Bez pozwolenia ani rusz

Według obecnie obowiązujących przepisów, wznoszenie domu oraz związanych z nim obiektów i urządzeń możliwe jest tylko na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Należy tego bezwzględnie przestrzegać, ponieważ rozpoczęcie robót przed terminem uprawomocnienia się decyzji traktowane jest jako samowola budowlana.

5 kroków do własnego domu

KROK 1

Zakup działki - nawet budowlanej nie oznacza że będziemy mogli postawić tam dowolny, zgodny z własnym wyobrażeniem domek. O możliwościach i warunkach zabudowy decydują bowiem dwa dokumenty – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub w przypadku jego braku indywidualnie wydane warunki zabudowy dla konkretnej działki. Dlatego zanim zdecydujemy się na zakup nieruchomości powinniśmy dokładnie zapoznać się z MPZP dostępnym do wglądu na urzędzie gminy (niekiedy również na stronie internetowej).

Dowiemy się z niego m.in. jaka jest dopuszczalna powierzchnia i linia zabudowy, kształt bryły budynku i dachu i wiele innych wymagań ustalonych przez miejscowy samorząd. Jeśli teren na którym jest działka nie ma MPZP powinniśmy uzyskać od gminy warunki zabudowy. Warto to zrobić przed zakupem działki, bo może okazać się, że nic na niej nie można postawić. Z wnioskiem o wydanie warunków może wystąpić każda zainteresowana osoba, określając co chciałaby tam pobudować. Dobrze jeśli sprzedający wystąpił o takie warunki – unikniemy wtedy długiego oczekiwania na decyzję (do 2 miesięcy) i ewentualnego rozczarowania, gdy urząd określił warunki zabudowy które nam nie odpowiadają.

Uwaga! Decyzje w sprawie warunków zabudowy tracą moc z chwilą przyjęcia MPZP lub po upływie terminu określonego w tym dokumencie.

KROK 2

Dysponując wyciągiem z MPZP lub prawomocną decyzją o warunkach zabudowy możemy przystąpić do wyboru projektu architektoniczno-budowlanego domu. Zależnie od własnych wymagań projekt taki możemy zamówić indywidualnie u uprawnionego architekta lub kupić gotowy tzw. projekt powtarzalny. W pierwszym przypadku należy liczyć się z wydatkiem kilku-kilkunastu tysięcy zależnie od stopnia skomplikowania i renomy architekta, a także zawartej w nim dokumentacji.

Projekt bowiem składa się z kilku części i do uzyskania pozwolenia nie wszystkie jego elementy muszą być szczegółowo opracowane. Szczególnie istotne dla prawidłowej realizacji budynku jest opracowanie części wykonawczej, zwłaszcza gdy zastosowano nietypowe rozwiązania. Przy zleceniu opracowania projektu indywidualnego warto zapewnić sobie tzw. nadzór autorski projektanta, gdyż w razie problemów łatwo można je będzie rozwiązać, co jednak dodatkowo podnosi koszty dokumentacji. Natomiast projekty powtarzalne zawierają dość dokładną dokumentacje z reguły wystarczającą do bezproblemowego prowadzenia robót budowlanych (zwykle w projektach katalogowych bardzo słabo opracowana jest część instalacyjna, wymaga zmian i uzupełnień).

Można też w nich dokonywać pewnych zmian z zakresie określonym przez autora projektu. Projekt powtarzalny, nawet jeśli nie robimy w nim zmian, wymaga tzw. adaptacji do konkretnej działki przez uprawnionego projektanta. W obu przypadkach projekt musi odpowiadać wymaganiom MPZP lub warunków zabudowy – w projekcie indywidualnym zadba o to architekt, a wybierając projekt z katalogu musimy sami ustalić czy odpowiada on powyższym wymaganiom.

Oprócz projektu architektoniczno-budowlanego samego domu konieczne jest opracowanie planu zagospodarowania działki określającego usytuowanie budynku, dróg dojazdowych, zieleni, szamba, studni itd. Do jego przygotowania niezbędna jest mapa do celów projektowych w skali 1:500 którą można zamówić w wydziale geodezji i kartografii lub u uprawnionego geodety. Przy zamawianiu projektu indywidualnego opracowaniem planu zagospodarowania działki zajmie się jego autor, natomiast w przypadku projektu powtarzalnego zadanie to możemy powierzyć miejscowemu architektowi, który może również dokonać zmian w projekcie ale w granicach określonych przez autora projektu.

KROK 3

Oprócz projektu domu oraz planu zagospodarowania działki musimy uzyskać tzw. promesy przyłączeniowe na określone w warunkach zabudowy media – z reguły dotyczy to głównie zapewnienia dostawy energii elektrycznej. Z wnioskiem o wydanie takiej promesy lub tez warunków przyłączenia występujemy do lokalnego rejonu energetycznego obsługującego daną miejscowość. W przypadku promesy otrzymamy (lub nie) zapewnienie możliwości podłączenia budynku do sieci elektroenergetycznej, natomiast wniosek o warunki przyłączenia określi dokładnie jakie są wymagania i w jaki sposób można będzie podłączyć prąd do budynku.

Uzyskanie promesy i warunków przyłączenia dla innych mediów będzie konieczne tylko w przypadku gdy MPZP lub warunki zabudowy nakazują podłączenie do nich budynku. W niektórych sytuacjach może zaistnieć także konieczność uzyskania innych dokumentów niezbędnych przy składaniu wniosku o wydanie pozwolenia na budowę – np. dokumentu o odrolnieniu, gdy grunt nie został wcześniej przekwalifikowany, pozwolenie na wycinkę drzew, pozwolenie wodno-prawne, gdy inwestycja narusza stosunki wodne w okolicy.