Najważniejsza jest lokalizacja, ale oprócz tego liczy się oczywiście wielkość, cena i ukształtowanie terenu. Ważne jest także uzbrojenie w sieci kanalizacyjną, wodociągową i gazową. Często trzeba też sprawdzić warunki geotechniczne.
Jak uniknąć wpadki ze złą lokalizacją działki?
Kupno drogiej działki w modnej miejscowości czy dzielnicy wcale nie jest najlepszym rozwiązaniem. Ideałem, i jednocześnie sztuką, jest znalezienie relatywnie taniej działki w okolicy, która za kilka lub kilkanaście lat stanie się prawdziwą perełką. Stąd bardzo ważne jest wcześniejsze zapoznanie się z miejscowym planem zagospodarowania terenu (do wglądu w wydziale architektury urzędu miasta lub gminy). Dzięki temu można uniknąć kupienia działki w pobliżu planowanej drogi szybkiego ruchu czy oczyszczalni ścieków. Można też upewnić się, czy za jakiś czas w okolicy powstanie szkoła, sklepy, będzie komunikacja publiczna.
Jaka lokalizacja jest dobra?
To, że działka jest niedroga, duża i ma dostęp do wszystkich mediów nie znaczy, że powinniśmy ją kupić.
Najpierw musimy poważnie zastanowić się nad tym, czy będziemy mogli mieszkać w postawionym na niej domu. Tak naprawdę to właśnie lokalizacja działki, a nie sam dom, dyktuje styl życia, jaki będziemy wiedli. Na przykład podoba nam się działka na wsi – jest tania, a okolica naprawdę czarowna. Jednak od miejsca naszej pracy dzieli ją 40 km, w pobliżu nie ma szkoły dla dziecka, dużego sklepu, ani centrum medycznego. Dojazd do miasta możliwy jest podmiejskim autobusem, który bardzo zakorkowaną trasą kursuje co godzinę i tylko do wieczora. Nie wykluczajmy kupna takiej działki, ale musimy być świadomi wszystkich konsekwencji.
Czekają nas dojazdy do pracy, czyli codziennie do pokonania minimum 80 km. Jeżeli będziemy jeździć dwoma samochodami, to koszt trzeba pomnożyć przez dwa, a do tego dodajemy jeszcze paliwo potrzebne na dowożenie dziecka do szkoły, zajęcia dodatkowe, lekarzy, wyprawy po zakupy, do kina itd. Policzmy, czy stać nas na wysokie koszty codziennych dojazdów i czy chcemy poświęcać 3-4 godziny dziennie na same przejazdy? Zastanówmy się, czy uda nam się rozwiązać kwestię odbierania dzieci z przedszkola i szkoły?
Dla młodych małżonków z małymi dziećmi taka lokalizacja wydaje się mało praktyczna. Ale może dzieci już są duże, wyjechały na studia i do domu przyjeżdżają na weekendy? Inaczej też będzie, gdy jedno z małżonków ma wolny zawód i pracuje w domu.
Dla dwóch osób wystarczą zakupy raz w tygodniu... Wtedy można w pełni docenić zalety przeniesienia się z dużego miasta na wieś. Dlatego właśnie poszukiwanie działki najlepiej rozpocząć od analizy tego, jak planujemy żyć w przyszłym domu – zastanówmy się, co jest dla nas absolutnie najważniejsze, a gdzie możemy pójść na kompromis.
Co sprawdzamy przed zakupem działki?
Konieczny będzie rekonesans po urzędach, dzięki którym dowiemy się, jak wyglądają „papiery” działki. Może okazać się np., że osoba podająca się za właściciela ziemi naprawdę nim nie jest, działka jest przedmiotem sprawy spadkowej, a za doprowadzenie gazu trzeba zapłacić 20 tys. zł itd.
Zatem należy ustalić to, kto jest prawnym właścicielem działki oraz, czy nie jest ona obciążona zadłużeniem lub innymi zobowiązaniami. Można się o tym przekonać z księgi wieczystej, dostępnej w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego. Następnie trzeba sprawdzić, czy na wybranej działce można zbudować dom. W tym celu konieczna jest wizyta w wydziale architektury urzędu miasta lub gminy. Tam ustalimy przeznaczenie działki (budowlana, rolna lub leśna) i dowiemy się, czy są jakieś ograniczenia dotyczące ewentualnej zabudowy, np. dopuszczalnej liczby kondygnacji, kąta nachylenia dachu, wysokości kalenicy, przebiegu linii zabudowy, dostępu do drogi publicznej itp. Trzeba ustalić istniejące i projektowane uzbrojenie terenu (kanalizacja, gazociąg, wodociąg) – koszt doprowadzenia mediów jest wysoki. O możliwości przydziału dowiemy się w lokalnych przedsiębiorstwach zajmujących się dystrybucją tych mediów.
Kolejnym krokiem jest sprawdzenie rodzaju gruntu na wybranej działce, zarówno pod względem jego nośności, jak i przepuszczalności oraz ustalenie poziomu wody gruntowej. Można się tego dowiedzieć z map geodezyjnych, które są dostępne w powiatowych ośrodkach dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej lub w wydziałach geodezji urzędów gmin. W niektórych rejonach trzeba sprawdzić, czy budowa nie będzie kolidowała z ograniczeniami narzuconymi przez konserwatora zabytków lub przyrody.
