Pionowy i poziomy podział domu

Dom i działkę, na której go wybudowano, można generalnie podzielić na jeden z dwóch sposobów. Na ogół dążący do podziału współwłaściciele chcą być od siebie niezależni - finalnie uzyskać dwie zupełnie odrębne nieruchomości.

Taki podział, nazywany pionowym, jest możliwy pod kilkoma warunkami, które określają Ustawa o gospodarce nieruchomościami i Rozporządzenie w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości.

Podział pionowy omówimy w drugiej części porady, ponieważ w budynku, którego współwłaścicielem jest Pytający, zapewne nie da się go przeprowadzić (stąd pomysł na wydzielenie parteru i piętra).

Przekrój domu dzielonego poziomo. Jeden lokal na parterze, drugi na piętrze. Na środku wspólna klatka schodowa.

W takiej sytuacji dom dzieli się, ustanawiając odrębną własność samodzielnych lokali mieszkalnych (wtedy jeden właściciel może zająć parter, drugi piętro). To tzw. podział poziomy. Zgodnie z Ustawą o własności lokali, w domu jednorodzinnym mogą być dwa samodzielne lokale mieszkalne. Takim lokalem jest "wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych". Pomieszczenia pomocnicze to np. łazienka, kuchnia albo wnęka kuchenna, spiżarnia.

Do lokalu mogą przynależeć (nawet jeśli do niego nie przylegają lub są położone poza budynkiem, ale w granicach działki) pomieszczenia przynależne: strych, piwnica, komórka, garaż.

Tu, inaczej niż przy podziale pionowym, działka, niektóre części budynku oraz urządzenia (np. dach, klatka schodowa, ogrodzenie) pozostają wspólne. Wielkość udziału każdego współwłaściciela w części wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni wydzielonego lokalu (wraz z pomieszczeniami przynależnymi) do łącznej powierzchni budynku i wszystkich pomieszczeń przynależnych.

Ustanowienie odrębnej własności lokalu musi być zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. Żeby go wyodrębnić, trzeba uzyskać od starosty zaświadczenie o jego samodzielności. Potem u notariusza albo sądownie ustanawia się odrębną własność lokalu. Właściciele lokali tworzą wspólnotę mieszkaniową.

W tym konkretnym przypadku, jeśli schody na piętro znajdują w głębi mieszkania na parterze, dobudowa klatki schodowej jest niezbędna. Na przeprowadzenie tej inwestycji potrzebna jest zgoda obu współwłaścicieli.

Nie obejdzie się też bez projektu budowlanego i zgłoszenia przebudowy w starostwie/urzędzie miasta. Jeśli zaś w wyniku dobudowania klatki schodowej powiększy się obszar oddziaływania budynku na posesje sąsiednie, niezbędne będzie pozwolenie na budowę.

Gdy idzie o koszty dobudowania klatki (także likwidacji schodów wewnątrz mieszkania na parterze i otworu w stropie) oraz całej operacji wydzielania lokali - to kwestia dogadania się właścicieli. Znaczenie ma tu np. fakt, czy obecnie są współwłaścicielami w równych częściach (po połowie) i to, jak będzie potem - czy udziały nadal będą równe, czy może jedna strona zyska i będzie musiała spłacić drugą?

W ustawie o własności lokali znajdujemy też taki zapis: Jeżeli uczynienie zadość przesłance samodzielności lokali wymaga wykonania robót adaptacyjnych (czyli np. dobudowania klatki schodowej), sąd może w postanowieniu wstępnym, uznającym żądanie ustanowienia odrębnej własności lokali za usprawiedliwione, upoważnić zainteresowanego uczestnika postępowania do ich wykonania - tymczasowo na jego koszt.

Gdy chodzi o strych, to w praktyce jego przynależność do któregoś z lokali wiąże się z tym, skąd można na ten strych wejść. Jeśli tylko z mieszkania na piętrze - strych będzie przynależał do niego. Jeżeli ze wspólnej klatki schodowej, właścicielem strychu może być również posiadacz mieszkania na parterze.

Wróćmy jeszcze do podziału pionowego. W przepisach czytamy, że jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a jej proponowany podział powoduje także podział budynku, granice wydzielanych działek mają przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzą ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku, od fundamentu do przekrycia dachu.

Rzut domu podzielonego pionowo. Aby przeprowadzić podział, zamurowano drzwi w ścianie dzielącej budynek i przebito dodatkowe wejście. Niezbędna była też druga furtka.

Jeśli nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice działek powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzą ściany usytuowane na całej wysokości budynku, od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące go na dwie odrębne części. Co znaczy, że taki podział jest możliwy tylko wtedy, gdy dom da się przez całą jego wysokość przeciąć płaszczyzną, utworzoną przez ściany dzielące go na dwie osobne części. To po pierwsze.

Po drugie, podziału można dokonać, o ile jest on zgodny z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (albo decyzją o warunkach zabudowy). Wydzielone działki powinny mieć minimalną wymaganą na tym terenie wielkość i dostęp do drogi publicznej. Przy czym za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na niej odpowiednich służebności.

Co oczywiste, każda część domu musi mieć swoje wejście i osobne instalacje.

Żeby podzielić nieruchomość w ten sposób, należy złożyć do wójta/ burmistrza/prezydenta miasta wniosek o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału. Sporządza się go na kopii mapy zasadniczej albo katastralnej, zaznaczając granice projektowanych do wydzielenia działek, także na rzutach wszystkich kondygnacji budynku. Jeśli urząd zaakceptuje wstępny projekt, u geodety można zamówić wykonanie właściwego. Z tym wracamy do urzędu z wnioskiem o zatwierdzenie podziału. Postępowanie kończy wydanie decyzji, która umożliwia założenie nowych ksiąg wieczystych. Współwłasność nieruchomości znosi się u notariusza (lub w sądzie).

Redaktor: Janusz Werner
fot. otwierająca: A. Papliński