Odstąpienie od umowy czy wykonanie zastępcze - które rozwiązanie lepsze?

Z momentem bezskutecznego upływu terminu wyznaczonego wykonawcy do zmiany sposobu prowadzenia robót przed inwestorem pojawiają się dwie możliwości przewidziane w art. 636 § 1 kodeksu cywilnego (k.c.). Może on odstąpić od umowy albo powierzyć dalsze jej wykonywanie wykonawcy zastępczemu na koszt i niebezpieczeństwo nierzetelnego wykonawcy. Wybór jest wyłączną decyzją inwestora.

Odstąpienie od umowy

Pierwsze z uprawnień inwestora - odstąpienie od umowy - jest bardziej restrykcyjnym rozwiązaniem. Nie powoduje ono zwykłego rozwiązania umowy. W wyniku złożenia oświadczenia o odstąpieniu umowę uważa się za niezawartą. Skutkiem przyjęcia, że do zawarcia umowy nigdy nie doszło jest brak związania stron jej zapisami. W praktyce oznacza to m.in., że inwestor traci uprawnienia z rękojmi i ewentualnej gwarancji za roboty.

Podstawową konsekwencją odstąpienia od umowy jest obowiązek wzajemnego zwrotu spełnionych świadczeń przez strony (art. 494 § 1 k.c.). W przypadku umowy o budowę domu sprowadza się to do rozliczenia wartości prac zrealizowanych przez wykonawcę. Rozliczenie nie będzie jednak przebiegało według wynagrodzenia ustalonego w umowie, ponieważ ta traktowana jest jako niezawarta. Wartość prac będzie ustalana zgodnie z regułami bezpodstawnego wzbogacenia (art. 405 i n. k.c.), czyli według stawek rynkowych.

Inwestor składając oświadczenie o odstąpieniu od umowy może także dochodzić naprawienia szkody poniesionej przez niewykonanie umowy przez wykonawcę (np. czynszu za mieszkanie, które musiał wynająć w związku z niewybudowaniem domu w umówionym terminie).

Jeżeli to inwestor dostarczał materiały (np. cegły lub cement) do prowadzenia robót w przypadku odstąpienia od umowy może on skutecznie domagać się ich zwrotu przez wykonawcę.

Wykonanie zastępcze

Drugą z możliwości stojących przez inwestorem jest powierzenie poprawienia lub dalszego prowadzenia prac innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy. Jest to tzw. wykonanie zastępcze. W odróżnieniu do odstąpienia nie niweczy ono umowy. Jego celem jest jedynie zapewnienie inwestorowi możliwości uzyskania efektu robót nakładem pracy innego wykonawcy. Zakres prac, które można powierzyć wykonawcy zastępczemu obejmuje zarówno poprawienie tych, które już wykonał jego poprzednik, jak również realizację tych, które jeszcze nie zostały przeprowadzone.

Działanie na koszt dotychczasowego wykonawcy oznacza, że w ostatecznym rozrachunku to jego będzie obciążało wynagrodzenie wykonawcy zastępczego. Inwestor nie jest związany stawkami prac, które wynikają z umowy wiążącej go z wykonawcą "podstawowym". W okolicznościach sprawy koszty robót zastępczych mogą przewyższać te stawki (np. kiedy z racji na potrzebę znalezienia specjalisty w szczycie sezonu musimy zaproponować mu odpowiednio wyższe wynagrodzenie). Inwestor nie ma jednak pełnej dowolności w negocjowaniu kosztów wykonania zastępczego. Nie mogą być one nadmierne. Umówione wynagrodzenie powinno odpowiadać stawkom rynkowym.

Sposób rozliczenia kosztów wykonania zastępczego w sposób przystępny opisał Sąd Najwyższy w wyroku z 16.08.1972 r. (III CRN 202/72). Strony zawarły umowę o wykonanie budynku w stanie surowym za wynagrodzenie ryczałtowe równe 40 000 zł. Wykonawca zaliczkowo otrzymał kwotę 31 000 zł. W związku z wadliwościami prac inwestor powierzył wykonanie części prac murarskich innej firmie za 6000 zł. Wykonanie zastępcze miało objąć też prace przy schodach o wartości 1000 zł. SN wyjaśnił, że skoro strony umówiły się na 40 000 zł, a roboty zastępcze miały wartość 7000 zł, to wykonawcy należy się 33 000 zł. Ponieważ otrzymał 31 000 zł mógł dochodzić jeszcze zapłaty 2000 zł.

Powierzenie wykonania zastępczego "na niebezpieczeństwo" nierzetelnego wykonawcy oznacza, że odpowiada on za działania wykonawcy zastępczego jak za swoje własne. Pomimo tego, że nie miał wpływu na wybór firmy która go zastąpiła, ponosi odpowiedzialność za jej działania, jakby sam realizował wykonane przez nią roboty. Niebezpieczeństwo odnosi się też do ryzyka przypadkowej utraty lub uszkodzenia powierzonych do wykończenia prac. Wykonawca "podstawowy" może zwolnić się z odpowiedzialności przez wykazanie, że do utraty lub uszkodzenia doszłoby również w wypadku kontynuowania przez niego wykonania robót (tj. niezależnie od powierzenia wykonania osobie trzeciej).

Tak jak w przypadku odstąpienia od umowy, inwestor może domagać się zwrotu materiałów przekazanych wykonawcy. 

Podsumowanie. Które z rozwiązanie jest lepsze?

Zarówno odstąpienie od umowy, jak i wykonanie zastępcze mają swoje plusy i minusy. Zasadność ich zastosowania wymaga wnikliwej oceny okoliczności konkretnego przypadku. Jednak co do zasady w praktyce swoim klientom sugeruję skorzystanie z wykonania zastępczego.

Inwestor otrzymuje w jego wyniku efekt prac zgodny z umową, którą zawarł z wykonawcą. Jednocześnie treść umowy nadal wiąże strony, co pozwala zachować chociażby przewidzianą regulację rękojmi bądź gwarancji. Plusem jest również to, że za jakość prac wykonawcy zastępczego odpowiedzialność ponosił będzie także wykonawca "podstawowy". W końcu wykonanie zastępcze pozwala nam uniknąć konieczność dokonywania rozliczeń wartości zrealizowanych prac, które są konieczne po złożeniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy.

Podstawa prawna:
Art. 636 k.c.
Art. 494 § 1 k.c.
Art. 405 i n. k.c.

Łukasz Mróz
Radca prawny, autor bloga prawnikodbudowlanki.wordpress.com
fotografia otwierająca: e-gabi / pixabay.com