Pozwolenie na budowę jest ważne 3 lata. Oznacza to, że w tym terminie należy budowę rozpocząć, ale niekoniecznie zakończyć, nie wolno także przerwać robót na dłużej niż 3 lata. Gdy pozwolenie wygaśnie lub przerwa była za długa, trzeba się starać o nowe lub o pozwolenie na wznowienie robót.
Jak długo jest ważne pozwolenie na budowę?
Zgodnie z art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa w dwóch przypadkach:
- Gdy budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu stała się ostateczna.
- Gdy rozpoczęta budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.
Trzyletni termin ważności pozwolenia nie oznacza jednak, że dom trzeba wybudować w ciągu tych trzech lat. Budowa domu może trwać 5, 7 lat, a nawet dłużej, pod warunkiem że inwestor prawidłowo ją rozpoczął i nie dopuścił do przerwy dłuższej niż trzy lata.
Od kiedy liczy się 3 lata ważności pozwolenia na budowę?
Urząd ma 65 dni kalendarzowych na wydanie decyzji. Terminu ważności nie należy liczyć od daty wydania decyzji o pozwoleniu na budowę ani automatycznie od dnia, w którym inwestor odebrał dokument. Punktem początkowym jest dzień, w którym pozwolenie na budowę stało się ostateczne. Decyzja jest ostateczna, gdy nie można już wnieść od niej odwołania w administracyjnym toku instancji. Standardowo strony postępowania mają 14 dni na wniesienie odwołania, licząc od dnia doręczenia im decyzji o pozwoleniu na budowę. Jeżeli stron jest kilka, na przykład inwestor i właściciele sąsiednich nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania domu, trzeba uwzględnić datę doręczenia każdej decyzji. Decyzja może stać się ostateczna wcześniej, jeśli wszystkie strony postępowania zrzekną się prawa do odwołania. Następuje to w dniu, w którym organ otrzyma oświadczenie ostatniej ze stron.
Po uprawomocnieniu decyzji o pozwoleniu na budowę (14 dni) należy zawiadomić organ nadzoru budowlanego o zamiarze rozpoczęcia budowy. Dokonuje się tego na druku pobranym ze strony PINB i można to zrobić tuż przed rozpoczęciem prac. Zawiadomienie można złożyć zanosząc je do organu nadzoru budowlanego lub online - korzystając z profilu zaufanego. Trzeba również złożyć oświadczenie projektanta o sporządzeniu projektu technicznego oraz przekazać kopie uprawnień kierownika budowy. Oprócz tego inwestor musi wystąpić o zarejestrowanie dziennika budowy. Można to zrobić online z panelu profilu zaufanego rejestrując cyfrowy dziennik budowy albo rejestrując dziennik budowy w formie papierowej. Przy wersji papierowej organ wydający decyzję pozwolenia na budowę musi go oznaczyć, ostemplowując każdą jego stronę.
Co oznacza rozpoczęcie budowy?
Samo podpisanie umowy z wykonawcą, zakup materiałów, zamówienie koparki czy przewiezienie pustaków na działkę nie oznacza jeszcze rozpoczęcia budowy w rozumieniu Prawa budowlanego. Budowa rozpoczyna się z chwilą podjęcia na jej terenie jednej z ustawowych prac przygotowawczych. Należą do nich:
- geodezyjne wytyczenie obiektu w terenie;
- niwelacja terenu;
- zagospodarowanie terenu budowy wraz z wykonaniem obiektów tymczasowych;
- wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.
Prace przygotowawcze muszą być związane z konkretną inwestycją i wykonywane na terenie objętym pozwoleniem. Najczęściej bezpiecznym i łatwym do udokumentowania momentem rozpoczęcia budowy domu jest geodezyjne wytyczenie budynku, potwierdzone odpowiednim wpisem w dzienniku budowy. Zawiadomienie o rozpoczęciu robót można złożyć w formie papierowej lub elektronicznie przez portal e-Budownictwo. Samo złożenie zawiadomienia nie zastępuje jednak faktycznego rozpoczęcia prac. O zachowaniu ważności pozwolenia przesądza rozpoczęcie budowy w rozumieniu art. 41 Prawa budowlanego, a nie tylko wykonanie czynności urzędowych.
Czy budowa musi być zakończona w ciągu 3 lat?
Nie. Prawo budowlane nie wyznacza trzyletniego terminu na wybudowanie i oddanie domu do użytkowania. Jeżeli budowa została rozpoczęta w terminie, pozwolenie pozostaje ważne tak długo, jak długo nie nastąpi przerwa przekraczająca trzy lata. Inwestycję można więc realizować etapami, najpierw wykonać stan surowy, instalacje, a prace wykończeniowe przeprowadzić później. W przypadku ważności pozwolenia na budowę, ważne jest, aby od momentu rozpoczęcia inwestycji, pomiędzy rzeczywiście wykonywanymi pracami nie wystąpiła przerwa dłuższa niż trzy lata.
Jak liczyć przerwę w budowie?
Przerwę liczy się od ostatnich faktycznie wykonanych robót związanych z realizacją inwestycji do podjęcia kolejnych prac. Nie wystarczy raz na kilka lat wejść na teren budowy i wykonać przypadkowej czynności, która nie stanowi rzeczywistego etapu budowy. Samo zabezpieczanie działki, porządkowanie terenu, czy kontrolowanie stanu pozostawionych materiałów nie musi oznaczać kontynuowania budowy. W przypadku dłuższego wstrzymania prac, kierownik budowy powinien zadbać o odpowiednie wpisy w dzienniku. Po powrocie wykonawców warto dokładnie udokumentować zakres wznowionych robót.
Czy przerwa trwająca dokładnie 3 lata powoduje wygaśnięcie pozwolenia na budowę?
Przepis mówi o przerwie trwającej dłużej niż 3 lata. Nie należy jednak planować wznowienia robót w ostatnim możliwym dniu. Spór o datę ostatnich prac, brak prawidłowego wpisu w dzienniku budowy lub zakwestionowanie charakteru wykonanych czynności może doprowadzić do uznania, że pozwolenie wygasło.
Czy pozwolenie na budowę można przedłużyć?
Przepisy nie przewidują procedury polegającej na złożeniu wniosku o przedłużenie ważności pozwolenia na kolejne trzy lata. Po wygaśnięciu pozwolenia nie można zgodnie z prawem rozpoczynać ani kontynuować budowy na podstawie starej decyzji. Inwestor musi uzyskać nową decyzję o pozwoleniu na budowę. Dotyczy to zarówno przypadku, gdy prace w ogóle nie zostały rozpoczęte, jak i sytuacji, w której budowa ruszyła, ale została przerwana na ponad trzy lata.
Natomiast, jeśli budowę będzie kontynuował nowy inwestor a pozwolenie jest jeszcze ważne, trzeba wystąpić o przeniesienie na niego decyzji o pozwoleniu na budowę.
Czy pozwolenie wygasa automatycznie?
Wygaśnięcie ważności pozwolenia na budowę wynika bezpośrednio z Prawa budowlanego. W praktyce organ administracji wydaje jednak decyzję stwierdzającą wygaśnięcie pozwolenia. Postępowanie może zostać wszczęte z urzędu lub na wniosek strony, a organ ustala między innymi, kiedy wykonano ostatnie roboty i czy przerwa rzeczywiście przekroczyła trzy lata. Zgodnie z Kodeksem postępowania administracyjnego stwierdzenie wygaśnięcia następuje w formie decyzji. Jeżeli istnieją wątpliwości co do ważności pozwolenia, inwestor nie powinien samodzielnie kontynuować prac. Bezpieczniej jest najpierw wyjaśnić sytuację z organem administracji architektoniczno-budowlanej i kierownikiem budowy.
Skomentuj
