Wpis w księdze wieczystej - tym sposobem załatwisz go najszybciej

Kto składa wniosek o wpis do księgi wieczystej i w jakich okolicznościach?

Księga wieczysta określa stan prawny nieruchomości. Ujęte są w niej informacje dotyczące właściciela i adresu nieruchomości, a także jej całkowitej powierzchni, przeznaczenia oraz ewentualnych hipotek i innych obciążeń, na przykład służebności drogi koniecznej biegnącej przez działkę. Zrewidowanie zawartości księgi wieczystej jest konieczne przed zakupem nieruchomości i podpisaniem umowy przedwstępnej, ponieważ służy bezpieczeństwu transakcji. Warto też wiedzieć, jak czytać księgę wieczystą i co zawierają poszczególne działy ksiąg wieczystych.

Jak sprawdzić księgę wieczystą? Aby uzyskać do niej dostęp, potrzebny jest numer konkretnej księgi. Z numerem tym można udać się do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Przeglądanie ksiąg nie wymaga żadnych szczególnych uprawnień i odbywa się w obecności pracownika sądu. Księgi wieczyste można też sprawdzić bezpłatnie na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.

Wniosek o wpis do księgi wieczystej składa właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty lub uprawniony wierzyciel. W jego imieniu wniosek może złożyć również notariusz — dzieje się tak zawsze wtedy, gdy podstawą wpisu jest sporządzony przez niego akt notarialny. Samego wpisu dokonuje jednak sąd wieczystoksięgowy (referendarz sądowy), a nie notariusz — jego rola sprowadza się do złożenia wniosku i pobrania należnych opłat.

Wpisów do księgi wieczystej dokonuje się w wielu sytuacjach. Najczęstsze z nich to nabycie spadku, ustanowienie hipoteki, podział nieruchomości, sprostowanie danych ujawnionych w księdze oraz zakończenie budowy domu.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Ujawnienie prawa w księdze wieczystej leży w interesie właściciela, ponieważ prawo wpisane do księgi korzysta z pierwszeństwa przed prawami nieujawnionymi. Z zapisami księgi wiążą się dwie fundamentalne zasady chroniące obrót nieruchomościami.

Pierwszą z nich jest domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym. Oznacza to, że treść księgi uznaje się za zgodną ze stanem faktycznym, dopóki nie zostanie wykazane inaczej. Druga zasada to rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, która chroni osobę nabywającą nieruchomość w dobrej wierze, czyli w zaufaniu do treści księgi.

W praktyce działa to następująco: jeżeli kupujący, opierając się na wpisach w księdze wieczystej, nabywa nieruchomość od osoby ujawnionej w niej jako właściciel, jego prawo jest chronione nawet wtedy, gdy później okaże się, że zbywca w rzeczywistości właścicielem nie był. Ukryte, nieujawnione w księdze obciążenia lub roszczenia co do zasady nie działają na niekorzyść nabywcy w dobrej wierze. Rzeczywisty uprawniony może wówczas dochodzić roszczeń wyłącznie od osoby, która bezpodstawnie rozporządziła nieruchomością.

Rękojmia nie działa jednak bezwzględnie. Wyłącza ją między innymi zła wiara nabywcy, czyli wiedza o niezgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, a także ujawniona w księdze wzmianka o wniosku, o czym w dalszej części tekstu.

Ile kosztuje wpis do księgi wieczystej?

W przeciwieństwie do aktu notarialnego księga wieczysta nie jest dokumentem, lecz publicznym rejestrem, a sam akt notarialny stanowi podstawę dokonania wpisu do tego rejestru. Wysokość opłat zależy przede wszystkim od tego, czego dotyczy wniosek oraz czy sprawę załatwiamy samodzielnie w sądzie, czy za pośrednictwem notariusza.

Wpis prawa własności to opłata stała w wysokości 200 zł. Nie zmienia się ona i jest niezależna od wielkości oraz wartości nieruchomości. Wyjątek dotyczy sytuacji, w których wpis następuje na podstawie dziedziczenia, zapisu, działu spadku lub zniesienia współwłasności — wówczas opłata wynosi 150 zł (podstawa: art. 42 ust. 1 i ust. 3 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).

Założenie księgi wieczystej w sądzie rejonowym wiąże się z opłatą stałą w wysokości 100 zł (art. 44 ust. 1 pkt 1 tej samej ustawy). Niższa stawka 60 zł nie dotyczy założenia księgi, lecz innych czynności, na przykład sprostowania działu I-O czy odłączenia nieruchomości.

Złożenie wniosku samodzielnie w sądzie rejonowym jest więc najtańszą drogą — łącznie z wpisem prawa własności to koszt rzędu 300 zł (100 zł za założenie księgi i 200 zł za wpis własności).

Załatwienie sprawy u notariusza jest droższe, ponieważ do opłat sądowych dochodzi taksa notarialna. Za złożenie wniosku wieczystoksięgowego notariusz pobiera taksę w wysokości maksymalnie 200 zł netto, czyli 246 zł brutto z 23% VAT (podstawa: § 16 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej). Do tego notariusz pobiera i przekazuje do sądu opłaty sądowe: 100 zł za założenie księgi oraz 200 zł za wpis własności. Łączny koszt obsługi wieczystoksięgowej w kancelarii wynosi zatem około 546 zł (lub 496 zł przy nabyciu w drodze spadku bądź działu spadku). To właśnie stąd w wielu poradnikach pojawia się szacunkowa kwota ok. 500 zł.

Jak i gdzie złożyć wniosek o wpis?

Wniosek o wpis do księgi wieczystej — podobnie jak założenie samej księgi — można złożyć na dwa sposoby: u notariusza albo bezpośrednio w sądzie rejonowym. Niezależnie od wybranej drogi wniosek trafia ostatecznie do sądu wieczystoksięgowego, który go rozpatruje.

Podstawą każdego wpisu jest dokument potwierdzający nabycie prawa do nieruchomości, na przykład akt notarialny, prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku czy oświadczenie woli właściciela. Dokument ten trzeba dołączyć do wniosku.

Jeżeli sprawę załatwiamy samodzielnie, właściwym formularzem jest KW-WPIS. Formularz można wydrukować dwustronnie w domu i wypełnić na komputerze albo odręcznie, drukowanymi literami.

Elektroniczne postępowanie wieczystoksięgowe

Coraz większa część spraw wieczystoksięgowych załatwiana jest elektronicznie. Jeżeli podstawą wpisu jest akt notarialny, notariusz składa wniosek do sądu drogą elektroniczną za pośrednictwem systemu teleinformatycznego, najczęściej jeszcze w dniu sporządzenia aktu. Wnioskodawca nie musi wówczas samodzielnie kontaktować się z sądem.

Stan każdej księgi wieczystej można też sprawdzić samodzielnie, bez wychodzenia z domu, w Elektronicznych Księgach Wieczystych na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Wystarczy znać numer księgi, aby przejrzeć jej aktualną treść oraz sprawdzić, czy widnieje przy niej wzmianka o niezałatwionym jeszcze wniosku. To najprostszy sposób, by upewnić się, czy wpis został już dokonany.

Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

Zdarza się, że treść księgi wieczystej przestaje odpowiadać rzeczywistemu stanowi prawnemu — na przykład wskutek błędu, nieujawnienia zmiany właściciela albo wygaśnięcia obciążenia, które wciąż figuruje w księdze. W takich sytuacjach dostępne są dwa różne środki.

Drobne, oczywiste omyłki, na przykład błąd w oznaczeniu nieruchomości w dziale I-O, usuwa się w drodze sprostowania, które sąd może przeprowadzić także z urzędu. Poważniejsze rozbieżności dotyczące ujawnionych praw wymagają natomiast powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Z takim żądaniem może wystąpić osoba, której prawo nie zostało wpisane lub zostało wpisane błędnie. Do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia warto zadbać o ujawnienie w księdze ostrzeżenia o niezgodności, ponieważ wyłącza ono działanie rękojmi wiary publicznej wobec ewentualnego nabywcy.

Gdzie szukać radcy prawnego?

W wyjątkowo skomplikowanych sytuacjach dotyczących nieruchomości warto skorzystać z profesjonalnej pomocy prawnej. Należy wówczas znaleźć prawnika, który specjalizuje się w sprawach wieczystoksięgowych. Będzie on w stanie sprawdzić stan prawny nieruchomości przed jej zakupem, reprezentować klienta w postępowaniach sądowych związanych z treścią księgi wieczystej oraz uzyskać dokumenty niezbędne do przeprowadzenia tych postępowań.

Informacje na ten temat znajdują się na stronach internetowych kancelarii. Dla klienta najwygodniejszą opcją będzie znalezienie polecanego specjalisty w miejscu zamieszkania, aby osobiste konsultacje nie nastręczały dodatkowych kosztów i czasu związanych z dojazdem.

Jak przebiega procedura wpisu do księgi wieczystej?

Po złożeniu wniosku sąd niezwłocznie zaznacza jego wpływ w księdze wieczystej. Ta adnotacja to tzw. wzmianka o wniosku — nie jest jeszcze wpisem, ale pełni istotną funkcję ochronną. Informuje każdego, kto przegląda księgę, że toczy się postępowanie, i wyłącza działanie rękojmi wiary publicznej wobec osoby, która mimo wzmianki zawarłaby transakcję. Zabezpiecza w ten sposób pierwszeństwo wnioskodawcy.

Następnie sąd wieczystoksięgowy weryfikuje dostarczone dokumenty, dlatego warto zadbać, by wniosek był kompletny i obejmował nie tylko orzeczenia sądu, ale również akty notarialne czy oświadczenie woli właściciela. Jeżeli kontrola przebiegnie pomyślnie, postępowanie kończy się dokonaniem wpisu, a wzmianka zostaje wykreślona. Jeśli natomiast wniosek okaże się sprzeczny z treścią księgi wieczystej lub dotknięty brakami, sąd może odmówić dokonania wpisu.