Pierwsze klucze - czy warto czekać na kredyt z dopłatą do budowy domu?

Wielu inwestorów bez kredytu nie ma szans na budowę domu. Ale kredyt to duże obciążenie, dlatego ogromnym zainteresowaniem cieszą się państwowe programy wsparcia, takie jak wprowadzony w 2022 r. Bezpieczny kredyt 2%. Zastąpić miał go zapowiadany przez Donalda Tuska Kredyt 0%, później przemianowany na Kredyt na start. Pod koniec ubiegłego roku okazało się, że sprawa jest nieaktualna. Jednocześnie minister rozwoju i technologii Krzysztof Paszyk zapowiedział, że nowy rządowy program mieszkaniowy z kredytem Pierwsze klucze zostanie przedstawiony w I kwartale 2025 roku.

Dla kogo kredyt Pierwsze klucze? Kryterium dochodowe

Kredyt Pierwsze klucze ma być częścią większego programu rozwoju mieszkalnictwa, nazwanego „Klucz do mieszkania”. Pierwsze zarysy programu zaprezentowano w lutym, w kwietniu na rządowych stronach pojawiły się założenia do ustawy o inwestycjach i kredycie mieszkaniowym Pierwsze Klucze. Zgodnie ze strategią opracowaną w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, wsparcie przy zakupie mieszkań lub domów na własność ma przysługiwać wyłącznie osobom, które nie miały i nie posiadają własnego mieszkania bądź domu.

Zainteresowani, którzy chcą skorzystać z kredytu Pierwsze klucze, muszą spełnić kryteria dochodowe. Miesięczne dochody gospodarstwa jednoosobowego nie mogą przekraczać 6,5 tys. zł netto, gospodarstwa dwuosobowego 11 tys. zł, trzyosobowego 14,5 tys. zł, czteroosobowego 18,5 tys. zł, pięcioosobowego 21 tys. zł netto.

Na co można wziąć kredyt Pierwsze klucze?

Kredyt Pierwsze klucze ma wspierać wyłącznie zakup mieszkań i domów z rynku wtórnego, nie będzie zatem dopłaty w przypadku kupna nowej nieruchomości od dewelopera. Kupowane mieszkanie lub dom powinny być oddane do użytku co najmniej 5 lat wcześniej, a dotychczasowy właściciel musi je posiadać przynajmniej 3 lata.

Pierwsze klucze ma zapewnić dopłaty do 120 rat kredytu hipotecznego na zakup mieszkania lub domu jednorodzinnego na rynku wtórnym lub budowę domu systemem gospodarczym, fot. Adobe Stock

W przypadku domów jednorodzinnych, kredyt Pierwsze klucze może posłużyć do sfinansowania budowy domu (metodą gospodarczą, bez generalnego wykonawcy), jego wykończenia, zakupu działki w celu wybudowania na niej domu (jeśli jej wartość nie przekracza 50% kosztów inwestycji). 

Wprowadzony ma zostać limit ceny za 1 m2 nabywanej nieruchomości. W pierwszym roku obowiązywania programu Pierwsze klucze będzie to maksymalnie 11 tys. zł/m2 w pięciu największych miastach: Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Poznaniu i Wrocławiu. Oraz 10 tys. zł/m2 w pozostałych miejscowościach. 

Ile wynosi dopłata z kredytu Pierwsze klucze?

Maksymalna wartość kredytu z dopłatą Pierwsze klucze to:

• 250 tys. zł dla gospodarstwa jednoosobowego,
• 400 tys. zł dla dwuosobowego,
• 450 tys. zł dla trzyosobowego,
• 500 tys. zł dla czteroosobowego,
• 600 tys. zł dla pięcioosobowego.

MRiT planuje uruchomienie kredytu Pierwsze klucze w II połowie 2025 roku. Rządowe dopłaty mają obniżyć oprocentowanie kredytu hipotecznego do 1,5% (w systemie rat malejących). Dofinansowanie przysługiwałoby do pierwszych 120 rat (czyli przez 10 lat), kredyt ma być wzięty na co najmniej 15 lat. Kredyt Pierwsze klucze ma działać do końca 2030 r.

Co to jest kredyt hipoteczny?

Żeby dostać kredyt hipoteczny zawiera się z bankiem specjalną umowę. Bank zobowiązuje się pożyczyć kredytobiorcy określoną kwotę, która zostanie wydana na konkretny cel. Za pieniądze pożyczone na budowę domu nie można sobie kupić np. luksusowego auta! Kredyt hipoteczny to pożyczka celowa, której przeznaczenie jest wyraźnie określone. Można za nią nabyć nieruchomość (dom, mieszkanie, działkę). Można też wziąć kredyt hipoteczny na budowę domu, a także na remont dom lub mieszkanie.

Kredytobiorca zobowiązuje się do spłaty kredytu w określonym terminie, z odsetkami i prowizją banku. Kwota jest zwykle duża, a okres spłaty długi - od kilku do kilkudziesięciu lat.

Zabezpieczeniem zwrotu kredytu jest hipoteka ustanawiana na nieruchomości. Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, ustanawiane na nieruchomościach i wybranych prawach (np. własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu). Daje ono wierzycielowi zabezpieczenie na nieruchomości, z którego może skorzystać, jeżeli dłużnik nie wywiąże się ze swojego zobowiązania. Hipoteka powstaje z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej założonej dla konkretnej nieruchomości. W tym wpisie znajduje się informacja, że właściciel ma zobowiązania finansowe np. wobec banku. Gdy kredytobiorca przestaje spłacać należne raty, wierzyciel może ściągnąć należność, doprowadzając do sprzedaży nieruchomości. Krótko rzecz biorąc, gdy nie będziemy spłacać rat, bank sprzeda dom i w ten sposób odzyska to, co nam pożyczył.

Hipoteka wygasa w momencie spłaty długu. Mimo jej ustanowienia, właścicielem nieruchomości jest kredytobiorca, który może nią swobodnie zarządzać. Hipoteka jest związana z nieruchomością, a nie z osobą, która wzięła kredyt. Przy sprzedaży obciążonej w ten sposób nieruchomości, hipoteka przechodzi na jej kolejnego właściciela. W praktyce wygląda to jednak zwykle tak, że kupujący spłaca roszczenie banku, a sprzedający dostaje tylko resztę umówionej ceny.

W przypadku finansowania budowy domu, banki przelewają pieniądze z kredytu etapami zgodnymi z harmonogramem robót, fot. Adobe Stock

Jeśli kredyt hipoteczny zostanie udzielony na zakup nieruchomości, np. domu, bank przelewa umówioną kwotę na rachunek sprzedającego, po podpisaniu umowy sprzedaży. Kredyt udzielany na budowę domu może zostać uruchomiony w całości lub w transzach. W drugim przypadku bank przelewa kredytobiorcy pieniądze w częściach, po spełnieniu przez niego określonych warunków - np. udokumentowaniu zakończenia kolejnego etapu budowy domu.

Wybierając kredyt, porównuje się nie tylko oprocentowanie, ale również proponowaną przez banki RRSO, czyli rzeczywistą roczną stopę oprocentowania. RRSO to całkowity koszt kredytu ponoszony przez konsumenta, wyrażony jako wartość procentowa kwoty kredytu w stosunku rocznym. RRSO uwzględnia nie tylko oprocentowanie nominalne, ale wszystkie opłaty dodatkowe - prowizję banku, opłatę związaną z rozpatrzeniem wniosku i obsługą długu, ewentualne ubezpieczenie kredytu. Dla kredytu hipotecznego RRSO waha się obecnie, zależnie od banku, między 7,50 i 8,50%. Oczywiście, im jest niższa, tym lepiej dla kredytobiorcy.

Kto może dostać kredyt hipoteczny?

Przed podjęciem decyzji o udzieleniu pożyczki i o jej wysokości, bank sprawdza zdolność kredytową zainteresowanej nią osoby. Zgodnie z ustawą Prawo Bankowe przez zdolność kredytową rozumie się zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. Inwestor zainteresowany kredytem musi przedłożyć w banku dokumenty niezbędne do dokonania oceny jego zdolności kredytowej. Wpływa na nią wysokość jego dochodów i ich źródło, wiek, zawód, liczba osób na utrzymaniu, zobowiązania finansowe, posiadane oszczędności, stan cywilny, comiesięczne wydatki, dotychczasowa historia kredytowa, posiadany majątek itd.

Istotne z punktu widzenia banku są m.in.:

• wysokość zarobków i stabilne zatrudnienie - najlepiej umowa o pracę zawarta na czas nieokreślony;
• miesięczne koszty utrzymania gospodarstwa domowego, czyli liczba osób pozostających na utrzymaniu wnioskodawcy, wysokość comiesięcznych stałych opłat (czynsz, opłaty eksploatacyjne, itd.). Z reguły banki zakładają, że na spłatę kredytu możemy przeznaczyć nie więcej niż 40% swoich miesięcznych dochodów;
• wiek wnioskodawcy - najlepiej 25-55 lat. Banki przyjmują, że kredyt powinien zostać spłacony przed ukończeniem np. 65 czy 70 roku życia;
• wysokość już spłacanych kredytów własnych i poręczonych, limitów na kartach kredytowych, itp.;
• wkład własny, czyli zależnie od banku i sytuacji wnioskodawcy 10 lub 20% wartości inwestycji.

Przynajmniej tyle własnych środków trzeba mieć, żeby dostać kredyt. Jeśli inwestor ma więcej, może liczyć na lepsze warunki. Przy budowie domu wkładem własnym może być również działka, na której zamierzamy się budować. Co ważne, banki wyliczają zdolność kredytową według własnych zasad, więc jeden może przyznać pożyczkę niższą, inny wyższą, a w jeszcze innym nie dostaniemy jej wcale.

Fot. otwierająca: Adobe Stock