Według obecnie obowiązujących przepisów, wznoszenie domu oraz związanych z nim obiektów i urządzeń możliwe jest tylko na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Trzeba tego bezwzględnie przestrzegać, ponieważ rozpoczęcie robót przed terminem uprawomocnienia się decyzji jest traktowane jako samowola budowlana – karana przymusową rozbiórką obiektu lub kosztowną opłatą legalizującą.
Jakie dokumenty należy skompletować przed pozwoleniem na budowę?
Gromadzenie potrzebnych dokumentów należy rozpocząć w wydziale architektury urzędu miasta, gminy lub dzielnicy. Tam uzyskamy wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jeśli takiego nie ma – decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (działki). Dokumenty te mogą zawierać szczegółowe informacje i wymagania dotyczące wyglądu domu, dachu, kąta nachylenia połaci, wysokości budynku, a nawet materiałów wykończeniowych i wielkości terenów zielonych.
Następnie zleca się uprawnionemu geodecie wykonanie aktualnej mapy sytuacyjno-wysokościowej, przeznaczonej do celów projektowych (w skali 1:500). Pomoże to w dokładniejszym określeniu kosztów przyszłej budowy (robót ziemnych, długości przyłączy instalacyjnych itp.). Należy również dołączyć warunki techniczne dostawy mediów:
wody i odbioru ścieków (uzgodnione z okręgowym lub miejskim zakładem wodociągów i kanalizacji),
energii elektrycznej (uzgodnione z dzielnicowym, okręgowym lub miejskim zakładem energetycznym),
gazu (uzgodnione z dzielnicowym, okręgowym lub miejskim zakładem gazowniczym).
W razie braku możliwości przyłączenia budynku do którejś z sieci, trzeba będzie przedstawić rozwiązanie alternatywne (w przypadku np. kanalizacji – projekt szamba lub przydomowej oczyszczalni ścieków).
W Wydziale Geodezji i Ewidencji Gruntów urzędu gminnego, dzielnicowego lub miejskiego trzeba uzyskać wyciąg z mapy ewidencyjnej gruntów – zazwyczaj jest to mapa w skali 1:1000.
Gdy na działce są skomplikowane warunki terenowe lub gruntowowodne, niezbędna może okazać się ekspertyza geologiczna, ewentualnie tylko oświadczenie projektanta o geotechnicznych warunkach posadowienia budynku.
Jakie elementy projektu są konieczne do uzyskania pozwolenia na budowę?
Często bardziej opłaca się zamówić droższy projekt indywidualny, niż borykać się z problemami związanymi z adaptacją projektu typowego i załatwianiem pozostałych formalności. Projektanci mają bowiem obowiązek uzyskać wymagane uzgodnienia, dokumenty i ekspertyzy na opracowywany przez siebie projekt.
Projekt gotowy, dokumentacja katalogowa, czyli architektoniczno-budowlana, nie jest jeszcze projektem budowlanym. Może się nim stać dopiero w wyniku zlecenia jej adaptacji, czyli dostosowania do lokalnych warunków terenowych i gruntowo-wodnych, wytycznych zawartych w warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz sugestii inwestora.
W skład projektu budowlanego wchodzi jeszcze projekt zagospodarowania terenu, czyli działki. Jest to zarys projektowanych obiektów: budynku, szamba, śmietnika, dojazdów, ogrodzenia, a także przebieg sieci uzbrojenia terenu naniesiony na aktualną mapę sytuacyjno-wysokościową. Integralną częścią projektu są opisy i rysunki przyłączy – np. wodociągowego, elektrycznego, gazowego, kanalizacyjnego. W zależności od warunków zabudowy może być dodatkowo wymagany projekt ogrodzenia lub wjazdu na działkę.
Zarówno projekty indywidualne, jak i katalogowe muszą być wykonane przez osoby mające odpowiednie uprawnienia budowlane. Architekt (projektant) powinien legitymować się aktualnym zaświadczeniem o przynależności do Izby Architektów RP. Wymagane jest również oświadczenie projektanta o sporządzeniu projektu budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.
Niezbędne jest też uzgodnienie projektów przyłączy w odpowiednich zakładach (wodociągów i kanalizacji, energetycznym, gazowniczym), a projektu budowlanego w Zakładzie Uzgodnień Dokumentacji Projektowej. Jeśli działka znajduje się na gruncie klasy I-III, konieczne jest uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej.
W jakim terminie wydawane jest pozwolenie na budowę?
Urzędy mają 65 dni od daty złożenia wniosku na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Do tego terminu nie wlicza się okresów zawieszenia postępowania oraz opóźnień z winy inwestora albo z przyczyn niezależnych od urzędu np. gdy będą wpływać odwołania składane przez sąsiadów, postępowanie może się wydłużyć.
Pozwolenie staje się prawomocne, gdy żadna ze stron nie wniesie odwołania od decyzji w ciągu 14 dni od daty jej otrzymania. Gdy np. urząd przyjmie odwołanie wniesione przez sąsiadów, z rozpoczęciem budowy trzeba poczekać, aż sprawa zostanie rozpatrzona powtórnie. Pozwolenie na budowę jest ważne 2 lata – w tym terminie należy rozpocząć prace i nie wolno ich przerwać na dłużej niż 2 lata. Gdy pozwolenie wygaśnie lub przerwa będzie za długa, trzeba się starać o nowe lub o pozwolenie na wznowienie robót. Pozwolenie na budowę wydawane jest na formularzu urzędowym.
