Zanim zaczniesz budowę domu pamiętaj o...

Czego dowiesz się z artykułu?

• Czy rosnące ceny materiałów budowlanych zniechęciły do budowy domu?
• Jak ocenić koszty budowy domu, czyli na co nas stać?
• Na co zwrócić uwagę podczas poszukiwań idealnej dla nas działki?
• Czym charakteryzują się najpopularniejsze projekty domów?
• Jakich formalności należy dopełnić podczas zakupu działki pod budowę domu?
• Jakie są zasady budowy domu do 70 m2?

Rosnące ceny a boom budowlany

Pod koniec 2020 r., wystraszeni przeciągającą się pandemią, próbowaliśmy zgadywać, jak rozwinie się sytuacja na rynku budowlanym. Eksperci obstawiali nieznaczny spadek cen mieszkań, trudno było znaleźć jakieś przewidywania odnośnie rynku domów. Okazało się jednak, że zainteresowanie nimi rosło, bo izolowanie się we własnym ogródku jest lepsze, niż spędzanie długich tygodni w zamknięciu w bloku.

W pandemii każdy marzy o własnym ogródku, więc zainteresowanie domami wzrosło. (fot. J. Werner)

Na wiosnę 2021 ceny materiałów budowlanych (styropianu, stali, później także drewna) wystrzeliły w górę jak rakieta. Zastopowana przez pandemię światowa gospodarka przebudziła się i zaczęła łaknąć surowców. Szczepionki tchnęły w ludzi optymizm, i ceny robocizny również poszły w górę.

Oprocentowanie bankowych lokat na poziomie 0,01%, a później galopująca inflacja skierowały zainteresowanie tych, którzy mieli oszczędności, w stronę nieruchomości. Wiadomo, zakup ziemi to zawsze bezpieczna lokata kapitału. W efekcie ceny działek rosły nawet szybciej, niż mieszkań.

Wszystkie te czynniki sprawiły, że budowa domu stała się zadaniem jeszcze trudniejszym. Mimo to odważnych, porywających się na to wyzwanie, przybywa. To dla nich jest przeznaczony ten tekst, opisujący pierwsze kroki na drodze do własnego domu.

Dokumentacja budowy domu

• Całą trudną papierologię zleć architektowi adaptującemu projekt domu lub menedżerowi budowy.
• Skrupulatnie zbieraj wszystkie atesty, gwarancje.
• Prowadź biuro budowy - porządkuj dokumenty

Czego chcemy i na co nas stać?

Budowa to spore wyzwanie, do którego trzeba się dobrze przygotować. Przygotowania powinny obejmować analizę własnych potrzeb i możliwości, wybór odpowiedniej działki i projektu domu, zabezpieczenie finansowania, umówienie wykonawców. Tak naprawdę kluczowe decyzje (wielkość budynku, technologia budowy itp.) zapadają na długo przed rozpoczęciem prac - zmienianie ich później rodzi komplikacje i dodatkowe koszty.

Jak szybko budować dom?

Budować w rok, czy w dwa lata? A może w trzy miesiące? Wojciech Witkiewicz jako menedżer budowy zbudował około 100 domów. Jego rada? Budować w 10 miesięcy?

Oficjalnie za rozpoczęcie budowy uznaje się wytyczenie domu przez geodetę albo zdjęcie humusu (żyznej warstwy gruntu). Jednak inwestor musi zaangażować się dużo wcześniej - wyszukując i kupując projekt, załatwiając formalności, zatrudniając architekta, kierownika budowy, wykonawców, rozstrzygając rozmaite kwestie.

Ceny podstawowych materiałów budowlanych, np. stali, drewna, rosły w ubiegłym roku jak szalone. (fot. A. Papliński)

Zdjęcie humusu to początek robót, ale tak naprawdę przygotowania do budowy rozpoczynają się dużo wcześniej. (fot. A. Papliński)

Na długo przed rozpoczęciem robót decydujemy o wielkości domu, jego funkcjonalności, także (w pewnej mierze) cenie. Wybierając działkę w sielskiej okolicy, daleko od miasta, decydujmy się na konkretny model życia - dostajemy spokój i ciszę, lecz płacimy za nie długimi dojazdami do pracy, szkoły. Podobają się nam sypialnie na poddaszu lub piętrze? Ok, ale w jesieni życia będziemy musieli wspinać się po schodach, co wówczas wcale nie musi być łatwe.

Paradoksalnie, to na tym etapie, czyli podczas przygotowań, najłatwiej znaleźć oszczędności. Bo jeśli wystarczą nam trzy pokoje, po co planować cztery? Jeden pokój mniej to oszczędność przynajmniej 50 tys. zł (według Głównego Urzędu Statystycznego, koszt wybudowania 1 m2 powierzchni mieszkalnej w III kwartale 2021 r. przekroczył 5300 zł). Jeśli dysponujemy niewielkim budżetem, od razu odrzućmy domy ze skomplikowanymi, wielopołaciowymi dachami. Za prosty, dwuspadowy, na budynku o tej samej powierzchni użytkowej zapłacimy o 1/3 mniej! A gdy pokryjemy go tańszym materiałem, różnica jeszcze się zwiększy.

Solidna i uczciwa analiza własnych potrzeb i możliwości zwiększa szanse na sukces - czyli szybkie wprowadzenie się do wymarzonej siedziby. I oddala ryzyko znalezienia się w takiej sytuacji, że budynek wprawdzie stoi, ale niewykończony, a pieniądze na inwestycję już się rozeszły.

Wybór działki

Ziemi szukamy w ogłoszeniach, teraz głównie w Internecie, ewentualnie w lokalnych gazetach. Możemy też wyruszyć w teren i w weekendy czy popołudniami objeżdżać interesującą nas okolicę. Moment na szukanie nie jest najlepszy - tu, gdzie mieszkam, puste działki co prawda są, ale nikt nie wystawia ich na sprzedaż.

Działki szukamy w ogłoszeniach, albo w terenie. (fot. A. Papliński)

Za najlepsze uchodzą parcele kwadratowe lub prostokątne, zbliżone do kwadratu, o szerokości około 30 m i powierzchni plus minus 1000 m2. Da się na nich wybudować w zasadzie dowolny dom. Jeśli działka jest równie duża, lecz wąska, wybór projektów gotowych będzie ograniczony. Inwestorzy zwykle szukają parceli płaskich, z dobrymi warunkami gruntowymi. Położonych w zasięgu mediów, czyli sieci elektrycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej. Niektórzy preferują takie z wjazdem od północy, co pozwala na urządzenie od południa ogrodu, do którego wychodzi się z dobrze nasłonecznionego salonu.

Najważniejszą cechą dobrej działki jest jednak jej lokalizacja. Tak, żeby było - w zależności od potrzeb - blisko do pracy, szkoły, a przynajmniej publicznej komunikacji. Jeśli mamy małe dzieci, szukajmy ziemi obok lub z dobrym dojazdem do przedszkola i szkoły, jeśli w domu zamieszkają seniorzy, nie powinni mieć za daleko do lekarza czy apteki.

W dobrych lokalizacjach o idealne działki trudno, albo kosztują one ogromne pieniądze. Kształtne i jednocześnie przystępne cenowo łatwiej znaleźć w małych miejscowościach. Im większe miasto, tym cena ziemi wyższa i tym trudniej o wolny kawałek terenu.

Dlatego, przy ograniczonym budżecie, szukajmy działek mniejszych i z wadami - wąskich, z ruiną do rozbiórki, ze spadkiem itp. Nie trzeba się ich bać - architekt wpisze wygodny dom prawie w każdą parcelę. Gdy już znajdziemy ziemię, zbadajmy koniecznie, czy da się na niej wybudować taki budynek, jakiego chcemy. W tym celu należy zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub, w razie jego braku, wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy.

Infografika: 4 cechy działki idealnej

Współcześnie większość domów jednorodzinnych projektuje się jako wolno stojące, na działki o szerokości od około 20 m. Zgodnie z przepisami, ściana zewnętrzna ma być odsunięta od granicy o 3 m (jeśli nie ma w niej okien lub drzwi), albo 4 m (ściana z otworami).

Jednak gdy działka jest węższa niż 16 m, dom można zaplanować nawet półtora metra od granicy (ślepa ściana). Na węższej parceli da się postawić połówkę bliźniaka. Można o niej myśleć, gdy po sąsiedzku już taka stoi, lub gdy sąsiad ma prawomocne pozwolenie na jej budowę.

Wykorzystanie wąskiej parceli umożliwia zabudowa bliźniacza. (fot. J. Werner)

Projekt domu

Kupujemy lub zamawiamy indywidualny dopiero po nabyciu działki! Taka jest prawidłowa kolejność: najpierw ziemia, potem projekt budynku, który spełnia oczekiwania inwestora i pasuje do konkretnej parceli.

Wybór projektów gotowych jest ogromny, ich ceny wynoszą od tysiąca kilkuset do kilku tys. zł. Taki projekt trzeba jeszcze wpisać w działkę, uwzględniając wytyczne planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy. To tzw. adaptacja, do jej wykonania zatrudnia się architekta z uprawnieniami. Na tym etapie w projekcie gotowym można wprowadzić niewielkie zmiany, np. zlikwidować okno, albo je powiększyć.

Projekt gotowy trzeba zaadaptować do konkretnej lokalizacji. (fot. Biuro Projektów ARCHON+)

Nabywcy projektów katalogowych często organizują się w grupy i wymieniają na forach internetowych doświadczeniami. Interesujący nas dom ktoś mógł już przecież wybudować - można go zatem obejrzeć, podpytać właścicieli, z jakich rozwiązań są zadowoleni, z jakich nie.

Projekt indywidualny u dobrego architekta kosztuje nawet 10 razy tyle, co katalogowy. Za to jest unikatowy, zaś dom w najlepszy sposób wpisany w działkę. W opracowaniu mogą jednak pojawić się błędy, eliminowane w projektach powtarzalnych. Jeśli działka należy do trudnych, projekt na zamówienie - mimo wyższych kosztów - będzie lepszym wyborem.

Najpopularniejsze domy stawiane w naszym kraju mają przeszło 100 m2 powierzchni i użytkowe poddasze. Generalnie widać, że wybieramy coraz mniejsze. Im są prostsze, bardziej zwarte (zbudowane na planie kwadratu lub prostokąta, z dwuspadowym dachem), tym tańsza będzie budowa i co równie ważne - eksploatacja (głównie ogrzewanie). Parterowe są wygodne w użytkowaniu - brak schodów ma znaczenie dla osób starszych i niepełnosprawnych. Niestety, mają większą powierzchnię zabudowy i nadają się raczej na spore działki. Dlatego na małych parcelach wznosi się zajmujące mniej miejsca domy z użytkowym poddaszem lub pełnym piętrem. Te, przy niedużej powierzchni zabudowy, oferują sporą powierzchnię użytkową. Coraz rzadziej stawiane są domy z podpiwniczeniem, które zwiększa koszty inwestycji. Kotłownię, spiżarnię czy pomieszczenia gospodarcze, niegdyś lokowane w piwnicy, przenosi się na parter.

Im dom prostszy i bardziej zwarty, tym tańsza jest jego budowa i eksploatacja. (fot. A. Papliński)

Istotne jest usytuowanie budynku względem stron świata - opłaca się zaplanować od południa dużo okien i pomieszczenia, w których chcemy mieć więcej słońca, np. salon, jadalnię. Duże przeszklenia na południowej ścianie to nie tylko więcej światła, ale także oszczędność na ogrzewaniu w chłodne dni. I ryzyko przegrzania wnętrz w czasie upałów - warto zatem pomyśleć o osłonach przeciwsłonecznych. Od północy okien ma być mało, to dobre miejsce na garaż i spiżarnię. Garaż może być częścią domu, albo stawia się go osobno. Wariant pierwszy jest wygodniejszy (do samochodu wsiadamy bez wychodzenia na zewnątrz).

Ważniejszy od wyglądu budynku jest układ wnętrz, bo to on wpływa na komfort życia. Dlatego najpierw zastanówmy się, ile i jak dużych pomieszczeń potrzebujemy, a potem szukajmy projektu, który spełnia założony program funkcjonalny. Musimy wiedzieć, ilu chcemy sypialni, ilu łazienek, czy kuchnia ma być otwarta czy zamknięta, czy garaż będzie w bryle budynku czy nie itd. Dobrze, gdy dom da się podzielić na strefę nocną (z sypialniami) i dzienną z kuchnią, jadalnią i salonem. Komunikacja (hol, korytarz) powinna zajmować jak najmniej miejsca.

Formalności

Przed kupnem działki sprawdza się księgę wieczystą nieruchomości i zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dokumenty te powinien przejrzeć także notariusz, u którego podpiszemy umowę - przeniesienie własności nieruchomości jest ważne tylko wtedy, gdy ma formę aktu notarialnego!

W księdze wieczystej znajdują się informacje o położeniu nieruchomości, jej wielkości, przeznaczeniu i właścicielu. W dziale trzecim o obciążeniach, np. służebnością drogi koniecznej (kiedy jedyna droga do posesji sąsiada prowadzi przez tę, którą chcemy kupić), w czwartym o hipotekach. Służebności i hipoteki są przypisane do nieruchomości i przechodzą na jej kolejnego właściciela. Uwaga! Gdy sprzedający działkę wziął pod jej hipotekę kredyt, to jego dług wraz z gruntem przejdzie na nas.

Jeżeli interesująca nas nieruchomość znajduje się na terenie z uchwalonym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), to dowiemy się z niego, jaka jest minimalna wielkość działki pod dom jednorodzinny, a jaka pod bliźniak (trzeba uważać, żeby nie kupić zbyt małej). Plan stanowi, jak wysoki może być budynek, jaki procent powierzchni wolno zabudować i jaka jej część ma pozostać biologicznie czynna (czyli obsadzona roślinami). Określa również odległość domu od ulicy, liczbę kondygnacji, szerokość elewacji frontowej, czasami kształt i kolor dachu. Może nakazywać przyłączenie posesji do sieci kanalizacyjnej (jeśli jest w pobliżu lub kiedy powstanie) bądź wodociągowej, albo zawierać zakaz używania niektórych paliw (zwykle stałych). To z niego dowiemy się, czy w sąsiedztwie mogą pojawić się bloki lub zakład przemysłowy.

Działka musi mieć dostęp do prądu - bez tego nie dostaniemy pozwolenia na budowę lub zasiedlenie. (fot. J. Werner)

Jeśli dla terenu, którym się interesujemy, nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania, to trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. O jej wydanie może wystąpić każdy, niekoniecznie właściciel gruntu. Znajdziemy w niej podobne informacje, jak w planie zagospodarowania. Decyzja o warunkach zabudowy traci moc, jeżeli dla danego obszaru zostanie uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego.

Plan zagospodarowania określa jaką część działki można zabudować, jak wysoki może być budynek, czasami nakazuje również konkretny kształt i kolor dachu. (fot. J. Werner)

Kilka lat temu nowelizacja ustawy Prawo budowlane zniosła wymóg uzyskiwania pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego (o ile obszar oddziaływania inwestycji nie wykracza poza granice działki). Inwestor ma teraz wybór: może zgłosić budowę lub wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na budowę na starych zasadach. W pierwszym przypadku starosta ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu. Do zgłoszenia dołącza się praktycznie te same dokumenty, co do wniosku o pozwolenie na budowę, czyli 4 egzemplarze projektu budowlanego z uzgodnieniami, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością, decyzję o warunkach zabudowy (jeśli nie ma planu zagospodarowania przestrzennego).

Procedura ze zgłoszeniem jest krótsza i prostsza - na milczącą zgodę urzędu czeka się 21 dni, a nie jak przy pozwoleniu 65, nie ma też postępowania administracyjnego z udziałem stron, więc sąsiad niczego nie oprotestuje. Jednak większość inwestorów wciąż występuje o pozwolenie na budowę - w przypadku małych działek obszar oddziaływania rzadko nie wykracza poza ich granice, w tym wariancie możliwe jest też wprowadzanie zmian w trakcie budowy.

Jak sprawić, że Twoja budowa będzie wzorcowa?

• Audyt energetyczny - określisz standard domu.
• Harmonogram - zaplanujesz budowę.
• Budżet budowy - będziesz wiedział, za ile zbudujesz.

Nowość - dom do 70 m2 bez formalności

W 2021 roku, w rządowym programie Polski Ład pojawiła się koncepcja budowy domów do 70 m2 "bez pozwolenia, książki budowy i kierownika budowy". Pomysł wzbudził spore kontrowersje w środowisku architektów i inżynierów budownictwa, ale 2 stycznia 2022 r. weszła w życie ustawa otwierająca taką możliwość. Zdaniem premiera Mateusza Morawieckiego "to nowy rozdział w rozwoju budownictwa".

Jednorodzinny dom do 70 m2 można teraz postawić bez zatrudniania kierownika budowy, prowadzenia jej dziennika i występowania o pozwolenie na budowę. Wystarczy zgłoszenie, co akurat nie jest niczym nowym, bo taką możliwość mamy już od kilku lat. Do zgłoszenia potrzebny jest projekt, zaadaptowany do konkretnej działki przez osobę z uprawnieniami.

Te 70 m2 to powierzchnia zabudowy, razem z poddaszem powierzchnia użytkowa może wynosić do 90 m2. Budynek musi być wolno stojący i mieć nie więcej niż dwie kondygnacje. Obszar oddziaływania inwestycji ma się w całości mieścić na działce inwestora, na 500 m2 działki może przypadać nie więcej niż jeden domek.

Budowa musi być zgodna z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli go nie uchwalono, trzeba wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Tę urząd będzie musiał przygotować w 21 dni!

Organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może zgłosić sprzeciwu do dokonanego zgłoszenia budowy, a tę można rozpocząć od razu po złożeniu dokumentów.

Co ważne, dom ma być budowany na własne potrzeby mieszkaniowe. Inwestor składa stosowne oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej. Ale będzie go można sprzedać, czy wynająć.

W przypadku rezygnacji z usług kierownika budowy, odpowiedzialność za jej przebieg bierze na siebie inwestor, również podpisując odpowiednie oświadczenie.

Na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego powstanie baza projektów domów, spełniających warunki programu, które można będzie kupić za symboliczną złotówkę (do II etapu konkursu zakwalifikowano 39 projektów).

Jak podkreśla Ministerstwo Rozwoju i Technologii, wprowadzone ułatwienia nie zwalniają z obowiązku projektowania i realizacji budynków zgodnie z przepisami i zasadami wiedzy technicznej.

Kiedy nie ma kierownika budowy, cała odpowiedzialność za jej przebieg spada na inwestora. (fot. A. Papliński)

Czy budowa domów do 70 m2 bez pozwolenia, kierownika i dziennika będzie popularna, okaże się w tym roku. (fot. Archiwum BD)

Redaktor: Janusz Werner
fot. otwierająca: J. Werner