Badania gruntu pod budowę domu - obowiązkowe czy nie? Nie popełnij kosztownego błędu!

Czy warto robić badanie gruntu przed budową? Zdecydowanie tak. Choć nie zawsze jest to formalny wymóg, badanie gruntu to gwarancja bezpiecznej inwestycji. Dzięki niemu unikniesz kosztownych błędów i dobrze zaplanujesz budowę. 

Czy badania gruntu pod budowę domu są obowiązkowe?

Odpowiedź na postawione pytanie jest równie prosta, jak nasze prawo budowlane. To nie nakazuje w sposób bezpośredni przeprowadzania badań gruntu przeznaczonego pod budowę domu jednorodzinnego. Ale wymaga od inwestora, aby w projekcie architektoniczno-budowlanym znalazła się opinia geotechniczna, którą raczej trudno sporządzić bez badań.

Co mówi prawo budowlane?

Nowelizacja prawa budowlanego z 2020 r. podzieliła projekt budowlany na trzy części: projekt zagospodarowania działki, projekt architektoniczno-budowlany i projekt techniczny. Projekt architektoniczno-budowlany ma zawierać m.in. opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego (art. 34, ustęp 3, punkt 2d).

Szczegółowe zasady ustalania warunków posadawiania obiektów budowlanych opisano w Rozporządzeniu Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z 25 kwietnia 2012 r., w sprawie ustalania geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych.

Ustalenie geotechnicznych warunków posadowienia obiektu budowlanego polega m.in. na:

• zaliczeniu obiektu do odpowiedniej kategorii geotechnicznej;
• określeniu nośności, przemieszczeń i ogólnej stateczności podłoża gruntowego;
• ustaleniu wzajemnego oddziaływania obiektu budowlanego i podłoża gruntowego w różnych fazach budowy i eksploatacji;
• ocenie wzajemnego oddziaływania wód gruntowych i obiektu budowlanego.

Opinia geotechniczna - co zawiera?

Zakres czynności wykonywanych przy ustalaniu warunków posadawiania i forma ich przedstawienia zależą od zaliczenia obiektu budowlanego do którejś z kategorii geotechnicznych. Opinia geotechniczna jest jedną z form przedstawienia warunków posadowienia obiektu budowlanego. Ma ona ustalać przydatność gruntów na potrzeby budownictwa oraz wskazywać kategorię geotechniczną obiektu. Tę ustala się w zależności od stopnia skomplikowania warunków gruntowych oraz konstrukcji obiektu budowlanego. Warunki gruntowe dzielą się na proste, złożone i skomplikowane.

Czym są kategorie geotechniczne i co oznaczają?

Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z 2012 roku wprowadza trzy kategorie geotechniczne:

• I kategoria - dotyczy posadowienia prostych, niewielkich obiektów (np. domów jednorodzinnych o 1-2 kondygnacjach), w prostych i jednorodnych warunkach gruntowych, wymaga minimalnych badań (np. odwierty i analiza makroskopowa);

• II kategoria - obejmuje obiekty o bardziej złożonej konstrukcji lub lokalizowane w mniej jednorodnych gruntach, wymaga dokładniejszych badań i dokumentacji;

• III kategoria - obejmuje obiekty specjalne, realizowanych w skomplikowanych warunkach gruntowych (np. skarpy, osuwiska, tereny poprzemysłowe), wymaga zaawansowanej analizy, obliczeń i często także nadzoru geotechnicznego.

Badanie geotechniczne gruntu pod dom jednorodzinny - wiercenie w celu pobrania próbek gruntu, fot. Adobe Stock

Pierwsza kategoria geotechniczna obejmuje posadawianie niewielkich obiektów budowlanych, w tym jedno- i dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych, w prostych warunkach gruntowych. Czyli w zasadzie większość domów jednorodzinnych. Zgodnie z rozporządzeniem kategorię geotechniczną obiektu budowlanego określa projektant, na podstawie badań geotechnicznych gruntu, których zakres uzgadnia z wykonawcą specjalistycznych robót geotechnicznych. Dla obiektów budowlanych pierwszej kategorii zakres badań można ograniczyć do wierceń i sondowań oraz określenia rodzaju gruntu na podstawie analizy makroskopowej.

Kiedy i dlaczego warto zlecić badanie gruntu?

Przed zakupem działki

Jeśli grunt nie ma wystarczającej nośności, albo gdy wody gruntowe są wysoko, budowa fundamentów będzie skomplikowana i droższa. Dlatego badanie gruntu warto zlecić jeszcze przed zakupem działki, szczególnie w przypadku, gdy jej lokalizacja budzi wątpliwości.

Gdy działka ma nietypowe warunki

Trudniejsza jest budowa domu na podmokłym terenie, na skarpie, na obszarze zmienionym przez człowieka (zasypany śmieciami staw, teren robót górniczych itp.). W skrajnych przypadkach budowa w takich miejscach może być niemożliwa lub bardzo droga.

Badanie gruntu umożliwia zaprojektowanie odpowiednich fundamentów i ich izolacji oraz daje odpowiedź na różne pytania, np. czy warto budować dom podpiwniczony albo jaki typ przydomowej oczyszczalni ścieków wybrać. Ogranicza ryzyko pękania ścian i zapadania się fundamentów.

Jak wygląda badanie gruntu?

Badanie gruntu wykonuje geotechnik lub geolog z uprawnieniami.

Etapy badania gruntu pod budowę domu jednorodzinnego:

• Wykonanie odwiertów na działce (zwykle wykonuje się 3 odwierty na głębokość 3-5 m);
• Pobór próbek gruntu i wody;
• Badania laboratoryjne (geotechnik określa rodzaj gruntu, jak ułożone są jego warstwy oraz poziom wód gruntowych);
• Sporządzenie dokumentacji  (przekroje geologiczne, mapa działki, opis warunków).

Podsumowując, efektem pracy geotechnika jest dokumentacja geotechniczna, która zawiera mapę działki z zaznaczonymi miejscami odwiertów, przekroje pokazujące budowę geologiczną podłoża oraz część tekstową, z informacją o warunkach geologicznych, geotechnicznych i wodnych, zastanych na działce. 

Ile kosztuje badanie gruntu pod dom?

Cena badania gruntu zależy od liczby odwiertów i ich głębokości, a także regionu kraju. Średnio koszt wynosi od kilkuset do ponad 1000 złotych za odwiert. To niewielki wydatek w porównaniu z całkowitym kosztem budowy domu, a może uchronić przed dużo większymi stratami.