Chcesz mieć domek na działce ROD? Co wolno postawić, ile to kosztuje i jak nie wpaść w kłopoty?

Przepisy prawa, dotyczące kwestii związanych z postawieniem domku, a w zasadzie altany ogrodowej na terenie działki ROD, reguluje ustawa z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych, a także Prawo budowlane w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. (art. 29 i 30). Dowiemy się z nich między innymi tego, że na takiej działce można postawić altanę ogrodową na potrzeby wyłącznie rekreacyjno-wypoczynkowe, a nie mieszkalne. 

Przed budową domku warto zapoznać się także z regulaminem ROD, ustalanym przez Polski Związek Działkowców (PZD), w którym znajdują się ogólne zasady. Ważne jest też zapoznanie się z lokalnymi wymogami, ponieważ zarządy poszczególnych ROD mogą ustalać swoje regulaminy i zawierać w nich szczegółowe wytyczne dotyczące użytkowania altany i jej wyglądu.

Jakiej wielkość domek można postawić na działce ROD?

Zgodnie z prawem przyjmuje się, że altana działkowa powinna być budynkiem wolnostojącym o powierzchni zabudowy maksymalnie 35 m2 (mierzona po obrysie ścian zewnętrznych) oraz wysokości 5 metrów w przypadku budynku o spadzistym dachu i 4 metrów w przypadku dachu płaskiego. Altanę można też podpiwniczyć na potrzeby przechowywania narzędzi ogrodniczych lub przetworów, jednak piwnica powinna mieć wysokość maksymalnie 2 m. Ponadto można altanę wyposażyć w taras, a dokładne wytyczne znajdujemy na stronie PZD:

"Do powierzchni zabudowy nie wlicza się tarasu, werandy lub ganku o ile ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 m2, przy czym musimy pamiętać, że odległość altanki od granicy działki wynosi 3 m".

Obowiązuje całkowity zakaz stawiania mieszkalnych domów całorocznych. Warto wiedzieć, że dom rekreacyjny jest domem bez pozwolenia na budowę, jednak należy zgłosić zamiar jego postawienia do zarządu ROD, dołączając jego projekt, szkic lub rysunek techniczny. Taka sama procedura dotyczy rozbiórki, nadbudowy poddasza i rozbudowy budynków na terenie ogródków działkowych.

Ogród działkowe cieszą się ostatnio ogromną popularnością. W mieście to prywatna oaza zielni. Warto mieć na działce ROD domek (do 35 m2), który pozwoli na przygotowanie posiłku, przechowywanie rzeczy, czy zapewni schronienie podczas niepogody, fot. Adobe Stock

Jaki domek postawić na działce ROD? Wybieramy projekt domku letniskowego

Domek o tak niewielkim metrażu wydaje się mały, ale może być w pełni funkcjonalny. W domku o wymiarach 5x5 metrów zmieści się mały aneks kuchenny z blatem roboczym, część dzienna z miejscem do wypoczynku oraz rozkładaną sofą do spania i wc z prysznicem. Brak miejsca na ogrodowe przydasie rozwiąże osobny niewielki domek narzędziowy.

Pewnym ograniczeniem mogą być warunki panujące na działce ROD, takie jak brak kanalizacji lub doprowadzenia wody. Brak kanalizacji zrekompensuje toaleta turystyczna zamontowana w łazience lub toaleta kompostująca. Regulamin ROD nie dopuszcza budowy szamba. W przypadku braku sieci wodociągowej (co zdarza się raczej rzadko) pozostaje wyposażyć działkę w duży zbiornik na wodę albo beczki, w których będzie zbierana deszczówka.

Domek murowany na działce ROD - altana ogrodowa o trwałej konstrukcji

Czy wybudowanie domku murowanego na działce ROD jest możliwe? Tak, choć bardzo trudne do zrealizowania. Wąskie alejki utrudniają transport materiałów budowlanych, a niewielka powierzchnia działki też nie pomaga w ich składowaniu. Domek murowany wymaga zastosowania lekkich fundamentów, można zbudować go z betonu komórkowego lub pustaków ceramicznych. Jednak ta inwestycja jest czasochłonna i dość droga.

Czy można postawić na działce ROD dom z kontenera?

Postawienie domu z kontenera morskiego jest możliwe, choć też uciążliwe w kwestii technicznej. Przetransportowanie go na miejsce wąskimi ścieżkami to nie lada wyzwanie, które często jest wręcz niemożliwe do wykonania. Ponadto należy pamiętać o izolacji takiego domku, ponieważ stal mocno się nagrzewa i przebywanie w niezaizolowanym domku byłoby niekomfortowe.

Ważne! We wniosku do zarządu ROD należy zamieścić informację, że kontener nie będzie służył do stałego mieszkania, a jedynie pełnił funkcję altany. Nie zawsze jednak otrzymamy zgodę na taki stalowy domek, a argumentacja zarządu często oscyluje wokół stwierdzeń, że nie wpisuje się on w estetykę ogródków działkowych.

Czy opłaca się budowa na działce ROD drewnianego domku z antresolą?

Domek drewniany z antresolą - czy można go postawić na terenie ogródka działkowego? Jak najbardziej, wystarczy tylko pamiętać o jego maksymalnej wysokości, czyli 5 m w przypadku skośnego dachu. Po pierwsze drewno jest klimatyczne i ponadczasowe, wybudowanie domku trwa relatywnie krótko i co najważniejsze, nie będzie tak drogi jak murowany. Po drugie, antresola zapewni dodatkowe miejsce, które można zagospodarować na sypialnię albo składzik. Można też postawić drewniany domek bez antresoli i jest to zdecydowanie tańsza propozycja.

Czy można mieć na działce ROD przyczepę kempingową lub domek holenderski?

I tu zaczynają się przysłowiowe schody. Przepisy dotyczące planu zagospodarowania przestrzennego ROD wykluczają stawianie obiektów, które mogą być przeznaczone do zamieszkiwania, w tym przyczep kempingowych i domków holenderskich. W żaden sposób nie da się ich ominąć, nawet uzasadniając, że obiekt będzie pełnił funkcję altany. 

Czy warto kupić gotowy domek na działkę ROD?

Samodzielne wybudowanie domku na działce ROD, nawet tak małego, wymaga wiedzy, umiejętności i odpowiedniego sprzętu. Budynek powinien być stabilny i bezpieczny w użytkowaniu. Jeśli nie mamy ku temu możliwości, można kupić gotową altanę ogrodową lub mały domek letniskowy.

Małe domki drewniane można kupić już gotowe. Dostępne są w wielu wersjach, standardach wykończenia, kształtach i wymiarach. Ich zaletą jest fakt, że jego postawienie można wykonać samodzielnie lub zamówić domek z usługą montażu na działce, fot. Adobe Stock

Oferta producentów tradycyjnych i nowoczesnych domków letniskowych jest bardzo bogata. Można zdecydować się na przykład na mały domek modułowy do 35 m2, jednak musi on spełniać wszystkie założenia, dotyczące wymiarów, wyglądu i przeznaczenia, co altana ogrodowa. Podobnie sprawa ma się z tradycyjnym domkiem drewnianym. Jego wygląd naturalnie wpisuje się w otoczenie, więc zarząd ogródków działkowych raczej nie będzie miał problemów z akceptacją tego typu domu na działce ROD.

Kupując gotowy domek rekreacyjny, można też wybrać usługę jego montaż na działce. Niewielkie domki o powierzchni do 20 m2 (szczególnie drewniane) można też złożyć samodzielnie z gotowych elementów według załączonej instrukcji. Spory wybór takich domków do samodzielnego montażu znajdziemy w sieciówkach budowlanych i jest to relatywnie tanie rozwiązanie, z którego chętnie korzystają działkowcy.

Ile kosztuje domek drewniany na działkę ROD?

Za prosty domek drewniany (niezaimpregnowany i bez podłogi) do samodzielnego montażu o powierzchni użytkowej 20 m2 trzeba zapłacić w Castoramie około 7200 zł, a za domek 30-metrowy blisko 17 000 zł. Chcąc kupić u producenta kompleksowo wykończony domek letniskowy z antresolą i montażem o powierzchni zabudowy 35 m2, należy liczyć się z ceną od 70 000 zł wzwyż. Pamiętaj, że działka ROD nie jest własnością, a tylko obiektem dzierżawy. Przed wydaniem kilkudziesięciu tysięcy złotych lub więcej na domek, w którym nie można mieszkać przez cały rok, bo prawo tego zabrania, warto się nad tym dobrze zastanowić.

Domki na działkę ROD: podsumowanie

Działka ROD z altaną, w której można wypocząć i okazjonalnie przenocować to duża radość. Przepisy dopuszczają czasowy pobyt na działce, ale nie można uczynić z domku miejsca zamieszkania. Kupując lub budując domek na swojej działce, należy przede wszystkim mieć na względzie ogólne i lokalne przepisy, ponieważ za niedostosowanie się do nich grożą kary, konieczność zdemontowania altany, a nawet wypowiedzenie umowy dzierżawy ogródka działkowego.

Fot. otwierająca: Adobe Stock