Czym się kierować wybierając działkę?

Print image
Copy link image
time image Artykuł na: 6-9 minut
aktualizacja: 2014-05-20 09:29:43
Czym się kierować wybierając działkę?

Kiedy już decydujemy się na zakup działki, nie kierujmy się jedynie własnym przekonaniem o jej przydatności pod budowę, lecz także jej obiektywną wartością rynkową jako inwestycji.

Na każdą oglądaną parcelę starajmy się spojrzeć oczami przyszłego potencjalnego nabywcy. Niezależnie od głębokiego przekonania o niezmienności naszych planów wybierzmy nieruchomość, której wartość rynkowa ma szansę rosnąć.

Ile przestrzeni?

Zagospodarowanie terenuTo kluczowe pytanie, które musimy sobie zadać, przystępując do poszukiwań. Jeśli wybraliśmy wcześniej projekt domu, jego rozmiary i rozkład podpowiedzą nam, jakie muszą być minimalne wymiary, kształt i orientacja naszej parceli. Jeżeli jednak wybór projektu zostawiamy na później, zastanówmy się, co jest dla nas najważniejsze.

 

O ile planujemy aktywnie spędzać czas w ogrodzie, z pewnością nie zadowoli nas miniogródek w zabudowie szeregowej. Jeżeli natomiast ogród przy naszym domu ma pełnić jedynie rolę "zielonego salonu", nie wybierajmy działki 1500-metrowej działki.

 

Drugim, obok powierzchni, istotnym parametrem działki jest jej kształt. Szukajmy parceli proporcjonalnej, najlepiej o kształcie nieco wydłużonego prostokąta: najłatwiej wpisać w niego budynek i poszczególne strefy funkcjonalne ogrodu.

 

Gdzie zapuścić korzenie?

Działka na odludziu to z reguły dodatkowe koszty doprowadzenia mediów, utwardzenia drogi dojazdowej, a także ochrony naszego mienia. Jeśli na co dzień bywamy w mieście, pamiętajmy o możliwości dogodnego dojazdu. Nie polegajmy w tej kwestii wyłącznie na samochodzie; musimy uwzględnić komunikację awaryjną.{avtmod}1{/avtmod}

 

Najlepiej sprawdzić różne koncepcje komunikacyjne, a przy okazji zbadać stan lokalnych dróg.

Na gruncie prawa

Jeżeli znaleźliśmy już działkę, która odpowiada naszym wymaganiom i jednocześnie spełnia powyższe kryteria, musimy przede wszystkim dowiedzieć się, czy można na niej postawić dom – a więc czy teren jest przeznaczony pod jednorodzinną zabudowę mieszkaniową. Sprawdzimy to w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, dostępnym w gminnym wydziale architektury i urbanistyki – o ile gmina zdążyła już taki plan uchwalić (większość starych planów wygasła, a z przybliżonych danych wynika, że 2/3 gmin w Polsce nie zatwierdziło dotychczas nowych).

Jeśli w najbliższym sąsiedztwie upatrzonej przez nas działki nie stoi żaden dom, będzie nam bardzo trudno uzyskać pozwolenie na budowę
Jeśli teren nie jest objęty planem, powinniśmy niezwłocznie wystąpić do gminy z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy (formularz i spis niezbędnych załączników otrzymamy w urzędzie). Zarówno wgląd w plan zagospodarowania, jak i złożenie wniosku, są bezpłatne.

 

Pozostaje już tylko czekać – nawet do pół roku – gdyż gmina, aby wydać decyzję o warunkach zabudowy, musi przeprowadzić (na własny koszt) analizę urbanistyczną działki, wymagającą licznych urzędowych konsultacji.

 

Analiza ta dotyczy linii zabudowy, dopuszczalnej szerokości i wysokości elewacji frontowej, nachylenia i układu połaci dachowych oraz wysokości kalenicy. Na jej wykonanie (łącznie z wydaniem pozwolenia na budowę) gmina ma pół roku. Chyba że na kolejny rok... zawiesi postępowanie, aby uchwalić plan miejscowy, bo takie prawo również jej przysługuje.

 

Warto wiedzieć, że jeśli w najbliższym sąsiedztwie upatrzonej przez nas działki nie stoi żaden dom, będzie nam bardzo trudno uzyskać pozwolenie na budowę. Decyduje o tym zasada tzw. dobrego sąsiedztwa, zgodnie z którą na terenach nieobjętych planem należy wznosić budynki nawiązujące gabarytami do sąsiedzkiej zabudowy. Jeśli zatem owa zabudowa nie występuje, w świetle prawa brakuje tym samym punktu odniesienia do określenia "warunków zabudowy".

Rzut oka w przyszłość

W siedzibie gminy poznamy również zamierzenia inwestycyjne, dotyczące najbliższej okolicy. A poznać je warto, bo inwestując w spokój i ciszę, nie marzymy z pewnością o kontemplowaniu widoku pędzących trasą szybkiego ruchu samochodów.

Byle nie "tranzytem"!

Tranzyt

Działka musi mieć dostęp do drogi publicznej – w przeciwnym razie nie otrzymamy ani warunków zabudowy, ani też pozwolenia na budowę. Zdecydowanie najlepiej, jeśli jest to dostęp bezpośredni.

W przypadku parceli pozbawionej takiego dostępu (położonej np. za szczelnym, oddzielającym ją od drogi pasem działek) istnieje możliwość notarialnego ustanowienia tzw. służebności drogowej, czyli wydzielenia pasa szerokości min. 5,5-6 m. (to wymiar konieczny, który pozwoli w przyszłości przeprowadzić w ramach dojazdu niezbędne media) z działki sąsiada.

Ten nie ma prawa odmówić nam możliwości korzystania z drogi, co gwarantuje zapis notarialny. Jednak praktyka wskazuje, że służebność drogowa bywa przyczyną poważnych konfliktów, a nawet "małych wojen". Zamiast ryzykować, licząc na ludzką prawomyślność i życzliwość, lepiej poszukać działki, do której można się dostać, nie przejeżdżając choćby jednym kołem przez cudze włości.

Działka a rosnące na niej drzewa

Z dobrodziejstwem inwentarza

Jeśli na działce rosną ponad 5-letnie drzewa (uwaga! Nie, jak do niedawna, ponad 30-letnie), bądź stoją stare budowle, które będziemy chcieli usunąć, sprawdźmy w lokalnej służbie ochrony przyrody lub zabytków, czy drzewa można wyciąć, a budynki rozebrać. Jeśli okażą się chronionymi prawem pomnikami przyrody lub zabytkami, czekają nas kłopoty i koszty.

A zatem...

Jeśli mamy już rozeznanie, ile "nasza" działka warta jest dla nas, pora na rozmowę o jej rzeczywistej wartości rynkowej. Znając niedoskonałości działki, oszacujmy koszty ich usunięcia bądź zneutralizowania, zsumujmy je i odejmijmy od orientacyjnej ceny, podanej nam przez pośrednika. Od uzyskanego w ten sposób pułapu cenowego "oberwijmy" jeszcze spory kawałek i od tego dopiero poziomu rozpocznijmy negocjacje.

Agnieszka Rezler

Zdaniem naszych Czytelników

time image

12 Paź 2015, 10:45

Cytat Nie wszystkie działki rekreacyjne muszą leżeć na terenie ogródków działkowych. Witek!Błagam!Osochodzi!? W tym temacie?

time image

Gość Witek Kasperek

12 Paź 2015, 09:55

Nie wszystkie działki rekreacyjne muszą leżeć na terenie ogródków działkowych. Niektóre grunty na sprzedaż tzw. działki rekreacyjne na sprzedaż mogą być np. ziemią rolną z odpowiednim planem zagospodarowania przestrzennego, lub z możliwością uzyskania warunków zabudowy na ...

time image

Gość Kusep

24 Sty 2014, 09:00

Od paru lat 10-letnie drzewa, a nie 5-cio letnie!

time image

Gość adiqq

17 Lis 2012, 14:45

Cytat Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. budynki jedno- lub dwukondygnacyjne należą do pierwszej kategorii geotechnicznej. Obejmuje ona niewielkie obiekty budowlane w ...

time image

17 Lis 2012, 14:03

Cytat Projekt małego domku musi kosztować 12 - 15tys, bez względu na to czy ktoś kupił typówkę do przeróbek, czy zlecił po bożemu projekt architektowi. ulala. ktos tu poplynal z cena i to ostro. no moze faktycznie jak ...

time image

17 Lis 2012, 13:03

Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. budynki jedno- lub dwukondygnacyjne należą do pierwszej kategorii geotechnicznej. Obejmuje ona niewielkie obiekty budowlane w prostych warunkach gruntowych - a dla nich wystarczą ...

time image

17 Lis 2012, 12:20

Cytat Tyle, że nie jest to prawda. Coś gdzieś dzwoniii ......Nie architekci, tylko projektanci – to po pierwsze.Po drugie - część (spora, jesli nie wiekszość) architektów nie ma uprawnień do projektowania, a to powoduje, że zlecają ...

time image

15 Lis 2012, 08:22

Cytat Czy Pani Agnieszka zajmując się tą tematyką nie powinna wiedzieć o tym, że projekty domów wykonują architekci, których powinno się zatrudnić w tym celu KAŻDORAZOWO DO KAŻDEJ KOLEJNEJ DOKUMENTACJI. Trzeba będzie wykonać projekty ...

time image

Gość Budujemy Polske

15 Lis 2012, 07:29

Zszokował mnie fragment tego artykułu...."Jeśli wybraliśmy wcześniej projekt domu, jego rozmiary i rozkład podpowiedzą nam, jakie muszą być minimalne wymiary, kształt i orientacja naszej parceli. Jeżeli jednak wybór projektu zostawiamy na później, zastanówmy się, co jest dla ...

time image

12 Lip 2010, 23:28

Cytat Piter jak możesz???? Masz tak piekną i urokliwą działkę i okolicę że grzeszysz na prawdę . Masz tpse i wodociąg nie jest źle i dobrą drogę dojazdową zgodzę sie że reszta tzn piekny projekt i wykonanie własnoręczne to Twoja ...

time image

Gość gawel

12 Lip 2010, 22:50

Cytat Tia,sprawdziłem moją gminę. Wstawili ją na mapkę jakieś 150km od rzeczywistej lokalizacji. I nie znalazłem tego, co najistotniejsze - planu zagospodarowania przestrzennego. Moim zdaniem to bubel. Piter jak możesz???? ...

time image

12 Lip 2010, 22:30

Cytat Wybierajac dzialke pod budowe wymarzonego domu warto tez skorzystac z pelnego katalogu planow zagospodarowania dla wszystkich polskich gmin, zeby uniknac niespodzianek: www.planzagospodarowania.pl. Tia,sprawdziłem moją gminę. ...

time image

Gość Michal

12 Lip 2010, 21:59

Wybierajac dzialke pod budowe wymarzonego domu warto tez skorzystac z pelnego katalogu planow zagospodarowania dla wszystkich polskich gmin, zeby uniknac niespodzianek: www.planzagospodarowania.pl.

time image

Gość Naranji

27 Kwi 2009, 14:24

Bardzo przydatne informacje. Wielkie dzięki za ich zamieszczenie ;)

Wiecej na Forum BudujemyDom.pl
Pokaż wszystkie komentarze

Dodaj komentarz

time image
time image
Zobacz inne artykuły
Ile czasu i pieniędzy potrzeba, aby doprowadzić media do działki?
Ile czasu i pieniędzy potrzeba, aby doprowadzić media do działki?
Zadaj pytanie ekspertowi Masz wątpliwości lub dodatkowe pytania? Napisz do nas!
expert image
Akceptowane formaty plików: 'jpg', 'jpeg', 'gif', 'bmp', 'png'. Dodawanie wielu plików - wciśnij CTRL.
Administrator danych osobowych: AVT-Korporacja sp. z o.o. z siedzibą: ul. Leszczynowa 11, 03-197 Warszawa. Cel przetwarzania danych: udzielenie odpowiedzi na zadane pytanie. Administrator danych osobowych: AVT-Korporacja sp. z o.o. z siedzibą: ul. Leszczynowa 11, 03-197 Warszawa. Cel przetwarzania danych: udzielenie odpowiedzi na zadane pytanie. Okres przetwarzania danych: Twoje dane przetwarzane będą do czasu istnienia podstawy do ich przetwarzania – czyli w tym konkretnym przypadku, do czasu udzielenia odpowiedzi. Masz prawo do: dostępu do Twoich danych, ich sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych lub ich przenoszenia. Możesz: odwołać zgodę na przetwarzanie Twoich danych osobowych, zażądać, by Twoje wszystkie dane zostały usunięte. Podstawy prawne: art. 5, 6, 12, 13 Ogólnego rozporządzenia o ochronie danych osobowych (RODO). Czytaj więcej
Dodano plik do wysłania
Poradnik
Cenisz nasze porady? Możesz otrzymywać najnowsze w każdy czwartek!
Budujemy Dom
9,95 zł tylko teraz!
Teraz za darmo!
Od teraz, dla wszystkich! Wystarczy, że się zalogujesz. A otrzymasz dostęp do wszystkich artykułów z papierowego BudujemyDom! Całkowiecie za darmo!
Dom Energooszczędny Vademecum 2018

Dom Energooszczędny Vademecum

Jak zbudować dom energooszczędny

ABC Budowania 2018

ABC Budowania

To, co koniecznie musisz wiedzieć, żeby Twój pierwszy dom był dla Ciebie, a nie dla wroga

Wnętrza 2019

Wnętrza

Nowoczesne, stylowe, piękne wnętrza - zasady, porady, inspiracje

Czas na Wnętrze kwiecień 2019

Czas na Wnętrze

Od inspiracji do realizacji

Twój Dom Twój Styl 2018

Twój Dom Twój Styl

Poradnik shoppingowy

Budujemy Dom kwiecień 2019

Budujemy Dom

Dla budujących dom i wykonawców

Dom Polski 2019

Dom Polski

Jak zbudować dom tańszy niż mieszkanie

Nowoczesne Instalacje 2019

Nowoczesne Instalacje

Jak zbudować dom energooszczędny