Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Czy decyzje WZ stracą ważność?

W sierpniu 2023 roku opublikowano nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, której kolejne zapisy stopniowo wchodzą w życie. Jej pierwotną wersję przyjęto 20 lat wcześniej.

Zmiany w prawie mają m.in. zapobiegać rozlewaniu się zabudowy na tereny rolnicze, leśne, cenne przyrodniczo i ułatwić inwestowanie na terenach już zabudowanych. Efektem poprawy planowania przestrzennego ma być racjonalizacja wydatków publicznych na rozwój i późniejszą eksploatację służącej mieszkańcom infrastruktury.

Zmiany w prawie mają zapobiegać rozlewaniu się zabudowy na tereny rolnicze i leśne. (fot. J. Werner)

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - plan ogólny

Plan ogólny to nowe narzędzie planistyczne, wprowadzone przez nowelizację. Ma być uchwalany obligatoryjnie dla całej gminy (z wyłączeniem terenów zamkniętych), w randze aktu prawa miejscowego. Zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Plany ogólne mają stanowić schemat zagospodarowania przestrzeni. Zawarte w nich ustalenia będą wiążące zarówno dla planów miejscowych, jak i decyzji o warunkach zabudowy.

Plan ma pokazywać podział gminy na strefy planistyczne, których wyróżniono kilkanaście, np. strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną, wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, usługowa, handlu wielkopowierzchniowego, zieleni i rekreacji itd. Ma również określać gminne standardy urbanistyczne, czyli np. dostęp do szkoły podstawowej czy publicznych terenów zielonych. Samorząd może dodatkowo ustalić więcej zasad, np. dostęp (czyli w praktyce odległość działki, na której inwestor chce się budować) do żłobka, przychodni lekarskiej, biblioteki, posterunku policji itd.

Plan ogólny może (nieobowiązkowo) ustalać obszary uzupełnienia zabudowy i obszary zabudowy śródmiejskiej. Po przyjęciu planu ogólnego decyzje o warunkach zabudowy będzie można wydawać wyłącznie na wskazanym obszarze uzupełnienia zabudowy.

Ustawodawca dał gminom czas na przygotowanie planów ogólnych do końca 2025 r. I tu pojawia się problem - samorządowcy od początku alarmują, że czasu jest zbyt mało, że ze względów kadrowych i finansowych dotrzymanie tego terminu nie jest możliwe.

I zapewne mają rację - skoro przez 20 lat nie udało się pokryć wszystkich gmin planami zagospodarowania przestrzennego, to jak w 2 lata przygotować plany ogólne? Żeby mieć jakiś układ odniesienia - prace nad studium uwarunkowań w większej gminie trwają nawet 5 lat. Eksperci twierdzą, że przynajmniej tyle (a może i 8 lat) potrzeba na przygotowanie planów ogólnych we wszystkich gminach w kraju. Ograniczona jest bowiem liczba specjalistów, którzy mogą nad nimi pracować.

Pod koniec 2023 roku grupa posłów koalicji rządzącej złożyła w Sejmie projekt ustawy przesuwającej termin przyjęcia planów ogólnych o dwa lata, czyli do 31 grudnia 2027 r. Ale pieniądze na ich przygotowanie gminy miały dostać z KPO (Krajowego Planu Odbudowy). Co więcej, jest to jeden z tzw. kamieni milowych. Jeśli do końca 2025 r. przynajmniej 80% jednostek samorządu terytorialnego nie będzie mieć gotowych planów ogólnych, to Komisja Europejska nie rozliczy wydatków na ten cel.

Nową wuzetkę będzie można uzyskać wyłącznie dla inwestycji zlokalizowanych na wskazanym w planie ogólnym obszarze uzupełnienia zabudowy. (fot. J. Werner)

Decyzja o warunkach zabudowy (decyzja WZ)

Jak czytamy na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii, dotychczasowy sposób wydawania decyzji WZ (nazywanej przez inwestorów wuzetką) powodował niekontrolowane rozlewanie się zabudowy. Jej powiązanie z planem ogólnym gminy ma przeciwdziałać lokalizowaniu zabudowy w szczerym polu, co potem wymuszało na samorządach dodatkowe inwestycje związane z komunikacją czy infrastrukturą społeczną i techniczną.

Zgodnie z intencją ustawodawcy z 2003 r. decyzje WZ miały być wykorzystywane sporadycznie, a stały się zjawiskiem powszechnym, powodującym chaos przestrzenny. Po zmianach, wuzetkę będzie można uzyskać wyłącznie dla inwestycji zlokalizowanych na wskazanym w planie ogólnym obszarze uzupełnienia zabudowy, oczywiście o ile sama inwestycja będzie zgodna z planem w zakresie funkcji zabudowy oraz parametrów i wskaźników urbanistycznych.

Przy przygotowywaniu planu ogólnego, obszar uzupełnienia zabudowy będzie można wyznaczyć tam, gdzie zabudowa już występuje i istnieją luki, które da się zagospodarować.

Nowe decyzje WZ będą ważne przez 5 lat od dnia, w którym staną się prawomocne. Inwestor będzie miał tyle czasu na uzyskanie pozwolenia na budowę, czy rozpoczęcie realizacji inwestycji.

Nowe prawo wprowadza także ograniczenie wielkości obszaru analizowanego przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Obecnie, na potrzeby sporządzenia analizy urbanistycznej, rozpatrywany jest obszar wyznaczony w odległości nie mniejszej, niż trzykrotność szerokości frontu działki, przy czym musi być to minimum 50 metrów. Po zmianach, maksymalna wielkość analizowanego obszaru zostanie ograniczona do 200 m, nawet jeśli pomnożona przez 3 szerokość frontu działki daje większą liczbę.

Odpowiadając na pytanie czytelnika, wuzetki wydawane dotychczas były bezterminowe i zachowają ważność także po wprowadzeniu planów ogólnych. Tak samo, jak decyzje o warunkach zabudowy, które są wydane na aktualnie obowiązujących zasadach, do końca przyszłego (2025) roku.

Gminy, w których 1 stycznia 2026 r. nie wejdzie w życie plan ogólny, będą mogły wydawać decyzje WZ wyłącznie w ramach postępowań wszczętych przed tą datą.

Wszystkie wuzetki, wydane prawomocnie przed wejściem w życie planu ogólnego, są podstawą do ubiegania się o pozwolenie na budowę, niezależnie od terminu, w którym zostały wydane. I nawet wówczas, gdy okażą się niezgodne z planem ogólnym.

Wszystkie warunki zabudowy wydane na dotychczasowych zasadach zachowają ważność. (fot. J. Werner)

Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) i Rejestr Urbanistyczny, czyli inne zmiany w nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza jeszcze inne nowości.

Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) docelowo zastąpi rozwiązania tzw. specustawy mieszkaniowej. To rozwiązanie dotyczy dowolnych inwestycji, nie tylko mieszkaniowych, ale raczej nie interesuje inwestorów, chcących budować dom. Jak wyjaśnia Ministerstwo Rozwoju i Technologii, ZPI będzie narzędziem, które da gminom większe możliwości lokalizowania inwestycji z uwzględnieniem partycypacji społecznej i zasad ładu przestrzennego. Wzajemne zobowiązania gminy i np. dewelopera będą zapisane w umowie urbanistycznej, co ma skutkować większą dostępnością mieszkań.

Wprowadzony ma zostać również elektroniczny Rejestr Urbanistyczny. System ten będzie źródłem informacji i danych (dotyczących dokumentów powstających w trakcie sporządzania aktów planistycznych, raportów z konsultacji społecznych, decyzji administracyjnych związanych z planowaniem przestrzennym, rozstrzygnięć organów nadzoru). Ma być nieodpłatny i dostępny dla wszystkich.

Na zdjęciu otwierającym: Plany ogólne powinny pokryć cały kraj do końca 2025 roku. (fot. J. Werner)