Jaki jest koszt budowy domu w 2025 r. i realne wydatki? Pełny kosztorys dla domu z poddaszem 120 m2

Rozważając budowę własnego domu, w pierwszej kolejności należy dogłębnie przeanalizować indywidualne oczekiwania i rzeczywiste potrzeby. Kolejną fundamentalną kwestią są finanse. Warto zatem rzetelnie odpowiedzieć sobie na pytanie o dostępny budżet oraz szczegółowo poznać przewidywane koszty budowy domu, co pozwoli określić realne możliwości inwestycyjne.

Ile kosztuje wybudowanie domu w 2025 roku? 

Jak obliczyć koszt budowy domu? Określenie kosztów budowy jest obecnie zadaniem trudnym. Ceny są niestabilne i nawet wyliczenie uwzględniające duży margines błędu, może po kilku miesiącach okazać się nieaktualne. A przecież co najmniej tyle trwa zwykle budowa - od wyboru projektu do rozpoczęcia prac, nie mówiąc już o ich zakończeniu. Dlatego bezpieczniej jest planując inwestycję raczej zawyżyć planowane koszty budowy domu. Jeżeli uda nam się coś zaoszczędzić to bardzo dobrze! Natomiast jeżeli wyczerpiemy budżet przed czasem, to znajdziemy się w poważnych kłopotach.

Koszty budowy domu różnią się w zależności od regionu. Z zastrzeżeniem, że na obszarze całego kraju czynnikiem powodującym wzrost kosztów budowy jest bliskość dużych miast, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław. Ostatecznie, w zależności od tego na ile sprawnie będziemy wyszukiwać materiały i negocjować ceny, ostateczny koszt budowy może być równie dobrze niższy, jak i wyższy od średniej krajowej, np. o 20%. A to już oznacza bardzo duże kwoty! 

Koszt budowy domu 2025 do stanu surowego zamkniętego

Na razie ceny są stabilne. Kluczowy jest wybór wykonawców. Jak ich znaleźć? W najlepszej sytuacji są ci, którzy mogą wynająć ekipę z polecenia - która niedawno pracowała na budowie u kogoś z rodziny lub znajomych. Jednak od razu trzeba uprzedzić, że niedobór pracowników powoduje, że rotacja w ekipach jest bardzo duża. Po pół roku może być i tak, że ten sam jest jedynie szef i jego pomocnik, a pozostałych sześciu to zupełnie nowi ludzie.

Dlatego koniecznie ustalmy dokładnie nie tylko zakres, ale i harmonogram zleconych prac. Zaś płatności powinny być ściśle powiązane właśnie z ich postępem. Bardzo ważne żeby ustalić i spisać konkretnie, co mają obejmować zlecane prace. Bowiem takie pojęcia jak dom w stanie surowym czy stan deweloperski nie mają jasnych, powszechnie przyjętych definicji.

Przy okazji trzeba dodać, że my na potrzeby redakcyjnego kosztorysu do etapu stanu surowego zaliczyliśmy zarówno wykonanie izolacji cieplnej podłogi na gruncie, jak i izolacji zewnętrznych ścian dwuwarstwowych. Wprawdzie najczęściej wykonuje się to później w procesie budowy, ale bez uwzględnienia tych ociepleń nie miałoby najmniejszego sensu porównywanie typowych fundamentów i jedynie podkładu podłogowego, z izolowaną cieplnie płytą fundamentową, która od razu stanowi podłogę na gruncie. Podobnie nie miałoby sensu porównywanie ścian dwuwarstwowych bez ocieplenia i wykończenia ze wznoszonymi na gotowo trójwarstwowymi.

Kosztorys budowy domu: dane podstawowe

Przygotowaliśmy kosztorysy budowy w oparciu o konkretny projekt gotowy domu 100 G2 o powierzchni blisko 130 m2 pracowni projektowej HomeKONCEPT . 

Projekt gotowy wybrany do opracowania kosztorysu budowy 2025 - 100 G2 HomeKONCEPT , autor: mgr inż. arch. Bartłomiej Szymańczuk (architektura)

HomeKONCEPT 100 G2 to projekt niezbyt dużego domu jednorodzinnego z poddaszem użytkowym. Jako uzupełnienie podstawowej powierzchni przewidziano w nim obszerny garaż na dwa samochody, a także dwa tarasy. Przy czym większy z nich (35,6 m2) jest prawie w całości zadaszony, zapewniając w ten sposób atrakcyjną przestrzeń do wypoczynku. Na parterze przewidziano otwartą strefę dzienną, którą tworzy salon, jadalnia i kuchnia. Atutem dolnej kondygnacji jest obecność gabinetu, który może pełnić również rolę dodatkowej sypialni lub pokoju dla gości. Tym bardziej, że obok znajduje się w pełni funkcjonalna łazienka z prysznicem. Na parterze znajdują się ponadto pomieszczenia pomocnicze - pralnia / kotłownia; garderoba przy wiatrołapie, spiżarnia obok kuchni. Natomiast na poddaszu przewidziano przede wszystkim trzy sypialnie oraz dużą łazienkę zarówno z wanną, jak i prysznicem. Przy dwóch sypialniach zaprojektowano garderoby.

• Powierzchnia użytkowa: 128,73 m2 (+ garaż 42,79 m2)
• Powierzchnia zabudowy: 153,05 m2
• Powierzchnia dachu: 119,00 m2 (bez garażu i zadaszenia tarasu)
• Kąt nachylenia dachu: 40°
• Kubatura brutto: 843 m3
• Wysokość budynku: 8,22 m

Koszt budowy domu 120 m2 w 2025 roku do etapu stanu surowego zamkniętego wraz z ociepleniem to przynajmniej 449 400 zł. Ostateczny koszt budowy domu jednorodzinnego z poddaszem użytkowym według projektu gotowego HomeKONCEPT 100 G2, uwzględniający ceny materiałów i koszty robocizny wszystkich etapów, znajdziesz na końcu artykułu w tabeli z podsumowaniem. 

Łączny koszt zasadniczych elementów stanu surowego zamkniętego wraz z ociepleniem to przynajmniej 449 400 zł.

Koszt budowy domu: cena za roboty ziemne i fundamenty

Najczęściej wykonuje się ławy oraz ściany fundamentowe. Te pierwsze to najniżej położona część typowych fundamentów - żelbetowe (czyli zbrojone stalowymi prętami) belki, na których wznosi się następnie ściany fundamentowe. Te buduje się z bloczków betonowych lub wylewa z betonu w deskowaniu, jako tzw. monolityczne. Fundamenty izoluje się przeciwwilgociowo oraz cieplnie. Najczęściej ocieplane są wyłącznie ściany fundamentowe od strony zewnętrznej. Powyższy wariant zaproponowano również w naszym projekcie domu. Nic dziwnego, gdyż jest sprawdzony, dobrze znany wykonawcom i stosunkowo prosty. W domu nie ma piwnicy, tak więc wykopy nie są zbyt głębokie.
Od kilku lat wyraźnie zyskało na popularności posadowienie na tzw. płycie fundamentowej. To żelbetowa płyta nośna pod całym budynkiem, a więc przenosząca obciążenia na znacznie większą powierzchnię gruntu. Na niektórych działkach, gdzie ma on ograniczoną nośność lub jest niezbyt stabilny, wykonanie płyty może być po prostu koniecznością. Natomiast popularny argument o ograniczeniu zakresu robót ziemnych jest nie do końca prawdziwy. Wprawdzie nie ma tu tych najgłębszych wykopów pod ławy, lecz pod całym budynkiem trzeba zastąpić część gruntu rodzimego warstwą drenażową ze żwiru lub tłucznia. Ponadto zbrojenie płyty jest dość skomplikowane i kosztowne. Od gruntu izoluje się ją zaś grubą warstwą XPS lub styropianu o dużej wytrzymałości i obniżonej nasiąkliwości. Nie są to zaś materiały tanie.

Porównanie kosztów wykonania typowego fundamentu oraz płyty utrudnia to, że w pierwszym wariancie wykonuje się jedynie podkład podłogowy z zagęszczonego piasku oraz warstwy tzw. chudego betonu klasy C 8/10 (B 10). Natomiast płyta może zastępować gotową izolowaną cieplnie podłogę.

Budowa domu jednorodzinnego w 2025 - koszt wykonania ścian zewnętrznych

Obliczamy kosztu budowy domu ok. 120 m2, który w projekcie miał ściany zewnętrzne z pustaków ceramicznych, ocieplenie ich grubą warstwą (20 cm) styropianu o niskim współczynniku lambda (λ) i wykończenie tynkiem cienkowarstwowym. Wbrew pozorom bardzo trudno zaproponować tu rozwiązanie alternatywne, w którym zostanie zmienione coś więcej, niż materiał tworzący warstwę nośną - w naszym kosztorysie uwzględniliśmy koszt budowy ścian z betonu komórkowego. Wszystko dlatego, że izolacyjność cieplna tych ścian jest niezwykle wysoka. Współczynnik U w większości miejsc wynosi zaledwie 0,15 W/(m2·K) lub mniej. Wszystko po to, aby spełnić narzucony przez WT 2021 poziom zapotrzebowania na energię pierwotną (EP). Ściany jednowarstwowe miałyby wprawdzie współczynnik U dopuszczony przez WT 2021 (nie więcej niż 0,2), jednak budynek jako całość przekroczyłby już wymagany wskaźnik EP. Należałoby wówczas obniżyć zapotrzebowanie na energię pierwotną dzięki zastosowaniu odpowiednich instalacji. Jednak wentylację z rekuperatorem już przewidziano. Natomiast na zastąpienie zaprojektowanego kotła gazowego kotłem na pelety lub inną biomasę nie bardzo jest miejsce. 

Z kolei w przypadku pomp ciepła zasilanych prądem z sieci wskaźnik EP jest niekorzystny. Tak więc szukanie rozwiązania alternatywnego nie bardzo ma sens, gdyż wymagałoby wykonania bardzo dużych zmian w całym projekcie. 

To samo można powiedzieć o wykonaniu ścian trójwarstwowych. W ich przypadku zachowanie bardzo niskiego współczynnika U jest jak najbardziej możliwe. Jednak poza samym wzrostem kosztów wykonania ścian, niezbędne będzie jeszcze zaprojektowanie fundamentów zupełnie od nowa.

Koszt budowy stropu

W naszym projekcie domu do oszacowania kosztów budowy przewidziano tzw. strop monolityczny, czyli wykonywany na budowie ze zbrojonego betonu. Nie ma specjalnie sensu próbować go zmieniać na inny rodzaj.

Budowa domu: ile zapłacimy za dach i pokrycie

Nad częścią mieszkalną przewidziano dach dwuspadowy o kącie nachylenia 40°. Przy tym jego rozpiętość jest bardzo mała, jedynie nieznacznie przekracza 7 m. Takie parametry sprawiają, że wystarcza tu typowa, prosta konstrukcja - więźba krokwiowo-jętkowa oraz krokwiowa (bez jętki). Nie ma lukarn, zaś okna dachowe mieszczą się pomiędzy krokwiami. Ciężar dachu opiera się na ścianach zewnętrznych. Na poddaszu są to dość wysokie (ok. 140 cm) ścianki kolankowe, wzmocnione słupami żelbetowymi oraz wieńcem w górnej części.

Podkład pod pokrycie to zaś zgodnie z projektem pełne deskowanie wykonane z płyt drewnopochodnych lub z desek. Jest ono przy okazji elementem świetnie usztywniającym całą konstrukcję dachu. Natomiast jako pokrycie przewidziano dachówkę ceramiczną lub cementową, czyli tzw. pokrycie ciężkie (ok. 50 kg/m2). Jednak taki układ sprawia, że pokrycie może być - zupełnie dosłownie - dowolnego rodzaju. Jednak wbrew dość rozpowszechnionemu przekonaniu, zastąpienie jej np. blachodachówką, nie musi przełożyć się na znaczny spadek kosztów budowy domu.

W praktyce niektóre z blachodachówek czy płaskich blach powlekanych nie są specjalnie tańsze niż dachówki. Oszczędności na budowie wynikają raczej z użycia tańszych obróbek blacharskich, zamiast drogich dachówek specjalnych (szczytowych, przyokapowych itd.).  

Nie można tu pominąć dachu płaskiego (stropodachu) nad garażem. Na szczęście jego konstrukcja i układ warstw jest dość prosty. Spadek ma być ukształtowany dzięki zróżnicowaniu grubości styropianu typu dach/podłoga. Następnie całość ma przykryć membrana EPDM. Wykonanie całości musi być bardzo staranne, gdyż w przypadku dachu płaskiego wymagania odnośnie szczelności są znacznie ostrzejsze, niż w wypadku dachu stromego.

W niektórych przypadkach może być uzasadnione, a niekiedy po prostu konieczne, przeprojektowanie dachu płaskiego na taras nad pomieszczeniem. Głównie dlatego, że część planów zagospodarowania przestrzennego zabrania wykonania dachów płaskich. Tarasu ten zakaz nie dotyczy, bo formalnie jest czymś innym.

Koszty budowy związane z wykonaniem okien, drzwi, bramy garażowej

Przeszklenia w domu zgodnie z naszym projektem mają być duże i nieco nietypowe. W salonie przeszklona jest np. cała ściana salonu od strony ogrodu. Jej częścią są drzwi przesuwne. Ponadto na parterze mamy jeszcze 3 pary przeszklonych drzwi tarasowych rozwiernych (tradycyjnych). Na poddaszu przewidziano zarówno okna dachowe jak i przeszklone drzwi tarasowe. Te ostatnie przeszklenia są wysokie, a przy tym dostosowane kształtem do skosu dachu.

Opcjonalnie przewiduje się zastosowanie rolet lub żaluzji zewnętrznych, sugerując już na etapie adaptacji projektu dostosowanie nadproży do ich konkretnych modeli. Zastosowanie takich osłon zewnętrznych wydaje się szczególnie uzasadnione w salonie, gdzie przeszklenie jest bardzo duże.

lle będzie kosztować budowa domu w 2025 r. - podsumowanie ceny materiałów i robocizny za stan surowy zamknięty

Koszt budowy domu 2025: ile zapłacimy za instalacje?

Pośrednicy nieruchomości żartują, że zasadniczy wpływ na cenę domu lub mieszkania mają 3 czynniki: miejsce, położenie i lokalizacja. Wbrew pozorom jest w tym dużo racji także, gdy zaczniemy się przyglądać nakładom, jakie trzeba ponieść na wykonanie instalacji. Nie chodzi tylko o różnicę w kosztach przyłączy, zależnie od ich długości. Podstawową kwestią jest sama możliwość ich wykonania. Bo co z tego, że przyłącze kanalizacyjne da się wykonać w miarę tanio, jeżeli na naszej działce w ogóle nie wchodzi ono w grę?

Wtedy pozostaje nam wykonanie szamba (drogiego w eksploatacji), albo przydomowej oczyszczalni (wymagającej znacznie większej inwestycji). O ile na tę ostatnią opcję w ogóle pozwala plan zagospodarowania lub decyzja o warunkach zabudowy. Są to jednak rzeczy związane nie z budynkiem, lecz z samą działką. I to jaki akurat projekt domu wybierzemy nie ma znaczenia. 

Dlatego w naszej wycenie budowy domu nie uwzględniamy kosztów zapewnienia:

• prądu;
• gazu ziemnego;
• wody;
• kanalizacji.

Pokazujemy jednak pewną wariantowość rozwiązań. Przykładowo różne sposoby ogrzewania, cenę szamba albo oczyszczalni przydomowej. Daje to bowiem pewne wyobrażenie o rozpiętości cen, z którą musimy się liczyć. Na pocieszenie dla tych, którzy nie mają dostępu do mediów i w związku z tym muszą wydać więcej na studnię, oczyszczalnię czy pompę ciepła, trzeba przypomnieć, że za to najpewniej zapłacili mniej za działkę.

Z kolei to ile będą kosztować instalacje układane wewnątrz domu, tak naprawdę w bardzo ograniczonym stopniu zależy od jego wielkości, np. powierzchni użytkowej. Znacznie ważniejszy jest układ pomieszczeń. Szczególnie sanitarnych - łazienek, kuchni, kotłowni. Ich zgrupowanie - sąsiedztwo przez ścianę, czy układ jedno nad drugim - znakomicie ułatwia wykonawstwo, skraca niezbędne rurociągi, ogranicza liczbę kominów z kanałami wentylacyjnymi, czy pionów kanalizacyjnych. A każdy taki element to tak naprawdę cała lista powiązanych ze sobą kosztów. Przecież każdy komin wentylacyjny to nie tylko pustaki i zaprawa do ich połączenia, ale również przepusty przez strop i dach, obróbki na styku z pokryciem dachu, tynki itd.

W tym miejscu autorom wybranego projektu należą się słowa uznania. Bowiem wszystkie pomieszczenia wymagające doprowadzenia wody i odprowadzenia ścieków - łazienka, toaleta, kuchnia, kotłownia zostały zgrupowane. Dzięki temu rurociągi wodne i kanalizacyjne są krótkie i proste. Ułatwiło to też znakomicie wykonanie wentylacji grawitacyjnej - w całym domu są tylko dwa kominy z kanałami wentylacyjnymi.

Koszt instalacji wykonywanej podczas budowy domu ok. 120 m2 wyniesie ponad 126 tys. zł. 

Według redakcyjnego kosztorysu wykonanie instalacji wewnętrznych w domu o pow. 120 m2 to przynajmniej 126 tys. zł.

Ile kosztuje wykończenie domu? Ceny 2025

Przed nami finał budowy domu - prace wykończeniowe. Dom nabiera ostatecznego kształtu, a wnętrza charakteru. Dobrze, jeżeli mamy już jakąś spójną wizję całości - stylu, kolorystyki itd. Równocześnie musimy pamiętać o pewnych ograniczeniach. Jeżeli zdecydowaliśmy się jednak na ogrzewanie podłogowe to gruby drewniany parkiet wprawdzie też da się ułożyć, ale będzie to wyzwanie dla wykonawcy. O takim wykończeniu powinniśmy też zawczasu poinformować instalatora. Z kolei w strefie wejścia, w holu, przy drzwiach tarasowych, czy przy kominku najlepiej wybrać materiały bardzo odporne zarówno na ścieranie jak i na zabrudzenie (np. gres).

Takie przykłady można mnożyć, a wybierając spośród naprawdę ogromnej palety dostępnych materiałów nie zapominajmy, że powinny nie tylko się nam podobać, ale muszą także charakteryzować się pożądaną w danym miejscu trwałością i odpornością na uszkodzenia. To przestroga dla przeprowadzających się z bloku. W domu z ogrodem musimy się liczyć z tym, że przynajmniej na parter wniesiemy na butach piasek, ziemię, śnieg, czy przynajmniej rosę z trawy. 

Drugim poważnym czynnikiem, z którym przyjdzie nam się zmierzyć będą ograniczone fundusze. Koszt wielu wymarzonych materiałów wykończeniowych okazuje się jednak zbyt wygórowany. Tym bardziej, że rozpiętość cen jest ogromna. A górnej granicy właściwie nie ma. My staraliśmy się uwzględniać materiały w umiarkowanej cenie, ale przy tym dobrej jakości. Przy tym sam wybór materiału pomiędzy dostępnymi materiałami i technologiami potrafi drastycznie wywindować cenę.

Według założeń kosztorysu redakcyjnego koszt budowy domu związany z pracami wykończeniowymi w 2025 roku pochłonie przynajmniej 241,5 tys. zł. 

Całkowity koszt budowy domu jednorodzinnego pod koniec 2025

W tabeli przedstawiamy podsumowanie ogólnych kosztów związanych z budową domu o powierzchni użytkowej ok. 120 m2. 

Podsumowując, średni koszt budowy domu z poddaszem użytkowym wyniesie ponad 800 tys. zł