Legalizacja samowoli budowlanej

Print image
Copy link image
time image Artykuł na: 6-9 minut
aktualizacja: 2016-09-26 10:18:35
Legalizacja samowoli budowlanej

Powszechnie wiadomo, że przed przystąpieniem do budowy należy postarać się o uzyskanie pozwolenia na budowę, a w niektórych przypadkach - zgłoszenia dotyczącego budowy. Mimo tego w dalszym ciągu spotykamy się z przypadkami tzw. samowoli budowlanej. Czym dokładnie jest samowola budowlana i co zrobić by ją zalegalizować - o tym powiem w dzisiejszym artykule…

Samowola budowlana

Pojęcie samowoli budowlanej nie zostało zdefiniowane w przepisach prawa budowlanego. Należy przyjąć, że samowolą budowlaną określamy wszystkie naruszenia ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz.U.2016.290), które mogą wystąpić na etapie projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych. Tak szeroko zakreślone pojęcie samowoli może obejmować:

budowę obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia na budowę, wykonywanie robót budowlanych bez pozwolenia lub zgłoszenia albo pomimo wniesionego sprzeciwu właściwego organu, budowę z odstępstwami od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę albo z odstępstwami od dokonanego zgłoszenia, wykonywanie robót budowlanych mimo ich wstrzymania, przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego bez wcześniejszego zawiadomienia właściwego organu o zakończeniu budowy lub bez uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu, zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, a także rozbiórkę obiektu budowlanego bez wymaganego zgłoszenia lub pozwolenia na rozbiórkę” (A. Gliniecki, Komentarz do art. 48 Prawa budowlanego [w:] „Prawo budowlane. Komentarz, wyd. II” pod red. A. Gliniecki, LexisNexis 2014.).

Procedura legalizacji

Procedura legalizacji to przede wszystkim postępowanie wieloetapowe. Organem właściwym jest organ nadzoru budowlanego, a nie organ administracji architektoniczno-budowlanej jak w przypadku wniosku o wydanie pozwolenia na budowę.

Pierwszy etap (tzw. wstępny) może zakończyć się wydaniem decyzji o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę albo bez wymaganego zgłoszenia dotyczącego budowy lub mimo sprzeciwu od tego zgłoszenia. Jeżeli jednak organ dostrzeże podstawy do legalizacji, zamiast orzec nakaz rozbiórki, wstrzyma postanowieniem prowadzenie robót budowlanych. Z postanowieniem o wstrzymaniu prowadzenia robót budowlanych mamy do czynienia w sytuacji, gdy budowa:

1) jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności:

  1. ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo
  2. ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

2) nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem.

W postanowieniu o wstrzymaniu prowadzenia robót budowlanych, ustala się wymagania niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nakłada na inwestora obowiązek przedstawienia w wyznaczonym czasie:

1) zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego,

2) dokumentów, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1, 2 i 4 oraz ust. 3 Prawa budowlanego.

W przypadku niespełnienia przedmiotowych obowiązków w wyznaczonym terminie, właściwy organ wydaje decyzję o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części. Z kolei przedłożenie w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa powyżej, traktuje się jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została jeszcze zakończona.

Drugim etapem postępowania legalizacyjnego jest ocena spełnienia, od strony formalnej i merytorycznej, przez inwestora obowiązków nałożonych na niego postanowieniem. Przedłożenie kompletu dokumentów uznawane jest za spełnienie wymagań formalnych. Aby jednak kontynuować procedurę konieczne jest również, by zaświadczenie było zgodne z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dopiero wówczas możliwe jest przejście do trzeciego etapu legalizacji.

Trzeci etap legalizacji kończy się wydaniem postanowienia określającego wysokość opłaty legalizacyjnej. Nim to jednak nastąpi, właściwy organ przed wydaniem decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wznowienie robót budowlanych bada:

1) zgodność projektu zagospodarowania działki  lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
2) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,
3) wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane.

Następnie organ, w drodze postanowienia, ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Na postanowienie to przysługuje zażalenie.

W przypadku stwierdzenia naruszeń, organ nakłada postanowieniem na inwestora obowiązek usunięcia wskazanych naruszeń w określonym terminie, a po jego bezskutecznym upływie, wydaje decyzję o nakazie rozbiórki. Decyzję o nakazie rozbiórki organ wydaje również w przypadku nieuiszczenia wymaganej opłaty legalizacyjnej.

W razie spełnienia powyższych wymagań, organ wydaje decyzję:

1) o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót,
2) o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona.

Opłata legalizacyjna

Przepisy dokładnie określają sposób obliczania opłaty legalizacyjnej. Zgodnie z art. 49 ust. 2 Prawa budowlanego, do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1, z tym że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu. Kara stanowi iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w). W odniesieniu do kar stawka opłaty (s) wynosi 500 zł.

Co istotne, samowola budowlana nie ulega przedawnieniu. Wobec tego właściwy organ będzie mógł wszcząć postępowanie w każdym czasie. Przedawnieniu natomiast, będzie podlegała odpowiedzialność karna określona w przepisach prawa budowlanego.

Co jednak zrobić w przypadku kiedy obiekt budowlany został wybudowany bez wymaganego prawem zezwolenia jeszcze przed wejściem w życie obecnej ustawy Prawy budowlane, tj. przed dniem 1 stycznia 1995 r.? W takiej sytuacji zastosowanie znajdą przepisy "starego" prawa budowlanego z 1974 r., które nie zawierają przepisów dotyczących opłat legalizacyjnych. Wobec braku podstawy prawnej do naliczania opłat legalizacyjnych, opłaty te nie są naliczane i w tym zakresie należy uznać "stare" przepisy za znacznie korzystniejsze dla inwestorów.

Patrycja Amrozińska-Kasiak
Aplikant radcowski
Kancelaria Radcy Prawnego Agnieszka Pawlus
www.kancelaria-pawlus.pl
Fot. Forum.budujemydom.pl/Skwarol

Zdaniem naszych Czytelników

time image

Gość inspektor PINB

02 Cze 2016, 09:17

Zgłoś rozbiórkę budynku do Starostwa. Bez przedmiotu postępowania Organ nie ma podstaw do wszczęcia postępowania.Nie wspominaj że to samowola bo ich to i tak nie interesuje. Wbrew pozorom URZEDASY takie jak ja nie szukają haka na biednego Kowalskiego który dupy nie ruszy żeby zrobić ...

time image

14 Sty 2015, 16:55

Powoli. Zburzyć zdążysz. Teraz się zastanów, dlaczego gmina nic nie mówiła przez tyle lat? Bo dostawała podatki! I nadal jest zainteresowana istnieniem obiektu, bo to podatek od nieruchomości a i od działalności. Natomiast kwestie prawne, to starostwo. Dlatego idź do gminy, najpierw ...

time image

Gość niedoinformowany obywatel RP

14 Sty 2015, 16:06

Kupiłem działkę zabudowaną w 2004 roku okazało się że zabudowa jest nielegalna ponieważ na planach szklarni postawiono budynek gospodarczy który od 1996 r. do 2000 r.był zakładem usługowym poprzedniego właściciela.Od 2004 r. do 2011 r.również prowadziłem działalność gospodarczą ...

time image

Gość nowicjusz

13 Wrz 2010, 17:08

szkoda, że nikt tu nie zagląda :-(.

time image

Gość nowicjusz

09 Wrz 2010, 22:26

mam podobny problem, budynek mieszkalny powstał w latach 70-tych na działce rolnej wg legalnego projektu (jest jakaś pieczątka starostwa powiatowego) - co z tym fantem mogę zrobić aby nadać nr posesji..

time image

05 Sie 2009, 07:18

Prawdopodobnie opis zaistniałej sytuacji nie jest pełny, gdyż urząd bez odpowiedniego postępowania nie nakłada opłaty legislacyjnej. Opłaty takiej można nie uiścić jeśli rozebrany zostanie pobudowany samowolnie obiekt.

time image

Gość gabi

03 Sie 2009, 17:03

Witam serdecznie Mam wielką prośbę do Państwa. Otóż mam wielki problem. W tym roku przyszło mi pismo, abym uiszczyła legalizację w wysokości 125 tys. zł. Spróbuję wytłumaczyć Państwu o co chodzi. Otóż prowadzę bar, znajduje się on na uboczu drogi głównej. W wyniku ...

Wiecej na Forum BudujemyDom.pl
Pokaż wszystkie komentarze

Dodaj komentarz

time image
time image
Warto wiedzieć dodatkowo:
Zobacz inne artykuły
Zadaj pytanie ekspertowi Masz wątpliwości lub dodatkowe pytania? Napisz do nas!
expert image
Akceptowane formaty plików: 'jpg', 'jpeg', 'gif', 'bmp', 'png'. Dodawanie wielu plików - wciśnij CTRL.
Administrator danych osobowych: AVT-Korporacja sp. z o.o. z siedzibą: ul. Leszczynowa 11, 03-197 Warszawa. Cel przetwarzania danych: udzielenie odpowiedzi na zadane pytanie. Administrator danych osobowych: AVT-Korporacja sp. z o.o. z siedzibą: ul. Leszczynowa 11, 03-197 Warszawa. Cel przetwarzania danych: udzielenie odpowiedzi na zadane pytanie. Okres przetwarzania danych: Twoje dane przetwarzane będą do czasu istnienia podstawy do ich przetwarzania – czyli w tym konkretnym przypadku, do czasu udzielenia odpowiedzi. Masz prawo do: dostępu do Twoich danych, ich sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych lub ich przenoszenia. Możesz: odwołać zgodę na przetwarzanie Twoich danych osobowych, zażądać, by Twoje wszystkie dane zostały usunięte. Podstawy prawne: art. 5, 6, 12, 13 Ogólnego rozporządzenia o ochronie danych osobowych (RODO). Czytaj więcej
Dodano plik do wysłania
Poradnik
Cenisz nasze porady? Możesz otrzymywać najnowsze w każdy czwartek!
Budujemy Dom
9,95 zł tylko teraz!
Teraz za darmo!
Od teraz, dla wszystkich! Wystarczy, że się zalogujesz. A otrzymasz dostęp do wszystkich artykułów z papierowego Budujemy Dom! Całkowicie za darmo!
Dom Energooszczędny Vademecum 2019

Dom Energooszczędny Vademecum

Jak zbudować dom energooszczędny

ABC Budowania 2019

ABC Budowania

To, co koniecznie musisz wiedzieć, żeby Twój pierwszy dom był dla Ciebie, a nie dla wroga

Wnętrza 2019

Wnętrza

Nowoczesne, stylowe, piękne wnętrza - zasady, porady, inspiracje

Czas na Wnętrze grudzień 2019 - styczeń 2020

Czas na Wnętrze

Od inspiracji do realizacji

Twój Dom Twój Styl 2019

Twój Dom Twój Styl

Poradnik shoppingowy

Budujemy Dom listopad - grudzień 2019

Budujemy Dom

Dla budujących dom i wykonawców

Dom Polski 2020

Dom Polski

Jak zbudować dom tańszy niż mieszkanie

Nowoczesne Instalacje 2020

Nowoczesne Instalacje

Jak zbudować dom energooszczędny