Rynek gruntów w Polsce ożywił się po spowolnieniu w poprzednich latach. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, w 2024 roku zawarto ponad 545 tys. aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości - to o niemal 7 proc. więcej niż rok wcześniej. Szczególnie zauważalny wzrost dotyczył transakcji działek niezabudowanych, które odnotowały wzrost o ponad 13 proc., a także gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi. W tym przypadku liczba transakcji zwiększyła się aż o 17 proc. O tym, jak w praktyce wygląda sprzedaż działki i jak uniknąć błędów, opowiada ekspertka Kasia Górska - agentka nieruchomości.
Od czego zacząć, jeśli chcemy sprzedać działkę budowlaną, rekreacyjną lub rolną?
Kasia Górska: W pierwszej kolejności należy dokładnie przeanalizować stan prawny nieruchomości. Większość właścicieli na etapie podejmowania decyzji o sprzedaży działki jest zaznajomiona z jej stanem prawnym. Niestety większość nie oznacza, że wszyscy. Sprawdźmy, czy jesteśmy jedynymi właścicielami nieruchomości, czy działka ma księgę wieczystą i jaki jest jej numer. Dowiedzmy się, czy są obciążenia np. hipoteka lub służebności oraz czy wszystkie informacje w księdze wieczystej są zgodne ze stanem faktycznym i nie wymagają sprostowania.
Kolejnym krokiem będzie zgromadzenie dokumentów i ustalenie przeznaczenia działki w MPZP (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) oraz weryfikacja granic działki. Wytyczenie geodezyjne działki nie jest warunkiem koniecznym do sprzedaży, ale warto o to zadbać, aby zminimalizować wątpliwości kupującego. Należy się również upewnić, czy działka ma dostęp do drogi publicznej.
1. Jak wycenić działkę do sprzedaży?
Kiedy mamy już wyjaśnione powyższe kwestie, możemy przystąpić do wyceny nieruchomości. Panuje w tej kwestii przekonanie, że wystarczy przejrzeć podobne ogłoszenia dostępne w portalach ogłoszeniowych. Rzeczywiście można posiłkować się tymi danymi, ale trzeba dokładnie przeanalizować ogłoszenia i wybrać takie, które faktycznie oferują zbliżone parametrami nieruchomości, najlepiej w tej samej lokalizacji. Nie zawsze znalezienie takich ogłoszeń jest możliwe. Dodatkowo ceny działek na sprzedaż, które widzimy w ogłoszeniach to ceny życzeniowe, a niekoniecznie takie, w których faktycznie działki w danej lokalizacji się sprzedają. Warto w tej sytuacji skorzystać z usług rzeczoznawcy lub nawiązać współpracę z agencją nieruchomości, która działa na lokalnym rynku. Pośrednik, który dobrze orientuje się w rynku nieruchomości, pomaga w załatwieniu wielu formalności, dzięki czemu sprzedaż działki budowlanej staje się łatwiejsza.
2. Jakie dokumenty są wymagane przy sprzedaży działki? Czy różnią się w zależności od rodzaju działki?
W zależności od rodzaju działki do sprzedaży będą potrzebne różne dokumenty, ale część z nich jest taka sama dla wszystkich typów nieruchomości gruntowych. Są to:
- podstawa nabycia (akt własności, postanowienie sądu itd.),
- wypis z rejestru gruntów,
- mapa ewidencyjna,
- zaświadczenie o przeznaczeniu działki w MPZP lub decyzja WZ,
- zaświadczenie o braku zaległości podatkowych - nie jest wymagane, ale dla bezpieczeństwa transakcji warto o to zadbać.
W przypadku działki rolnej procedury są bardziej skomplikowane, a przepisy często się zmieniają, dlatego warto te kwestie weryfikować na bieżąco.
Czy każdy może kupić działkę rolną - czy są jakieś ograniczenia?
To zależy od wielkości działki. Działki do 1 ha może nabyć osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym, ale prawo pierwokupu ma KOWR (Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa). Działki rolne powyżej 1 ha może kupić tylko rolnik indywidualny.
Gdzie można uzyskać wypis z rejestru gruntów, mapę ewidencyjną i zaświadczenie o przeznaczeniu działki w MPZP?
Wypis z rejestru gruntów oraz mapę ewidencyjną uzyskamy w wydziale geodezji starostwa powiatowego lub w urzędzie miasta na prawach powiatu, właściwym dla lokalizacji naszej nieruchomości. Zaświadczenie o przeznaczeniu w MPZP z kolei wyda nam urząd gminy lub miasta, na terenie którego znajduje się nieruchomość.
Jaką rolę odgrywa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) przy sprzedaży działki?
Bardzo istotną, ponieważ określa jakie działka ma przeznaczenie (rolne, rekreacyjne, mieszkaniowe, usługowe czy przemysłowe), a także czy i co można zbudować na danej działce. Pozwala też zweryfikować jej otoczenie i przewidzieć, jakiego rodzaju zabudowania mogą powstać w okolicy w przyszłości. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wpływa też na wartość działki - przeznaczenie budowlane oznacza zazwyczaj wyższą wartość nieruchomości.
Co w sytuacji, gdy działka nie ma uchwalonego MPZP - czy to może utrudnić sprzedaż?
Sprzedaż działki bez obowiązującego MPZP nie będzie utrudnieniem jeśli dla działki została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Natomiast w sytuacji, gdy działka nie ma ani jednego, ani drugiego, wówczas sprzedaż może być utrudniona. Potencjalni nabywcy sami mogą wystąpić o WZ (nie musi tego robić właściciel), ale uzyskanie warunków zabudowy często trwa kilka miesięcy. Taka sytuacja nie zadowoli osób, które chcą szybko sprzedać działkę budowlaną.
3. Czym różni się umowa przedwstępna sprzedaży działki od ostatecznej umowy podpisanej u notariusza?
Umowa przedwstępna, która również może być zawarta u notariusza, zobowiązuje do zawarcia umowy sprzedaży w przyszłości, ale nie przenosi własności. Umowa sprzedaży przenosi własność działki i jest prawnie wiążąca.
Jakie elementy warto zawrzeć w umowie przedwstępnej, by zabezpieczyć interesy obu stron?
W umowie przedwstępnej sprzedaży działki należy zawrzeć następujące kwestie:
- dane stron,
- przedmiot umowy - dokładny opis działki (nr ewidencyjny, obręb, numer KW),
- cenę działki i sposób zapłaty,
- termin podpisania umowy przyrzeczonej,
- wysokość zadatku lub zaliczki,
- warunki odstąpienia od umowy,
- postanowienia dodatkowe - warto tutaj ustalić i zawrzeć jak najwięcej kwestii, które później mogłyby być sporne.
Jak działa zadatek w umowie przedwstępnej i czym różni się od zaliczki?
Zaliczka zawsze jest zwracana jeśli transakcja nie dojdzie do skutku, natomiast zadatek przepada jeśli kupujący się wycofa. Jeśli do finalizacji transakcji nie dojdzie z winy sprzedającego, oddaje on kupującemu zadatek w podwójnej wysokości.
4. Co się dzieje, jeśli jedna ze stron nie dotrzyma umowy sprzedaży działki?
Zgodnie z treścią art. 390 k.c. jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.
Zalecam jako formę zabezpieczenia stron zadatek, wówczas jeżeli do zawarcia umowy sprzedaży nie dojdzie z winy sprzedającego, kupujący może żądać od niego kwoty dwukrotnie wyższej niż wysokość zadatku. Jeżeli do zawarcia umowy nie doszło z przyczyn leżących po stronie kupującego, wówczas zatrzymuje go sprzedający.
5. Kiedy przy sprzedaży działki trzeba zapłacić podatek dochodowy?
Podatek dochodowy przy sprzedaży działki należy zapłacić jeśli działka zostanie sprzedana przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto. Można skorzystać ze zwolnienia, jeśli zysk ze sprzedaży przeznaczymy na własne cele mieszkaniowe w ciągu kolejnych trzech lat.
jeśli sprzedajemy działkę przed upływem 5 lat, przede wszystkim należy zacząć od ustalenia czy osiągnęliśmy przy tej sprzedaży dochód (różnica między ceną nabycia a ceną sprzedaży). Jeśli nie, to podatku oczywiście nie płacimy. Nie zapłacimy go również wtedy, gdy przeznaczymy dochód ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, czyli zakup domu, mieszkania, budowę domu, spłatę kredytu zaciągniętego wcześniej na zakup nieruchomości dla siebie. Należy mieć na uwadze, że muszą to być wydatki na własne cele mieszkaniowe, a nie np. na drugie mieszkanie na wynajem.
Co oznacza „5 lat od nabycia” i jak liczy się ten termin?
Termin 5 lat liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto nieruchomość i dotyczy to nabycia przez: kupno, darowiznę, zamianę. W przypadku dziedziczenia termin ten liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez spadkodawcę. Jeśli spadkobierca sprzeda nieruchomość przed upływem 5 lat od daty nabycia jej przez spadkodawcę, musi zapłacić podatek dochodowy w wysokości 19 proc. od dochodu ze sprzedaży. W tym wypadku spadkobierca również może skorzystać ze zwolnienia jeśli przeznaczy dochód ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe.
Czy sprzedaż działki rekreacyjnej lub rolnej wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku?
Tak, jeśli działka została sprzedana przed upływem 5 lat od nabycia. Rodzaj działki nie ma znaczenia, liczy się termin i przeznaczenie dochodu.
Czy sprzedaż działki ROD (Rodzinnych Ogródków Działkowych) trzeba zgłaszać do urzędu skarbowego?
Działka ROD nie jest nieruchomością i nie można jej sprzedać, a jedynie przenieść prawo do działki i majątku (altana, nasadzenia). Dochód ze sprzedaży ROD trzeba wykazać w PIT jeśli był osiągnięty.
W jakich sytuacjach można skorzystać ze zwolnienia z podatku?
Ze zwolnienia z podatku można skorzystać jeśli upłynie 5 lat od nabycia, liczone od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została sprzedana. I jak wspomniano już wyżej, nie zapłacimy podatku także wtedy, gdy cały uzyskany ze sprzedaży dochód przeznaczymy na własne cele mieszkaniowe, np:
- zakup mieszkania lub budowę domu,
- spłatę kredytu hipotecznego na własne cele mieszkaniowe, nawet tego zaciągniętego wcześniej
- rozbudowę lub modernizację istniejącego domu.
6. Jakie błędy najczęściej popełniają osoby sprzedające działki?
Poza omówionymi już kwestiami prawnymi i formalnymi, których często sprzedający nie weryfikują dokładnie przed wystawieniem działki na sprzedaż, są też błędy dotyczące przygotowania samej oferty. Do najczęstszych z nich należą:
- Przystępowanie do samodzielnej sprzedaży działki mimo braku gotowości do zaangażowania w sprzedaż i przekonanie, że nie trzeba zbyt wiele robić, a kolejka nabywców sama się ustawi. Wystawiając ofertę sprzedaży działki musimy liczyć się z tym, że potencjalni kupcy będą dzwonić, zadawać pytania, oczekiwać prezentacji nieruchomości, negocjować, podważać jej atrakcyjność itd.
- Brak rzetelnej wyceny nieruchomości i wygórowane oczekiwania finansowe sprzedającego, co skutkuje brakiem zainteresowania lub wydłużonym czasem i skomplikowanym procesem sprzedaży.
- Zbyt mało informacji w opisie i niskiej jakości zdjęcia. To bardzo częste niedopatrzenie ze strony sprzedającego, które wręcz uniemożliwia skutecznie sprzedać działkę.
- Zamieszczanie oferty sprzedaży w jednym miejscu (często na darmowym portalu). Kupujący przeglądają różne serwisy ogłoszeniowe, a tych znanych jest już kilkanaście.
Co poradziłaby Pani osobie, która chce szybko i dobrze sprzedać działkę?
Proces sprzedaży działki to spore wyzwanie, niejednokrotnie bardziej skomplikowane niż sprzedaż domu lub mieszkania. Działki też statystycznie sprzedają się dłużej i trzeba być na to przygotowanym. Osobie, która pierwszy raz sprzedaje działkę zalecam współpracę z doradcą ds. sprzedaży nieruchomości specjalizującym się w sprzedaży nieruchomości gruntowych i działającym na lokalnym rynku.
Jeśli dobrze przyłożymy się do wyboru agencji, unikniemy stresu, błędów i problemów wynikających z nienależytego przygotowania do sprzedaży, a także zaoszczędzimy czas i pieniądze. Polecam wybór agencji, która działa na zasadzie wyłączności i takiej, która działa na lokalnym rynku. Często sprzedający kierują się wyborem przyjmując wysokość wynagrodzenia agencji jako podstawowe kryterium, a to jest duży błąd. Wyboru należy dokonać rzetelnie, weryfikując sposób działania agencji, najlepiej poprzez spotkanie i rozmowę.
Kasia Górska - doradca ds. sprzedaży nieruchomości. Jest częścią zespołu specjalistów w agencji Nieruchomości360 Daniel Wojda w Pruszkowie, gdzie specjalizuje się w sprzedaży działek, domów i mieszkań. Zna specyfikę obrotu gruntami od podszewki i skutecznie przeprowadza klientów przez cały proces sprzedaży lub zakupu nieruchomości.
Fot. otwierająca: Adobe Stock
Skomentuj
