Ile kosztuje legalizacja samowoli budowlanej?

Nie ma jednej, stałej wysokości opłaty, ani nawet jednego sposobu jej wyznaczania (wzoru) dla wszystkich rodzajów obiektów.

Po zmianach, jakie weszły w życie 19 września 2020 r. mamy aż trzy możliwe sytuacje, zupełnie zmieniające sposób wyznaczenia opłaty za legalizację:

• opłatę legalizacyjną oblicza się zgodnie ze wzorem podanym w ustawie, stosując wyszczególnione w załączniku do niej współczynniki, określające kategorię obiektu oraz jego wielkość;
• opłata legalizacyjna ma stałą wysokość 5000 lub 2500 zł;
• legalizacja odbywa się bez wnoszenia jakichkolwiek opłat.

Można powiedzieć, że pierwszy z wymienionych trybów jest niejako podstawowym. Pozostałe stosuje się zaś w sytuacjach szczególnych, o ile spełnione są dodatkowe przesłanki (warunki) określone w ustawie (np. wiek obiektu, jego typ oraz wielkość).

Trzeba przy tym podkreślić, że legalizacja nie zawsze jest w ogóle możliwa. Ponadto na przebieg związanej z nią procedury, zakres wymaganej dokumentacji itd. wpływ ma wiele czynników. Tu skupimy się tylko na wysokości opłat. O samej procedurze legalizacji piszemy szerzej w innym tekście: Legalizacja samowoli budowlanej - zasady

Legalizacja bez opłat

Dla osób, które przystępują do legalizacji samowoli budowlanej najbardziej pożądana jest możliwość skorzystania z ostatniego z wymienionych wariantów, czyli legalizacja bez opłat.

Jest to dopuszczalne w ramach tzw. uproszczonej procedury legalizacyjnej. Jej zasady opisują Art. od 49f do 49i ustawy Prawo Budowlane. Procedura uproszczona dotyczy wyłącznie obiektów użytkowanych już od co najmniej 20 lat, czyli których budowa została zakończona nie mniej niż 20 lat przed wszczęciem procedury legalizacyjnej. Ponadto pod warunkiem, że przed upływem tego terminu (20 lat) nie zostało wydane postanowienie o wstrzymaniu budowy, o którym mowa w art. 48 ust. 1 ustawy.

Co bardzo ważne, w przypadku procedury uproszczonej nie ma znaczenia typ obiektu, jego wielkość, ani nawet to czy jego budowa byłaby zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. To dość zaskakujące, gdyż w ten sposób może zostać zalegalizowany nie tylko budynek mieszkalny jednorodzinny lub niewielki budynek gospodarczy ale nawet bardzo duży obiekt - np. hotel - i to w miejscu, gdzie w ogóle nie przewiduje się możliwości zabudowy. Zaś legalizacja hotelu lub pensjonatu w zwykłym trybie kosztowałaby od 375 000 do 937 500 zł, zależnie od jego wielkości.

Legalizacja odbywa się bez opłat również w przypadku obiektów, których budowę zakończono przed 1 stycznia 1995 r., czyli przed wejściem w życie obecnie obowiązującej ustawy Prawo Budowlane (w jej pierwotnej wersji).

Stała opłata 5000 lub 2500 zł

W przypadku niektórych obiektów przewidziano stałą opłatę legalizacyjną w wysokości 5000 lub 2500 zł. Generalnie dotyczy to niezbyt dużych obiektów, a przy tym takich, których legalne wzniesienie wymagałoby jedynie zgłoszenia zamiaru ich budowy, nie zaś wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Co ważne, ich lista jest ściśle określona w ustawie i dotyczy tylko wybranych obiektów. Nie obejmuje ona np. żadnych domów mieszkalnych jednorodzinnych, nawet tych o powierzchni zabudowy do 70 m². Znajdują się zaś na niej domki letniskowe (budynki rekreacji indywidualnej) do 70 m² powierzchni zabudowy. Lista jest bardzo długa i znaczna jej część nie ma znaczenia dla inwestorów budujących domy jednorodzinne.

Opłata wynosi 5000 zł w przypadku budowy, o której mowa w Art. 29 ust. 1 pkt 4-10, 12 oraz 14-18 i 29. Nie będziemy tu wymieniać i szczegółowo omawiać ich wszystkich. Zasygnalizujemy jedynie, które z nich najczęściej będą interesować właścicieli domów jednorodzinnych. Będą to np.:

• przydomowe oczyszczalnie ścieków;
• szamba (do 10 m³);
• zbiorniki na gaz płynny (propan) do 7 m³;
• wolno stojących parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m²;
• wolno stojących garaży o powierzchni zabudowy do 35 m²;
• wolno stojących wiat o powierzchni zabudowy do 35 m² (jednak nie trzeba zgłaszać budowy wiaty do 50 m² powierzchni zabudowy na działce, na której znajduje się już budynek mieszkalny lub działka przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową);
• wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 35 m² oraz o powierzchni zabudowy do 70 m²;
• przydomowych ganków o powierzchni zabudowy do 35 m²;
• przydomowych ogrodów zimowych o powierzchni zabudowy do 35 m²;
• niektórych obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej (np. płyt do składowania obornika, zbiorników na gnojowicę, silosów na materiały sypkie oraz na kiszonki).

O połowę niższa opłata, wysokości 2500 zł obowiązuje zaś w przypadku budowy, o której mowa w Art. 29 ust. 1 pkt 11, 13, 19-21 i 28. Dotyczy to np.:

• ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m;
• zjazdów z dróg krajowych i wojewódzkich oraz zatok parkingowych na tych drogach.

Zgodnie ze wzorem

Opisane powyżej sytuacje to przypadki szczególne, kiedy to po spełnieniu określonych warunków rezygnuje się z naliczenia opłaty legalizacyjnej lub jest ona obniżona. We wszystkich pozostałych sytuacjach obowiązują ogólne zasady i opłata wyznaczana jest zgodnie ze wzorem ujętym w ustawie Prawo Budowlane (Art. 49d oraz Art. 59f).

Podstawowa opłata legalizacyjna wyznaczana jest jako 50-krotność iloczynu stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) oraz współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w). Mamy więc:

50 × s × k × w

Jednak w odniesieniu do budynków mieszkalnych jednorodzinnych ten wzór można znacznie uprościć, do postaci, w której wynik zawsze będzie ten sam:

50 × 500 zł × 2 × 1 = 50 000 zł

Wszystko dlatego, że zgodnie z ustawą:

• stawka opłaty (s) jest stała i wynosi 500 zł;
• współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) zawsze wynosi 2, w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych (należą do Kategorii I zgodnie z załącznikiem do ustawy);
• współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w) wynosi zawsze 1, niezależnie od faktycznej wielkości obiektu, gdy procedura dotyczy budynków mieszkalnych jednorodzinnych (Kategoria I), budynków służących gospodarce rolnej (Kategoria II), innych niewielkich budynków (Kategoria III).

Warto podkreślić, że w przypadku obiektów należących do Kategorii II oraz Kategorii III opłata jest dwukrotnie niższa, gdyż w odniesieniu do nich współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) wynosi 1. Otrzymujemy więc:

50 × 500 zł × 1 × 1 = 25 000 zł

Szczególnie warto zwrócić uwagę na Kategorię III. Opisaną ją w załączniku do rozporządzenia w następujący sposób:

"Kategoria III - inne niewielkie budynki, jak: domy letniskowe, budynki gospodarcze, garaże do dwóch stanowisk włącznie".

Nie jest to więc katalog zamknięty, chociaż jednoznacznie wskazano tu obiekty, które najbardziej interesują właścicieli domów jednorodzinnych. Jeżeli np. wzniesiony bez dopełnienia należytych formalności garaż nie będzie spełniał warunków niezbędnych do naliczenia obniżonej opłaty (wysokości 5000 zł), gdyż będzie związany konstrukcyjnie z budynkiem, będzie zbyt duży (ponad 35 m²) itd. to za jego legalizację trzeba będzie zapłacić aż 25 000 zł (50 × 500 zł × 1 × 1 = 25 000 zł).

Trzeba też zwrócić uwagę na wymieniono tu wprost domy letniskowe (chociaż w innych przepisach, nawet w tej samej ustawie używa się raczej pojęcia "budynki rekreacji indywidualnej"). Jeżeli ktoś zgłosi bowiem budowę parterowego budynku tego rodzaju, w rzeczywistości zaś urządzi w nim poddasze użytkowe, to opłata legalizacyjna również wyniesie aż 25 000 zł.

Warto wiedzieć, że przepisy prawa nie określają jakiej wielkości może być dom letniskowy, w jakiej technologii może być zbudowany (murowany, drewniany itd.), ani jakie ma mieć parametry techniczne (np. czy ma instalację grzewczą i ocieplenie). Decyduje tu faktyczny sposób jego użytkowania - okresowy wypoczynek, a nie stałe zamieszkiwanie. Jeżeli więc sposób użytkowania jest rzeczywiście taki, warto przeprowadzić legalizację budynku w trybie przewidzianym dla "domów letniskowych", gdyż opłata wyniesie 25 000 zł zamiast 50 000 zł. Jednak w przyszłości, jeżeli zechcemy w nim zamieszkać na stałe, to konieczne będzie wystąpienie z wnioskiem o zmianę sposobu użytkowania. Do takiego wniosku trzeba zaś będzie dołączyć sporządzoną przez uprawnionego projektanta dokumentację potwierdzającą, że budynek spełnia wymogi stawiane domom całorocznym. Także w zakresie izolacyjności cieplnej oraz zapotrzebowania na energię, zaś spełnienie tych wymogów może być bardzo trudne i kosztowne (wymiana okien, docieplenie przegród itd.).

Odroczenie, rozłożenie na raty lub umorzenie opłaty legalizacyjnej

Opłatę legalizacyjną należy wnieść w ciągu zaledwie 7 dni od otrzymania postanowienia o wyznaczeniu jej wysokości. Od decyzji możemy się odwołać, jeżeli np. uważamy, że została ona naliczona błędnie, choćby z powodu niewłaściwego przypisania do określonej kategorii. Jednak nawet jeżeli sposób wyznaczenia opłaty nie budzi wątpliwości, istnieje możliwość wystąpienia do wojewody z wnioskiem o odroczenie płatności, rozłożenie jej na raty, częściowe lub nawet całkowite umorzenie. Argumentem może być np. trudna sytuacja życiowa (niskie dochody, zły stan zdrowia), fakt, że opłata jest niewspółmiernie wysoka względem wartości obiektu, którego dotyczy, czy to, że do samowoli nie doszło z winy inwestora, który np. odziedziczył działkę już z nielegalnie wzniesionym budynkiem. Jednak decyzja wojewody jest uznaniowa, zależy od indywidualnej oceny konkretnej sytuacji.

Redaktor: Jarosław Antkiewicz
fot. otwierająca Justychaaa24 (forum.budujemydom.pl)