W jakiej minimalnej odległości od granicy działki można usytuować garaż?

Obiekty budowlane - w tym garaże - usytuowane blisko krawędzi parceli albo nawet w granicy działki nie są niczym niespotykanym. Zwłaszcza gdy ma ona niewielkie rozmiary i właścicielowi zależy, aby dobrze wykorzystać wolną przestrzeń przy domu. Zdarza się jednak, że taka budowa nie odbywa się z poszanowaniem przepisów prawa. Takie działanie jest samowolą budowlaną i może mieć nieprzyjemne konsekwencje, w tym konieczność zapłacenia grzywny i rozebrania budowli.

W jakich warunkach można legalnie wybudować garaż w granicy działki? Jakich formalności trzeba dopełnić? Wyjaśniamy te kwestie poniżej.

Garaż w granicy działki - zgodnie z rozporządzeniem

Wytyczne dotyczące wymaganych odległości budynków (dotyczy to również garaży) od granicy działki budowlanej znajdują się w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

W paragrafie 12 czytamy, że minimalna odległość takiego obiektu to:

• 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
• 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

Czy to oznacza, że zgodnie z prawem nie można wybudować garażu w mniejszej odległości lub w granicy działki? Na szczęście nie, istnieje kilka wyjątków.

Taką inwestycję można przeprowadzić wtedy, gdy dopuszcza to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). To dokument przyjmowany w formie uchwały rady gminy, określający przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu. Można się z nim zapoznać w każdym wydziale architektury urzędu miasta lub gminy. Jeżeli MPZP na danym obszarze jeszcze nie przyjęto, stosowny zapis musi być zawarty w wydanej decyzji o warunkach zabudowy.

Sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej możliwe jest wtedy, gdy będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce. Co ważne, jego wysokość musi być zgodna ze wspomnianym planem lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Innym wyjątkiem jest budowa w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, ale w tym przypadku prawo określa maksymalną szerokość działki (16 m) i wymiary garażu - nie więcej niż 6,5 m długości i 3 m wysokości.

Minimalna odległość od granicy parceli nie jest wymagana również wtedy, gdy sąsiaduje ona z działką drogową.

W rozporządzeniu znajduje się też obszerna część (rozdział 10) dotycząca parametrów samego garażu. Powinien on mieć co najmniej 2,2 m wysokości w świetle konstrukcji i 2 m do spodu przewodów i urządzeń instalacyjnych. Minimalna szerokość wjazdu to 2,3 m, a wysokość 2 m w świetle. W garażu należy zapewnić elektryczną instalację oświetleniową, wymianę powietrza i wpust podłogowy. Ponadto do garażu położonego poniżej lub powyżej terenu należy zapewnić dojazd dla samochodów za pomocą pochylni o nachyleniu nie przekraczającym 25%.

Zgodnie z przepisami minimalna wysokość garażu to 2,2 m, szerokość wjazdu 2,3 m, a wysokość 2 m w świetle. (fot. Hörmann)

Niezbędne formalności przy budowie garażu w granicy działki

W rozporządzeniu znajduje się wiele innych wytycznych dotyczących parametrów garażu, ale nie będziemy ich tu przytaczać, bo po pierwsze dotyczą bardzo szczegółowych kwestii technicznych (np. minimalnej szerokości dojazdu do garażu czy wysokości progu w tym pomieszczeniu), po drugie powinny być one znane architektowi projektującemu garaż.

I tak przechodzimy do formalności, jakie trzeba spełnić. Wprowadzone przed kilkoma laty zmiany w Prawie budowlanym uprościły nieco przepisy. Możliwe stało się wybudowanie m.in. garażu wolno stojącego (pod warunkiem, że będzie parterowy, o powierzchni nieprzekraczającej 35 m², a na każdych 500 m² działki znajdą się nie więcej niż dwa takie obiekty) w trybie zgłoszenia, a nie bardziej skomplikowanego pozwolenia na budowę. Niestety, nie dotyczy to sytuacji, gdy inwestycja swoim obszarem oddziaływania przekracza granice działki. A z taką mamy do czynienia, gdy garaż ma powstać w granicy parceli.

W związku z tym należy uzyskać pozwolenie na budowę. To procedura opisana m.in. w art. 33 wspomnianego Prawa budowlanego.

Niezbędne dokumenty to:

• wniosek o pozwolenie na budowę;
• cztery egzemplarze projektu budowlanego;
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• wypis i wyrys z MPZP lub, w przypadku jego braku, aktualna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Do pozwolenia trzeba też dołączyć inne dokumenty wymagane przepisami szczególnymi (przeciwpożarowymi, sanitarnymi, ochrony środowiska itd.). Niezbędne może być również załączenie oświadczenia o zapewnieniu dostaw różnych mediów (np. energii elektrycznej czy wody), a także o warunkach przyłączenia obiektu np. do sieci wodociągowej czy kanalizacyjnej oraz dokumentu potwierdzającego dostęp do drogi publicznej.

Starostwo, do którego składa się komplet dokumentów, ma aż 65 dni na rozpatrzenie wniosku. W tym czasie może poprosić inwestora o uzupełnienie dokumentów. Jeżeli stroną postępowania są również sąsiedzi, a tak jest w przypadku garażu w granicy działki, nie można wykluczyć, że będą oni opóźniać rozpoczęcie budowy.

Pozwolenie na budowę uprawomocnia się po upływie 14 dni, jeśli strony postępowania nie wniosą sprzeciwu. Jest ono ważne przez 3 lata i w tym czasie trzeba rozpocząć budowę.

Garaż z blachy nie jest zbyt efektowny, ale buduje się go szybko i zajmuje on na działce mniej miejsca niż murowany. (fot. Rapmet)

Norbert Skupiński
Na zdjęciu otwierającym: Garaż w granicy działki to często jedyne rozwiązanie na mniejszych działkach, gdzie liczy się każdy metr kwadratowy powierzchni. (fot. A. Papliński)