Czy na działce rolnej można postawić dom do 70 m2 bez pozwolenia na budowę? Przepisy 2025

Działki rolne ze względu na relatywnie niską cenę są często atrakcyjną alternatywą dla znacznie droższych działek budowlanych. Przed 2022 rokiem możliwość budowy domu na działce rolnej najczęściej wiązała się z wyłączeniem działki z produkcji rolnej. Obecne na działce rolnej można postawić dom, jednak nie na każdej i nie każdy dom. Sprawdzamy, jakie regulacje prawne obowiązują obecnie i czy warto podjąć się takiej inwestycji. 

Budowa domu na działce rolnej 2025. Kiedy jest to możliwe? Kryteria!

Budowa domu na działce rolnej wymaga spełnienia określonych kryteriów. Głównym warunkiem jest klasa użytków rolnych od IV do VI. Są to grunty rolne mało przydatne dla rolnictwa i nie trzeba ubiegać się o zgodę na zmianę ich przeznaczenia. Kolejnymi kryteriami są dostęp do drogi publicznej i możliwość podłączenia mediów. Ważna jest także zasada dobrego sąsiedztwa, czyli powinna występować kontynuacja zabudowy (w pobliżu powinny znajdować się działki z wybudowanymi już domami). Należy też sprawdzić, czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego umożliwia budowę domu i czy nie wprowadza dodatkowych ograniczeń. 

Zakup działki rolnej. Kto może kupić taką nieruchomość? 

Działkę rolną o powierzchni do 0,3 hektara, czyli 3000 m2 może kupić praktycznie każdy, ponieważ taki teren nie podlega przepisom ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. To spora działka, na której bez problemu można postawić niewielki budynek i dodatkowo cieszyć się dużą przestrzenią wokół. Jeśli działka ma powierzchnię większą niż 0,3 hektara, ale nie większą niż 1 hektar, również nie powinno być większych problemów z jej nabyciem. Z reguły grunty rolne posadowione są w zacisznej malowniczej okolicy z dala od zgiełku miasta, więc to spora gratka dla tych, którzy cenią sobie prywatność i spokój. Dobrą wiadomością jest też ta, że banki udzielają kredytów hipotecznych na sfinansowanie budowy domu na działce rolnej. 

Jak wybudować dom na działce rolnej, nie będąc rolnikiem?

Dopiero przy zakupie powyżej 1 hektara powierzchni gruntu rolnego istnieją dodatkowe przesłanki do spełnienia. Do kupna takiej działki rolnej upoważniona jest osoba, która ma status rolnika albo nie jest rolnikiem, ale uzyskała zgodę Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Istnieją oczywiście wyjątki, łagodniej traktujące te restrykcyjne przepisy, np. osoba niebędąca rolnikiem może wejść w posiadanie gruntu rolnego poprzez dziedziczenie lub za sprawą darowizny np. od rodziców. Warto nadmienić, że łatwiej jest zbudować dom na zakupionym siedlisku lub działce rolnej z budynkiem wzniesionym przed 30 kwietnia 2016 roku. 

Wiele osób jest przekonanych, że na działce rolnej nie można niczego zbudować. To mit. Nie każdą działkę trzeba odralniać, aby móc postawić na niej dom. Warunkiem jest m.in. dostęp do drogi publicznej, gleba należy do niskiej klasy IV-VI, możliwe jest podłączenie mediów. Obowiązuje też zasada dobrego sąsiedztwa, czyli w okolicy są już zabudowania, fot. Adobe Stock

Co można zbudować bez pozwolenia na działce rolnej? Jak zgodnie z prawem zagospodarować teren? 

Ustawa rzeczowo określa, jakie obiekty możemy wybudować na działce rolnej. Oprócz budynków, związanych ściśle z działalnością rolniczą, wymieniane są obiekty ogrodowe i mała architektura, czyli altany, pergole, baseny, czy wiaty grillowe. Dodatkowo od 2022 roku w ramach programu rządowego "Dom bez formalności" dopuszczalne jest na działce rolnej również postawienie domu bez pozwolenia na budowę, ale tylko domku letniskowego lub domu jednorodzinnego o powierzchni do 70 m2. Jest to możliwe pod pewnymi warunkami, o których piszemy w dalszej części artykułu. 

Budowa domku letniskowego od 35 m2 do 70 m2 na działce rolnej? Zgłoszenie budowy domku letniskowego - formalności

Nowelizacja ustawy z 2022 roku wskazuje, że bez pozwolenia można wybudować domek letniskowy (budynek rekreacji indywidualnej) o powierzchni od 35 do 70 m2 (na każde 500 m2 działki). Ważne! Na działce rolnej można postawić domek letniskowy wyłącznie parterowy i wolnostojący. Nie jest natomiast wykluczona możliwość zastosowania w budynku antresoli. 

Żeby na działce rolnej bez pozwolenia postawić domek rekreacyjny, należy przestrzegać procedury zgłoszenia budowy domku letniskowego. Jest to uproszczona forma uzyskania zgody na postawienie domu letniskowego na działce rolnej i wiąże się z ze zgłoszeniem tego faktu na stosownym wniosku do starostwa powiatowego lub urzędu miasta. Do wniosku zgłoszenia budowy domu letniskowego należy dołączyć dodatkowe dokumenty, takie jak oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, czy szkice lub rysunki uwzględniające m.in. wymiary budynku i odległość od granicy działki. Należy też podać we wniosku miejsce, termin i zakres planowanych robót. Jeśli organ administracji w terminie do 21 dni od złożenia wniosku nie wniesie sprzeciwu, można przystąpić do budowy. 

Budowa domu do 70 m2 na działce rolnej - najpierw sprawdź miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego!

Można postawić dom mieszkalny bez pozwolenia na działce o klasie użytków rolnych i traktowane jest to jak budowa domu jednorodzinnego, budowanego jednak na podstawie uproszczonych procedur. Na stronie www.gov.pl w zakładce "Nasze programy mieszkaniowe" czytamy:

"Jeżeli obszar nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, możesz wybudować dom na terenie rolnym po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy, a także decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej."

Ostatecznie należy zacząć od uzyskania szczegółowych informacji, dotyczących możliwości i procedur budowy domu, których udziela właściwy organ (urząd gminy lub miasta), ponieważ lokalne regulacje różnią się w obrębie województw, a nawet gmin. 

Czy na działce rolnej można postawić dom jednorodzinny do 70m2 na zgłoszenie budowy?

Budowa domu bez pozwolenia na działce agrotechnicznej jest możliwa. Wspomniana wcześniej nowelizacja ustawy wskazuje, że w większości przypadków nie ma konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, a wymagane jest jedynie poddanie się procedurze zgłoszenia budowy, podobnie jak ma to miejsce w przypadku domu letniskowego. Są jednak pewne różnice. Dom mieszkalny do 70m2 może być maksymalnie dwukondygnacyjny, a piwnica liczy się jako jedna z kondygnacji. Kolejnym warunkiem jest przeznaczenie domu na użytek własny mieszkaniowy, ale nie jest przeciwwskazaniem posiadanie innej nieruchomości. Kolejną różnicą jest większa ilość wymaganych dokumentów, czyli konieczność dołączenia do wniosku także projektu architektoniczno-budowlanego, MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy oraz oświadczenia o przejęciu odpowiedzialności za kierowanie budową. Czyli dom do 70m2 na działce rolnej na zgłoszenie można postawić bez konieczności zatrudnienia kierownika budowy. I co ważne te 70 m2 to powierzchnia zabudowy. 

Jaki dom można postawić na działce rolnej? Modułowy, szkieletowy, czy murowany? 

Jaki dom na zgłoszenie można wybudować na działce rolnej? Według obowiązujących przepisów, że można zbudować dom bez pozwolenia w dowolnej technologii. Dopuszczalna jest więc tradycyjna technologia murowana, szkieletowa, czy dom modułowy. Można również postawić pozbawiony fundamentu dom mobilny (holenderski), pamiętając o dopełnieniu w gminie wcześniej opisanych formalności. 

W studiach projektowych dostępne są gotowe projekty domów, budowanych bez konieczności uzyskiwania pozwolenia. Zakup projektu to koszt rzędu minimum 3000 zł,  jednak warto go ponieść nawet w przypadku domku letniskowego z uwagi na bezpieczeństwo, pewność obliczeń, związanych z obciążeniem, działającym na  konstrukcję budynku, a dodatkową zaletą jest oszacowanie kosztu budowy domu przez projektanta. 

Budowa domu 70 m2 na działce rolnej: podsumowanie

Budowa domu do 70 m2 na działce rolnej bez pozwolenia to realna opcja, która pozwala na realizację marzeń o własnym domu w spokojnej okolicy. Należy jednak pamiętać, aby upatrzona działka spełniała wszystkie niezbędne do budowy domu warunki. Można budować dom na gruntach rolnych o klasach IV-VI, czyli na ziemi mało przydatnej dla rolnictwa, dlatego nie jest wymagana zmiana przeznaczenia. Ważne jest dopełnienie wszelkich formalności, związanych z budową na zgłoszenie, ponieważ samowolne postawienie domu na działce rolnej wiąże się z poważnymi konsekwencjami prawnymi i finansowymi. 

Fot. otwierająca: Adobe Stock