego dowiesz się z artykułu?

• Dlaczego decydujemy się na budowę domu?
• Jak znaleźć działkę pod budowę domu? Czym się kierować podczas poszukiwań działki?
• Jak wybrać odpowiedni dom?
• Co załatwić w urzędzie przed kupnem działki?
• Dlaczego warto uczyć się na cudzych błędach?

Dom jest przeważnie większy i wygodniejszy niż mieszkanie, daje też poczucie bycia u siebie, którego w bloku nigdy nie doświadczymy. Jego cena w przeliczeniu na metr kwadratowy - w porównaniu z dużym mieszkaniem o podobnym standardzie - również jest korzystna. No i ma ogród. Trudno się więc dziwić, że większość Polaków chciałaby mieszkać w domu i że wielu porywa się na jego budowę.

Dokumentacja budowy domu

• Całą trudną papierologię zleć architektowi adaptującemu projekt domu lub menedżerowi budowy.
• Skrupulatnie zbieraj wszystkie atesty, gwarancje.
• Prowadź biuro budowy - porządkuj dokumenty

Warto jednak mieć świadomość, że budowa to nie bułka z masłem. Przeciwnie, dla przeciętnego Polaka to kilka lat wyrzeczeń: oszczędzania, awantur z fachowcami, braku wolnego czasu (poświęcanego na doglądanie robotników, własnoręczne wykonywanie prostszych prac, wyprawy do składów budowlanych). Na powierzenie prowadzenia budowy inwestorowi zastępczemu, który bierze na siebie prawie wszystkie obowiązki, stać tylko nielicznych. Dla większości to przede wszystkim ogromny wydatek, często największy w życiu. Dlatego należy się do niej dobrze przygotować, co pozwoli na ograniczenie kosztów, stresów i rozczarowań.

Dom to komfort bycia na swoim i ogród, w którym można odpocząć. (fot. J. Werner)

Kluczowe jest dokładne określenie własnych potrzeb i możliwości. Te pierwsze to pożądana lokalizacja działki, wielkość domu, jego standard. Po drugiej stronie mamy oszczędności, albo zarobki pozwalające na otrzymanie kredytu, często liczonego w setkach tysięcy złotych. Warto ustalić, ile przyjdzie zapłacić za realizację marzeń i czy na pewno nas na nią stać.

Jeśli musimy oszczędzać, budujmy niewielki domek, nie okazałą willę. Kiedy trzy pokoje wystarczą, zrezygnujmy z czwartego, bo trzeba za niego zapłacić kilkadziesiąt tysięcy zł. Ogromne przeszklenia są modne, lecz duże okno z przesuwnymi drzwiami tarasowymi kosztuje kilka razy tyle, co jego mniejszy, tradycyjnie otwierany odpowiednik. Lepiej urządzić dom taniej i doprowadzić budowę do końca, niż skończyć w zaprojektowanym z rozmachem, niewykończonym pałacu.

Kosztorys pokaże, na co się porywamy. Np. takie duże przeszklenia są bardzo modne, i równie drogie. (fot. Hola Design)

Jak szybko budować dom?

Budować w rok, czy w dwa lata? A może w trzy miesiące? Wojciech Witkiewicz jako menedżer budowy zbudował około 100 domów. Jego rada? Budować w 10 miesięcy?

Jak znaleźć działkę?

Taka jest właściwa kolejność - najpierw wybieramy działkę, potem dom. To do parceli dopasowujemy budynek, który spełni oczekiwania inwestora i wymogi określone w planie miejscowym lub warunkach zabudowy, nie odwrotnie.

Najważniejsza jest jej lokalizacja. Rozważając zakup konkretnej nieruchomości, sprawdźmy, ile czasu zajmie dojazd do pracy (samochodem i komunikacją publiczną), jak daleko są szkoły (także przedszkole, liceum - oczywiście, jeśli mamy dzieci), gdzie jest najbliższy sklep spożywczy, czy droga jest utwardzona i odśnieżana zimą itp. Ustalmy, czy da się tu postawić dom, i jaki.

Bo na 1000 m2 raz można zmieścić bliźniak albo szeregówkę, a gdzie indziej nie dostaniemy pozwolenia na budynek dla jednej rodziny! Jeśli zależy nam na wygodnym domu parterowym, działka tej wielkości wystarczy, lecz gdy jej szerokość wynosi koło 10 m, stawia się raczej piętrówkę. Możliwości wykorzystania gruntu (co można na nim postawić, w jakiej odległości od drogi itp.) opisane są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli go nie uchwalono, trzeba wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy.

Jak znaleźć działkę? Można jej szukać samemu - wertując ogłoszenia albo ruszając w teren. To dobry pomysł, bo niektórzy sprzedający po prostu przybijają do kołka tablicę "Sprzedam" i nie reklamują się w żaden inny sposób. Zadanie wyszukania ziemi można również zlecić agencji nieruchomości, lecz trzeba się wówczas liczyć z prowizją - od 1,5 do 4% wartości transakcji (często płaci ją tylko sprzedający). W czasie poszukiwań warto przeglądać katalogi z gotowymi projektami i pisma, jak Budujemy Dom. Lektura ułatwi precyzyjne określenie własnych potrzeb, pomoże też dostrzec ewentualne wady nieruchomości.

Działki szukamy w ogłoszeniach, albo w terenie. (fot. A. Papliński)

Działka musi mieć dostęp do prądu - bez tego nie będzie pozwolenia na budowę lub zasiedlenie. (fot. J. Werner)

Za idealne uchodzą działki zbliżone do kwadratu, o powierzchni około 1000 m2. Z wjazdem od północy, co pozwala na urządzenie od południa osłoniętego od spojrzeń przechodniów ogrodu i dobrze nasłonecznionego salonu. Poszukiwane są działki płaskie, z dobrymi warunkami gruntowymi. Jeżeli chcemy uniknąć komplikacji, powinny być w zasięgu sieci elektrycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej.

Kształtne i przystępne cenowo parcele można jednak znaleźć tylko w małych miejscowościach. Im bliżej centrum i im większa metropolia, tym cena ziemi wyższa i tym trudniej o wolny kawałek terenu. Dlatego, jeśli zależy nam na lokalizacji i liczymy się z pieniędzmi, rozważmy zakup działki mniejszej, ewentualnie z jakimś felerem: wąskiej, z budynkiem do wyburzenia, ze spadkiem. Z pomocą architekta nawet na trudnej posesji da się postawić funkcjonalny, często bardzo ciekawy dom.

Na jakich działkach się budujemy?

Jak wybrać odpowiedni dom?

Po zakupie ziemi możemy szukać projektu domu, który będzie pasował nam i do naszej parceli. Wybór gotowych propozycji jest ogromny, ich ceny wynoszą do kilku tys. zł. Projekt z katalogu trzeba jeszcze wpisać w działkę (zaadaptować), uwzględniając wytyczne planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy, warunki gruntowe itd. Inwestor może zamówić również projekt indywidualny - droższy (kilkadziesiąt - sto kilkadziesiąt zł/m2), ale dopasowany do potrzeb i w najlepszy sposób wpisany w działkę.

Większość budujących wybiera domy o powierzchni stu kilkudziesięciu m2, zwykle z użytkowym poddaszem. Zwolennicy wersji parterowych zwracają uwagę na wygodę związaną z brakiem schodów, co ma znaczenie szczególnie dla osób starszych i niepełnosprawnych. Warto zauważyć, że im budynek prostszy, bardziej zwarty (zbudowany na planie kwadratu lub prostokąta, z dwuspadowym dachem), tym tańsza jest jego budowa i eksploatacja (głównie ogrzewanie).

Im prostszy dom, bryła bardziej zwarta, tym tańsza jest jego budowa i eksploatacja. (fot. A. Papliński)

Z uwagi na koszty, rzadziej wznosi się domy podpiwniczone. Kotłownię, spiżarnię i inne, zyskujące na znaczeniu pomieszczenia gospodarcze (pralnię, garderoby) lokuje się teraz na parterze lub piętrze. Przy wysokich cenach ogrzewania i modzie na wnętrza pełne światła, ważne jest usytuowanie budynku względem stron świata. Od południa planuje się zatem dużo okien i pokoje, do których chcemy wpuścić słońce, np. salon, jadalnię. Od północy okien powinno być mało, to dobre miejsce na garaż i spiżarnię.

Od wyglądu budynku istotniejszy jest układ wnętrz, bo to on wpływa na komfort życia. Podczas poszukiwań projektu inwestor powinien zdecydować, ilu potrzebuje sypialni, ilu łazienek, czy kuchnia ma być otwarta czy zamknięta (dziś często tworzy jedno wnętrze z jadalnią lub salonem), czy garaż będzie w bryle budynku itd.

Odpowiedni plan wnętrza, podział na strefy i funkcje w domu jednorodzinnym, może w znaczący sposób wpłynąć na komfort mieszkania. Nie bez znaczenia jest zatem, gdzie i jakiej wielkości zaplanujemy salon, kuchnię, łazienkę czy sypialnię. (fot. HOME Koncept)

Jak sprawić, że Twoja budowa będzie wzorcowa?

• Audyt energetyczny - określisz standard domu.
• Harmonogram - zaplanujesz budowę.
• Budżet budowy - będziesz wiedział, za ile zbudujesz.

Sprawy urzędowe, czyli co załatwić przed kupnem działki?

Przed kupnem ziemi sprawdźmy zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Dowiemy się, jaka jest minimalna wielkość działki pod dom jednorodzinny, a jaka pod bliźniak. Plan stanowi, jak wysoki może być budynek, jaki procent powierzchni wolno zabudować, jaka jej część ma pozostać biologicznie czynna (czyli obsadzona roślinami). Określa odległość domu od ulicy, liczbę kondygnacji, szerokość elewacji frontowej, czasami kształt dachu, jego kolor. Może nakazywać przyłączenie posesji do sieci kanalizacyjnej, zaś w niektórych dużych miastach i uzdrowiskach zawierać zakaz używania paliw stałych.

Jeśli dla interesującego nas terenu nie uchwalono planu, należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, w której będą zawarte podobne informacje. O jej wydanie może wystąpić każdy, nie tylko właściciel gruntu.

Plan zagospodarowania określa np. jaką część działki można zabudować, czasami nakazuje również konkretny kształt i kolor dachu. (fot. Monier (Braas))

Punktem wręcz obowiązkowym jest przejrzenie księgi wieczystej nieruchomości, w której znajdują się informacje o jej położeniu, wielkości, przeznaczeniu i właścicielu. W dziale trzecim o obciążeniach, np. służebnością drogi koniecznej, w czwartym o hipotekach. Służebności i hipoteki są przypisane do nieruchomości i przechodzą na jej kolejnego właściciela – jeśli sprzedający działkę wziął pod jej hipotekę milion złotych kredytu, to jego dług wraz z gruntem przejdzie na kupującego.

Nie ma już obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego, o ile obszar oddziaływania inwestycji nie wykracza poza granice działki. Inwestor ma teraz wybór: może albo zgłosić budowę, albo wystąpić o pozwolenie na starych zasadach. Do zgłoszenia dołącza się praktycznie te same dokumenty, co do wniosku o pozwolenie na budowę, czyli 4 egzemplarze projektu budowlanego z uzgodnieniami, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością, decyzję o warunkach zabudowy lub wypis z planu zagospodarowania przestrzennego (bez oświadczeń o zapewnieniu dostaw mediów).

Procedura ze zgłoszeniem jest krótsza i prostsza - na milczącą zgodę urzędu czeka się tylko 30 dni (nie 65, jak przy pozwoleniu), nie ma też postępowania administracyjnego z udziałem stron, zatem sąsiad niczego nie oprotestuje. Jednak większość inwestorów wciąż występuje o pozwolenie - w przypadku niedużych parceli, obszar oddziaływania (np. zacienianie) rzadko nie wykracza poza ich granice, w tym wariancie prostsze jest też wprowadzanie zmian w trakcie budowy.

Nauka na cudzych błędach!

Jeśli nie chcemy płacić za prowadzenie budowy fachowcom, i nie mamy w swoim otoczeniu kogoś, kto zna się na rzeczy i komu moglibyśmy zaufać, przygotowania powinny polegać także na gromadzeniu wiedzy - choćby przez czytanie Budujemy Dom. W przeciwnym razie możemy znaleźć się w sytuacji inwestorki, która szukała ostatnio pomocy w naszej redakcji. Oto skrót jej listu:

W 2017 r. zakupiliśmy piękną działkę, z widokiem na las i ze spadkiem. Nasz wymarzony dom miał być parterowy, 200 m2 część mieszkalna plus 60 m2 garaż z kotłownią z płaskim dachem, częściowo podpiwniczony. Pani z biura projektowego obiecała, że przed Bożym Narodzeniem projekt będzie gotowy. Więc załatwiliśmy murarza na kwiecień. Niestety, pod koniec grudnia okazało się, że nie jest nawet zaczęty. W marcu dostaliśmy "wypociny projektu" na maila, następnie informację, że musimy wykonać badanie gruntu.

Gdy otrzymaliśmy zezwolenie na budowę, murarz miał 3 tygodnie, które mógł nam poświęcić, ponieważ później miał inne roboty. Gdy przyjechałam zobaczyć wykop pod fundamenty, myślałam, że padnę. Był głęboki na 2,50 m, w miejscu planowanej piwnicy na 3,5 m! Murarz stwierdził, że poziom posadowienia budynku powinien być wyżej niż w projekcie, bo działka jest ze spadkiem i cała woda z posesji naprzeciwko będzie spływała nam do garażu. Projekt przygotowano na działkę płaską!

Aby wynieść budynek do poziomu drogi, ściany fundamentowe będą miały 3,5 m wysokości. Jak usłyszeliśmy, jaka będzie cena za ich wymurowanie (30-40 tys.!), mąż postanowił, że zrobi to sam, ze względu na nasz budżet.

Udaliśmy się do biura projektowego - powiedzieliśmy, że zastanawiamy się nad zwiększeniem metrażu podpiwniczenia ze względu na i tak wysokie ściany oraz nad zmianą stropu. Pytaliśmy, jakie będą koszty wprowadzenia zmian. Odpowiedź - na pewno mniejsze niż całego projektu (6 tys. zł). Jak zobaczyłam naniesione poprawki, przeraziłam się. Nasz dom wygląda teraz jak wielki kloc z wieloma słupami. Zmiany wyliczono nam na 7 tys. zł, pobrano również 3,5 tys. zł za adaptację projektu.

Nie podpisywaliśmy żadnej umowy z biurem, czy w związku z tym możemy legalnie zrezygnować z ich usług i nie zapłacić za wykonane poprawki? Nasza budowa doprowadziła mnie do załamania nerwowego. Pieniądze, jakie mieliśmy przeznaczone na stan surowy, pójdą na samo wykonanie piwnicy, co mnie strasznie dołuje.

Aż trudno uwierzyć, ile błędów można popełnić na jednej budowie, i to jeszcze przed zakończeniem robót fundamentowych!

Inwestorzy, którzy marzyli o domu parterowym, nie powinni kupować działki z dużym spadkiem, bo tu schodów raczej nie da się uniknąć. Gdy nie znają się na rzeczy, niech szukają kogoś, kto im doradzi (kierownika budowy, architekta, agenta nieruchomości, majstra). Ryzykują przecież oszczędności życia!

Jak zasięgamy opinii o parkieciarzu, który położy podłogę i lekarzu, który nas leczy, tak samo sprawdźmy architekta, który ma narysować nasz dom. I podpisujmy z nim umowę, tak samo zresztą jak z każdym innym wykonawcą. W umowie ma być napisane, za jakie dokładnie roboty płacimy, ile i do kiedy rzecz ma zostać zrealizowana. Swoją drogą - projekt indywidualny, a architekt nie pojawił się na działce? Nie zauważył, że ta ma spadek? Inwestorów to nie zdziwiło? I zgodzili się zapłacić za adaptację indywidualnego przecież projektu?!

Badania gruntu kosztują od kilkuset do nieco ponad tysiąca zł. Jeśli mamy wątpliwości co do działki, zlećmy je jeszcze przed jej zakupem. Gdy wybieramy/planujemy przyszły dom, nie łudźmy się - taki o powierzchni 300 m2 na pewno tani nie będzie. Przy zamawianiu indywidualnego projektu, zapłaćmy dodatkowo tysiąc kilkaset zł kosztorysantowi, żeby się później nie dziwić, że środki przeznaczone na stan surowy wystarczyły jedynie na fundamenty. Projekty gotowe zwykle sprzedawane są z kosztorysem.

Żeby uniknąć niespodzianek na etapie robót fundamentowych, warto zlecić badanie gruntu. (fot. A. Papliński)

Janusz Werner
fot. otwierająca: A. Papliński