1 mln zł na budowę domu w 2025 r.! Jak dostać kredyt na dom?

Milion złotych za nieduży dom z działką? To nie wygląda dobrze, wiem. Z drugiej strony, mieszkanie o powierzchni 50 m2 w lepszej dzielnicy Warszawy, Krakowa czy w Trójmieście też tyle kosztuje. Co będzie dla Was lepsze - dwupokojowe mieszkanie, czy dom z ogródkiem?

Ile kosztuje budowa domu? Cena za m2

Według Głównego Urzędu Statystycznego cena 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego wyniosła w III kwartale 2024 roku 7362 zł. Rok wcześniej, czyli w III kwartale 2023 r. było to 6335 zł. Koszt wybudowania 1 m2 domu jednorodzinnego w stanie deweloperskim przekroczył w grudniu 2024 r. 6420 zł - to dane portalu wielkiebudowanie.pl. Na szczęście, największe szaleństwo cenowe mamy już chyba za sobą.

Czy w 2025 roku budowa domu będzie tańsza?

Wątpię. Od 1 stycznia 2025 r. wzrosła płaca minimalna, co przekłada się na koszt robocizny. Gdy idzie o koszt materiałów budowlanych, to w górę idą ceny energii, więc tu też raczej nie należy spodziewać się obniżek.

Klucz do mieszkania - nowy program mieszkaniowy w 2025 r.?

W 2022 r. rząd Prawa i Sprawiedliwości uruchomił system dopłat do kredytu hipotecznego, który nazwano Bezpieczny kredyt 2%. W ramach tego programu kredytobiorca otrzymuje dopłaty do rat kredytu, będące różnicą między stałą stopą, ustaloną w oparciu o średnie oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących, a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2%. Dopłaty do rat kredytu przysługują w ciągu pierwszych 10 lat jego spłaty.

Bezpieczny Kredyt 2% wywołał na rynku prawdziwe szaleństwo - ceny mieszkań i domów mocno poszły w górę, fot. J. Werner

Bezpieczny kredyt 2% można było wziąć na kupno mieszkania, budowę domu jednorodzinnego, ukończenie rozpoczętej wcześniej budowy, na zakup działki i budowę domu. Zainteresowanie programem było tak duże, że środki przeznaczone na dopłaty do końca 2023 r., wykorzystano jeszcze w 2022. Z Kredytu 2% skorzystało raptem kilkadziesiąt tysięcy osób, a program całkowicie rozregulował rynek. Ceny mieszkań w dużych miastach wzrosły przez rok nawet o 1/4!

Przed wyborami parlamentarnymi Donald Tusk zapowiadał uruchomienie podobnego programu, jeszcze lepszego dla inwestorów, czyli Kredytu 0%. Przez rok pracowano nad nim w Ministerstwie Rozwoju i Technologii. I przez cały ten czas projekt był głośno krytykowany nie tylko przez ekspertów, ale i wewnątrz koalicji rządzącej. W połowie grudnia sprawa ostatecznie upadła. Odpowiedziany za prace programem, minister rozwoju i technologii Krzysztof Paszyk ogłosił: Nie będzie kredytu 0 procent. Zauważył też, że Polska ma najwyższe oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w Unii Europejskiej, blisko dwukrotnie wyższe od średniej. I że trzeba „znaleźć rozwiązanie, które w tym zakresie Polakom pomoże”.

13 lutego 2025 roku ministerstwo przedstawiło nowy program mieszkaniowy "Klucz do mieszkania". Nowy program, wraz z preferencyjnym kredytem "Pierwsze klucze" ma być wsparciem dla osób chcących kupić swoje pierwsze mieszkanie lub domu, ale tylko na rynku wtórnym. Wsparcie "Pierwsze klucze" będzie można też otrzymać do zakupu działki oraz budowy domu w systemie gospodarczym! Został ustalony limit ceny metra kwadratowego, w największych miastach jest to maksymalnie 11 tys. zł za m2, w mniejszych 10 tys. zł/m2. Rząd wprowadzając program "Klucz do mieszkania" chce też wspierać mieszkalnictwo komunalne i społeczne. Propozycja została poddana do konsultacji. 

Co to jest kredyt hipoteczny?

Pewnie każdemu zdarzyło się kiedyś prosić o pożyczkę - rodziców, brata, koleżankę, bank. Pożyczka od najbliższych zwykle jest darmowa - oddajemy tyle, ile wzięliśmy. Bank na pożyczaniu pieniędzy zarabia, musimy mu zatem oddać to, co pożyczyliśmy plus umówione odsetki. Pożyczkę gotówkową na nieduże wydatki (telewizor, pralkę, nowe meble) łatwo dostać, ale jest ona droższa od kredytu hipotecznego. Wynika to z tego, że ten drugi jest specjalnie zabezpieczany, więc bank niewiele ryzykuje, dając klientowi pieniądze.

Jak dostać kredyt na dom?

Żeby dostać kredyt hipoteczny na dom zawieramy z bankiem specjalną umowę. Bank zobowiązuje się pożyczyć kredytobiorcy określoną kwotę, która zostanie (to ważne!) wydana na konkretny cel. Za pieniądze pożyczone na budowę domu nie można sobie zatem kupić np. luksusowego auta! Kredyt hipoteczny to pożyczka celowa, której przeznaczenie jest wyraźnie określone. Można za nią nabyć nieruchomość (dom, mieszkanie, działkę), pobudować się, wyremontować dom lub mieszkanie.

Kredytobiorca zobowiązuje się do spłaty kredytu w określonym terminie, z odsetkami i prowizją banku. Kwota jest zwykle duża, a okres spłaty długi - od kilku do kilkudziesięciu lat. Zabezpieczeniem zwrotu kredytu jest hipoteka ustanawiana na nieruchomości.

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, ustanawiane na nieruchomościach i wybranych prawach (np. własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu), które daje wierzycielowi (to nie musi być bank) zabezpieczenie na nieruchomości, z którego ten może skorzystać, jeżeli dłużnik nie wywiąże się ze swojego zobowiązania.

Co to jest hipoteka?

Hipoteka powstaje z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej założonej dla konkretnej nieruchomości. W tym wpisie znajduje się informacja, że właściciel ma zobowiązania finansowe np. wobec banku. Gdy kredytobiorca przestaje spłacać należne raty kredytu hipotecznego, wierzyciel może ściągnąć należność, doprowadzając do sprzedaży nieruchomości. Krótko rzecz biorąc, gdy nie będziemy spłacać rat, bank sprzeda nasz dom i w ten sposób odzyska to, co nam pożyczył.

Zakup działki i budowa domu to dziś wydatek nawet miliona złotych, fot. J. Werner

Hipoteka wygasa w momencie spłaty długu. Mimo jej ustanowienia, właścicielem nieruchomości jest kredytobiorca, który może nią swobodnie zarządzać. Hipoteka jest związana z nieruchomością, a nie z osobą, która wzięła kredyt. Przy sprzedaży obciążonej w ten sposób nieruchomości, hipoteka przechodzi na jej kolejnego właściciela. W praktyce wygląda to jednak zwykle tak, że kupujący spłaca roszczenie banku, a sprzedający dostaje tylko resztę umówionej ceny.

Kiedy otrzymamy pieniądze z kredytu na dom?

Jeśli kredyt hipoteczny zostanie udzielony na zakup nieruchomości, np. domu, bank przelewa umówioną kwotę na rachunek sprzedającego, po podpisaniu umowy sprzedaży. Kredyt udzielany na budowę domu może zostać uruchomiony w całości lub w transzach. W drugim przypadku bank przelewa kredytobiorcy pieniądze w częściach, po spełnieniu przez niego określonych warunków - np. udokumentowaniu zakończenia kolejnego etapu budowy.

W przypadku finansowania budowy domu, banki przelewają pieniądze z kredytu etapami, fot. J. Werner

Co to jest RRSO?

Wybierając kredyt na dom, porównujemy nie tylko jego oprocentowanie, ale również proponowaną przez banki RRSO, czyli rzeczywistą roczną stopę oprocentowania. RRSO to całkowity koszt kredytu ponoszony przez konsumenta, wyrażony jako wartość procentowa kwoty kredytu w stosunku rocznym. RRSO uwzględnia nie tylko oprocentowanie nominalne, ale wszystkie opłaty dodatkowe - prowizję banku, opłatę związaną z rozpatrzeniem wniosku o kredyt na dom i obsługą długu, ewentualne ubezpieczenie kredytu. Dla kredytu hipotecznego RRSO waha się obecnie, zależnie od banku, między 8 i 9%. Oczywiście, im jest niższa, tym lepiej dla kredytobiorcy.

Kto może dostać kredyt na dom?

Przed podjęciem decyzji o udzieleniu kredytu hipotecznego na dom i o jego wysokości, bank sprawdza zdolność kredytową zainteresowanej nią osoby. Zgodnie z ustawą Prawo Bankowe przez zdolność kredytową rozumie się zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. Inwestor zainteresowany kredytem na dom musi przedłożyć w banku dokumenty niezbędne do dokonania oceny jego zdolności kredytowej. Wpływa na nią wysokość jego dochodów i ich źródło, wiek, zawód, liczba osób na utrzymaniu, zobowiązania finansowe, posiadane oszczędności, stan cywilny, comiesięczne wydatki, dotychczasowa historia kredytowa, posiadany majątek itd.

Działka może stanowić wkład własny przy ubieganiu się o kredyt na budowę domu, fot. A. Papliński

Istotne z punktu widzenia banku przy udzielaniu kredytu na dom są m.in.:

• wysokość zarobków i stabilne zatrudnienie - najlepiej umowa o pracę zawarta na czas nieokreślony,
• miesięczne koszty utrzymania gospodarstwa domowego, czyli liczba osób pozostających na utrzymaniu wnioskodawcy,
• wysokość comiesięcznych stałych opłat (czynsz, opłaty eksploatacyjne, itd.). Z reguły banki zakładają, że na spłatę kredytu możemy przeznaczyć nie więcej niż 40% swoich miesięcznych dochodów;
• wiek wnioskodawcy - najlepiej 25-55 lat. Banki przyjmują, że kredyt powinien zostać spłacony przed ukończeniem np. 65 czy 70 roku życia;
• wysokość już spłacanych kredytów własnych i poręczonych, limitów na kartach kredytowych, itp.;
• wkład własny, czyli zależnie od banku i sytuacji wnioskodawcy 10 lub 20% wartości inwestycji. Przynajmniej tyle własnych środków trzeba mieć, żeby dostać kredyt. Jeśli inwestor ma więcej, może liczyć na lepsze warunki. Przy budowie domu wkładem własnym może być również działka, na której zamierzamy się budować.

Co ważne, banki wyliczają zdolność kredytową według własnych zasad, więc jeden może przyznać pożyczkę niższą, inny wyższą, a w jeszcze innym nie dostaniemy jej wcale.

Jakie dokumenty są potrzebne do kredytu na dom?

Starając się o kredyt hipoteczny na budowę domu, musimy przygotować kilka dokumentów potwierdzających zarówno naszą sytuację finansową, jak i stan prawny oraz kosztorys planowanej inwestycji. Poniżej przedstawiamy szczegółowy wykaz niezbędnych dokumentów do kredytu na dom dotyczące planowanej inwestycji:

• akt notarialny zakupu działki - dokument potwierdzający prawo własności działki, na której planowana jest budowa.
• odpis z księgi wieczystej - aktualny odpis, potwierdzający stan prawny nieruchomości.
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów - dokumenty zawierające szczegółowe informacje o działce.
• pozwolenie na budowę - ostateczna decyzja administracyjna zezwalająca na rozpoczęcie budowy.
• warunki zabudowy lub wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
• projekt budowlany - dokumentacja projektowa zatwierdzona przez odpowiednie władze.
• kosztorys i harmonogram budowy, na podstawie którego będą wypłacane transze
• dziennik budowy - dokument, w którym zapisywane są wszystkie etapy budowy.
• umowy z wykonawcami - dokumenty potwierdzające zawarcie umów z firmami budowlanymi.

Warto pamiętać, że wymagania banków mogą się różnić, dlatego przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny zaleca się skontaktowanie z doradcą kredytowym, który pomoże w przygotowaniu kompletnej dokumentacji.

Kredyt hipoteczny jest przeznaczony na konkretny cel, np. budowę domu. Za te pieniądze nie można kupić sobie np. wyjazdu do ciepłych krajów, fot. A. Papliński

Kredyt hipoteczny na dom w ratach równych czy malejących?

Nie ma jednej, uniwersalnej odpowiedzi na pytanie, czy lepiej spłacać kredyt hipoteczny w ratach równych, czy malejących - wyjaśnia Mariola Willmann, managerka Zespołu Kredytów Hipotecznych w Credit Agricole Bank Polska. W przypadku równych rat są one stałe przez cały okres kredytowania, pod warunkiem, że nie ulega zmianie wysokość oprocentowania kredytu. Mimo tego, że rata kapitałowo-odsetkowa jest stała, to jednak co miesiąc zmienia się w niej stosunek spłacanego kapitału kredytu i wysokości naliczonych odsetek. Oznacza to, że w pierwszym okresie spłaty kredytu w racie dominują przede wszystkim odsetki. Jednak kwota miesięcznego obciążenia nie zmienia się, dzięki czemu jest przewidywalna i łatwiej nią zarządzać w budżecie domowym. To rozwiązanie będzie korzystne dla osób, które cenią stabilność w budżecie domowym, zwłaszcza jeśli mają ograniczone możliwości finansowe na początku spłaty, mają wyższe koszty gospodarowania w okresie realizacji inwestycji. Niższe początkowe obciążenie ułatwia również uzyskanie wyższej zdolności kredytowej, co może być kluczowe przy zakupie wymarzonej nieruchomości lub budowie domu.

Pamiętajmy jednak, że raty równe pociągają za sobą wyższy całkowity koszt kredytu, bo spłacamy więcej odsetek. Za to, jeśli odłożymy jakieś wolne środki, to zawsze możemy nadpłacić część kredytu i na przykład skrócić okres kredytowania.

Raty malejące oznaczają, że kwota kapitału w racie jest stała, a udział odsetek w kolejnych ratach maleje. Pozwala to na znaczne oszczędności w łącznym koszcie kredytu. Jednak pierwsze raty są dużo wyższe niż w przypadku rat równych. Dodatkowo do oceny zdolności kredytowej bank przyjmuje najwyższą ratę z harmonogramu spłat, więc nasza zdolność kredytowa będzie dużo niższa. Taka forma spłaty jest korzystna dla osób, które mogą sobie pozwolić na wyższe raty kredytu w początkowym okresie i chcą jak najszybciej zmniejszyć zadłużenie. To dobre rozwiązanie dla osób o stabilnych i wysokich dochodach.

Wybór rat malejących daje większą swobodę zmian w kredycie w trakcie okresu jego spłaty, raty malejące zawsze możemy zamienić na raty równe. Dzięki temu, w trudnych sytuacjach życiowych, będziemy mogli w prosty sposób obniżyć wysokość miesięcznego kosztu obsługi kredytu. Trzeba również pamiętać, że wysokość rat może się zmienić, jeśli wybierzemy oprocentowanie zmienne. Przed podjęciem decyzji warto przeanalizować swoją sytuację finansową, wpływ raty na budżet domy i potrzeby inwestycyjne oraz omówić temat z doradcą kredytowym.